Download Good lecture, study harder and more Lecture notes Performance Evaluation in PDF only on Docsity!
BÀI TẬP PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
BÀI TẬP BÀI GIẢNG 1, 2 Bài tập 1.1. Xác định giá trị tương lai Tính giá trị của một mảnh đất trị giá $35,000 sau sáu năm nếu nó tăng giá trị với tốc độ 4% một năm? Bài tập 1.2. Tính giá trị tương lai của dòng lưu chuyển tiền tệ hàng năm Tại thời điểm cuối của mỗi năm trong bảy năm, số tiền $22,000 được gửi vào ngân hàng với lãi suất kép 6%. Tính số tiền tích lũy được tại thời điểm cuối năm của năm thứ bảy? Bài tập 1.3. Xác định tiền gửi quỹ dự phòng chi trả Một người sở hữu bất động sản sản ước tính, rằng bà ta sẽ cần $75,000 trong sáu năm để thay mới thảm và trang thiết bị. Với mức lãi suất kép 5%, tính số tiền bà ta phải dành dụm vào cuối mỗi năm để đạt được mục tiêu của mình? Bài tập 1.4. Tính giá trị hiện tại của dòng lưu chuyển tiền tệ hàng năm Một tài sản được thuê với giá thuê thuần $33,500 một năm trong thời gian 26 năm. A. Với lãi suất chiết khấu 11%, tính giá trị của dòng thu nhập nếu tiền thuê được thanh toán vào cuối kỳ? B. tính giá trị hiện tại ròng NPV nếu dòng thu nhập có thể được mua với giá $250,000? C. Tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR. Bài tập 1.5. Xác định số tiền phải trả cho các khoản vay Tính số tiền nợ phải trả hàng năm cho khoản vay $375,000 với lãi suất 8.5% được trả dần hàng tháng trong vòng 14 năm? Bài tập 1.6. Đặt tên và giải thích sáu hàm của $1. Bài tập 1.7. Sử dụng tỷ lệ lãi suất 7%, tính số tiền nhà đầu tư phải dành dụm mỗi năm để tích lũy được số tiền $8.000 trong thời gian 4 năm? Bài tập 1.8. Một hợp đồng cho thuê yêu cầu thanh toán trước số tiền $5,000 trên năm trong vòng 10 năm. Với lãi suất 7%, tính giá trị hiện tại của nguồn thu nhập từ hợp đồng? Bài tập 1.9. Tính giá trị tương lai của $1 được thanh toán hàng năm với lãi suất 10% trong thời gian 75 năm? Bài tập 1.10.
Tính số tiền phải trả hàng năm cho khoản vay $10,000 với lãi suất danh nghĩa 8% phải trả sáu tháng một lần trong thời hạn 20 năm? Bài tập 1.11. Một khoản vay trị giá $10,000 được trả dần trong 15 năm với lãi suất danh nghĩa 10% A. Tính số tiền phải trả hàng tháng? B. Tính số tiền phải trả nếu định kỳ thanh toán là hàng năm? C. Tính số tiền phải trả nếu định kỳ thanh toán là sáu tháng? Bài tập 1.12. Một dòng tiền phân phối đều có giá trị hiện tại là $90,000 khi được chiết khấu 10%. Tính giá trị hiện tại của dòng thu nhập này nếu được trả trước? Bài tập 1.13. Tính số tiền phải trả hàng năm cho khoản vay $50,000 được trả dần theo phương thức đều đặn sáu tháng một lần trong thời gian 16 năm và với lãi suất danh nghĩa là 9.5% trên năm? Bài tập 1.14. Một tài sản thế chấp trị giá $100,000 yêu cầu lãi suất là 9,5% trả dần đều hàng tháng trong 23 năm. A. Tỉ lệ v ốn hóa nợ vay thế chấp là bao nhiêu? B. Số tiền phải trả hàng tháng là bao nhiêu? C. Số tiền nợ phải trả hàng năm là bao nhiêu? D. Yếu tố lãi kép nào được minh họa? BÀI TẬP BÀI GIẢNG 3 – CÁC CÔNG THỨC VỐN HOÁ TRỰC TIẾP Bài tập 3.1. Số nhân thu nhập ròng của 12 bằng tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu? Bài tập 3.2. Một tòa nhà ở gồm 3 căn hộ, bán được 232.000 đôla, hai căn hộ được cho thuê với giá 725 đôla một tháng, và một căn hộ được cho thuê với giá 550 đôla một tháng. A. Tổng thu nhập tiềm năng – PGI hàng tháng là bao nhiêu? B. Số nhân Tổng thu nhập tiềm năng cho bất động sản được bán này là bao nhiêu? Bài tập 3.3. Sau khi phân tích các số liệu thị trường của các bất động sản có thể so sánh được, người ta đã tính được EGIM là 98. Nếu EGI cho bất động sản cần định giá là 4000 đôla, thì giá trị tính được là bao nhiêu? Bài tập 3.4. Nếu RO là 9.5%, hệ số tương đương (ví dụ như số nhân) sẽ là bao nhiêu? Bài tập 3.5. IO là 112,500 đôla và RO là 7.5%. Giá trị của bất động sản đó sẽ là bao nhiêu?
