! ! Derecho!Romano!!

TEMA%8:%DERECHOS%REALES.%LA%PROPIEDAD%

A.%Concepto%y%tipos%de%propiedad.%Limitaciones%al%derecho%real%de%propiedad.%Defensa%de%la%propiedad.%La%

copropiedad.%Modos%originarios%de%adquirir%la%propiedad.%Modos%derivativos%de%adquirir%la%propiedad.%%

1.%Derechos%reales%%

Se!denominan!derechos!reales!(G.I.4.1,!2!y!3),!en!contraposición!a!los!derechos!de!crédito,!obligación!o!

personales,!a!aquellos!derechos!en!los!que!la!acción!es!ejercitable!contra!cualquier!persona!(erga!omnes),!al!

contrario!que!las!acciones!personales,!sólo!ejercitables!contra!nuestro!deudor.!Los!derechos!reales!se!

conforman!como!un!poder!sobre!cosas!propias!o!ajenas!(pertenecientes!a!otras!personas).!!

Los!derechos!reales!tipificados!y!protegidos!mediante!acciones!reales!son:!!

• DERECHO%REAL%DE%PROPIEDAD:!Derecho!real!por!excelencia.!

• DERECHOS%REALES%EN%COSA%AJENA:!Suponen!la!existencia!previa!de!un!derecho!real!de!propiedad.!

Son!la!servidumbre;!el!usufructo;!el!uso;!la!habitación;!la!superficie;!la!enfiteusis;!y!los!derechos!reales!

de!garantía!(fiducia,!prenda!e!hipoteca)!.!!

Los!derechos!reales!pueden!ser!de!goce,!si!atribuyen!facultades!a!sus!titulares!sobre!cosas!ajenas!

(servidumbre,!uso,!usufructo,!habitación,!superficie!y!enfiteusis);!o!de!garantía,!en!la!medida!en!que!la!cosa!

sobre!la!que!recae!el!derecho!garantiza!el!cumplimiento!de!una!obligación!del!deudor!(fiducia,!prenda!e!

hipoteca).!!

2.%Concepto%y%tipos%de%propiedad%%

La!propiedad!es!el!más!amplio!poder!que!el!ordenamiento!jurídico!romano!confiere!a!una!persona!sobre!una!

cosa.!Atribuye!a!su!titular!un!poder!pleno!y!unitario,!en!acto!o!en!potencia,!sobre!una!cosa,!con!todas!las!

facultades!inherentes!a!su!ejercicio!y!disposición,!salvo!las!limitaciones!derivadas!de!la!voluntad!del!titular!del!

derecho!o!de!las!disposiciones!legales.!!

a) Formas%históricas:%%

• DOMINIUM'EX'IURE'QUIRITUM!(Dominio!según!el!Derecho!de!los!ciudadanos):!Denominada!

propiedad!civil!o!quiritaria,!se!caracteriza!por!la!ausencia!de!limitaciones!legales,!lo!que!

confiere!a!su!propietario!un!poder!absoluto,!que!comienza!a!debilitarse!en!las!disposiciones!de!

la!Ley!de!las!XII!Tablas,!a!partir!de!la!cual,!la!propiedad!aparece!como!un!derecho!individual!

concedido!a!los!ciudadanos!romanos!o!quirites.!La!acción!por!excelencia!mediante!la!cual!el!

propietario!puede!proteger!su!posición!jurídica!es!la!acción!reivindicatoria.!Para!ser!propietario!

quiritario!debían!cumplirse!requisitos:!!

S Capacidad%de%la%persona:!Ser!ciudadano!romano!o!latino!con!ius$commercii!

reconocido.!!

S Idoneidad%de%la%cosa:!Cosa!susceptible!de!dominio!quiritario!(res$habilis)!o!res$in$

commercium,!siendo!tales!los!bienes!muebles!e!inmuebles!en!suelo!itálico.!

S Modo%de%adquisición:!Conforme!a!uno!de!los!modos!previstos!en!la!ley,!que!en!el!caso!

de!las!res$mancipi!era!una!mancipatio!o!una!in$iure$cessio!y,!en!el!de!las!res$nec$mancipi!

una!traditio!o!una!in$iure$cessio.$!

