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Dérogations au principe du consensualisme, c'est-à-dire au principe selon lequel la vente se forme par le seul consentement des parties.
A. Les ventes formalistes
1. L’écrit
Parfois, on exige que la vente soit passée par écrit. N’importe quel écrit, mais il faut un écrit, pour la validité de la vente.
Ex : navire, cession de brevet et de marque.
Parfois, cet écrit doit être notarié.
Ex : la vente d’immeubles à construire dans le secteur du logement.
Parfois, on exige que certaines mentions obligatoires soient écrites. Ce qui est exigé, ce sont les mentions et non l’écrit. Mais indirectement, l’écrit est exigé.
Ex : vente d’un fonds de commerce.
2. Les enchères publiques
Certaines ventes forcées doivent être faites selon un formalisme qui consiste à suivre la procédure des ventes aux enchères publiques. La vente va résulter de l’adjudication au profit d’un enchérisseur. On ne
peut pas vendre autrement qu’aux enchères publiques un bien. On parle aussi de vente sur autorité de justice.
Ex : La vente sur saisie immobilière, immeuble appartenant à une entreprise qui fait l’objet d’une liquidation judiciaire ne pourra être vendu qu’aux enchères publiques, vente d’un bien indivis aux fins de partage du bien : la licitation est la vente d’un bien indivis en vue d’un partage (la vente peut aussi être amiable mais l’hypothèse est que ce n’est pas possible).
La vente aux enchères peut être volontaire, indépendamment de toute injonction légale. Il y a aussi des hypothèses de vente aux enchères privées. C'est le vendeur lui-même qui va organiser des enchères.
B. Autorisation judiciaire
Pour la vente des biens d’un mineur, ventes dans le cadre d’une procédure collective.
1. La publicité
Publicité foncière concerne les droits immobiliers. Ces ventes ne seront opposables aux tiers que si elles font l’objet d’une publication au bureau de la conservation des hypothèques.
Ex : si une personne vend un bien et omet de publier la vente, et revend le même bien à un autre acquéreur qui lui va procéder à la publication, c'est le 2nd^ acquéreur qui sera déclaré acquéreur.
2. Formalités administratives
La vente est parfois subordonnée à une autorisation administrative. Il faut obtenir cette autorisation pour que la vente puisse produire ses effets.
B. La liberté de ne pas vendre
La loi oblige à vendre. Les hypothèses sont faciles à imaginer : la saisie du bien, l’expropriation, les nationalisations. Certaines sanctions peuvent s’appliquer en cas de refus de vente : Un commerçant ne peut pas refuser de vendre un bien à un consommateur sous peine de sanctions pénales.
Parfois un refus de vente peut être constitutif de pratiques anticoncurrentielles dans les relations entre professionnels. Parfois, le refus de vente peut être sanctionné lorsqu’il est motivé par des motifs prohibés (le sexe, la religion, la race, …) sous peine de lourdes sanctions pénales.
C. Les choix du cocontractant
Après une promesse de vente, tous les droits de retrait et de préemption (la loi obligé à vendre à quelqu'un à qui l’on ne voulait pas vendre). Dans les contrats, il peut y avoir des clauses d’exclusivité (fréquentes dans les contrats de concession, de franchise, des clauses d’agrément (la vente est subordonnée à l’agrément de l’acquéreur par un tiers). Ces clauses d’agrément sont parfois imposées par la loi, et notamment en cas de cession de droits sociaux, et même chose pour les droits indivis.
§3 : Réglementation du contenu de certaines ventes
Parfois la loi intervient par des dispositions impératives pour imposer certaines règles, certaines obligations à un cocontractant dans un contrat de vente. Il s’agit de protéger des intérêts catégoriels.
5 catégories :
A. Les acquéreurs de fonds de commerce
La loi impose au vendeur une obligation d’information formalisée par des mentions obligatoires dans l’acte de vente. Il s’agit d’informer l’acquéreur sur l’activité du fonds de commerce : chiffre d’affaire, bénéfices, …)
B. Les acquéreurs de logement
Loi récente du 13 décembre 2000 dite loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain). Cette loi confère aux acquéreurs de logement un droit de rétractation pour toutes les ventes d’immeubles à usage d’habitation quand ils sont vendus à des non professionnels. L’acquéreur bénéficie alors d’un droit de rétractation pendant 7 jours, accompagné d’une interdiction de tout versement pendant le délai de 7 jours.
