Diritto Commerciale: Contratti Tipici - Prof. Orlandi | Dispense di Diritto Privato

DO UT FACIAS CONTRATTI DI SCAMBIO !

LOCAZIONE E AFFITTO!

La locazione ex Art 1571 è il contratto con il quale una parte, locatore, si obbliga a far

utilizzare ad un altro soggetto, conduttore, una cosa per un certo tempo, in cambio di un

determinato corrispettivo. Si distinguono: !

-la locazione di beni mobili,!

-la locazione di beni immobili urbani!

-la locazione di immobili non urbani!

-la locazione di beni produttivi nel qual caso si parla più propriamente di aﬃtto Art 1615. !

Per i beni di particolare importanza economica e sociale, il legislatore nel corso degli anni

ha sentito il bisogno di intervenire ripetutamente sia prorogando ex lege la durata dei

contratti in corso o sospendendo le procedure esecutive di rilascio per finita locazione,

aﬃnché gli inquilini non fossero costretti a lasciare la casa, sia cercando di adottare

misure volte a incentivare le locazioni al fine di accrescere l'oﬀerta di immobili.!

Le norme del codice conservano il valore di regole di generale applicazione quando non

diversamente disposto dalle leggi speciali. Il contratto di locazione:!

-può essere a tempo determinato, non superiore a trent'anni ex 1573, o senza

determinazione di tempo.!

-il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all'uso

convenuto 1575 provvedendo a far eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate

quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In caso di vizi, anche

sopravvenuti, che siano di ostacolo al godimento della cosa il conduttore ha diritto di

risolvere il contratto o di chiedere una riduzione del canone. !

-il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa secondo l'uso pattuito e con la diligenza

del buon padre di famiglia, deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l ha

ricevuta.!

-l'alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto purché la

locazione abbia data certa anteriore al trasferimento!

-salvo patto contrario il conduttore ha facoltà di sublocare il bene, in tutto in parte, ma

non può cedere il contratto senza il consenso del locatore 1594.!

-se la locazione è pattuita per un tempo determinato, il rapporto cessa automaticamente

con lo spirare del termine. Viene considerata rinnovata se scaduto il termine il conduttore

è lasciato nella detenzione della cosa locata. Se è stata pattuita senza determinazione di

tempo, ciascuna delle parti può far cessare il contratto dando disdetta prima della

scadenza di tale termine, stabilito in base ai limiti legali di cui al 1574, con un congruo

preavviso: in caso di mancata disdetta il contratto si rinnova tacitamente.!

Species del genus locazione è l aﬃtto: !

-l’aﬃttuario deve curarne la gestione, in conformità alla sua destinazione economica !

-gli spettano i frutti e le altre utilità della cosa.!

-Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se l'aﬃttuario non osserva le regole

della buona tecnica o muta stabilmente la destinazione economica della cosa!

- l'aﬃttuario può anche pretendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito

della cosa purché non comportino obblighi per il locatore ex 1620. !

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI —> È stato oggetto di continui interventi di leggi

speciali nella preoccupazione di proteggere i conduttori. La legge 392 del 1978 si

proponeva di aﬀrontare i problemi con una riforma organica del settore e distingueva tra:

- immobili adibiti ad uso di abitazione : veniva stabilita una durata minima obbligatoria

di quattro anni, una calmierazione del corrispettivo, equo canone, sottratto alla libera

negoziazione tra le parti ed ancorato a parametri legali prefissati.!

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DO UT FACIAS CONTRATTI DI SCAMBIO

