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La vente
C’est le contrat le plus important, le plus usuel, que nous passons quotidiennement, et même plusieurs fois par jour. C’est l’archétype des contrats.
On peut définir la vente ainsi :
C’est un contrat par lequel une partie transfère à une autre la propriété d’un bien moyennant le paiement d’une somme d’argent.
transfert de propriété d’un bien
et prix de vente : paiement d’une somme d’argent qui s’impose à l’acheteur
GENERALITE :
Article 1582 : définition Code civil : la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer à l’autre une chose, et l’autre à la payer.
Moins précise car on parle de livrer quelque chose, alors que ce qui est important, c’est surtout le transfert de propriété, car vente : contrat translatif de propriété. Et obligation de payer est un peu vague, c’est plus précis de parler d’obligation de payer une somme d’argent car cela évoque la notion de prix.
A. Les éléments distinctifs :
Il y en a 2 : le transfert de propriété et le prix.
A.
1. Le transfert de propriété
La vente est donc un contrat translatif de propriété. Ce transfert va permettre de distinguer la vente d’autres contrats qui ressemblent à la vente mais n’engendrent aucun transfert de propriété : contrat de bail, de prêt, d’entreprise.
Ex : bail. Contrat qui impose un transfert d’usage de la chose. Bailleur transfère au locataire l’usage de la chose, et pas de la propriété. Et ce n’est qu’un transfert temporaire, car locataire à un moment devra bien restituer la chose qu’on lui a louée.
Il y a parfois des combinaisons de vente et de bail :
la location vente : bail assorti d’une vente
le crédit bail : bail assorti d’une promesse de vente : à la fin du bail, locataire a la possibilité d’acheter le bien qu’il a loué
la cession bail : crédit bail au profit du vendeur : étonnant car dans cession de bail propriétaire vend son bien, et acquéreur du bien consent un crédit bail au vendeur. Contrat par lequel le vendeur d’un bien conserve la jouissance de son bien grâce au crédit bail associé à la vente. C’est un moyen de crédit en vendant son bien. Crédit garantit par la propriété attribuée au prêteur
la location accession à la propriété : combinaison de location et de vente
Il existe des faux baux qui sont des contrats de vente. Par ex : la concession d’une carrière à un exploitant. Ce n’est pas un bail, c’est une vente de produit par anticipation : on vend à l’exploitant de la carrière les produits à extraire de la carrière par anticipation : vente de meuble par anticipation.
Et des fausses ventes qui sont en fait des baux. Par ex : une vente d’herbage, en réalité, c’est un bail rural : on loue le terrain qui va produire de l’herbe. Fausse vente et vrai bail.
Mais dans certains cas, difficultés de qualification :
ex : quand une personne achète un bien pour le revendre immédiatement : en principe, il y a une vente. Mais ce n’est pas toujours le cas, et notamment quand c’est un marchand de bien qui achète un immeuble pour le revendre immédiatement à un acquéreur : n’y a-t-il pas juste un mandat? Si le marchand de bien est devenu propriétaire : vente, mais la plupart du temps, il achète au nom d’un acquéreur : dans ce cas, il y a mandat, car marchand de bien n’est pas devenu propriétaire.
Distributeurs de certains produits peuvent ne pas devenir propriétaires des biens qu’ils achètent et qu’ils vendent. Ils sont un simple mandataire. Ex : situation des pompistes : dans certains cas, ils achètent des produits pétroliers pour les revendre aux consommateurs : ils deviennent propriétaires. Dans d’autres cas, simples mandataires entre usagers et compagnie pétrolière.
Dépôt vente : une personne qui veut vendre un bien la donne en dépôt à une autre qui va chercher un acquéreur. Une fois celui-ci trouvé, vente aura lieu. Dépôt, et mandat de vente, et enfin si l’acquéreur est trouvé : vente. Fréquent pour les distributeurs de presse notamment : mandat de les vendre au public. Si journaux déposés non vendus, ils retournent à l’éditeur. Pareil pour œuvres d’arts : tableaux déposés dans une galerie, si non vendus, retournent à l’artiste. Dépôt, mandat, vente, et d’autres qualifications parfois : ventes sous condition résolutoire de non revente. On vend à un dépositaire, mais s’il ne trouve pas lui même d’acheteur, le contrat sera résolu. D’ailleurs on pourrait faire une vente sous condition suspensive de revente (revient au même)
Le transfert de propriété va donc permettre de distinguer le contrat de vente d’un certain nombre d’autres contrats.