C. L’acquéreur de crédit
Il existe 2 grandes lois : les lois SCRIVENER 1 et 2. :
Scrivener 1 date de 1978 et tend à protéger les consommateurs qui achètent des biens à crédit (crédit à la consommation)
Scrivener 2 date de 1979 tend à protéger les consommateur qui achètent à crédit un bien immobilier (crédit immobilier).
Obligation d’information, notamment sur les modalités du prêt et sur les droits du consommateur qui s’apprête à acheter un bien à crédit.
L’acheteur a un droit de rétractation dans le crédit à consommation pendant 7 jours.
Pour le crédit immobilier, ce n’est pas un droit de rétractation, c'est un droit de réflexion et même une obligation de réflexion. Cette obligation de réflexion prend la forme suivant : quand l’acquéreur reçoit une offre de prêt, il ne peut pas l’accepter avant 10 jours.
CHAPITRE 2
L’OBJET DES OBLIGATIONS PRINCIPALES
Lundi 26 février 2007
SECTION 1 : LA CHOSE
Quatre conditions :
La chose doit exister
Elle doit être déterminable
Aliénable
Appartenir au vendeur
§1. L’existence de la chose :
La chose doit exister au moment du contrat de vente. Donc la vente ne peut porter sur une chose qui a disparu au moment du consentement. Quid du consentement lorsque la chose est perdue?
Se pose également le problème de la perte seulement partiel de la chose. Elle a été partiellement détruite au moment de l’échange du consentement. Article 1601 du code civil : l’acquéreur a une option : résolution du contrat. Ou bien réfaction du contrat c'est-à-dire la réduction du prix de vente.
A. Chose objet de la vente :
Toute chose peut-être objet d’un contrat de vente. Aucune difficulté pour les choses corporelles car font l’objet d’une propriété. Mais problème pour les choses incorporelles. On admet que les droits peuvent être vendu. Les droits peuvent être cédés. Cela s’applique au droit de propriété incorporelle ou encore sur les brevets ou sur les marques ou encore sur le fonds de commerce. Désormais on peut également céder une clientèle civile. On peut également céder des droits démembrer. On va céder un démembrement de la propriété. on peut céder l’usufruit ou la nu-propriété seulement. On peut le faire en même temps et à plusieurs personnes différentes.
Cela vaut aussi pour les diminutifs de l’usufruit que est le droit d’usage. Cession d’un droit indivis : on peut avoir un droit indivis dans un bien déterminé. C’est le cas lorsque il y a co-propriété du bien. On cède le bien indivis. L’indivision peut aussi porter sur une universalité du bien. On peut très bien cédé le droit indivis que l’on a sur une autre personne. On ne cède pas la propriété du bien indivis, lorsque on cède un droit indivis. En réalité, on cède une part dans l’indivision. On cède la part de l’indivisaire dans l’indivision. Cette part emporte les prérogatives suivantes :
On cède le droit réel qui est celui d’user de la chose qui fait partie de l’indivision : ce sont des prérogatives du droit de propriété mais ce n’est pas la totalité.
On cède aussi la masse de la quôte part de la masse indivise à partager. Or, ce droit est un droit en valeur. Ce n’est pas un droit sur un bien mais sur une valeur. L’indivision a une valeur. Le droit représente à une partie de la valeur sur l’indivision.
Au moment du partage, il y a un partage entre les co-indivisaire : le droit indivisaire entraîne le fait que l’on se voit attribuer certains biens. Certains indivisaires vont recevoir une fraction des biens. A la place, ceux qui n’ont rien vont avoir une soulte. Si l’indivision vaut 300 000 et qu’il y a 3 indivisaires, chacun a droit à 100 000.
En cas de cession d’un droit indivis, les co-indivisaires ont un droit de préemption et par conséquent le cédant doit notifier le projet de cession pour que les co-indivisaires choisissent de préempter ou non. Article 815-14 du code civil.
