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lab gestione e costruzione delle opere di architettura_estimo | prof. Antonella Faggiani | aa 2007_
La stima del valore di mercato delle
aree edificabili
Martedì 6 novembre 2007
L’obiettivo della presentazione
- L’obiettivo della presentazione è quello di illustrare due casi
di stima del valore di mercato di aree edificabili secondo
il:
- Procedimento sintetico comparativo ;
- Procedimento del valore di trasformazione.
- La presentazione si propone di illustrare:
- le principali caratteristiche delle aree oggetto di stima;
- Il procedimento di stima impiegato;
- L’ analisi del mercato immobiliare di riferimento
- La formulazione del giudizio di stima.
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Caso 1:
La stima di un’area edificabile con
procedimento sintetico comparativo
La normativa urbanistica vigente
- L’area è stata oggetto di un Piano Integrato di
Riqualificazione Urbanistica Edilizia ed
Ambientale ( PIRUEA ), ai sensi della Lr 23/
(ora abrogata dalla Legge urbanistica
regionale 11/04) in variante allo strumento
urbanistico vigente ;
- A seguito dell’approvazione del PIRUEA, l’area
si caratterizza per una volumetria a
destinazione residenziale pari a 44.000 mc
edificabili.
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I parametri tecnici di riferimento
- Il valore di mercato di un’area edificabile
può essere espresso secondo diversi
parametri tecnici , quali:
a. il metro quadro o metro cubo
edificabile;
b. il metro quadro di superficie territoriale;
c. il metro quadro di superficie fondiaria.
a. del metro quadro o metro cubo edificabile esprime il
valore di mercato in ragione della quantità di
superficie/volumetria che posso edificare sulla base della
normativa urbanistica vigente;
b. del metro quadro di superficie territoriale esprime il
valore di mercato sulla base della superficie dell’area
non urbanizzata , ovvero priva delle strade, dei parcheggi
degli spazi a verde dovuti per legge
I parametri tecnici di riferimento (I)
N.B. L’impiego dei valori espressi sulla
base di quest’ultimo parametro
tecnico è subordinato al
reperimento dell’indice di
edificabilità territoriale dell’area
Superficie territoriale
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I parametri tecnici di riferimento (II)
c. del metro quadro di superficie fondiaria esprime il
valore di mercato sulla base della superficie dell’area
urbanizzata , ovvero la porzione di area al netto delle
strade, dei parcheggi degli spazi a verde dovuti per legge
Superficie fondiaria
St. Secondario Verde primario
Parcheggi Strade
Superficie territoriale
N.B. Anche in questo caso
l’impiego del valore di mercato
è subordinato al reperimento
dell’indice di edificabilità
fondiaria dell’area
1. L’analisi di mercato (I)
- L’analisi di mercato ha consentito il reperimento di
cinque stime orientative di aree edificabili non
urbanizzate
- Tuttavia, tali valori si riferiscono a volumetrie ordinarie,
ovvero fino a 10.000 mc. Secondo gli operatori, lo
sconto per la grande dimensione si attesta al 22%
Euro/mc ed
Casi
Valore medio
Fonte Valore medio (euro/mc ed)
1 178
2 160
3 215
4 160
5 140
Media 171
Fonte (^) Sconto medio (%)
1 20%
2 25%
3 20%
(^4) 20%
Media 22%
Il valore medio
si attesta a 171
euro/mc
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Caso 2:
La stima di un’area edificabile con
procedimento del valore di
trasformazione
La normativa urbanistica vigente
- L’area oggetto di stima si estende per una superficie pari
a 4.210 mq ,
Il PRG vigente stabilisce quanto segue:
- L’area è soggetta a Strumento Urbanistico Attuativo
- Comparto in cui è ricompresa presenta una superficie di
12.441 mq e un’ edificabilità di 17.200 mq (51.600 mc)
- Destinazione d’uso:
- terziario e commerciale (C - Attività direzionali; D -
Servizi alle persone; E - Strutture ricettive).
- residenziale massimo 30% (A1 - alloggi o abitazioni;
A2 - residenze collettive collegi, pensionati, conventi,
ecc.)
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n
i
i
i i
q
V C
Vt
Il procedimento di stima
• In ragione dell’assenza di un mercato attivo di beni
analoghi ed i ragione della suscettibilità alla
trasformazione dell’area, la stima del valore di mercato
viene effettuato con procedimento del valore di
trasformazione
• Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula
riportata di seguito
• In essa:
– V
i
è il valore di mercato dei beni
prodotti
– C
i
è il costo dei costi necessari
alla trasformazione
– 1/q
i
rappresenta il coefficiente
di anticipazione che consente
l’attualizzazione di benefici e
costi
• La stima del valore dell’area avviene secondo
le seguenti fasi:
1. l’individuazione delle consistenze di
progetto;
2. la stima dei ricavi generati dal progetto;
3. la stima dei costi della trasformazione;
4. la determinazione del valore di mercato
dell’area mediante DCF
5. la verifica del modello DCF
6. la formulazione del giudizio di stima
Il procedimento di stima (I)
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2. La determinazione dei ricavi - Sulla base dei valori di mercato reperiti
durante l’analisi e delle consistenze dei beni
esito della trasformazione, il i ricavi totali
ammontano a circa 64.500.000 euro
Unità di misura Quantità Valore unitario
Valore totale
(euro)
Residenza mq 6.685 2.943 19.673.