Mais certains contrats sont translatifs de prpopT, mais ne sont pas des ventes :
- Ex : donation, ce n’est pas une vente, car contrat gratuit, donataire n’a rien à payer
- Ex 2 : le contrat d’échange : ce n’est pas une vente.
Ce qui permet de distinguer la vente des autres contrats translatifs de propriété.
A.
2. Le prix :
En principe quand un contrat est translatif de propriété, on parle de vente, mais parfois on utilise un autre terme : la cession transfert de droits incorporels. Par ex quand la vente porte sur un fonds de commerce, on utilise le terme de cession d’un fonds de commerce, car ce n’est pas un bien corporel, mais un ensemble de biens, de droits.
De même quand on vend des actions de sociétés, des parts sociales, on utilise plutôt à nouveau le terme cession.
Quand on cède des droits intellectuels : brevets, marques, on parle plutôt de cession. Le prix est une somme d’argent que l’acquéreur s’engage à payer au vendeur : encore plus caractéristique de la vente.
Si transfert de propriété, mais pas de prix à payer, alors il n’y a pas de vente.
Cette notion de prix tend à prendre une importance excessive. On a tendance en effet à considérer que tout contrat qui comporte un prix est un e vente, même quand il ny a pas de transfert de propriété.
Par ex : le public et même le législateur parle de vente de voyages, et de séjour. Hérésie, car voyage n’est pas un bien. Ce n’est pas un contrat de vente, mais un contrat de prestation de service assortie à un mandat. Par extension, on a tendance à parler de vente de service. Hérésie juridique, on ne vend pas un service, on fournit un service : contrat d’entreprise, et non contrat de vente. Ou vente d’espace publicitaire : pareil. Le prix va permettre de distinguer la vente d’autres contrats translatifs de propriété.
Ex : donation : contrat qui transfère la propriété d’un bien du donateur au donataire, mais à titre gratuit. Donc distinction facile. Mais parfois, donations avec charges : imposent au donataire certaines prestations. En contrepartie, donataire devra faire quelque chose : on se rapproche de la vente, mais on ne l’atteint pas, car il n’y a pas de prix. Il y a bien une charge qui est une contrepartie et si charge importante, contrat devient à titre onéreux.
Ex : contrat d’échange : il y a un double transfert de prpopT : chacun des parties au contrat va transférer à l’autre la propriété d’un bien, mais il n’y a pas vente dans l’échange. Mais si les biens échangés
B. Caractères du contrat de vente :
C’est un contrat synallagmatique : il y a des obligations de part et d’autre. Vendeur s’engage à fournir un bien, et acheteru à payer un prix. Contrat à titre onéreux : il y a un prix à payer.
En principe c’est un contrat commutatif, car obligations du vendeur et de l’acquéreur sont en principe équivalentes, si elles ne le sont pas, la récision sera possible, au moins pour les ventes d’immeuble.
Dans certaines ventes, obligations ne sont pas regardées comme équivalentes : cas quand on vend un bien moyennant le paiement d’une rente viagère. Ce sont des ventes aléatoires.
Si crédit rentier (vendeur) meurt très tard, rente versée sera importante. Tout dépend de la durée de vie du vendeur.
Même chose qu’il y a vente d’un bien en usufruit. L’usufruit s’éteignant avec la vie de l’acquéreur, tout dépendra de la durée de la vie : contrat aléatoire. Vente est un contrat consensuel : se forme par le seul échange des volontés des parties.
Mais il existe certains contrats solennels : c’est le cas de la vente d’un immeuble à construire dans le secteur du logement : il faut ici un acte authentique. Même si contrat consensuel : très souvent la rédaction d’un écrit s’impose, et vente d’immeuble toujours acte authentique pour des raisons de publicité. Pour vente fonds de commerce : écrit pour des raisons de publicité. Mais écrit non exigé comme condition de validité, mais s’impose. Vente est un contrat translatif de propriété, mais peut-être aussi d’autres droits réels, ou d’autres droits intellectuels : contrat translatif de droits : de propriété, d’usufruit (et dans ce cas là, on parlera de cession). On peut aussi céder des droits intellectuels : brevets, marques, un fonds de commerce. On peut céder des créances (opération de cession de créances) ; des droits sociaux …
C. L’évolution du contrat de vente :
La vente n’a pas toujours existé, c’est l’échange qui a précédé la vente. Aux origines lointaines, on parlait de troc. L’échange lui même a été précédé par le don. (Mauss : essai sur le don). Vente apparue
tardivement dans l’évolution des sociétés, car elle suppose l’existence de la monnaie. Avant la monnaie, on troquait : échange.