PGI = $55.
Tỷ lệ phòng trống = 6% ( RO ) = 8.5% OER = 48% Bài tập 3.15. Sử dụng số liệu sau hãy tính dòng tiền trước thuế (PTCF)? PGI = $120. OER = 40% Tỷ lệ phòng trống = 3% IM = $24. Bài tập 3.16. Sử dụng các số liệu sau đây để tính số nhân tổng thu nhập hiệu quả (EGIM)? PGI = $130. Giá trị = $650. Hao giảm tiền thu = 1% OER = 38% Bài tập 3.17. Sử dụng số liệu sau để tính giá trị? EGI = $304. Giá trị = 5% PGIM = 8, Bài tập 3.18. Sử dụng số liệu sau để tìm ra giá trị? IO = $79. OER = 40% Tỷ lệ phòng trống = 5% PGIM = 7. Bài tập 3.19. Một khu nhà được trả giá 220 000 $. Người ta thực hiện một khoản vay thế chấp là 165 000 $ với số tiền phải trả hàng tháng là 1366,75 $. Thu nhập gộp hàng năm là 40 000 $ trong khi chi phí hoạt động là 20 000$. Thuế hoạt động phải trả ước tính là 1 571 $. Hãy tính các bội số, các tỷ lệ và hệ số mà bạn có thể. V 0 : 220 000 VM : 165 000 VE : 55 000
EGI : 40 000
OE : 20 000
I 0 : 20 000
I 0 : 20 000
IM : 16 401
IE: 3 59 9
IE : 3 599
Thuế : 1 571 ATCF : 2 028
BÀI TẬP BÀI GIẢNG 4 – PHÂN TÍCH THU NHẬP VÀ CHI PHÍ
Bài tập 4.1. Ước lượng IO và OER Một văn phòng có 17,000 feet vuông mặt bằng có thể cho thuê với mức giá $14 một foot vuông một năm. Các chi phí cố định được tính là $22,000, các chi phí khả biến chiếm 34% EGI. Khấu trừ bỏ trống là 9%. Nợ phải trả là $90,000, và chi phí khấu hao là $30, A. IO là bao nhiêu? B. OER là bao nhiêu (dựa trên EGI)? C. Dòng tiền mặt của vốn chủ sở hữu (IE) là bao nhiêu? Bài tập 4.2. Cho: Một chung cư có mười (10) căn hộ Tiền thuê trung bình hàng tháng $ Tỷ lệ bỏ trống 7% Chi phí hoạt động Cố định %16, Khả biến 15% EGI Khấu trừ thay thế $ A. IO mong đợi là bao nhiêu? B. Tỷ lệ chi phí hoạt động (dựa trên EGI) là bao nhiêu? Bài tập 4.3. Bạn được giao thẩm định giá một chung cư có lắp đặt thang máy, 30 năm tuổi, gồm 5 tầng, với 81 căn hộ. Những người chủ hiện tại tự quản lý căn hộ. Do thời gian trả tiền thuê không theo mẫu cụ thể, nên bạn sẽ phải tự lập ra một bản ước lượng tổng thu nhập dựa trên các bất động sản có thể so sánh được ngay trong khu dân cư lân cận. Chung cư đang được định giá bao gồm 61 căn hộ một phòng ngủ, (bao gồm một một căn hộ ở tầng hầm dành cho người trông coi) và 20 căn hộ hai phòng ngủ. Tất cả các căn hộ ở góc chung cư đều có hai phòng ngủ; có 4 căn hộ ở góc trên mỗi tầng. Căn cứ vào phân tích so sánh của bạn, giá thuê trên thị trường của bất động sản đang được thẩm định như sau: Có 13 căn hộ một phòng ngủ ở mỗi tầng, trừ tầng một có 8 căn hộ một phòng ngủ: Giá trị thuê của các tầng từ tầng 2 đến tầng 4 là $525 cho một căn hộ trong một tháng; ở tầng 5 giá trị thuê cao hơn 10%; ở tầng 1 thấp hơn 4%. Mỗi tầng có 4 căn hộ ở góc có hai phòng ngủ: giá trị cho thuê từ tầng 2 đến tầng 4 là $725 cho một căn hộ trong một tháng; tầng 5 cao hơn 10%; tầng 1 thấp hơn 5%. Căn hộ ở tầng hầm của người trông coi: một phòng ngủ (3 phòng), $375 một tháng (căn hộ duy nhất ở tầng hầm). Hãy lập một bảng ước lượng tổng thu nhập.
