tesis avaluos comerciales, Apuntes de Investigación Comercial

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INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY Campus Monterrey

DIVISIÓN DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA PROGRAMA DE GRADUADOSEN INGENIERÍA

ANÁLISIS DE MÉTODOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA PARA EL DISEÑO DE UN PROGRAMA DE CAPACITACIÓN TEÓRICA EN LA VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES.

TESIS

PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE

MAESTRO EN CIENCIAS

ESPECIALIDAD EN INGENIERÍA CIVIL (INGENIERÍA Y ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN)

POR

CARLOS ESPINOZA POMPA

MONTERREY, N.L DICIEMBRE DE 2003.

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Resumen

Con la necesidad de posesión y pertenencia que por naturaleza existe en el hombre, surge la necesidad de conocer el valor de los bienes para establecer bases de transacción justas entre sí.

Por lo anterior nace la valuación, a la cual se le puede definir como el arte de estimar en su justa medida el valor de un bien específico para fines determinados.

La valuación se emplea en el desarrollo de las actividades económicas, gubernamentales, legales y sociales de nuestra comunidad; siendo para ello esencial poseer conocimientos y criterio profesional en diferentes materias de ingeniería, economía, administración, contabilidad, derecho fiscal y legal...

Es reconocido que los profesionales de la valuación están en capacitación constante en estudios especializados de las diferentes áreas del conocimiento que soportan esta actividad. Comprometidos a sustentar su trabajo práctico con la teoría existente, los valuadores dedican gran parte de su vida profesional al estudio e investigación con el fin de dar en su servicio una estimación confiable a algo tan subjetivo en el que intervienen un sin número de factores de los más diversos como es el valor de un bien inmueble.

En la actualidad la valuación se apoya en tres métodos tradicionales para realizar su avalúo, con los cuales define y conoce los valores del bien inmueble con diferentes bases; tanto por su valor físico, su valor de mercado y su valor de capitalización de rentas

La escasa bibliografía y capacitación especializada en valuación de bienes inmuebles en el ámbito nacional, motiva el desarrollo de este trabajo de investigación, en el cual se estudian y analizan los métodos tradicionales actualmente utilizados, observando algunas deficiencias presentadas en dichos métodos, así como las disciplinas a estudiar que proporcionan conocimientos y elementos teóricos necesarios para tratar de disminuir dichas deficiencias en lo que respecta al valor de un bien inmueble.

La intención principal de este trabajo de investigación es proponer con base a los procedimientos generalmente aceptados para la ejecución de un avalúo, un programa de capacitación teórica en la valuación de bienes inmuebles.

Esta tesis se desarrolla de tal manera que sea de gran utilidad para estudiantes de valuación, valuadores en activo y todas aquellas personas que de alguna manera estén involucradas o interesadas en el mercado inmobiliario.

Vil

Capitulo 4 Procedimientos y Métodos de Valuación Inmobiliaria 31 generalmente aceptados.

4.1 Procedimientos de Valuación Inmobiliaria. 31

4.2 Métodos de Valuacióngeneralmente aceptados. 32

4.2.1 Introducción al Método Físico o Directo. 32

4.2.1.1 Método Físico o Directo Aplicado a Terrenos Urbanos. 33

4.2.1.2 Método Físico o Directo Aplicado a las Construcciones. 38

4.2.1.3 Método Físico o Directo Aplicado a las Instalaciones Especiales, 41 Accesorios y ObrasComplementarias.

4.2.1.4 Aplicación del Método Físico o Directo 41 en la Valuación de BienesInmuebles.

4.2.2 Método de Capitalización de Rentas. 46

4.2.2.1 Aplicacióndel Método de Capitalización de Rentas. 48

4.2.3 Método de Valor de Mercado. 51

4.2.3.1 Aplicación del Método de Valor de Mercado 52 en la Valuación Inmobiliaria.

Capitulo 5 Análisis Critico de los Métodos generalmente aceptados 59 en la Valuación de Bienes Inmuebles.