La vente, en ce qui concerne la forme, ‘a pas toujours été un contrat consensuel, aux origines : c’était un contrat réel : impliquait la remise de la chose comme condition du contrat de vente.
Ce n’est qu’à l’époque romaine que la vente est devenue un contrat consensuel.
Sur le fond, 2 phénomènes marquent l’évolution :
le moment du transfert de propriété : A Rome, et ensuite dans l’ancien droit français, la propriété n’était pas transmoisre au moment de la transformation de vente. propriété transférée au moment de livraison de la chose vendue. Ça a toujours été ainsi jusqu’au Code civil. Code civil : transfert de propriété est immédiat : dès que le contrat est conclu, le transfert de propriété est immédiat : transfert solo consensu (ppr, mais il y a de nombreuses exceptions) Le droit français est très isolé, c’est pratiquement un des seuls droits à prévoir un transfert immédiat de la propriété du bien. Dans les droits romano germanique : transfert de propriété n’est réalisé qu’au moment de la livraison de la chose. Donc différé, comme à l’origine en France.
la diversification du contrat de vente : expression du phénomène de spécialisation du droit des contrats spéciaux. Il existe une pluralité de régimes juridiques applicables à la vente. Ces régimes juridiques vont dépendre de l’objet de la vente = de la chose vendue. Régime différent pour les ventes d’immeubles, de meubles, et de fonds de commerce. Pour immeubles ert fonds de commerce, il y a toute une réglementation spéciale qui vient s’ajouter aux dispositions communes.
Et selon modalités de paiement du prix : au comptant ou à crédit, règles différentes. Régime particulier notamment pour crédit pour consommateurs : cf Code de la consommation. Et variation selon les modalités des parties : commerçants ou non commerçants. Vente entre u professionnel et un consommateur, ou entre professionnels ou entre consommateurs, règles différentes, car réglementations particulières pour consommateurs.
Où se trouvent les sources du droit de la vente? Elles sont diversifiées, éclatées dans différents instruments. Règles communes aux contrats de vente sont dans le Code civil : vente fait l’objet des articles 1582 à 1701 Code civil. En dehors du Code civil, c’est principalement le Code de commerce qui contient un certain nombre de règles concernant les ventes commerciales, et le Code de la consommation pour ventes
Chapitre 1 : La formation de la vente
Conditions habituelles du droit commun des contrats. Il faut que les parties aient consenties. Précision : le consentement doit porter au moins su la chose vendue et sur le prix de vente, qui sont les éléments essentiels du contrat de vente. A partir du moment ou il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat de vente est valablement formé. Le processus du contrat de vente peut cependant être très long : peut durer des mois, des années …
En dehors du consentement des parties, il faut que les parties soient capables de contracter, la capacité exigée est de faire des actes de disposition, sauf pour les meubles de faible valeur v : par ex : pour acheter un journal. Vente sur un meuble de faible valeur est un acte d’administration : un mineur peut acheter seul un journal.
Il n’y a plus d’incapacité spéciale de vente, depuis que la prohibition entre époux a disparu (1985), maintenant entre époux on peut se vendre des biens.
Mais il y a quelques incapacités spéciales d’acquisition qui frappent certains acheteurs : concerne les mandataires et administrateurs (parfois, ils ne peuvent pas acheter les biens des personnes qu’ils représentent), et concerne aussi les juristes, et les gens de justice pour l’acquisition de droits litigieux ( article 1125-1 Code civil )
Il faut un objet, une cause licites. A ce sujet il existe un certain nombre de choses illicites, hors du commerce, dont on ne peut faire ni l’acquisition, ni la vente. Processus de formation de la vente quand il dure un certain temps. Puis réglementations propres à certains ventes.