LOCAZIONE E AFFITTO

La locazione ex Art 1571 è il contratto con il quale una parte, locatore, si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto, conduttore, una cosa per un certo tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. Si distinguono: -la locazione di beni mobili, -la locazione di beni immobili urbani -la locazione di immobili non urbani -la locazione di beni produttivi nel qual caso si parla più propriamente di affitto Art 1615. Per i beni di particolare importanza economica e sociale, il legislatore nel corso degli anni ha sentito il bisogno di intervenire ripetutamente sia prorogando ex lege la durata dei contratti in corso o sospendendo le procedure esecutive di rilascio per finita locazione, affinché gli inquilini non fossero costretti a lasciare la casa, sia cercando di adottare misure volte a incentivare le locazioni al fine di accrescere l'offerta di immobili. Le norme del codice conservano il valore di regole di generale applicazione quando non diversamente disposto dalle leggi speciali. Il contratto di locazione: -può essere a tempo determinato, non superiore a trent'anni ex 1573, o senza determinazione di tempo. -il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto 1575 provvedendo a far eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In caso di vizi, anche sopravvenuti, che siano di ostacolo al godimento della cosa il conduttore ha diritto di risolvere il contratto o di chiedere una riduzione del canone. -il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia, deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l ha ricevuta. -l'alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento -salvo patto contrario il conduttore ha facoltà di sublocare il bene, in tutto in parte, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore 1594. -se la locazione è pattuita per un tempo determinato, il rapporto cessa automaticamente con lo spirare del termine. Viene considerata rinnovata se scaduto il termine il conduttore è lasciato nella detenzione della cosa locata. Se è stata pattuita senza determinazione di tempo, ciascuna delle parti può far cessare il contratto dando disdetta prima della scadenza di tale termine, stabilito in base ai limiti legali di cui al 1574, con un congruo preavviso: in caso di mancata disdetta il contratto si rinnova tacitamente. Species del genus locazione è l affitto:

- l’affittuario deve curarne la gestione, in conformità alla sua destinazione economica

- gli spettano i frutti e le altre utilità della cosa.

- Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario non osserva le regole

della buona tecnica o muta stabilmente la destinazione economica della cosa

- l'affittuario può anche pretendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito

della cosa purché non comportino obblighi per il locatore ex 1620. LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI —> È stato oggetto di continui interventi di leggi speciali nella preoccupazione di proteggere i conduttori. La legge 392 del 1978 si proponeva di affrontare i problemi con una riforma organica del settore e distingueva tra:

- immobili adibiti ad uso di abitazione : veniva stabilita una durata minima obbligatoria di quattro anni, una calmierazione del corrispettivo, equo canone, sottratto alla libera negoziazione tra le parti ed ancorato a parametri legali prefissati.

La disciplina viene integrata dalla legge 431 del 98, che distingue tra: -contratti liberi : la determinazione del canone e della relativa dinamica nel tempo è interamente lasciata alla libera negoziazione delle parti, è prevista una durata minima quadriennale del contratto con previsione vincolante di un rinnovo alla prima scadenza per un eguale ulteriore periodo salvo talune deroghe

- contratti tipo: detti anche contratti a canone concertato, le parti aderiscono,

beneficiando di sgravi fiscali, ad un contratto tipo le cui condizioni sono fissate mediante accordi stipulati in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, sulla base di indicazioni fornite da una convenzione nazionale da promuovere a cura del ministero dei Lavori Pubblici a cui spetta indicare i criteri generali per la determinazione del corrispettivo. Possono anche prevedere scelte alternative in relazione a specifici aspetti contrattuali. La durata non può essere inferiore ai tre anni con proroga di diritto per altri due anni ove alla scadenza le parti non si accordino sul rinnovo del contratto. Per la validità dei relativi accordi la forma scritta è richiesta a sostanza. Valgono ancora ad es. il divieto per il conduttore di cedere il contratto sublocare il bene, il diritto del conduttore di recedere prima della scadenza per gravi motivi dando un preavviso di sei mesi. -immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione: È rimasta ferma la disciplina dettata dalla legge 392 del 78, stabilendo che: -la durata della locazione o sublocazione di immobili adibiti ad attività industriali commerciali artigianali o professionali non può essere inferiore a sei anni o nove anni se adibiti ad attività alberghiera a meno che l'attività da esercitare abbia perso natura carattere transitorio. -il conduttore può recedere dal contratto anche prima della scadenza se ricorrano gravi motivi oppure nel caso in cui il locatore gli abbia concesso contrattualmente tale facoltà -il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo tempestiva disdetta che però alla prima scadenza il locatore può intimare solo per motivi tassativamente elencati nell'articolo 29. -il conduttore può sia sublocare l'immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza bisogno del consenso del locatore purché venga insieme ceduta o locata l’azienda -il canone iniziale di locazione può essere liberamente determinato dalle parti ma per gli anni successivi gli aumenti sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono consentiti dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo -in caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del conduttore o al suo recesso, a quest'ultimo è dovuta un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale -nel caso in cui locatore intenda vendere l'immobile locato il conduttore ha diritto di prelazione per l’acquisto -È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello risultante dall'applicazione della legge ovvero comunque ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge 392 del 78. L'Art 79 della 392 del 78 stabilisce che il conduttore non può rinunciare, ex ante, all'indennità di avviamento allo stesso spettante ai sensi degli articoli 34 e 35, interpretate come norme di natura inderogabile. L'articolo 79 ammette per i soli contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a euro 250 mila, che siano concordati termini e condizioni in deroga alle disposizioni cogenti della legge, questo per superare il