La chose doit être déterminée ou déterminable. Article 1129 du code civil. Vaut pour tous les contrats et pour les contrats de ventes.
Lorsque la vente porte sur un corps certains : la chose doit être désignés avec précision. Lorsque on a affaire à une chose unique, on a affaire à un corps certains.
Les ventes de choses de genre : on distingue :
- la vente en bloc : porte sur un ensemble de chose sur un lieu déterminé. Dans ce cas là la chose vendue est déterminée par l’indication du lieu. On va indiquer l’endroit ou les marchandises se trouvent. Par exemple pour la vente du mobilier d’une maison, on indique le lieu.
- La vente au poids, au compte et à la mesure : la chose doit être déterminable par son espèce et par sa quantité. On vend tant de kg de blé et de pommes de terre. L’individualisation résulte d’une opération matérielle qui est le pesage ou la mesure etc. application fréquente pour les meubles et les choses mobilières. Il y a une espèce particulière qui est la vente par référence. On va commander une certaine quantité de ce bien. On désigne l’échantillon de ce produit et on en commande telle ou telle quantité. On est en présence d’une vente en compte et au poids ou à la mesure. l’individualisation de la chose va résulter de l’opération qui va résulter de la découpe du tissu. Cela peut aussi concerner des immeubles. On va acheter des terrains qui représente telle ou telle parcelle. C’est seulement au moment de l’individualisation que la vente se fera.
§3. L’aliénabilité de la chose :
En principe toutes les choses peuvent être aliéner. Sauf les services. Mais exceptions qui sont hors du commerce juridique.
Les biens saisis
Les successions futures
La personne humaine
Les attributs de la personne humaine, ni les organes du corps humain
Les créances alimentaires
Le droit de vote
Les biens du domaine public sont inaliénables
Drogues, substances vénéneuses
En dehors de ces hypothèses, certaines choses peuvent être inaliénable par clause d’inaliénabilité. Les clauses sont valables. Elles sont valables et temporaires et justifiés par un intérêt sérieux et légitime que le juge peut contrôler. Pour la cession de clientèle, c’est valable mais il ne faut pas que cela entrave le choix du client. Arrêt du 7 novembre 2000.
§4. La propriété du vendeur :
Le propriétaire doit être propriétaire de la chose qu’il vend ou en tout les cas titulaire du droit cédé. Nemo dat quod non habet. 3 hypothèses à envisager :
A. La vente de la chose d’autrui :
L’article 1599 du code civil : nullité de la vente de la chose d’autrui. La règle française dit que le transfert de propriété est immédiat. Il s’opère au moment de la conclusion du contrat de vente. On ne peut pas transférer la propriété si on n’est pas propriétaire. En droit romain le transfert de la propriété était différent.
- Condition de la nullité :
Il faut qu’au moment du transfert de la propriété, le vendeur ne soit pas propriétaire de la chose. Ce qui veut dire que si au moment de la vente, le vendeur n’est pas propriétaire mais le transfert est prévu à une date ultérieure, il n’ y aura pas nullité. L’existence de la propriété du vendeur s’apprécie au jour du transfert de propriété et non pas au jour de la conclusion du contrat. La vente reste valable si au moment du transfert, le vendeur est devenu propriétaire. Mais lorsque le transfert est retardé. On a les cas ou les clauses du contrat de vente retardent le transfert de propriété. Le transfert ne sera exécuté qu’à un certain moment et aussi à une certaine date. Jusqu’à la réalisation de la clause pas de transfert et donc pas besoin
- garantie d’éviction anticipée : si on vend la chose d’autrui, on peut prévoir que la personne propriétaire va vouloir revendiquer et récupérer la propriété. L’acquéreur va se trouver évincé. Et la nullité est donc en quelque sorte une garantie d’éviction anticipée. C’est sanctionné par la résolution. La sanction ne correspond pas à la notion de garantie d’éviction.