SECTION I : PROCESSUS DE FORMATION (LES AVANTS CONTRATS)
La vente peut se former instantanément dès lors qu’il y a accord immédiat sur la chose et sur le prix. Mais le plus souvent, la vente va se former par étape, et dans ce cas, il existe une période précontractuelle qui va se traduire par la conclusion d’un avant contrat : va préparer et précéder le contrat de vente, et vente sera conclue au terme de la période précontractuelle.
2 grandes espèces d’avant contrat :
vente à l’agréage
promesse de vente
SOUS SECTION I : VENTE A L’AGREAGE :
A. Vente à la dégustation :
A.
A.
A.
A.
Il s’agit de chose dont il est usage de les goûter avant de les acheter. Le vin et l’huile selon l’article 1587 du code civil. La vente ne sera conclue que si l’acquéreur se déclare satisfait. Cette faculté d’agréer la chose est soumise à une demande de l’acquéreur. Il faut que ce soit précisé par l’acquéreur. Sur le plan juridique cela s’analyse en une promesse unilatérale de vente. Jusqu’à l’agrément de l’acquéreur, il n’ y a pas vente, il y a promesse. Donc cela se ramène à la promesse de vente.
B. La vente à l’essai :
L’acquéreur souhaite utiliser le bien avant de l’acheter. Il veut faire un essai du bien avant de l’acheter. Ce n’est plus une affaire de goût car cela peut-être plus ou moins objectif. Dans les acquisitions de machines, si l’essai est concluant, l’acheteur doit acheter. Ce caractère concluant de l’essai peut-être apprécier objectivement. Dans les autres cas, cela relève d’une appréciation plus subjective. Comme pour l’achat d’une voiture ou de vêtement. L’appréciation de l’acquéreur ne relève pas de données purement objectives. Dans tous les cas, cela s’analyse en des promesses de vente et l’acquéreur se réserve une option
Pour le promettant : c’est une offre de vente. Elle contient le consentement à la vente du promettant. Cela veut dire que le promettant s’engage et que la chose et le prix de vente soit déterminé au moment de la promesse. Il faut que le promettant ait la capacité de vendre donc de faire des actes de dispositions. Peu importe que après la promesse il devienne incapable car si au jour de la promesse il était vivant et capable, la condition est remplie. Ce sont les héritiers qui hérite de l’engagement de vente, dans le cas de décès du promettant.
Le bénéficiaire : il accepte la promesse mais en tant que telle. Il accepte l’offre de vente. Il l’accepte en tant qu’offre de vente. L’acceptation ne vaut pas acceptation de la vente. Si il y avait acceptation de la vente alors le contrat est conclu. En pratique, le contrat est un contrat le plus souvent synallagmatique. Mais la promesse est unilatérale. Mais dans cette hypothèse, il s’engage à quelque chose c'est-à-dire de verser au promettant une certaine somme qui n’est pas le prix du bien à vendre. C’est l’indemnité d’immobilisation et celle-ci représente un engagement de la part du bénéficiaire de la promesse et donc c’est un contrat synallagmatique. La promesse de vente est donc au contraire unilatérale.
Pour la promesse unilatérale de vente pas de conditions de formes : actes sous seing privé ou bien par voie orale. Sauf dans certains cas, lorsque la promesse prépare la vente à venir alors il y a des conditions à remplir comme pour les immeubles à remplir. Au moins pour toutes les promesses qui concernent un droit immobiliers ou un fond de commerce, il est impératif de faire enregistrer la promesse. Le délai est de 10 jours. Cette formalité fiscale est importante parce que mise à peine de nullité. Nous avons l’article 1840 A du CGI et depuis une loi de 2005, ce texte a été transporté dans le code civil et forme un nouvel article 1589-2 du code civil. C’est pour éviter les fraudes. Si les promesses unilatérales n’étaient pas enregistrées, elles seraient inconnues du code civil.
Cette formalité fiscale est critiquée par la doctrine. Parce que elle sert à avoir des parties de mauvaise foi en tout cas à les favoriser. Cela sert de prétexte à l’une des parties qui ne veulent plus acheter ou vendre invoquer cette absence de publication. Donc la jurisprudence fait une interprétation restrictive de cette formalité. Ainsi en particulier, la jurisprudence n’applique plus cette exigence fiscale à chaque fois que la promesse unilatérale de vente fait partie d’un ensemble plus vaste. Donc il faut que ce soit lié à un ensemble contractuel plus vaste. Un lien de dépendance entre les obligations contractuelles est nécessaire. Ce lien correspond à la notion d’indivisibilité. Lorsque les obligations d’un contrat sont indivisibles, on considère que la promesse unilatérale n’est qu’un élément d’une ensemble contractuel plus vaste.
