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EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACIÓN
nory beatrIz martÍnez chIalvo sumarIo: I. Introducción.– II. Disposiciones generales: a ) Concepto. b ) Objeto. c ) Estructura. d ) Convalidación. e ) Persecución y prefe- rencia. f ) Ejercicio. g ) Adquisición de los derechos reales. h ) Prohi- bición de constitución judicial. i ) Oponibilidad. j ) Adquisición legal. k ) Extinción.– III. Propiedad horizontal: a ) Concepto. b ) Constitu- ción. c ) Personalidad jurídica. d ) Órganos. e ) Cosas o partes comunes. f ) Cosas y partes propias. g ) Reglamento. h ) Facultades de los propie- tarios. i ) Obligaciones de los propietarios. j ) Prohibiciones. k ) Gastos y contribuciones. l ) Defensas. m ) Obligados al pago de expensas. l ) Mo- dificaciones en cosas y partes comunes. 1. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. 2. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.
- Mejora u obra nueva en interés particular. 4. Reparaciones urgentes.
- Grave deterioro o destrucción del edificio. m ) Asambleas. 1. Fa- cultades de la Asamblea. 2. Convocatoria. 3. Mayoría absoluta-Doble exigencia: Voto por unidad y por porcentual. 4. Acción de nulidad de asamblea-Plazo. 5. Derechos acorados a las Unidades. Conformidad.
- Libros obligatorios - Actas. 7. Asamblea Judicial. n ) Administrador- Representante legal. 1. Designación y remoción. 2. Derechos y obliga- ciones del Administrador. o ) Subconsorcio-Sectores con independen- cia.– IV. Conclusión I. I ntroduccIón Este estudio ha surgido en el marco de la propuesta generada desde la Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la UBA en el mes de Diciembre de 2014 desde donde se nos propuso participar de “Estudios de derecho civil”.
132 nory beatrIz martÍnez chIalvo Al pretender un estudio sobre el Derecho Civil y seleccionar el tema, casi inevitablemente, me surgió la necesidad de ahondar el conocimiento de la reformas introducidas a la Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (en adelante C.C.yC.N.), que a diferencia de otros países tiene un marcado acento en la persona humana, sin embargo, no ha dejado de ocuparse de los derechos patrimoniales, entre ellos, los derechos reales donde se introducen las nuevas figuras domi- niales que hace muchos años se venía necesitando, y las modificaciones que tanto la doctrina como la jurisprudencia mayoritaria ya han resuelto respecto de la Propiedad Horizontal, como la incorporación del Derecho real de Propiedad Horizontal al art. 1887 inc. c ; la definición del concepto de dicha figura jurídica; la Incorporación del Consorcio de Copropietarios entre las personas jurídicas enumeradas en art. 148, asimismo regulando en el art. 2039 a la unidad funcional como objeto de este Derecho real definiendo su concepto, estableciendo en el art. 2044, como órgano del Consorcio al Consejo de copropietarios, aunque de lo que se desprende del art. 2064 pareciera que la Asamblea puede decidir sobre su existencia. Aclarando expresamente que el administrador es el representante del Con- sorcio en el art. 2065, como el concepto de expensas extraordinarias en el art. 2048 párrafo cuarto. Mejoras y avances introducidos que entre otras someramente estudiaremos en este trabajo. Me abocare primero al concepto del Derecho real y a un breve estudio sobre las disposiciones generales, para luego avanzar sobre la Propiedad Horizontal en especial. II. dIsPosIcIones generAles resPecto de los derechos reAles En nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en el Libro Cuarto, regula los Derechos Reales, iniciando en el Titulo 1 con las Disposiciones generales, aplicables a todos los derechos reales, el que a su vez contiene el capítulo 1 dedicado a los principios comunes y el capítulo 2, que trata sobre Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad. a ) Concepto El Código Civil de vélez sarsFIeld no otorga ningún concepto so- bre Derechos reales, por lo que tomare el concepto creado por allende que dice: el Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimo- nial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una
134 nory beatrIz martÍnez chIalvo mente sobre la cosa, podemos decir que se mantiene la diferencia que ya vélez sarsFIeld adopto en el art. 497 CC cuando dice: no hay obligación que corresponda a un derecho real y menciona en la nota a dicho artículo citando a Orotolan que: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en términos más sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera, a dar, suministrar, o hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor. Podemos concluir entonces que la esencia del derecho real, es el po- der que se ejerce sobre la cosa que permite al titular sacar un beneficio mayor o menor de la cosa objeto de su derecho, pudiendo ejercer dicho poder jurídico en forma autónoma y en relación directa e independiente de toda otra voluntad. El sujeto titular de este señorío o potestad detenta un conjunto de derechos que todos deben respetar y que establece mediante la realización de una formalidad denominada acto de enajenación en virtud del cual quien poseía todos esos poderes sobre la cosa. El titular de un de- recho patrimonial absoluto, como es el derecho real, dispone de acciones reales destinadas a proteger sus derechos contra cualquier persona que pre- tenda negar su existencia, plenitud o libertad, sin perjuicio de poder ejercer también las acciones posesorias en sentido amplio que, indirectamente, también preservan el derecho real 7. b ) Objeto El Objeto de los Derechos reales en la ley actual son las cosas, mien- tras que si buscamos en el nuevo Código de fondo, nos encontramos con que pueden serlo la totalidad o una parte material de las cosas y también puede consistir en un bien taxativamente previsto por la ley 8. La comisión a cargo de la redacción del Código en los fundamentos dice que se acepta que el objeto pueda consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos. Como la hipoteca del (^7) rIvera, Julio César, medIna , Graciela, directores; esper , Mariano, coordinador. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado , 1ª ed., t. V, arts. 1763 a 2276, La Ley. t. 1, cap. 1, p. 212. (^8) Art. 1883 C.C.yC.N.: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye so objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
el derecho real de propIedad horIzontal … 135 derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido 9. c ) Estructura En la nueva ley se establece la consecuencia de nulidad para todo acto que no respeta la estructura y el derecho real creado solo por ley en cuanto a su adquisición, modificación, transmisión, duración y extinción 10 ello se debe a la incidencia del orden público en materia de derechos reales que excluye las voluntades individuales y mantiene el principio de numerus clausus diferente a los derechos personales donde impera la autonomía de la voluntad, teniendo como limite el orden público, la moral, la buenas costumbres y la buena fe. d ) Convalidación Se ha resuelto el tema planteado entre los arts. 2504, 3126 y 3270 del C.Civ., estableciendo que quien constituye o transmite un derecho real que no tiene y lo adquiere después, la constitución o transmisión queda convalidada 11. e ) Persecución y preferencia Se define el significado de los caracteres de persecución y preferen- cia de los derechos reales, como la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente (art. 1886 C.C.yC.N.). El principio de persecución permite a su titular re- cuperar la cosa en poder de quien se encuentre sin derecho a poseerla y el de preferencia implica la prevalencia de un derecho real sobre otro dere- cho real, aplicando la máxima primero en el tiempo, mejor en el derecho; diferente al privilegio, que implica colocar el derecho en un determinado (^9) Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Ley 26.994 I 2014. Ediciones del País, Fundamentos, 1ª ed., 2014, p. 112. (^10) Art. 1884. La regulación de los derechos reales en cuanto sus elementos, conte- nido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es estable- cida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. (^11) Art. 1885. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquie- re posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
el derecho real de propIedad horIzontal … 137 y sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho así lo requiera. Aquí se da una modificación trascendente de estructura comparado con el Código de vélez sarsFIeld en relación a los muebles, como podemos apreciar en lo establecido por los artículos del C.C.yC.N. 1890 que incor- pora las cosas registrables como una especie de cosas, el 1892 que en los casos del artículo anterior, incorpora como modo suficiente a la inscripción referida a cosas registrables en los casos legalmente previstos y sobre las no registrables, cuando el tipo de derecho así lo requiera; el 1893 que dice si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es pre- supuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real; el art. 1895 párrafo segundo que dice respecto de las cosas muebles registra- bles no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca 13. Para los inmuebles sigue vigente la teoría de título y modo suficiente para la adquisición del derecho real, este se adquiere extra registralmente, aunque su oponibilidad se limita solo a los que participaron del acto, las partes, el escribano y sus sucesores. Surge de los fundamentos que lo que debe inscribirse es el contrato, lo que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante del derecho del transmitente. El tercer adqui- rente a título oneroso, en este proyecto, hace una adquisición inatacable, pero los vicios del título le son oponibles cuando procedió de mala fe (…) y si mediare causal de nulidad, decretada esta, se ordenara por el juez que se haga la pertinente rectificación en el Registro. La situación de los ter- ceros, ignorantes del vicio y adquirentes a título oneroso, queda a salvo 14. h ) Prohibición de constitución judicial El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario (art. 1897 C.C.yC.N.). i ) Oponibilidad Para ser oponibles a los terceros interesados de buena fe, los derechos reales constituidos, deben tener publicidad suficiente, la que se logra con la inscripción registral o la posesión, según el caso. (^13) molIna quIroGa, Eduardo, “Principales reformas en materia de derechos reales en el Código Civil y Comercial de la Nación”, LL , supl. Especial Nuevo Código Civil y Comercial 2014 (noviembre), 165 en Cita Online: AR/DOC/3848/2014. (^14) Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Ley 26.994 I 2014. Ediciones del País, Fundamentos, 1ª ed., 2014, p. 114.