Exception à ce principe :
Consolidation de la vente : avec deux moyens :
- par le vendeur : si le vendeur acquiert la propriété avant la date prévu pour la propriété, il consolide la vente et donc pas de nullité de la vente de la chose d’autrui. En acquérant en temps utile on consolide.
- Par le propriétaire : il suffit qu’il renonce à la revendication du bien. Le propriétaire ne pourra plus revendiquer la propriété du bien. Mais même si consolidé, l’acquéreur peut revendiquer la nullité de la vente. Cette nullité va faire l’objet d’une confirmation par le titulaire de l’action en nullité. Il va renoncer à agir en nullité.
B. La vente d’un bien indivis :
Il faut que les co-indivisaires soient d’accord pour vendre un bien indivis (article 815-3 du code civil alinéa 3 issu de la loi du 23 juin 2006). Mais tous ne sont pas d’accord. Un ne veut pas. On peut à ce moment là passer outre cette opposition à condition d’obtenir une autorisation de justice (article 815-5 du code civil). Mais parfois, on est en présence d’un bien mais qui est vendu par un seul d’entre eux. La jurisprudence a répondu en requalifiant l’acte de vente. L’indivisaire cède sa quôte part. et on va appliquer à partir de là l’article 1599 du code civil. Donc :
Vente valable entre les parties : mais pour la part du vendeur seulement. La cession est valable mais seulement pour la part du vendeur. Le cessionnaire n’acquiert qu’une part indivise avec toutes les prérogatives. Les parts des co-indivisaires qui ne sont pas vendeurs ne sont donc pas cédés et plus exactement pour ces parts, l’acquéreur peut invoquer la nullité de l’article 1599. cette nullité ne peut être invoqué que par le cessionnaire. Cette vente n’est valable qu’en tant que cession de part indivise et cette part n’est que la part du cessionnaire. A l’égard de co-indivisaire du vendeur, la vente est inopposable à ces co-indivisaires. Ils peuvent revendiquer entre les mains de l’acquéreur leur droits. Cession inopposable concerne le bien vendu et les parts des co-indivisaires pour lesquelles il n’y a pas cession.
Si pas notifié : il y a le droit de préemption. Les co-indivisaires ont un droit de préemption et donc si la cession pas notifié en temps utile, on le fait. Article 815-16 du code civil.
La confirmation par l’acquéreur permet de pallier à la nullité et à l’inopposabilité. Il va confirmer la vente. Le bien vendu par un indivisaire peut être validé car à l’égard des co-indivisaires, l’inopposabilité subsiste. Les co-indivisaires de leur coté doivent renoncer. Ils donnent leur consentement ou renonce à se prévaloir de l’inopposabilité. Dans la pratique, il y a plusieurs techniques. Un bien est vendu par un seul d’entre eux des indivisaires.
Il s’agit de se porter fort de ma ratification par les autres. Cela n’engage que le promettant. Si les autres ne veulent pas vendre, la promesse sera inexécutée et pas de vente. Le seul avantage sera de verser des dommages et intérêts si pas de ratifications des autres. C’est l’avantage de la promesse de porte fort.
Une autre technique consiste à stipuler une condition suspensive de ratification de l’acte de vente par les co-indivisaires. Le droit de l’acquéreur reste conditionnel. Si les autres ne ratifient pas, la vente n’aura pas lieu. Si les autres ne ratifient pas au terme de cette période, la vente sera caduque.
Vendredi 2 mars 2007
C. La vente d’un bien grevé d’un usufruit :
Il arrive que la propriété soit démembrée en droit d’usufruit et de propriété.
- Accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier :
Si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pas de problème et la pleine propriété passera à l’acquéreur. Le problème sera celui de la répartition du prix. Les parties peuvent en avoir déjà prévu. Quant est il quand les parties n’ont rien prévu? Les solutions ont évolué. On attribuait la totalité du prix à l’usufruitier et le nu-propriétaire n’avait rien. Mais l’usufruitier devait restituer le prix au nu-propriétaire. On a l’idée de subrogation réelle. La chose vendue, fait que l’usufruit est reporté sur la chose. L’usufruit porte sur le prix de la chose et don il perçoit le prix dans sa totalité.