Cela concerne principalement deux types de conventions que la jurisprudence a eu l’occasion de dire que l’enregistrement pas nécessaire :
Crédit bail immobilier : on a une promesse unilatérale de vente. Et donc dans ce cas on n’a pas besoin de faire l’enregistrement.
La Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt très important concernant la transaction : très souvent elle contient une promesse unilatérale de vente. Ce n’est qu’un élément parmi d’autre et donc l’AP tranche par un arrêt du 24 février 2006. dans toutes ces circonstances, la transaction est l’accessoire de la convention et tantôt les principal. Le sort de la convention est lié : si le principale n’a pas besoin d’être enregistrer et bien l’accessoire n’en a pas besoin de même.
B. Les effets de la promesse :
1. Droit d’option du bénéficiaire :
Ce droit d’option présente une difficulté quant à son analyse juridique :
Jurisprudence : c’est un droit de créance pour elle ; qui consiste par certain côté en une obligation de faire et par d’autre en une obligation de ne pas faire. De la part du promettant, il y a une obligation de ne pas faire lorsque il s’agit de dire de ne pas vendre le bien à autrui. Lorsque on consent une promesse de vente au profit du bénéficiaire cela veut dire que l’on s’engage à ne pas vendre. Mais obligation de ne pas vendre lorsque on s’engage à maintenir son offre de vente et donc à immobiliser le biens et donc on confère une exclusivité d’achat. On pourrait également parler d’une obligation de collaborer à la vente et faire en sorte que la vente puisse se réaliser. Une autre analyse :
La doctrine y voit un droit potestatif : il s’agit d’acquérir ou de ne pas acquérir par un acte de volonté unilatérale. C’est une option c'est-à-dire une espèce de droit potestatif. Le promettant n’est tenue d’aucune obligation particulière. On est dans une situation de sujétion, d’attente. On attend que le bénéficiaire se décide.
L’analyse classique c'est-à-dire de la jurisprudence ne prend pas en compte le mécanisme de l’option mais met en avant ce que doit faire le promettant. Pour l’analyse de la doctrine, on ne voit pas très bien la situation du débiteur mais met en relief le droit d’option du créancier. Les deux analyses pourraient on
On dit que la substitution opère une cession de contrat ayant pour objet un droit potestatif d’option. Cette analyse expliquerait que les formalités de la cession de créance ne soient pas applicables mais cela n’explique pas que les formalités d’enregistrement ne soient pas applicables.
Les promesses unilatérales de vente sont transmissibles à cause de mort. Cela se fait par voie de transmission successorale. Donc les héritiers devront s’y soumettre.
2. Obligation du bénéficiaire :
C’est une obligation qui est fréquente et qui n’est absolument pas nécessaire. C’est une obligation de verser une indemnité d’une obligation. Sa nature juridique dépend de la nature juridique du droit du bénéficiaire. Si c’est un droit de créance, cette indemnité sera un droit de créance. On immobilise le bien et donc le service doit être rémunéré. Si on considère comme le fait la doctrine que c’est un droit ^potestatif d’option alors l’indemnité est la contrepartie de l’option. C’est la contrepartie d’un avantage. C’est le prix d’une option. Il est versé auprès du bénéficiaire au moment de la promesse de vente. Mais on peut prévoir que la somme sera verser un peu plus tard. Si le bénéficiaire lève l’option, cela veut dire que l’on achète le bien et donc l’indemnité va venir s’imputer sur le prix de vente du bien. Si el bénéficiaire ne lève pas l’option cela veut dire qu’il ne veut pas acheter et donc l’indemnité restera acquise.
En général cette indemnité est de 10%.