A!finales!de!la!República!surgen!situaciones!paralelas!al!Dominium$ex$iure$quiritum,!que!son!protegidas!por!el!

pretor!de!forma!análoga!a!las!acciones!que!protegían!al!Dominium$ex$iure$quiritum.!Estas!situaciones!de!

propiedad!surgen!a!consecuencia!de!la!falta!de!alguno!de!los!tres!requisitos:!!

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TEMA 8: DERECHOS REALES. LA PROPIEDAD

A. Concepto y tipos de propiedad. Limitaciones al derecho real de propiedad. Defensa de la propiedad. La copropiedad. Modos originarios de adquirir la propiedad. Modos derivativos de adquirir la propiedad.

1. Derechos reales Se denominan derechos reales (G.I.4.1, 2 y 3), en contraposición a los derechos de crédito, obligación o personales, a aquellos derechos en los que la acción es ejercitable contra cualquier persona (erga omnes), al contrario que las acciones personales, sólo ejercitables contra nuestro deudor. Los derechos reales se conforman como un poder sobre cosas propias o ajenas (pertenecientes a otras personas). Los derechos reales tipificados y protegidos mediante acciones reales son: - DERECHO REAL DE PROPIEDAD : Derecho real por excelencia. - DERECHOS REALES EN COSA AJENA : Suponen la existencia previa de un derecho real de propiedad. Son la servidumbre; el usufructo; el uso; la habitación; la superficie; la enfiteusis; y los derechos reales de garantía (fiducia, prenda e hipoteca). Los derechos reales pueden ser de goce, si atribuyen facultades a sus titulares sobre cosas ajenas (servidumbre, uso, usufructo, habitación, superficie y enfiteusis); o de garantía, en la medida en que la cosa sobre la que recae el derecho garantiza el cumplimiento de una obligación del deudor (fiducia, prenda e hipoteca). 2. Concepto y tipos de propiedad La propiedad es el más amplio poder que el ordenamiento jurídico romano confiere a una persona sobre una cosa. Atribuye a su titular un poder pleno y unitario, en acto o en potencia, sobre una cosa, con todas las facultades inherentes a su ejercicio y disposición, salvo las limitaciones derivadas de la voluntad del titular del derecho o de las disposiciones legales. a) Formas históricas: - DOMINIUM EX IURE QUIRITUM (Dominio según el Derecho de los ciudadanos): Denominada propiedad civil o quiritaria, se caracteriza por la ausencia de limitaciones legales, lo que confiere a su propietario un poder absoluto, que comienza a debilitarse en las disposiciones de la Ley de las XII Tablas, a partir de la cual, la propiedad aparece como un derecho individual concedido a los ciudadanos romanos o quirites. La acción por excelencia mediante la cual el propietario puede proteger su posición jurídica es la acción reivindicatoria. Para ser propietario quiritario debían cumplirse requisitos: -‐ Capacidad de la persona: Ser ciudadano romano o latino con ius commercii reconocido. -‐ Idoneidad de la cosa: Cosa susceptible de dominio quiritario (res habilis ) o res in commercium , siendo tales los bienes muebles e inmuebles en suelo itálico. -‐ Modo de adquisición: Conforme a uno de los modos previstos en la ley, que en el caso de las res mancipi era una mancipatio o una in iure cessio y, en el de las res nec mancipi una traditio o una in iure cessio. A finales de la República surgen situaciones paralelas al Dominium ex iure quiritum , que son protegidas por el pretor de forma análoga a las acciones que protegían al Dominium ex iure quiritum. Estas situaciones de propiedad surgen a consecuencia de la falta de alguno de los tres requisitos:

PROPIEDAD PRETORIA, BONITARIA O PUBLICIANA ( IN BONIS HABERE ): Aparece por defectos en el modo de adquisición (G.2.41). El propietario pretorio no tiene realmente la propiedad, pues la cosa no ha sido adquirida con el modo debido. El pretor protege al adquirente mientras consigue ser verdadero propietario por usucapión (tras un tiempo determinado). Pasado este tiempo, el adquirente es reconocido como propietario y protegido por el i us civile. Durante el tiempo que pasa hasta que el propietario bonitario llega a ser propietario de la cosa, es protegido por el pretor: -‐ Defensa pasiva: Ante una posible reivindicación ( reivindicatio ) del vendedor, el pretor puede conceder al adquirente la excepción ( exceptio ) de cosa vendida y entregada. Esto sólo era factible tras una primera acción en contra del comprador. -‐ Defensa activa: A través de una acción con fórmula ficticia, denominada publiciana, se permite al adquirente incluso atacar al vendedor para recuperar la cosa en caso de habérsele sido arrebatada. En el momento de redactar la fórmula, el pretor recomienda al juez que juzgue al adquirente como propietario de la cosa. Esta acción no es incompatible con los derechos de reclamación de la posesión ( interdictos ), pero sólo es utilizable cuando el propietario bonitario pierde la disponibilidad de la cosa.
PROPIEDAD PEREGRINA : Acción tutelada por el pretor que se realiza cuando los peregrinos, al no ser ciudadanos romanos, no podían adquirir la propiedad quiritaria de las cosas, por lo que afecta al requisito de la capacidad de la persona. El pretor concede al peregrino acciones de hecho ( in factum ), recomendando al juez que le juzgue como si fuera ciudadano romano a efectos de reclamación de las cosas que le pertenecen. La concesión de Caracalla de la ciudadanía a todos los habitantes del imperio (año 212 d.C.), supuso la desaparición de la propiedad peregrina.
PROPIEDAD PROVINCIAL: Aparece por el defecto en la idoneidad de la cosa. Nace de la consideración del suelo extraitálico o provincial como suelo público ( ager publicus ), atribuyéndose su titularidad al pueblo romano ( populus romanus ). Se reconocía a los particulares la posibilidad de asentarse en suelo provincial, con la obligación de pagar un tributo al Fisco o al emperador. El disfrute continuado de estas tierras por los ciudadanos romanos les terminó convirtiendo en propietarios de hecho, garantizándoles el pretor la disponibilidad sobre la cosa. El particular es tutelado en su situación posesoria mediante una acción real semejante a la reivindicatoria. A partir del siglo III d.C., comienza un proceso de unificación de propiedad por la confluencia de las siguientes circunstancias: -‐ Concesión de la ciudadanía a todos los habitantes del Impero por Caracalla. -‐ Abolición de la distinción entre res mancipi y res nec mancipi , y en consecuencia, de la mancipatio y la in iure cessio , quedando como único modo de transmisión de los bienes la traditio. De este modo desaparece también la propiedad pretoria. -‐ Comienzan a pagar impuestos los fundos en suelo itálico, por lo que desaparece la propiedad provincial. -‐ La fusión del ius civile y el ius honorarium determina que no existan distinciones entre formas de propiedad civil y pretoria. -‐ En el 530 d.C. Justiniano promulga una constitución suprimiendo las acciones paralelas, dejando un solo tipo de propiedad. 71

propietario no poseedor le incumbe la carga de probar su derecho de propiedad. b) Acción negatoria : Acción ejercitada por el propietario perturbado en la plena disponibilidad de una cosa, por alguien que pretende tener un derecho real sobre cosa ajena. Mediante el ejercicio de esta acción se persigue la cesación de la perturbación ocasionada, el resarcimiento de los daños causados y la garantía o caución frente a posibles perturbaciones futuras ( cautio de amplius non turbando ). El éxito de la acción negatoria es que se niegue la existencia de un derecho que un tercero pretende atribuirse sobre nuestra propiedad. Le incumbe al demandado probar que realmente tiene un derecho sobre la cosa. Además de la acción negatoria, cuando estas perturbaciones contra el derecho de propiedad no son tan extremas o no implican la desposesión, existen otras acciones, tanto procesales como extraprocesales (interdictos que no resuelven la cuestión de fondo, si no que intentan mantener las cosas como estaban): a) Acción de contención de las aguas pluviales ( actio aquae pluviae arcendae ): Acción para que se contengan las aguas de la lluvia. Concedida al dueño de un fundo rústico contra el de otro fundo vecino que impide que las aguas sigan su normal curso. Presenta una cláusula arbitraria, pues es el actor quien valora el daño. b) Denuncia de obra nueva (nuntiatio operis novi): Era presentada cuando el propietario de un fundo consideraba que la obra nueva del fundo vecino podía perjudicarle en su derecho de propiedad. c) Caución por el daño temido ( cautio damni infecti ): Acción que se da al propietario de un fundo ante el temor de sufrir un daño en su propiedad, consecuencia de las obras realizadas en el inmueble vecino. El pretor obligaba a garantizar al propietario vecino, mediante una promesa o estipulación, que no causaría el daño temido y que, si lo causaba, prestaría una indemnización. Quedan excluidos los daños producidos por fuerza mayor. Si se producía el daño y el demandado se negaba a pagar, el pretor dictaba una missio in possessionem ex primo decreto , otorgando la posesión del fundo amenazante al propietario amenazado. Si seguía sin pagar, el pretor concedía una missio in possessionem ex secundo decreto, dando comienzo al periodo de usucapión, tras el cual el propietario de los bienes amenazados obtenía el fundo como propietario bonitario. d) Interdicto por la violencia o por la clandestinidad ( interdictum quod vi aut clam ): Se concede al propietario a consecuencia del daño causado por obras que de forma violenta o clandestina realice otra persona en su fundo. 5. La copropiedad Hay copropiedad o condominio cuando la propiedad de una cosa recae conjuntamente en varias personas. El derecho de propiedad de cada uno de los condóminos no recae sobre la totalidad de la cosa, si no sobre una cuota parte de la cosa indivisa, denominada cuota parte ideal o abstracta, pues no implica una parte material. En el Código Civil español, el condominio es denominado comunidad de bienes (C.B.).