30 căn hộ có một phòng ngủ, giá thuê là $750/phòng 10 căn hộ với hai phòng ngủ, giá thuê là $900/phòng
- Các kết quả điều tra cũng cho thấy khoản giảm tiền thu và phòng trống chiếm 5%. Cơ cấu lại báo cáo hoạt động dưới đây để ước tính NOI****. THU NHẬP Tiền thuê nhà theo kế hoạch 1 10 căn hộ loại nhỏ, giá thuê $600/phòng/tháng x 12 tháng $72. 2 30 căn hộ 1 phòng ngủ, giá thuê $750/phòng/tháng x 12 tháng 3 10 căn hộ 2 phòng ngủ, giá thuê $900/phòng/tháng x 12 tháng Tổng thu nhập tiềm năng (PGI ) 450. Trừ lỗ do giảm tiền thu và phòng trống Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 427. CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG Chi phí cố định 1 Thuế bất động sản $60. 2 Phí bảo hiểm 13. Tổng chi phí cố định 73. Các chi phí khác 1 Chi phí quản lý (4% EGI) 2 Chi phí nguyên liệu 15. 3 Tiền điện 16. 4 Tiền nước 10. 5 Lương cán bộ quản lý 6 Chi phí sơn sửa ($2.500 x 50/3) 7 Sửa chữa vặt, bên trong tòa nhà 8 Sửa chữa bên ngoài 5. 9 Các khoản mua thay thế & các cphí vặt 2. Tổng các chi phí khác Khoản chi mua thay thế 1 Tủ lạnh 2500 2 Bếp lò nướng 2083 3 Mái nhà ($30.000 / 15) 2. Tổng chi mua thay thế 2.
Tổng chi phí hoạt động 218. THU NHẬP HOẠT ĐỘNG RÒNG ( IO ) 208. Lưu ý những điếm sau:
- Mỗi căn hộ được trang bị một bếp lò nướng và 1 tủ lạnh có thời gian sử dụng 12 năm.
- Mỗi căn hộ cần được sơn sửa trung bình 3 năm một lần.