138 nory beatrIz martÍnez chIalvo No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia de título del derecho real 15. Surge de los fundamentos dados por la Comisión redactora, que ha pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta de prepa- ración de los registros para una modificación que reemplace la tradición por la inscripción constitutiva, se mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva se incluye como excepción, para la adquisición, transmisión, etc., de ciertos objetos (por ej. automotores), mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles, para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo suficiente 16. j ) Adquisición lega Los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios in- dispensables al uso común de varios inmuebles… la accesión de cosas muebles inseparables, se adquieren por mero efecto de la ley 17. k ) Extinción Sin perjuicio de los medios de extinción de los derechos patrimonia- les y los reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación de derechos reales sobre cosa ajena (art. 1907 C.C.yC.N.). El objeto del derecho real es una cosa que requiere existencia actual y determinada, en consecuencia si dicho objeto se destruye se extingue el derecho. (^15) Art. 1893. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de con- formidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia de título del derecho real. (^16) Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Ley 26.994 I 2014. Ediciones del País, Fundamentos, 1ª ed., 2014, p. 114. (^17) Art. 1894. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
140 nory beatrIz martÍnez chIalvo su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privadas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece la Ley y el reglamento. Las diver- sas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tie- nen son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2037 C.C.yC.N.). En este aspecto podemos decir como ya lo dijo la jurispru- dencia que el Derecho real de Propiedad Horizontal recae sobre una uni- dad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departa- mento y un porcentaje de cosas comunes, y si bien cada una se desarrolla en un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma una unidad autónoma, la suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado, es decir que integra el mismo bloque de construcción 20 , lo que podemos extraer de lo que surge del articulo ut supra mencionado y del art. 2039 C.C.yC.N. cuando describe la Unidad Funcional, concepto que no aparecía en la ley 13.512, que denomina unidad funcional a los pisos, departamentos, loca- les u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común y que comprende la parte in- divisa en el terreno, las partes comunes o indispensables para su seguridad y las unidades complementarias. Surge de los fundamentos que para permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional… De lo que se desprende de la ley, la unidad funcional comprende no solo las diferentes superficies, cubierta, descubierta y semicubierta que integran el departamento, local y otros en su superficie privativa, sino que comprende además la parte común y las unidades complementarias. Estas son unidades sin vida propia, que gene- ralmente consisten en bauleras, espacios pequeños cercados o con puertas, que se encuentran ubicadas en el sótano y se usan como depósito; o espa- cios guardacoches, que no han adquirido en la subdivisión la categoría de unidad funcional. Según G urFInKel de Wendy en tanto el requisito de sali- da a la vía publica hace a la esencia del sistema de Propiedad Horizontal, el de la independencia funcional, varía según el destino de las distintas unidades de modo tal que ambos puedan llegar a fundirse en una única expresión, autonomía funcional. Se trata de un derecho real complejo por cuanto la extensión de las facultades otorgadas a su titular varía según (^20) rIvera, Julio César, medIna , Graciela, directores; esper , Mariano, coordinador, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado , t. V, arts. 1763 a 2276, La Ley, 1ª ed., L. IV, t. 1, cap. 1, p. 524.