Si se trata de una cosa fructífera, los condominus adquieren ipso iure (de modo inmediato en el ámbito jurídico) los frutos en proporción a su cuota ideal.
Cada copropietario tiene total poder de disposición sobre su cuota. Si un condómino vende su cuota, el que se hace titular se convierte en condómino. Si un condómino renuncia a su cuota, ésta se transforma en una res derelicta, que sería adquirida ipso iure por todos los demás condóminos en proporción a su cuota sobre la cosa.
Todo condómino tiene derecho a prohibir al resto aquellas actividades que modifiquen la cosa común.
Cualquier condómino puede usar la cosa común conforme a su naturaleza y sin lesionar el derecho de los demás condóminos.
Cada condómino ha de contribuir en proporción a su cuota en los gastos de la cosa.

La división de la cosa común puede ser requerida en cualquier momento por un condómino. Si hay acuerdo, la cosa se divide. Si no hay acuerdo, se procede a la división judicial. Cuando la cosa sea indivisible, el juez convocará pública subasta para vender la cosa, repartiendo el dinero a lo condóminos de acuerdo a sus cuotas. El condominio es una situación inestable por la tendencia de los copropietarios a usar la cosa común más de acuerdo con sus propios intereses que basándose en el respeto a los demás. Para evitar estos conflictos, normalmente el condominio está reglamentado. 6. Modos originarios de adquirir la propiedad La propiedad de una cosa se tiene en base a que se ha mediado un acto jurídico que nos hace propietarios. En el modo de adquisición de la propiedad a título originario, el propietario adquiere la propiedad de forma directa, no en virtud de una transmisión ni de la intervención de una tercera persona. a) Ocupación (occupatio): Apoderamiento de una cosa que no pertenece a nadie ( res nullius ), con intención de hacerla propia. Es el modo por excelencia de adquirir la propiedad, y para que sea posible es necesario que la cosa sea susceptible de ocupación (animales salvajes; cosas arrebatadas al enemigo; cosas arrojadas por el mar a sus orillas; isla que emerge del mar, que se hace propiedad del primer ocupante; cosas abandonadas ( res derelictae ), de las cuales su propietario se ha despojado de forma consciente, con la voluntad de renunciar a su propiedad; tesoro o cosas descubiertas de forma casual y de cuyo propietario no hay memoria). Los requisitos de este modo de adquisición de la propiedad son la idoneidad de la cosa ( res nullius ), el apoderamiento de la misma y la intención de retenerla. Un supuesto específico de ocupación es la ADQUISICIÓN DEL TESORO, entendiendo tesoro como un antiguo depósito de dinero, del que no se recuerda quien pudo ser su propietario, por lo que se hace propiedad de quien lo encuentra. Así, el descubrimiento debe ser casual. -‐ Si el descubrimiento es en terreno propio, corresponde a su autor.

vindicatio) de una cosa frente al transmitente, ante lo cual el transmitente guarda silencio, lo que da lugar a una resolución del magistrado (addictio) confirmando la afirmación del demandante, lo que supone el reconocimiento de su condición de propietario. Este procedimiento ficticio desaparece a finales del siglo III d.C. c) Traditio : Es un tipo de negocio libre de formalidades, propio del ius gentium, habitual en el tráfico jurídico con extranjeros y utilizado en las épocas republicana y clásica para la transmisión de cosas nec mancipi y de fundos provinciales. En los periodos postclásico y justinianeo, desaparecidas la mancipatio y la in iure cessio, la traditio es utilizada para la transmisión de todo tipo de cosas. Los requisitos son:

El transmitente debe ser propietario de la cosa y tener capacidad para disponer de ella.
El adquirente debe tener capacidad para adquirir la cosa a título de propietario.
Debe producirse de modo efectivo el acto de entrega material. En las épocas clásica y justinianea, aparecen supuestos de espiritualización de la traditio, en los que la entrega de la cosa se sustituía por actuaciones ficticias o simbólicas de entrega: -‐ Traditio longa manu : La cosa no se pone directamente a disponibilidad del adquirente, si no que es señalada a distancia por el transmitente. -‐ Traditio brevi manu : Supuestos en los que la entrega no se produce porque el adquirente ya tenía la cosa en su poder, pues había llegado a un acuerdo con el propietario para comprar la cosa (Ej.: arrendamiento). -‐ Constitutum possessorium: Tiene lugar cuando el propietario de una cosa la transmite en propiedad a otra persona, pero conserva la tenencia de la misma. -‐ Tradición simbólica : La entrega material de la cosa se sustituye por un objeto que la simboliza o representa.
Debe existir la recíproca voluntad de transmitir y adquirir la propieda.
La recíproca voluntad de las partes debe basarse en una justa causa (préstamos, compraventa, donación, entrega de dote o pago como cumplimiento de una obligación). d) Usucapión (Usucapio ): Supone la adquisición de la propiedad por la posesión continuada de una cosa, con justa causa, en el plazo de tiempo previsto por la ley, con los requisitos de la buena voluntad y el justo título. Ya en las XII Tablas, la posesión continuada de los bienes inmuebles durante 2 años, y de los muebles durante uno, convertía al poseedor en propietario. Nunca prevalece la usucapión ante el verdadero propietario. Requisitos necesarios para la transformación de la posesión en propiedad:
RES HABILIS: Cosa susceptible de ser usucapida (res habilis). Son así, todas las cosas que están en el comercio.
FIDES : Buena fe (bona fides) inicial, o creencia equivocada del adquirente respecto del transmitente, creyendo que era propietario.
TEMPUS (TIEMPO ): En las XII Tablas se establece 2 años para los bienes inmuebles y uno para el resto de cosas. En época justinianea y en el Código Civil español, se establecen 3 años para las cosas muebles, 10 años para bienes inmuebles entre partes presentes y 20 para bienes inmuebles entre partes ausentes. Este tiempo de posesión debía ser ininterrumpido.
POSSESSIO : Posesión de la cosa, con intención de tenerla como propia, con exclusión de los demás. Dicha posesión no podía estar fundamentada ni en violencia, ni en clandestinidad, ni en precario, por lo que debía ser una posesión no viciosa.
TITULUS : Acto jurídico a partir del cual se inicia la posesión que indica que el adquirente no lesionó el derecho del transmitente, y que hubiera servido para transmitir la propiedad de la cosa, si no hubiese ocurrido algún vicio que lo impidiese. Son títulos concretos: -‐ Pro emptore: Cuando el transmitente no es propietario de lo que transmite. El

comprador no adquiere la propiedad, si no el justo título para usucapir. -‐ Pro donato: Cuando el donante no es propietario. El donatario adquiere justo título para usucapir. -‐ Pro legato: Cuando el testador deja en herencia algo que no es suyo. El legatario adquiere el justo título para usucapir. -‐ Pro derelicto: Cuando quien abandona una cosa no es su propietario. El que la coge adquiere justo título para usucapir, pero no su propiedad.

PRAESCRIPTIO LONGISSIMI TEMPORIS: Prescripción extraordinaria creada por Justiniano en el año 528, que requería únicamente que la posesión sobre el bien mueble o inmueble: -‐ Se hubiese iniciado de buena fe, no exigiéndose un justo título. -‐ Que la cosa no estuviese fuera del comercio. -‐ Que el poseedor hubiese poseído la cosa durante un periodo de tiempo ininterrumpido de 30 años. Si eran bienes inmuebles de la Iglesia, Instituciones de beneficencia o bienes del emperador, el plazo se ampliaba a 40 años.

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TEMA 8: DERECHOS REALES. LA PROPIEDAD