Cette somme que le bénéficiaire verse est une indemnité d’immobilisation. C’est juridiquement impropre parce que l’indemnité est un dédommagement qui suppose un préjudice qui résulte d’une inexécution d’un contrat qui suppose donc une obligation. Or, le bénéficiaire n’a aucune obligation. C’est un droit qu’il a donc. Donc s’il n’achète pas et qu’il perd ne peut pas être considéré comme une indemnité. Ce n’est pas le sens exact du terme. C’est très important lorsque on veut savoir si c’est une peine au sens de a clause pénale. Est-ce que c’est une clause pénale. Si oui, elle est révisable mais sinon elle ne peut-être réviser et l’indemnité sera du dans tous les cas. Or, ce n’est pas une indemnité donc ne peut pas être considéré au sens de l’article 1152 du code civil comme une clause pénale (jurisprudence bien établie depuis longtemps).
Peut on considérer cette somme faussement qualifier indemnité comme un dédit? Non ce n’est pas possible parce que on ne se dédit que lorsque on a dit c'est-à-dire que lorsque on s’est préalablement engagé. Dédire c’est retiré son engagement. Après coup on retire le consentement et après on se désengage. Le dédit c’est la faculté de retirer son consentement mais c’est aussi la somme que l’on doit
verser lorsque on exerce cette faculté. Le bénéficiaire de la promesse ne s’est pas engagé donc il n’a pas dit et donc il ne peut pas se dédire. Si le bénéficiaire lève l’option c'est-à-dire qu’il achète le bien on peut prévoir un dédit dans le sens ou il s’est engagé à acheter. Et donc le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter.
L’indemnité est le prix de l’option. Ce n’est pas une sanction. Ce n’est pas une clause pénale. Ce n’est pas non plus un dédit. Le dédit n’est toujours pas pour autant une indemnité et cela ne peut pas être considéré comme une peine et donc ce n’est pas révisable. Ce versement est interdit pendant un certain délais lorsque la promesse à pour objet un immeuble à usage d’habitation et consentis à un non professionnel c'est-à-dire en fait à un consommateur, le consommateur a droit à un délais de rétractation pendant 7 jours et aucune somme ne peut-être verser au promettant. Ce sont les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitation.
Il arrive parfois que cette indemnité soit très élevé et donc en fait , le bénéficiaire va se sentir obligé d’acheter. La jurisprudence en tire la conséquence très simple c'est-à-dire que le bénéficiaire ‘est engagé à acheter et donc la promesse unilatérale de vente devient synallagmatique dans laquelle les deux parties sont engagées.
C. Exercice de l’option :
Résulte d’un acte unilatéral qui consiste en un droit potestatif. Peut se faire sans forme particulière mais il faut quand même adresse un courrier pour dire que l’on va acquérir. Aucune condition de forme mais les promesses prévoient assez souvent des formes particulières. Mais aussi souvent on subordonne la levé de l’option à un droit particulier et assez souvent on trouve que des clauses pour lesquelles les options ne pourront être levées que si l’acheteur paie le prix ou signe l’acte de vente.
Le bénéficiaire lève l’option dans le délai stipulé : les promesses en général prévoient un délai. Conséquence, la vente est formée car la levée de l’option ou l’exercice représente l’acceptation de la vente elle-même c'est-à-dire que la levée de l’option représente le consentement de l’achat par le bénéficiaire. Il doit être apprécier à ce moment. La capacité d’acheter s’apprécie au moment de la levée de l’option. L’indemnité de l’immobilisation elle s’impute sur le prix de vente ; donc ne paiera le prix que sous déduction de la somme versé en guise d’indemnité. La vente se forme au moment de la levée de l’option sans rétroactivité. Ce qui est important parce que la promesse unilatérale de vente n’est pas une vente conditionnelle. Si c’était le cas, il y aurait rétroactivité du jeu de la condition. Le transfert de propriété ne peut se faire qu’au jour de la levée de l’option. Il ne peut pas se faire rétroactivement au jour de la promesse. Mais la plupart du temps on a des clauses qui prévoient un terme en ce sens que le transfert de
les héritiers du promettant qui seront tenus dans l’hypothèse ou le bénéficiaire de la promesse déciderait de lever l’option. Ce n’est pas un pacte sur succession future parce que le promettant s’est engager avant son décès. Son engagement naît avant son décès. C’est une promesse post mortem qui n’est pas un pacte sur succession future prohibé.