el derecho real de propIedad horIzontal … 141 dichas facultades se ejerzan sobre partes exclusivas o privativas o sobre partes y sectores comunes del edificio^21_. b_ ) Constitución Para someter el edificio al sistema de Propiedad Horizontal se requie- re que el titular del dominio del inmueble, ahora edificado o los condómi- nos, redacten en escritura pública un Reglamento de Propiedad Horizontal, que deben inscribir en el Registro inmobiliario. En la realidad práctica los pasos a seguir son: adquisición del terreno, proyectos de planos de mensura y subdivisión, plano de obra, una vez aprobados en la dirección municipal correspondiente, se puede iniciar la obra. Terminada la obra y aprobados los planos finales, se está en condiciones de proceder a redactar el Regla- mento de propiedad, ello así porque algunas de las clausulas obligatorias y estatutarias del reglamento, como el detalle de las unidades funcionales, partes comunes, la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; la determinación de la proporción en el pago de las expensas co- munes porcentuales, surgen de los planos aprobados. Establece asimismo el nuevo Código que el reglamento integra el ti- tulo suficiente, con lo cual los adquirentes de inmuebles sometidos a Pro- piedad Horizontal deben exigir la copia del reglamento con su correspon- diente inscripción al escribano que lleva a cabo la escritura de adquisición del derecho real. En la actualidad si bien se incluye en la escritura de adquisición del Derecho Real de Propiedad Horizontal una cláusula de la que surge que el adquirente manifiesta, que conoce y acepta el reglamento de copropiedad y administración que rige el edificio al que se somete, no siempre dicho conocimiento es real, ya que los Escribanos que elevan a escritura pública el reglamento no siempre entregan la copia del mismo al primer adquirente de la unidad funcional, y si lo hacen, no es costumbre que se entregue al nuevo adquirente en las segundas o ulteriores transmisiones. Tendremos entonces que acostumbrarnos a solicitarlo y entregarlo cuando transmitimos la propiedad, por cuanto el efecto de aquella mani- festación y ahora de que el reglamento forma parte del título, obliga expre- samente al adquirente conozca o no el reglamento a cumplirlo. (^21) C1ªCiv. y Com. Mar del Plata, 22/4/1969, “Consorcio de Propietarios Edificio 9 de Julio”.
el derecho real de propIedad horIzontal … 143 C.C.yC.N. por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad Horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro in- mobiliario. Asimismo el art. 2044 C.C.yC.N. establece que el conjunto de los pro- pietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica con- sorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el Consejo de propietarios y el administrador. d ) Órganos Se incluye entre sus órganos al Consejo de propietarios que si bien en la realidad cotidiana es el que se ocupa de casi todos los asuntos relativos a la marcha del Consorcio, no se encontraba regulado por la ley. A su vez el art. 2064 C.C.yC.N. establece que debe estar integrado por propietarios elegidos por la asamblea con facultades para a ) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b ) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c ) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gas- tos imprevistos y mayores que los ordinarios; d ) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y con- vocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Asimismo el art. 2048 establece que El certificado de deuda expedido por el Administrador y aprobado por el consejo de pro- pietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. El art. 2054 dice que los propie- tarios pueden realizar reparaciones urgentes, solo en ausencia del admi- nistrador y de los integrantes del Consejo de propietarios. Este Consejo de propietarios ahora reconocido expresamente como órgano del consorcio, en la práctica es creado por el Reglamento o la Asamblea con la princi- pal facultad de controlar la tarea que lleva a cabo el administrador y su acompañamiento, sin poder de decisión^24_. Se amplían en su incorporación dichas facultades, por cuanto se le otorga poder de decisión, así, autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva y a redactar el orden del día; convocar a la asamblea, aprobar el certificado de deuda expedido por_ (^24) rIvera, Julio César, medIna , Graciela, directores; esper , Mariano, coordinador, Código Civil y Comercial de la Nación Comentado , t. V, arts. 1763 a 2276, La Ley, 1ª ed., L. IV. t.1. cap.1, p. 525.