Direzionale e loft mq 12.472 2.825 35.233.
Magazzini e vani tecnici mq 2.584 1.913 4.943.
Superfici commerciali (bar + ristorante) mq 306 2.833 866.
Posti auto coperti privati numero 170 21.458 3.647.
Totale ricavi 64.365.
3. La determinazione dei costi della
trasformazione
- I costi della trasformazione e il procedimento di stima
sono riconducibili a:
a. Il costo di costruzione dell’edificio e delle opere di
urbanizzazione, viene stimato con procedimento
sintetico comparativo con riferimento alle fonti
indirette e dirette del mercato delle costruzioni;
b. Il contributo sul costo di costruzione viene
determinato secondo le modalità definite dall’AC;
c. Le spese tecniche e generali sono determinate in
percentuale sul costo di costruzione;
d. Gli imprevisti sono determinati in percentuale sul
costo di costruzione;
e. Le spese di commercializzazione e marketing
sono determinate in percentuale sui ricavi
f. Il profitto del promotore viene stimato in
percentuale sui ricavi sulla base delle indicazioni
reperite dalle fonti dirette.
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3. La determinazione dei costi della
trasformazione (I)
- La tabella seguente sintetizza i costi di costruzione delle
opere previste dal progetto
Destinazione d'uso Fonte
Unità di
misura Valore di costo (euro)
Opere private
Direzionale e loft Prezziario Dei mq 1.
Residenziale Prezziario Dei mq 1.
Parti comuni, bar Prezziario Dei^ mq^ 1.
Magazzini e vani tecnici Prezziario Dei^ mq^715
Parcheggio privato interrato Prezziario Dei mq 715
Parcheggio privato Prezziario Dei^ mq^715
Opere pubbliche a standard
Parcheggio pubblico interrato Prezziario Dei mq 715
Parcheggio pubblico a raso Fonti dirette mq 65
Percorsi uso pubblico e marciapiedi Fonti dirette^ mq^127
Viabilità uso pubblico Fonti dirette^ mq^96
Area verde Fonti dirette mq 18
Piazza di uso pubblico Fonti dirette mq 168
Percorsi pedonali coperti Fonti dirette^ a corpo 367.
Reti tecnologiche
Fonti dirette
a corpo 230.
3. La determinazione dei costi della
trasformazione (II)
- Il contributo sul costo di costruzione
ammonta a 373.408 euro;
- Le spese tecniche e generali rappresentano il
10% del costo di costruzione totale;
- Gli imprevisti rappresentano il 2,5% del costo
di costruzione totale;
- Le spese di commercializzazione e
marketing rappresentano l’1% dei ricavi;
- Il profitto del promotore è pari al 18% dei
ricavi totali generati dal progetto.
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4. La stima del valore dell’area (I)
Superfici Valore unitario Valore totale anno 0 anno 1 anno 2 anno 3 anno 4 Schema dei ricavi Superfici uso residenziale 6.685 2.943 19.673.955 3.934.791 7.869.582 7.869. Superfici uso terziario 12.472 2.825 35.233.400 7.046.680 14.093.360 14.093. Magazzini e vani tecnici 2.584 1.913 4.943.063 988.613 1.977.225 1.977. Superfici commerciali (bar + ristorante) 306 2.833 866.898 173.380 346.759 346. Superfici autorimesse interrate e PT (L. 122/89) 170 21.458 3.647.858 729.572 1.459.143 1.459. Ripartizione ricavi 20% 40% 40% Totale ricavi R 64.365.174 - - 12.873.035 25.746.070 25.746.
Costi di costruzione manufatto principale Superficie uso direzionale 12.471^ 1.154^ 14.391.534^ 2.878.307^ 5.756.614^ 5.756. Superficie uso residenziale 5.635^ 1.036^ 5.837.860^ 1.167.572^ 2.335.144^ 2.335. Superfici parti comuni e bar 2.471^ 1.036^ 2.559.956^ 511.991^ 1.023.982^ 1.023. Superfici magazzini e vani tecnici 1.586^715 1.134.751^ 226.950^ 453.901^ 453. Ripartizione costi 20% 40% 40% Superfici autorimesse interrate 6.890 715 4.929.657 2.464.829 2.464. Superfici autorimesse private 860 715 615.313 307.656 307. Superfici autorimesse destinate a standard primario 6.040 715 4.321.499 2.160.750 2.160. Ripartizione costi 50% 50% Totale costi di costruzione 33.790.