- Các chi phí ở trên cho thiết bị và sơn sửa là hợp lý và dựa trên điều tra thị trường của các bất động sản tương tự. Bài tập 4.5. Dưới đây là dữ liệu từ ba thương vụ có thể so sánh được Thương vụ Giá bán PGI EGI IO 1 $1,250,000 $240,000 $220,800 $130, 2 $1,660,000 $347,000 $317,000 $180, 3 $1,050,000 $178,500 $166,500 $94, A. Hãy rút ra khấu trừ bỏ trống. B. Dựa vào EGI, hãy rút ra tỷ lệ chi phí hoạt động. Bài tập 4.6. Một nhóm 5 cửa hàng lân cận được cho một dược sĩ thuê hết toàn bộ với giá $3, một tháng trong 10 năm. Mỗi cửa hàng có mặt tiền chiều ngang 25 foot và chiều dài 60 foot, ngoại lệ cửa hàng ở góc có cùng mặt tiền chiều ngang nhưng chiều dài là 80 foot. Kiểm tra giá thuê có thể so sánh được cho thấy giá thuê trên thị trường đối với các cửa hàng thuộc loại này là $1,200 một tháng đối với cửa hàng ở góc và $750 một tháng đối với mỗi cửa hàng trong số 4 cửa hàng còn lại. Tỷ lệ bỏ trống thị trường là 12%. Chủ nhà thông thường chịu tiền nước, tiền thuế, tiền bảo hiểm (ngoại trừ trách nhiệm dân sự và bảo hiểm kính bể), và các chi phí bảo trì bên ngoài. Hợp đồng cho thuê của người bán dược phẩm yêu cầu người chủ bất động sản trả thuế bất động sản, tiền nước, bảo hiểm hỏa hoạn và bảo hiểm phạm vi mở rộng, và người thuê (người bán dược phẩm) trả tất cả chi phí bảo trì bên ngoài và sửa chữa nhỏ. Các chủ nhà thuốc (người bán dược phẩm) cho những người kinh doanh địa phương thuê lại theo các thỏa thuận hàng năm. Bạn thấy các chi phí chia ra như sau: Chi phí quản lý 7% EGI Thuế $4, Bảo hiểm (hỏa hoạn và phạm vi mở rộng) $ Nước $ Phí bảo trì (bên ngoài) $2, A. Lập lại một báo cáo hoạt động ổn định theo hợp đồng thuê 10 năm cho chủ nhà thuốc. B. Lập lại một báo cáo hoạt động dựa trên giá thuê và chi phí trên thị trường.
C. Làm thế nào để chứng minh câu trả lời của bạn là đúng? Bài tập 6.2. Tính các tỷ lệ Giả thiết: Giá bán $900, Doanh thu ròng từ hoạt động $ 99, Trả trước $200, Số tiền nợ phải trả hàng năm $ 60, A. RO là bao nhiêu? B. RM là bao nhiêu? C. M là bao nhiêu? D. RE là bao nhiêu? E. Nếu nhà đầu tư góp vốn có nhiều rủi ro hơn người cho vay, tại sao RM có thể cao hơn RE? Bài tập 6.3. Tổng tỷ lệ tính bằng phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa, Đất – Công trình Tỷ lệ vốn hóa đất là 0.0800, tỷ lệ vốn hóa công trình là 0.1100, và hệ số giá trị công trình trên tổng giá trị bằng 0.80. Tổng tỷ lệ vốn hóa là bao nhiêu? Bài tập 6.4. Thặng dư công trình Giả thiết: Giá bán $600, Doanh thu ròng từ hoạt động $ 58, Giá trị đất $180, RL 0. A. RO là bao nhiêu? B. RB là bao nhiêu? Bài tập 6.5. Sử dụng DCR để hình thành quan điểm về giá trị Người cho vay mong đợi DCR tối thiểu là 1.2. Các điều khoản hiện tại đòi hỏi tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp là 0.1050 với tỷ lệ nợ vay trên giá trị là 75%. IO kỳ vọng là $350,000. A. RO là bao nhiêu? B. VO là bao nhiêu? Bài tập 6.6. Giả thiết: IO $25, Giá trị đất $50, RL 0. RB 0. A. Tính giá trị bất động sản? B. Tại sao RB > RL?
Bài tập 6.7. Giả thiết: IO $ 55, Khoản vay $380, RM 0. RE 0. Giá trị của bất động sản là bao nhiêu? Bài tập 6.8. Dựa trên thông tin dưới đây, tỷ lệ vốn hóa công trình là bao nhiêu? Giá trị đất $650, Doanh thu ròng từ hoạt động $276, Tỷ lệ vốn hóa đất 10% Tổng tỷ lệ vốn hóa 12% Bài tập 6.9. Giả thiết: IO $220, RE 0. M 0. RM 0. A. RO là bao nhiêu? B. Giá trị BDS là bao nhiêu? Bài tập 6.10. Các nhà đầu tư góp vốn mong đợi tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu ( RE ) là 7%. Các điều khoản hiện tại là 75% nợ vay với tỷ lệ vốn hóa nợ vay thế chấp là 9%. RO là bao nhiêu? Bài tập 6.11. Giả thiết: IO $ 75, Khoản vay $470, RM 0. RE 0. Giá trị của bất động sản là bao nhiêu? Bài tập 6.12. Một bất động sản có thu nhập ròng từ hoạt động là $24,000 và được bán với giá $175,000. Số tiền nợ phải trả hàng năm là $17,500. RO là bao nhiêu? Bài tập 6.13.