D. Inexécution de la promesse :
1. Inexécution par le promettant :
Le promettant révoque la promesse avant la levée de l’option : lorsque cela se produit, la jurisprudence décide depuis une date récente que le bénéficiaire ne peut plus exiger l’exécution forcée de la promesse. Jusqu’en 1993, le bénéficiaire pouvait obliger le promettant à vendre. Mais un arrêt très important de la Cour de Cassation du 15 décembre 1993, les exécution forcée ne peuvent plus être exigée en cas de révocation de la promesse par le promettant. Donc la seule sanction est la responsabilité contractuelle du promettant. Il y a inexécution du contrat ce qui explique sa responsabilité. Le bénéficiaire ne pourra avoir que des dommages et intérêts.
- La Cour de Cassation s’est fondée sur la fait que le promettant n’ a qu’une obligation de faire sur le fondement de l’article 1142 du code civil. cet article dit que ces obligations se résolvent par dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée possible.
- Lorsque le promettant rétracte sa promesse, cela veut dire qu’il retire son consentement. Or, s’il le fait avant la levée de l’option et bien les deux consentement de l’acquéreur et du vendeur ne se seront jamais rencontrés et donc pas de vente.
Cette solution a été très critiquée par la doctrine :
Le promettant n’a pas seulement une obligation de faire ou de ne pas faire. En réalité le promettant est dans une situation de sujétion. Donc l’article 1142 pas applicable parce que le bénéficiaire a un droit potestatif.
A supposer que le promettant ait une obligation de faire ou de ne pas faire, cela ne conduit pas à l’allocation de dommages et intérêts et donc à l’exclusion d’un exécution forcée. Les auteurs disent que la
Cour de Cassation a une interprétation de l’article 1142 très restrictives. En effet, on ne l’écarte que pour les exécutions personnelles du débiteur et seulement dans ce cas là on a des dommages et intérêts. Dans les autres cas, l’exécution forcée demeure possible. Or, quand il s’agit d’une promesse de vente, l’exécution ne mettrait pas en cause irréductiblement les qualités personnelles de l’auteur.
La révocation de la promesse est un retrait du consentement déjà donné et accepté en tant que engagement de vente. La promesse de vente est un contrat. Cet engagement de vente a été accepté par le bénéficiaire. Donc on ne peut le révoquer unilatéralement. Il faut un mutuus dissensus pour renoncer à cet accord. Faute d’accord, le retrait du consentement du promettant est impossible. On s’engage donc on ne peut le retirer unilatéralement. Et dans ce cas là, la sanction qui s’impose est l’exécution forcée du contrat.
Les auteurs disent encore que sanctionner la rétractation que par des dommages et intérêts autorise une personne à se rétracter et il n’aura qu’à payer. il se soustrait moyennant une indemnité faible. Ce qui est donc inadmissible pour les auteurs
Si on admet que les promettant peuvent se rétracter, on ne voit plus la différence entre une offre de contracter et une promesse de vente. Donc la Cour de Cassation ravale la promesse de vente au rang de simple offre de vente. Donc cela affaibli la sécurité juridique.
Quelques auteurs l’approuvent quand même :
Le retrait est efficace parce que le promettant ne s’est pas engagé à vendre contrairement à ce que l’on dit, dans la promesse et donc il peut retirer sa promesse : il manque à sa promesse et inexécution qui ne peut être sanctionner que par des dommages et intérêts. Pas d’exécution forcée. Cela implique que la promesse de vente n’oblige pas le promettant à vendre. Donc cela oblige simplement le promettant à maintenir une offre pendant le délai. Mais il ne s’engage pas à vendre. Pas de portée qu’on lui assigne habituellement. La suppression de l’offre serait elle efficace et donc il serait possible selon cette doctrine de retirer son consentement après l’avoir donné parce que on ne s’est pas engager à vendredi
De deux choses l’une, si on donne son consentement on ne peut pas le retirer. On ne s’engage pas à vendre mais on a consentie à la vente pendant le délai de la vente.
Il se peut que la position de la cas soit remise ne cause par les pactes de préférence. La Cour de Cassation a pris une position sur le pacte de préférence incompatible avec celle sur l’option.
Vente du bien à un tiers autre que le bénéficiaire : le promettant viole la promesse et donc engage sa responsabilité contractuelle et donc tenu à des dommages et intérêts. On ne peut plus l’obliger à