5.1 Método de Valor Físico o Directo. 59

5.2 Método de Capitalización de Rentas. 60

5.3 Método de Valor de Mercado. 60

Capitulo 6 Materias propuestas a estudio 62 para la Valuación de Bienes Inmuebles

6.1 Objetivos Generales por Materia y Temas Selectos 63

6.2 Tiempo Estimado por Materia 69

IX

x

• Capitulo 7 Conclusiones
• Anexos
  • Glosario de Términos
• Bibliografía

índice de Figuras

Figura 1.- Áreas del Conocimiento Involucradasen el Proceso Valuatorio 62

Figura 2.- Materias Propuestas Para el Estudio de Valuación de Bienes Inmuebles 63

Figura 3.- Relación de Materias Propuestas - Métodos Generalmente Aceptados 70 De Valuación de Bienes Inmuebles

XII

índice de Anexos

Anexo 1 72 Características constructivas de los diferentes tipos apreciados de construcción.

Anexo 1-A 73 Continuación.

Anexo 1-B 74 Continuación.

Anexo 2 75 Costo por M^2 de los diferentes tipos de construcciones, (incluyeindirectos)

Anexo 3 76 Valores comerciales de los principales fraccionamientos de Culiacán, Sinaloa.

Anexo 4 77 Estudio de mercado de rentas para inmuebles tipo habitacional en diferentes fraccionamientos de la ciudad de Culiacán, Sinaloa.

Anexo 5 78 Valores de diferentes obras complementarias, instalaciones y accesorios de los inmuebles.

Anexo 6 79 Tabla de ponderación.

Anexo 7 80 Formato de Avalúo según Circular Núm. 1202 Comisión Nacional Bancaria.

XIII

estudios financieros que garantizaban el pago del préstamo. Mediante la creación de dicho banco, se trataba de abrir créditos a los gobiernos de los estados y a sus municipios únicamente, para la realización de obras públicas tales como: obras de alcantarillado, agua potable, pavimentación, construcción de mercados o rastros, etc. Los dictámenes técnicos y estudios financieros fueron realizados por el Departamento de Avalúos del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, el cual empezó operaciones en el año de 1935.

Como los créditos que otorgaba el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, eran solo para instituciones de gobierno, se hizo necesario la creación de una institución filial la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A. dentro de las normas de las instituciones de crédito privadas. Esta fue la primera institución que otorgó créditos a particulares, para los cuales era necesario la elaboración de avalúos previos para asegurar la recuperación del crédito.

Al reestructurase por primera vez el sistema bancario mexicano se consolidaron y fundaron algunas instituciones nacionales que apoyaron el desenvolvimiento económico del país. En las instituciones hipotecarias de la banca privada, se organizaron áreas especializadas de la valuación. En el año de 1935 se emitió una circular por parte de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, a través de la Dirección General de Crédito en la cual se obligaba a las compañías de seguros a justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces y de derechos reales, apoyados en avalúos los cuales deberían ser practicados por el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, S.A. en su carácter de banco fiduciario nacional.

El Banco estaba obligado a realizar todos los avalúos de todos los bienes de las compañías aseguradoras y las que solicitaba la Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A., para ponerlas a consideración de la Comisión Nacional Bancaria.

En esa época no se contaba con los servicios de técnicos especializados ni con sistemas de normas y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales, Ese mismo problema enfrentaron los bancos hipotecarios que se fundaron posteriormente a la Asociación Hipotecaria Mexicana S.A.

Para dar solución a dicho problema el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, S.A. estableció bases técnicas para la valuación y la formación de personas capacitadas en los procedimientos valuatorios.

En 1935 el problema de la escasez de valuadores en México era notorio, obligando a las instituciones hipotecarias, tanto nacionales como privadas a seleccionar profesionistas especializados en esta nueva actividad y que fueran capaces de resolver dicho problema. Los candidatos que fueran elegidos deberían contar con los características y requisitos:

• Poseer conocimientos de construcción y presupuestos de obra.
• Conocimientos de topografía.
• Conocimientos elementales de contabilidad.

Naturalmente los profesionistas que reunían estas características eran los arquitectos e ingenieros civiles, siendo esta última la que proporcionó un mayor contingente de especialistas en valuación.

Después de estos hechos la valuación en México logra convertirse en una actividad especializada acorde a los cambios financieros y comerciales del país.

Los pioneros de la valuación en México se agrupaban en la Asociación de Valuadores Bancarios, posteriormente en 1958 se fundó la asociación actual de los profesionistas valuadores nombrado Instituto Mexicano de Valuación A.C. Los requisitos para ser miembro de esta Institución eran tener profesión de arquitecto o ingeniero civil, contar con conocimientos de construcción, topografía y conocimientos elementales de contabilidad.