Bài tập 6.19. Một bất động sản đầu tư vừa được định giá thị trường là $250,000. Ý kiến của thẩm định viên về giá trị thị trường của đất là 75,000$, và một khoản vay thế chấp trị giá $180,000 mới vừa được chuyển giao cho người vay dựa trên cơ sở của việc định giá trên. Ý kiến của thẩm định viên về giá trị tiền cho thuê hiện tại khi cho thuê dài hạn là $230,000. Chỉ ra một số phương pháp khác nhau trong đó bất động sản này có thể được tách ra thành các thành phần phân tích, cũng như giá trị của mỗi thành phần. Bài tập 6.20. Một bất động sản tạo ra $43,725 thu nhập hoạt động ròng có thể được thế chấp với lãi suất 12,5%, được trả dần hàng tháng trong 20 năm. Người cho vay yêu cầu DCR năm đầu tiên là 1.30. A. Dựa trên DCR 1.30, bất động sản này sẽ trả số tiền nợ hàng năm là bao nhiêu? B. Bất động sản này có thể trả bao nhiêu nợ, với các điều kiện đã nêu ở trên? C. Nếu có một khoản vay thế chấp theo tỷ lệ giá trị là 75%, bất động sản phải có giá trị bao nhiêu để có thể vay số tiền cao nhất có thể? D. Với những giá trị được nêu trong câu C, tỷ lệ vốn hoá tổng thể là bao nhiêu? Bài tập 6.21. Thu nhập hàng năm được mong đợi là $80,000. Giá trị đất là $300,000, tỷ lệ vốn hóa trên đất là 8%. Giả sử tỷ lệ vốn hóa công trình là 10%, giá trị của bất động sản là bao nhiêu? Bài tập 6.22. Lãi suất hiện tại của một khoản nợ là 10% được trả dần hàng tháng trong 15 năm với vốn vay theo tỷ lệ giá trị là 70%. Các nhà đầu tư vốn mong đợi tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu là 7%. Cho biết ý kiến về giá trị của một bất động sản được mong đợi sẽ tạo ra $240,000 thu nhập trong năm đầu tiên. BÀI TẬP BÀI GIẢNG 7 – PHƯƠNG PHÁP DCF Bài tập 7.1. Xác định giá trị hiện tại Một bất động sản dự kiến tạo ra giá trị $3,800 một năm trong thời gian ba năm, và $4, một năm trong thời gian bốn năm kế tiếp. Tính giá trị của dòng thu nhập nếu nếu tỷ suất lợi nhuận dự kiến là 10%? Bài tập 7.2. Một nhà đầu tư mua một mảnh đất trống cách đây 10 năm với giá $10,000. Từ đó đến nay không có nguồn thu nhập nào ngoài $240 hàng năm mà một công ty bỏ ra để được quyền đặt một biển quảng cáo. Cũng không có chi phí nào ngoài tiền đóng thuế bất động sản $240 hàng năm. Tính giá bán hiện tại của mảnh đất sao cho nhà đầu tư nhận được một tỷ suất lợi nhuận là 9%? Bài tập 7.3.