restituzione del bene ma è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita del bene, dedotta la somma corrispondente all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere, del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto nonché le spese anticipate per il recupero dei beni, per la stima e per la sua conservazione nel tempo necessari alla vendita. CONTRATTO DI LEASE BACK—> ex Art 2425 bis lo definisce come compravendita con locazione finanziaria al venditore, ha struttura bilaterale: il proprietario di un bene lo aliena ad una società che svolge attività finanziaria che però lo lascia in godimento all'alienante, contro pagamento di un canone per il periodo fissato, con la facoltà per il concessionario, alla scadenza, di riacquistare la proprietà con il pagamento di un prezzo finale ovvero di prorogare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo oppure ancora di consegnare definitivamente il bene al concedente. È un'operazione volta a consentire alle parti di regolare un rapporto di locazione del bene, con attribuzione al conduttore del diritto di acquistare l'immobile vedendosi riconosciuto a pagamento parziale del prezzo, una parte dei canoni versati nel corso del contratto. Si prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento una certa parte del canone che deve essere previamente indicata nel contratto. Il contratto può essere trascritto ai sensi dell'articolo 2645 bis ciò significa che la trascrizione dell'acquisto da parte del conduttore prevale sulle trascrizioni di atti di acquisto di diritti a favore di terzi, sullo stesso bene, avvenute successivamente alla trascrizione del contratto di Rent to buy. L APPALTO—> È il contratto con il quale un committente affida ad un appaltatore il compimento di un'opera o un servizio verso un corrispettivo in denaro ex Art 1655. Si distinguono in appalti privati e appalti pubblici, caratteristica del secondo è che la scelta dell'appaltante deve avvenire attraverso apposite procedure di selezione del contraente, gare di appalto. La materia dell'appalto pubblico è disciplinato dal decreto 18 aprile 2016 rubricato come codice dei contratti pubblici. Negli appalti privati la stipulazione del contratto è oggetto di libera negoziazione tra le parti, caratteristica dell'appalto è la gestione a rischio dell'appaltatore il quale provvede ad organizzare tutti i mezzi necessari per l'esecuzione del contratto. L'appaltatore è ovviamente un imprenditore che deve impiegare i capitali ed organizzare i fattori della produzione e quindi assume un rischio maggiore. L'oggetto dell'appalto deve essere determinato o determinabile, è normalmente definito da un progetto procurato dal committente che deve essere sufficientemente dettagliato per consentirne la realizzazione, peraltro l'appaltatore ha diritto di pretendere che siano apportate varianti al progetto quando ciò sia necessario per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte ex Art

Il corrispettivo può essere stabilito a forfait oppure a misura, se le parti non hanno stabilito il corrispettivo il compenso va stabilito con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi , in mancanza è determinato dal giudice. Se per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della manodopera tali da determinare una variazione superiore al decimo del prezzo complessivo convenuto le parti hanno diritto di chiedere una revisione del prezzo solo nella misura che eccede il decimo , non è raro infatti l'inserimento nel contratto di appalto privato di clausole di revisione dei prezzi. L'appaltatore ha diritto ad un compenso ulteriore se nel corso dell'opera si manifestano difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche idriche e simili che rendono notevolmente più onerosa la prestazione dell’appaltatore. Nel corso dei lavori il committente ha diritto di controllarne

l'andamento, ultimati i lavori , Ha diritto di verificare l'opera compiuta prima di riceverne la consegna, la verifica si chiama collaudo( alludendo ad un esito positivo). Se il committente non procede alla verifica l'opera si considera accettata. L'appaltatore è tenuto a garantire il committente per eventuali difformità o vizi dell'opera, garanzia non dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili, invece se erano occulti il committente ha l'onere di denunciare difformità o vizi entro 60 giorni dalla scoperta. Il committente ha diritto di pretendere che l'appaltatore elimini a sue spese le difformità o i vizi oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, se però i vizi e le difformità rendono l opera inadatta il committente può chiedere la risoluzione del contratto. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera, l'eccezione è imprescrittibile. Quando l'appalto riguarda edifici o altre cose immobili destinate a lunga durata, qualora l'opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione vada in rovina in tutto in parte, la responsabilità dell'appaltatore dura 10 anni dal compimento dell'opera purché sia fatta denuncia entro un anno dalla scoperta ex Art 1669 che è ritenuto applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia e in generale a tutti gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti. Molto frequente è poi la stipulazione di subappalti che richiedono una specifica autorizzazione da parte del committente, si ha la stipulazione di un nuovo contratto distinto dal contratto principale: nel caso di subappalto l'appaltatore diventa a sua volta committente mentre al subappaltatore si applicano tutte le norme dettate per l’appaltatore. Nella prassi viene spesso adoperata la clausola if and when in virtù della quale il Subcommittente si impegna pagare il corrispettivo del subappalto solo dopo aver ricevuto il pagamento dal committente principale. In tal caso si verifica il trasferimento di fatto al subappaltatore del rischio per l'insolvenza o il ritardo del committente. CONTRATTO D OPERA—> con questo una persona si obbliga a compiere un’opera p un servizio con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione ex Art