L’usufruit vend seul le bien : c’est une solution plus draconienne. Nullité relative de la vente en tant que vente de la chose d’autrui. Donc sur le fondement de l’article 1599 du code civil. vente dans la totalité qui sera nulle parce que on vend un bien qui n’appartient pas à l’usufruitier. Solution retenue par l’arrêt du 8 avril 1999 de la 3ème^ chambre civile. Promesse de vente en l’espèce et consentie par l’usufruitier seul et l’acquéreur a demandé la nullité de cette promesse. C’est une nullité relative et ne peut donc être invoquée que par le seul acquéreur. Il faut remarquer que pas de consolidation possible de la vente par le nu-propriétaire. c’est étonnant parce que on est en présence de la nullité relative de la vente de la chose d’autrui qui peut-être consolidé par le véritable propriétaire. arrêt de la 3ème^ chambre civile du 23 mai 2002 : c’était un échange mais à quelques différences prêts, les règles sont applicables à l’échange. L’échange est frappé de nullité relative en tant que échange de la chose d’autrui. Il avait été consenti par un usufruitier seul. Mais la Cour de Cassation a considéré que le nu-propriétaire pouvait ratifié l’échange et donc consolidé cet échange et il suffit qu’il renonce à son droit à inopposabilité.
SECTION 2 : LE PRIX
Le prix est un élément essentiel et même caractéristique de la vente et qui va permettre de distinguer la vente d’autre contrat translatif de propriété mais qui n’ont pas de prix comme la donation ou l’échange ou encore l’apport en société.
Ce prix s’exprime par une somme d’argent, en contrepartie de l’acquisition de la chose. Deux forme :
Capital :
Rente viagère : plus rare mais pas exceptionnel. L’acquéreur s’engage à verser une rente viagère c'est-à-dire jusqu’au décès du vendeur.
Ordonnance de 1986 sur la concurrence, les prix peuvent depuis cette ordonnance être déterminés par la libre volonté des parties. Sauf le cas des médicament ou le prix du livre qui sont réglementés.
Le versement du prix s’accompagne du versement d’accessoire :
La TVA
Frais de rédaction d’acte : souvent à la charge de l’acquéreur
Prix du transport
Il y a un certain nombre d’exigence relative au prix. Il doit être déterminé, réel et sérieux et enfin il ne doit pas être lésionnaire.
§1. La détermination du prix :
Le prix de la vente doit être déterminée. Article 1591 du code civil : il doit être déterminé et désigné par les partie. La sanction de l’indétermination du prix est la nullité absolue de la vente car on considère qu’il y a absence d’objet et de cause. La sanction d’absence d’objet et de cause c’est la nullité absolue. Deux observations :
Sanctions très lourde et critiquée par la doctrine : ne devrait être invoquée que par les parties que l’on cherche à protéger c'est-à-dire les parties à al vente.
Le droit change : les arrêts de 2006 admettent que dans certains domaines, la nullité pour absence de cause serait une nullité relative. Et donc si cette jurisprudence se confirme, la nullité pour indétermination du prix serait elle aussi une nullité relative.
Le prix doit être déterminé et fixé dans l’acte de vente mais la jurisprudence retient une interprétation plus souple de cet article. Elle autorise la simple déterminabilité du prix. On n’a pas besoin de le fixer dans l’acte de vente dés lors qu’il pourra être déterminé ultérieurement. Mais il faut que à partir de l’acte où puisse ultérieurement fixer le prix. Cela résulte de l’article 1592 du code civil. Le prix peut-être fixé par un tiers ultérieurement à la conclusion de la vente et donc pas nécessaire qu’il soit déterminé dans l’acte. On généralise cette possibilité de déterminabilité du prix.
Pour autant, il faut deux conditions pour que la jurisprudence contrôle :
affaires de l’acquéreur vont dépendre de lui. Donc le prix va dépendre de l’acquéreur. Fixation subjective du prix et donc il faudrait condamner la clause. Mais certes le prix dépend de l’acquéreur mais seulement en partie. L’acquéreur cherchera à faire de bonnes affaires et si il n’en fait pas ce sera du à la mauvaise conjoncture économique et donc cela dépend pas de la volonté de l’acquéreur mais plus des circonstances économiques. Et donc, on a pas une clause tellement potestative. Donc si on raisonne ainsi, la clause est valable et c’est ainsi que raisonne la jurisprudence.