Dentro del desarrollo de la valuación en México, cabe señalar algunas de las disposiciones que dentro del ámbito de la administración pública federal, fueron determinantes en los procesos que han promovido diversos cambios en los procedimientos y metodologías de valuación. A manera de síntesis se presenta una relación cronológica de eventos que han influido en esta actividad económica.

Tabla 1.- Breve Cronología de la Valuación en México Año Dependencia o Entidad Asunto 1896 1899 1917 1924 1925

1933

1935

1936 1942 1944

1950

1954

1958 1965 1965 1972 1974

Secretaría de Hacienda. Secretaría de Hacienda. Tesorería del D.F. Comisión Nacional Bancaria. Dirección de Pensiones Civiles y Retiro (ahora ISSSTE) Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas (Banobras) S.H.C.P.

Comisión Nacional Bancaria Departamento del D.F. Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa. Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa. Secretaría de gobernación.

Instituto Mexicano de Valuación A.C Comisión Nacional Bancaria y de Seguros. Tesorería del D.F. Secretaría de Gobernación. Comisión Nacional Bancaria y de Seguros.

*Se publica la lera. Ley de Catastro en el D,F. *Se publica el reglamento de Catastro. *Ley de Hacienda del D.F. bases para el impuesto predial. 'Expedición de la Ley Bancaria y creación de la Comisión Nacional Bancaria. "Otorga créditos al gobierno Estatal y Municipal para ejecutar obras públicas.

"Otorga créditos al gobierno Estatal y Municipalpara ejecutar obras públicas.

"Disposición para justificar la inversión de las reservas técnicas en bienes raíces y derechos reales de las compañías de seguros. "Revisión de Avalúos formulados por las hipotecarias. "Decreto que congela rentas en viviendas. "Se publica la Ley General de Bienes Nacionales Art. 41 facultad de valuar los bienes de la nación. "Se publica el primer reglamento de CAB1N.

"Ley sobre régimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos, viviendas y locales. "Se funda la primera agrupación de profesionales en valuación. "Emite la Circular No. 526 Formato mínimo para Avalúos. "Ultimo instructivo para valuación de predios urbanos en el D.F. "Ley sobre el régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el D.F. "Emite Circular No. 671: Reglas para la formulación de Avalúos.

A su vez el Instituto cuenta con una dirección de consejo técnico y académico que promueve cursos de valuación de bienes inmuebles a nivel especialidad, los cuales son impartidos por los propios valuadores que forman parte de la asociación y que han logrado avances importantes en esta actividad a lo largo de su carrera.

La Universidad Autónoma de Nuevo León es otra institución de prestigio que ha dado importancia a los estudios de valuación en México, en 1977 la Secretaría de Estudios de Postgrado, inicia sus actividades docentes y de investigación.

Actualmente ofrece la Maestría en Valuación Inmobiliaria, así como cursos de actualización y seminarios. Esta maestría esta orientada a profesionales relacionados con la actividad de la valuación, tales como: Ingenieros Civiles, Arquitectos, Agrónomos y demás ramas de la ingeniería. En ella se orienta al estudio y análisis de los aspectos de carácter económico, fiscal, legislativo, urbano y social en que se sustenta la actividad yjuicios del valuador.

1.3 Concepto de Valuación.

La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de una propiedad o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con un alto grado de ética profesional.

Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o un bien a una fecha determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona por lo que es necesario conocer y dominar algunas técnicas o disciplinas que ayudan a la realización de un dictamen técnico.

El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra, disponibilidad para un propósito dado, su valor expresado en unidad monetaria en condiciones de libre mercado y la fecha en que se realizo dicho avalúo.

1.4 Propósito del Avalúo de bienes inmuebles.

La necesidad de solicitar un avalúo puede surgir de muchas situaciones:

1.- Relativo a transferencia de propiedades.

a) Para ayudar a decidir a probables compradores o vendedores, sobre precios de ofertas y ventas. b) Para establecer un intercambiojusto en las operaciones de bienes raíces.

c) Para establecer bases justas en la reorganización o fusiones de propiedades múltiples.