Một nhà đầu tư mua một mảnh đất trống cách đây sáu năm với giá $15,000. Từ đó đến nay không có nguồn thu nhập nào và tiền thuế bất động sản phải nộp là $400 hàng năm. Tính giá bán hiện tại của mảnh đất sao cho nhà đầu tư nhận được một mức lợi nhuận 10%? Bài tập 7.4. Hiện tại một nhà đầu tư có cơ hội mua một bất động sản nhưng người bán kiên quyết yêu cầu được tiếp tục được ở trên bất động sản đó miễn phí trong bốn năm, mà chỉ đồng ý trả các khoản chi phí thực liên quan đến tiền thuế bất động sản, bảo hiểm và chi phí hoạt động. Tài sản đã được định giá $100,000 và không bị dích mắc vào bất cứ quyền giữ thế chấp nào. và giá trị dự kiến sẽ không thay đổi trong thời gian bốn năm tới. Nếu nhà đầu tư muốn có một mức lợi nhuận 10%, tính giá trị hiện tại của bất động sản, giả sử đây là một hợp đồng mua được thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt? Bài tập 7.5. Một người thuê mướn hứa sẽ trả thanh toán tiền thuê bổ sung $100 mỗi tháng vào cuối kỳ miễn là người cho thuê tiến hành cải thiện cơ sở vật chất của tài sản cho thuê. Thời hạn còn lại của hợp đồng cho thuê là 72 tháng. Giả sử nếu có tiến hành hoàn thiện cơ sở vật chất cho tài sản thì sự hoàn thiện này không có giá trị đối với người thuê mướn khác. Giả sử tiền thuê và chiết khấu được thanh toán hàng năm. Người cho thuê có khả năng chi bao nhiêu cho chi phí hoàn thiện tài sản nếu tỷ suất lợi nhuận hàng năm hợp lý là 9.5%? Bài tập 7.6. Tính giá trị hiện tại của chuỗi các dòng lưu chuyển tiền tệ: $40,000 hiện tại, $50,000 tại thời điểm cuối năm 1, $0 tại thời điểm cuối năm 2, $60,000 tại thời điểm cuối năm 3, và $70,000 tại thời điểm cuối năm 4—tỷ lệ chiết khấu là 12%? Bài tập 7.7. Một bất động sản sẽ tạo ra lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh là $36,000 trong thời gian 10 năm tới và sẽ có giá trị là $300,000 tại thời điểm cuối năm của năm thứ 10. Giả sử tỷ suất lợi nhuận thích hợp cho các mục đích chiết khấu là 12%, tính giá trị của bất động sản nói trên? Bài tập 7. 8. Những xu hướng của giá đất cho thấy rằng, một mảnh đất trống sẽ có giá $100,000 trong năm năm. Tính số tiền mà hiện nay anh, chị có khả năng trả nếu tiền thuế là $1,000 trên năm và anh, chị muốn đạt được một tỷ suất lợi nhuận 15% từ khoản đầu tư của mình? Bài tập 7.9. Tính giá bán cần có để đạt được một tỷ suất lợi nhuận 10% trên năm từ mảnh đất được bán cách đây 15 năm với giá $10,000?
Hãy cho biết dòng thu nhập nào sau đây có giá trị cao hơn: $1,000 trên năm trong thời hạn năm năm, được trả dưới hình thức một dòng tiền phân phối đều thông thường và được chiết khấu 8%, hay $1,000 trên năm trong thời hạn năm năm, được trả trước và được chiết khấu 12%? Bài tập 7.17. Một bất động sản tạo ra một lợi nhuận hàng năm $18,000 và có giá trị hoàn trả là $193,000. Nếu tài sản này được mua cách đây 15 năm với giá $155,000, hãy tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (tỷ suất lợi nhuận)? Bài tập 7.18. Dự đoán giá trị hiện tại của thu nhập không thường xuyên Với: Năm Thu nhập kì vọng 1 $15, 2 $ 9, 3 ($ 3,000) 4 $12, 5 $ 8, Với tỉ lệ chiết khấu là 13%, giá trị hiện tại là bao nhiêu? Bài tập 7.19. Dự đoán giá trị hiện hành của một khoản tiền trả hàng năm ổn định Một bất động sản được mong đợi sẽ tạo ra thu nhập $10,000/năm trong 5 năm. Nếu lợi nhuận kì vọng là 13%, giá trị hiện tại của dòng thu nhập là bao nhiêu? Bài tập 7.20. Dự đoán giá trị hiện hành của một khoản tiền trả hàng năm thay đổi Cho bất động sản được mô tả như trong Bài tập thực hành 5.2. có dòng thu nhập là $10,000 trong năm 1, sau đó tăng lên với tỉ lệ 4%/năm đến năm 5. Giá trị hiện hành của dòng thu nhập? Bài tập 7.21. Dự đoán Tài sản được thu hồi - Sử dụng tỉ lệ vốn hóa cuối cùng Một bất động sản được mong đợi sẽ tạo ra $8,500 thu nhập hoạt động ròng trong năm 1, với thu nhập kì vọng tăng lên với tỉ lệ 3% trong khoảng thời gian sở hữu là 7 năm. Với tỉ lệ chiết khấu là 11% và mức thu hồi dựa trên một tổng tỉ lệ đầu ra là 9.75% được áp dụng cho thu nhập kì vọng trong năm thứ tám, hãy định giá cho bất động sản trên. Bài tập 7.22. Bạn đang định giá một trung tâm dịch vụ đang được cho một công ty lớn thuê ròng (net leased) với giá thuê là $18,000/năm. Hợp đồng cho thuê còn 10 năm. Giá trị đất hiện tại là $150,000, và bạn dự đoán giá trị sẽ tăng 2.5%/năm. Các sửa chữa tân trang sẽ được khấu hao hoàn toàn vào cuối thời gian cho thuê. Giả sử tỉ suất lợi nhuận là 14%, giá trị bds là bao nhiêu? Bài tập 7.23.