Article 1592, possibilité de fixer le prix par un tiers arbitre. Les parties ne vont pas fixer le prix mais ce sera un tiers qui le fixera. Par un accord commun, elles mandatent une personne pour fixer le prix. C’est tout à fait possible.
La jurisprudence considère que le contrat doit prévoir les modalités de désignation du tiers de manière précise. Il faut une procédure. Celle-ci doit conduire à désigner le tiers sans recours au juge et sans un nouvel accord des parties. Mais la jurisprudence admet que le contrat puisse prévoir un recours au juge si difficulté. Mais il faut que le contrat le précise explicitement. Le juge désignera à ce moment là le tiers arbitre en procédant à une interprétation de la clause litigieuse.
Si il apparaît impossible de désigner le tiers, il meurt ou ne veut pas remplir sa mission (récusation…) la clause ne peut plus être appliquée et la vente tombe frappée de nullité pour indétermination du prix. Et si les parties n’ont pas prévu la difficulté, il est impossible de recourir au juge. Mais dans le cas contraire on eut avoir un recours au juge. Ces clauses doivent être extrêmement délicate. Il faut, désigner l’arbitre. C’est le plus simple.
Il faut prévoir une possibilité de sortir de l’impasse et prévoir que le juge tranchera cette impossibilité.
§2. La réalité et le sérieux du prix :
A. Prix réel :
Un prix est réel s’il n’est pas fictif. Le prix ne doit pas être fictif. L’hypothèse est celle d’une vente dans laquelle le prix serait simulé. L’acte est apparent mais dans une contre lettre on prévoit que le prix ne sera pas payer. Ou encore, on prévoit un certain prix et dans une contre lettre, on prévoit que le prix sera
supérieur au prix indiqué dans l’acte apparent. L’acquéreur devra verser un dessous de table et un petit supplément. Il y a une simulation.
Entre les parties, c’est la contre lettre qui est valable. Et donc on applique toutes les règles relatives à la contre lettre. Si on prévoit que l’acte est une vente dans l’acte apparent et dans la contre lettre, on dit que le prix ne sera pas payé, c’est une donation et dans ce cas là on applique les règles de la donation. Mais pour les règles de forme, on applique celles de l’acte apparent. Ainsi là on va appliqué celle de la vente alors que la donation exige un acte notarié. On applique les règles de fonds de l’acte secret mais les règles de forme de l’acte apparent.
A l’égard des tiers, ils sont une option. Ils peuvent selon leurs intérêts se prévaloir de l’acte apparent ou de la contre lettre.
Règle fiscale article 1589-2 du code civil : nous vient de l’article 1840 A du CGI : nullité absolue de la contre lettre lorsque elle majore le prix de vente d’un immeuble, d’un fonds de commerce ou d’un office ministériel. L’acquéreur et le vendeur et tout tiers intéressé peuvent la demander. C’est une prime à la dénonciation à la licéité. Parce que il y a fraude fiscale.
D’autre sanction s’ajoutent : pénales et aussi il y a un droit de préemption au profit du fisc. Lorsque c’est trop bas pour être sincère, il peut décider de préempter. Aucune preuve de fraude à fournir. Dés lors qu’il y a suspicion de fraude on applique une majoration de 10%. Les dessous de table sont payés hors la vue du notaire. On s’entend pour payer un prix supérieur à celui de l’acte.
B. Prix sérieux :
Il ne doit pas être dérisoire. Sinon c’est une vente à vil prix. Et ce vil prix est inexistant. Une vente avec un prix inexistant entraîne une nullité absolue car il y a absence d’objet pour l’acquéreur et absence de cause pour le vendeur. C’est en voie d’abandon au profit de la nullité relative.
Dans la vente à prix dérisoire, le prix est ridiculement bas. Pour le pris lésionnaire c’est différent.
Pour le vente à prix dérisoire, il faut distinguer selon :