2.- Relativo al financiamiento y crédito.

a) Para determinar la garantía esencial ofrecida en préstamo o hipoteca.

b) Para dotar a un inversionista con una base firme, para tomar decisiones en la opción de adquirir bienes raíces o comprar bonos, cédulas, etc.

c) Para establecer bases en las decisiones correspondientes a reaseguros o avalúos de préstamos sobre bienes raíces.

3.- Para determinar lajusta indemnización en afectaciones.

a) Para estimar el valor como un todo; o sea antes de la afectación.

b) Para estimar el valor después de afectaciones.

c) Para determinar valores de la fracción afectada, daños y prejuicios a la fracción remanente. 4.- Para el establecimiento de bases para el pago de impuestos.

a) Para definir los bienes depreciables de una propiedad, como la edificación y los bienes no depreciables, como terreno, y para estimar la tasa de depreciación aplicable. b) Para determinar impuestos de regalías, herencias, etc.

Otros fines pudieran solicitar otros valores y no el de mercado:

1.- Valor asegurable, para satisfacer los requerimientos del asegurado, del asegurador y del ajustador.

2.- Valor referente; Solicitado por corporaciones fusionadas, emisión de bonos, revisiones contables, etc.

3.- Valor de liquidación o precio; para ventas forzadas o remates.

4.- Valor catastral para el pago de impuestos.

Estas listas no incluyen todos los servicios que pueden prestar el valuador profesional, sino que indican únicamente la amplia gama que cubre su especialidad.

Es de gran importancia anotar en los avalúos, el propósito que se persigue (o sea la razón de la estimación de un tipo de valor) y la función para la que es requerido ese valor.

4.- El valuador debe sostener en un criterio libre e imparcial independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal, en su caso, debe declararlo así en el contenido de sus informes.

5.- El valuador debe ser veraz con respecto a lo que ve y siente de acuerdo con su leal saber y entender, en el momento de efectuar la valuación y no aceptará influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar su recto criterio.

6.- El nunca debe perjudicar a un colega en su reputación o competencia, ni interferirá en los trabajos del mismo.

7.- El valuador debe limitar su publicidad exclusivamente a la expresión de su actividad profesional.

8.- Los honorarios que fije el valuador deberán de ser en todo caso justos, racionales y equitativos.

Capitulo 2. Teoría de Valor.

La riqueza esta integrada por todas aquellas cosas que pueden estar sujetas a la propiedad del hombre, los cuales pueden ser objetos materiales o ser representativas de esos objetos como los títulos de propiedad.

Los principios de la utilización de la tierra están fundados en la Economía. Por ser la valuación una estimación de valor de los derechos de uso de la propiedad raíz, los principios básicos de la Economía también rigen a los principios valuatorios. La comprensión de estos principios es esencial en el entendimiento en el entendimiento de los propósitos, técnicas y procedimientos de valuación.

2.1 Principios Básicos de Valor.

Los principios básicos del valor han llegado a concretarse a través de la evolución de las doctrinas económicas y, en términos generales, están ampliamente aceptados en nuestros días. A continuación se señalan los doce principios que se aplican en la valuación: (Introducción a la Valuación 1998)

1.- Principio de Anticipación. Según este principio el valor de mercado es el valor presente de los derechos futuros a ingresar.

Al adquirir un bien inmueble se espera que su valor aumente de valor con el tiempo, el hecho de anticipar o prever el valor futuro de la propiedad es un factor importante, Sin duda, la gran mayoría de los compradores de una propiedad desea que su inversión genere alguna utilidad por el incremento de su valor.

2.- Principio de Equilibrio. Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución, de beneficios variables y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

Un mercado inmobiliario en equilibrio tenderá a tener más propiedades disponibles para venta que compradores, el mismo mercado regulará la oferta y la demanda y éste determinara cuánto están dispuestos a pagar los compradores por el privilegio de adquirir un bien inmueble.

3.- Principio de Cambio. El valor de mercado nunca es constante. Esta sujeto al efecto de las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, etc. (fuerzas externas) y las fuerzas que se refieran a la depreciación, las mejoras, el suelo, etc. (fuerzas internas). Por esto mismo, se establece el valor de mercado estimado únicamente valido para el día que se lleve a cabo la valuación.

Dado que los bienes inmuebles tienen una vida muy larga, toda propiedad se ve influida por el principio de cambio, ya que el mercado sufre cambios constantes. Las tasa de interés, los indicadores de niveles de desempleo e ingresos y otros factores que afectan la demanda,