144 nory beatrIz martÍnez chIalvo el administrador que será título ejecutivo para el cobro de las expensas comunes adeudadas. Aun a pesar de las facultades otorgadas al Consejo por el nuevo Có- digo, debemos tener claro que esto no implica que sustituye al adminis- trador o pueda cumplir sus obligaciones, ya que estas facultades están limitadas para los casos establecidos expresamente en la ley y de modo temporario. e ) Cosas o partes comunes. A diferencia de su fuente, el art. 2 de la ley 13.512, el nuevo Código establece, que pueden tener carácter de cosas comunes, todas o algunas de las unidades funcionales. Asimismo aclara que son cosas comunes las indispensables para mantener la seguridad del edificio y las enumeradas en el Reglamento de propiedad horizontal, las cosas y partes cuyo uso no está determinado se considera de uso común. Además enumera expresa- mente en el art. 2041 C.C.yC.N. las necesariamente comunes que son: El terreno; los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; los techos, azoteas, terrazas y patios solares; los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; los lo- cales e instalaciones de los servicios centrales; las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; la vivienda para alojamiento del encargado; los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; las insta- laciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapaci- dad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; los locales destinados a sani- tarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio, enumeración es enunciativa, lo que implica que el reglamento puede incluir otras con este carácter de indispensables para mantener la seguridad del edificio; y, las no indispensables como la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples. G urFInKel de W endy dice que estas cosas comunes indispensables no pueden perder su calidad de tal puesto que hacen a la esencia del sis- tema de Propiedad Horizontal, mientras que las cosas comunes con- venientes pueden o no estar incluidas en el reglamento originario o con
146 nory beatrIz martÍnez chIalvo e ) composición del patrimonio del consorcio; f ) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g ) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h ) uso y goce de las cosas y partes co- munes; i ) uso y goce de los bienes del consorcio; j ) destino de las unidades funcionales; k ) destino de las partes comunes; l ) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m ) determinación de la forma de convocar a la reunión de propietarios su periodicidad y su forma de notificación; n ) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que pue- de detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o ) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p ) forma de computar las mayorías; q ) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o loca- ción de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r ) desig- nación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s ) plazo de ejercicio de la función de administrador; t ) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u ) facultades especiales del consejo de propietarios. La modificación del Reglamento se encuentra regulada en el art. 2057 C.C.yC.N. que dice que solo puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Yendo a algunos de los incisos del contenido que debe tener el regla- mento, podemos decir primero que los pasos a seguir para estar en condi- ciones de redactar la escritura pública de reglamento son: la compra del terreno, la realización y aprobación de los planos de mensura y subdivi- sión y de obra, la construcción y una vez terminada la obra, la aprobación de los planos definitivos. Ello así debido a que las clausulas relacionadas con los incisos b ), c ), d ), f ) y g ), entre otras, deberá necesariamente surgir de los planos mencionados. Asimismo la cláusula relacionada con el inci- so a ), surgirá necesariamente del título antecedente sin nunca se elaboró un plano y del plano que surge del título si lo hubo. Asimismo si antes de la construcción o para ello se anexaron dos o más parcelas, ello tam- bién deberá surgir del Reglamento con las nuevas medidas y linderos que surjan del plano de anexión, el que deberá estar debidamente inscripto en catastro territorial a los efectos de la correspondiente inscripción del reglamento. El destino tanto de las unidades privativas, como de las partes comu- nes debe surgir del reglamento.