Standard primari e secondari di progetto Parcheggi di uso pubblico (primari) Piazza di uso pubblico (secondaria) 3.816 168 642.405 321.202 321. Ripartizione costi 50% 50% Parcheggi di uso pubblico a raso (primari e secondari)) 2.079^65 135.135^ 135. Percorsi uso pubblico e marciapiedi 2.283^127 289.941^ 289. Viabilità uso pubblico 526 96 50.496 50. Area verde 756 18 13.608 13. Percorsi pedonali coperti a corpo 367.416 367. Ripartizione costi 100% Reti tecnologiche a corpo 230.250 230. Ripartizione costi 100% Totale costi standard 1.729.
Costi indiretti Contributo cc residenza a corpo 170.140 170. Contributo cc terziario a corpo 203.268 203. Ripartizione costi 100% Spese tecniche e generali 10% 3.551.982 887.996 887.996 887.996 887. Imprevisti 2,5% 887.996 221.999 221.999 221.999 221. Spese di commercializzazione/marketing 1% 643.652 160.913 160.913 160.913 160. Ripartizione costi 25% 25% 25% 25% Totale costi indiretti 5.457.
Profitto 18% 11.585.731 2.317.146 4.634.293 4.634. Ripartizione costi 20%^ 40%^ 40%
Totale costi della trasformazione 52.562.590 6.807.800 10.988.962 13.478.896 16.652.639 4.634.
Saldi netti -6.807.800 -10.988.962 -605.862 9.093.431 21.111. Saldi netti attualizzati -6.685.355 -10.597.223 -573.755 8.456.654 19.280. Periodi 1 2 3 4 5 Valore di mercato dell'area (euro) 9.880. Volumetria di progetto (mc) 51. Valore di mercato dell'area (euro/mc) 191
già computata nel manufatto principale
Il valore di mercato ammonta
a 191 euro/mc ed
5. La verifica del modello DCF
- Un ulteriore procedimento per la stima del valore
dell’area assume un differente saggio di
attualizzazione dei flussi di cassa
- I flussi , al netto del profitto del promotore, sono
attualizzati mediante un saggio che rappresenta il
costo medio ponderato del capitale proprio e il
costo del debito ( Weighted average cost of capital,
WACC )
- Il costo medio ponderato tiene conto dei seguenti
elementi:
- le percentuali di capitale a prestito e di debito;
- i tassi correnti di investimenti privi di rischio e
confrontabili per durata;
- spread correttivi al tasso senza rischio con uguale
durata temporale;
- il costo del capitale a debito.
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5. La verifica del modello DCF (I)
- Nella determinazione del costo del capitale proprio gli spread
correttivi considerano :
- Il rischio urbanistico , legato alle modalità attuative e all’iter di
approvazione del progetto
- Il rischio di settore , connesso alle destinazioni d’uso realizzati
nell’ambito dello sviluppo e ai cambiamenti di mercato di
riferimento;
- Il rischio di illiquidità , riguarda la difficoltà a trasformare il
valore immobiliare in liquidità. È compreso tra l’1% e il 2%
Rischio urbanistico
Intervento avviato 0-1%
Rilascio concessione 1-2%
Strumento urb. approvato 2-4%
Strumento urb. da approvare 4-6%
Rischio settore
Residenza 10-11 %
Terziario 11-12 %
Commercio 12-13 %
Industria 13-14 %
Multiplex/centri entertainment 14-16 %
5. La verifica del modello DCF (II)
- La determinazione del tasso di attualizzazione assume che la
trasformazione venga finanziata al 50% con capitale proprio e al
50% con capitale a prestito
La stima del costo del capitale proprio
- Il ritorno su investimenti privi di rischio considera il Btp a 5 anni,
pari a 3,97%, al netto dell’inflazione annua pari al 2,1%.
- Gli spread correttivi considerano:
- Il rischio illiquidità pari al 1,5%;
- il rischio urbanistico pari al 5%;
- il rischio specifico dell’iniziativa quantificato in 11,50%.
- Il costo del capitale a debito è pari all’Euribor a 6 mesi, che
ammonta a 4,09%, al netto dell’inflazione ed uno spread del 2%
Equity Debt
Btp a 5 anni 3,97% Euribor a 6 mesi 4,09%
Inflazione 2,10% Inflazione 2,10%
Btp a 5 anni deflazionato 1,83% Euribor a 6 mesi deflazionato 1,95%
Rischio urbanistico 5,00% Spread 2,00%
Rischio illiquidità 1,50%
Rischio settore 11,50%
Saggio equity 21,01% Saggio debt 3,99%
Equity 21,01% 50% 10,50%
Debt 3,99% 50% 2,00%
Saggio di attualizzazione 12,50%
Il saggio di
attualizzazione
dei flussi di cassa è
pari a 12,50%
