LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es otro de los posibles sistemas de organización de una situación de
cotitularidad, más concretamente de comunidad de bienes, previsto en el CCCat. Pero en lugar
de ser un sistema general como la comunidad romana, es un sistema de cotitularidad propio de
una determinada clase de bienes: edificios y otras clases de inmuebles como puertos deportivos
o mercados que menciona el 553-2 CCCat. En definitiva, lo que se exige a un inmueble para ser
sometido a este régimen es que quepa diferenciar unas partes susceptibles de aprovechamiento
exclusivo y otras de aprovechamiento común. La propiedad horizontal es un régimen jurídico
inmobiliario, que es una determinada configuración que, aplicada a un bien, determina que sin
que tenga que transformarse físicamente el bien inmueble, se le aplique una determinada
configuración jurídica (dualidad de objetos).
¿Por qué surgió este régimen particular? Primeramente por la escasez de vivienda económica y
asequible después de la Guerra Civil. La razón jurídica es lo inconveniente e inadecuación del
sistema ordinario de cotitularidad (comunidad romana) para aplicarse a las relaciones entre los
dueños de pisos o locales pertenecientes a un mismo inmueble porque la norma más
inconveniente de la romana para aplicarlo al edificio es que es inherente a la existencia de la
comunidad romana la libre facultad de cada comunero de poder instar en cualquier momento la
división de la cosa común. Si un inmueble está sometido al sistema romano y uno de los dueños
insta la división de la comunidad y el edificio es indivisible o no resulta cómodamente divisible,
tiene que ser enajenado para poder satisfacer en dinero el precio de sus cuotas a los comuneros
no adjudicatarios del edificio, por lo que existía un riesgo enorme de perder el piso. Un segundo
inconveniente jurídico se basa en que en el romano, en caso de enajenación de alguna de las
cuotas individuales, el resto de comuneros ostentas derechos de adquisición preferentes, por lo
que el titular de una parte del inmueble no es libre de enajenarlo a quien le resulte conveniente.
Todas las normas de propiedad horizontal y el 553-1.4 CCCat, para eliminar estos
inconvenientes jurídicos, suprimen la acción de división y los derechos de adquisición
preferente entre los propietarios de los pisos.
Una vez constituido y sometido un inmueble a la propiedad horizontal, el edificio no se
transforma físicamente pero se modifica su configuración jurídica porque empezamos a
distinguir sobre él 2 clases de objetos: elementos privativos y comunes. Los privativos son los
pisos o locales de negocio del inmueble o también las distintas parcelas de una urbanización.
Para poder hablar de elementos privativos es necesario que esas partes tengan 2 características:
que estén delimitados arquitectónicamente y que tengan salida propia a la vía pública [piso o
local=elemento privativo]. Los comunes necesarios para el goce del edificio o conjunto
inmobiliario, como del propio elemento privativo de cada propietario: ascensores, escaleras,
vestíbulos, jardines,… Estos elementos comunes se denominan pertenencias que, a diferencia de
las partes integrantes de un bien, son aquellos bienes físicamente independientes e
indiferenciados destinados al servicio de otro. Por ejemplo, en un coche el volante y neumáticos
son integrantes pero el remolque es independiente y puesto al servicio del vehículo.
Los elementos comunes son de copropiedad de todos ellos, de manera que la propiedad
independiente o exclusiva de cada uno de los elementos privativos lleva consigo como anexo
inseparable una cuota de participación en los elementos comunes. Componen una unidad
jurídica inseparable, en el sentido en que, como decreta el 553-1.3 CCCat, la cuota de
participación en los elementos comunes solo pueden enajenarse conjuntamente con el piso o
local.
1. La constitución del régimen de propiedad horizontal (553-7 a 553-9 CCCat)