el derecho real de propIedad horIzontal … 147 h ) Facultades de los propietarios El art. 2045 C.C.yC.N. prescribe que cada propietario sin necesidad del consentimiento de los demás puede enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La cons- titución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria y no puede realizarse separadamente de éstas, en concordancia con el art. 2039 C.C.yC.N. que denomina unidad funcional, a los pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprove- chamiento por su naturaleza o destino que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común y que comprende la parte indivisa en el terreno, las partes comunes o indis- pensables para su seguridad y las unidades complementarias. Según G urFInKel de W endy, el carácter de dueño exclusivo del piso o departamento que le asigna a cada titular del derecho de propiedad ho- rizontal el art. 2, ley 13.512, pareciera equipararlo al dominio en cuanto al contenido y extensión de sus facultades. En este sentido, la facultad de disposición jurídica a diferencia de la disposición material – es muy amplia y tan extensa como en el derecho real de dominio. De esa forma, el titular del derecho de propiedad horizontal puede vender, donar, dar en pago, per- mutar, constituir derechos reales desmembrados (usufructo, habitación) o derechos reales de garantía (hipoteca, anticresis) 27. El código en estudio se mantiene el contenido y la extensión del De- recho real de Propiedad horizontal mencionado en el párrafo anterior sin modificación. i ) Obligaciones de los propietarios Son obligaciones de los propietarios: a ) cumplir con las disposicio- nes del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno, si lo hay; b ) Conservar en buen estado su unidad funcional; c ) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d ) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e ) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el fun- cionamiento de cocinas, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f ) notificar fehacientemente al administrador (^27) G urFInKel de W endy, Lilian N., “La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación”, SJA 28/10/2014, 3; JA 2014-IV, p. 10.
el derecho real de propIedad horIzontal … 149 seguirse por el procedimiento más corto que establezca la normativa pro- cesal de la jurisdicción correspondiente. El nuevo Código prescribe que los legitimados activos para iniciar la acción en caso de incumplimiento son: a ) el consorcio de copropietarios, ahora persona jurídica, por lo que no puede actuar más que a través de su representante legal que es el administrador del edificio y b ) El propietario que invoca un perjuicio directo. Art. 2069 C.C.yC.N., en tanto los legitima- dos pasivos son a ) el propietario del derecho real o b ) el ocupante. k ) Gastos y contribuciones Cada propietario debe atender los gastos de conservación y repara- ción de su propia unidad funcional. Asimismo debe pagar las expensas comunes ordinarias de adminis- tración y reparación o sustitución de las cosas o partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas ordinarias las requeridas por las instalacio- nes necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas en casos de si- niestros. Debe también pagar expensas comunes extraordinarias determinadas por resolución de asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones; art. 2048 C.C.yC.N. Debemos tener en cuenta que todos los propietarios están obligados a la contribución y pago de las sumas que generen los gastos comunes del edificio, hayan sido generadas tanto como expensas ordinarias o extraor- dinarias. Además de los gastos que se generen para la conservación y cuidado del edificio, la ley incorpora dentro de las expensas ordinarias, los gastos que se generen para la construcción y mantenimiento de las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, como también para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros.
150 nory beatrIz martÍnez chIalvo Las expensas extraordinarias son aquellas que se generan para un mejoramiento del edificio y deben ser resueltas obligatoriamente por la asamblea. En relación al certificado de deuda para proceder a la ejecución de las expensas adeudadas, debe ser expedido por el administrador, a lo que la ley agrega la exigencia de que debe estar aprobado por el Consejo de pro- pietarios. Celebramos esta decisión ya que el Consejo de Administración es una realidad en la mayoría de los Consorcios y generalmente son ellos quienes hacen posible la marcha del mismo, ejerciendo como facultad más importante el control de la tarea del administrador. l) Defensas Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su ad- quisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones, ni oponer defensas de cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invo- quen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su arti- culación correspondiente. El reglamento de Propiedad Horizontal, puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tie- nen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones: art. 2049 C.C.yC.N. El Código Civil y Comercial amplía la legitimación pasiva para el cobro de expensas a otros poseedores como usufructuarios, compradores con boleto y posesión, que la jurisprudencia venia resolviendo en forma dividida. En este sentido el art. 2050 C.C.yC.N. nomina como obligados al pago de gastos y contribuciones a “los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier título 29. Se incorpora asimismo expresamente la posibilidad de que el regla- mento de copropiedad exima parcialmente del pago de expensas a determi- nadas unidades por falta de utilización de servicios, como por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensores para los locales que dan a la calle y, que ni siquiera tienen la llave de la puerta de acceso al edificio, de lo que claramente se desprende que no usan los ascensores. (^29) G urFInKel de W endy, Lilian N., “La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación”, SJA 29/10/2014, 3; JA 2014 -IV, p. 14.