È connotato dalla prevalenza della prestazione lavorativa personale rispetto ai mezzi materiali impiegati e al lavoro dei collaboratori e dipendenti e peraltro verso dall'assenza di vincolo di subordinazione: il prestatore d'opera organizza la propria attività, le modalità e i tempi di esecuzione della prestazione. L opera deve essere eseguita a regola d'arte, se il prestatore dell'opera non si attiene a tale criterio il committente può assegnargli un termine per adeguarsi, decorso il quale il committente può recedere dal contratto. La responsabilità per difformità e vizi dell’opera è regolata mediante rinvio alle corrispondenti norme in tema di appalto articolo 2226. L'accettazione dell'opera da parte del committente libera senz'altro il prestatore da responsabilità per difformità o vizi, purché si tratti di vizi noti o facilmente riconoscibili a meno che non siano stati dolosamente occultati. Il corrispettivo anche qui, se non è determinato viene determinato dal giudice in relazione al risultato ottenuto e al lavoro normalmente necessario per ottenerlo. Il committente può recedere dal contratto e indennizzare il prestatore d'opera per le spese , il lavoro eseguito e il mancato guadagno, se poi la prestazione diventa impossibile per causa non imputabile ad alcuna delle parti il prestatore dell’opera ha diritto ad un compenso per il lavoro prestato in relazione all'utilità della parte di opera realizzata.

cooperare con il vettore sia x evitare danni a se stessi sia per lo stesso buon esito del viaggio. Le cose che il viaggiatore porta con sé durante il viaggio restano nella sua sfera di controllo e non formano oggetto di affidamento al vettore il quale non ha l'obbligo della custodia. Con il contratto di trasporto di persone il vettore assume l'obbligo di trasportare la persona e anche quello di assicurare durante il viaggio l'incolumità del viaggiatore. Da ciò deriva la responsabilità del vettore per i sinistri che colpiscono la persona del viaggiatore durante il viaggio. Il vettore è tenuto nel contratto di trasporto di persone ad una prova specifica: egli ha l'onere di dimostrare di aver adottato tutte le cautele idonee ad evitare il danno. Tuttavia, In caso di circolazione di veicoli in palesi condizioni di insicurezza, ove il trasportato accetti il rischio della circolazione, lo stesso concorre colposamente alla condotta causativo dell'evento, con conseguente riduzione del danno liquidabile. Nel caso in cui il vettore aereo affidi ad un altro soggetto le operazioni di carico e scarico del deposito (handiling aereoportuale) dei beni oggetto del trasporto, questa attività accessoria rientra nella complessiva prestazione che forma oggetto del contratto di trasporto: consegue che l'operatore di handling assume la qualifica di ausiliario del vettore: dunque nell’ipotesi di perdita o avaria delle cose trasportate nella stessa fase il proprietario può agire contrattualmente nei confronti del vettore, responsabile del fatto colposo del proprio ausiliario. L 'operatore e il vettore rispondono perciò in solido. Nel trasporto di cose , colui che affida le cose per il trasporto si chiama mittente, spesso vengono consegnate dopo il trasporto a persona diversa dal mittente, persona che si chiama destinatario. Il contratto concluso tra il mittente e il vettore assume la struttura di un contratto a favore del terzo destinatario. La prova del contratto è fornita da un documento che si chiama lettera di vettura, di solito compilata dal mittente e consegnata al vettore il quale ne rilascia un duplicato. Nel caso di danno alle cose durante il trasporto, il vettore ha l'onere di fornire la prova positiva che il danno è dipeso da un fatto specificamente individuato estraneo alla sua sfera e non imputabile ad egli stesso.

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