Một bất động sản được mong đợi sẽ tạo ra $11,000 thu nhập hoạt động ròng trong năm 1, tăng lên với tỉ lệ 5%/năm trong thời gian 6 năm. Tỉ lệ vốn hóa đầu ra được mong đợi sẽ là 11% được áp dụng cho thu nhập trong năm thứ 7. Với tỉ lệ chiết khấu là 10%, hãy cho biết ý kiến về giá trị của bất động sản. Bài tập 7.24. Giả sử thu nhập từ bất động sản được mô tả trong Bài tập thực hành 5.6 được cho là sẽ giảm xuống với tỉ lệ là 5%/năm. Hãy cho biết ý kiến về giá trị một lần nữa, mọi giả thuyết khác vẫn giữ nguyên. Bài tập 7.25. Một chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn được cho thuê với giá $250/ tháng. Tổn thất tiền thuê và bỏ trống được dự tính vào khoảng 6%. Các thu nhập khác, được thu mỗi năm khi tỷ lệ bỏ trống là 6%, là $25,000/năm. Chi phí cố định là $50,000/năm, trong khi chi phí biến động hàng năm được dự đoán vào khoảng $80,000. Sửa chữa, bảo trì, và thay thế là $15,000/năm. Tiền nợ phải trả hàng năm là $125,000. A. Tổng thu nhập từ tiền cho thuê tiềm năng là bao nhiêu? B. Tổng thu nhập hiệu dụng là bao nhiêu? C. Thu nhập hoạt động ròng là bao nhiêu? D. Dòng tiền trước thuế (IE) là bao nhiêu? Bài tập 7.26. Một dòng tiền được dự đoán như sau: Năm Dòng tiền 1 $ 3, 2 $ 4, 3 $ 6, 4 $ 5, 5 $40, Tỷ lệ chiết khấu là 10%. Giá trị hiện tại của dòng tiền này là bao nhiêu? Bài tập 7.27. Một trung tâm thương mại còn thời hạn cho thuê là 10 năm. Tiền thuê theo hợp đồng là $12,000/năm. Bạn tin rằng bất động sản sẽ có giá trị là $300,000 vào cuối thời hạn hợp đồng. A. Giá trị của bất động sản cho thuê là bao nhiêu, dùng tỷ suất lợi nhuận là 12%? B. Giả sử trung tâm thương mại này được cho thuê lại với giá là $15,000/năm, giá trị của bất động sản với lãi suất cho thuê lại 15% là bao nhiêu? Bài tập 7.28. Với: $7,000/năm 6 năm đầu tiên $8,000/năm 3 năm tiếp theo $6,000/năm 6 năm tiếp theo
Với tỷ lệ chiết khấu là 12%, cho biết ý kiến về giá trị (dùng mô hình Y = R + ∆.SFF) Năm Dòng thu nhập 1 $35, 2 $33, 3 $36, 4 $38, 5 $39, Bài tập 8.5. Phương pháp đánh giá theo kỹ thuật giá trị còn lại Với: IO (thường xuyên) $70, Giá trị đất $135, Thay đổi trong giá trị đất +30% Thay đổi trong giá trị bất động sản 25% Thời gian sở hữu kì vọng 10 năm Tỷ suất lợi nhuận kì vọng 12% Cho biết ý kiến về giá trị của bất động sản. Bài tập 8.6. Giá trị và thu nhập thay đổi với tỷ lệ không đổi Cả thu nhập và giá trị đều được mong đợi là sẽ thay đổi với tỷ lệ không đổi là 3%. Nếu tỷ suất lợi nhuận được mong đợi là 11,5%, giá trị của bất động sản sẽ tạo ra $100,000 trong năm đầu tiên là bao nhiêu? Bài tập 8.7. Tỷ suất lợi nhuận kì vọng với thu nhập thường xuyên Một bất động sản có thể được mua với giá $350,000. Thu nhập được mong đợi sẽ giữ ở mức là $35,000 trong thời gian sở hữu là 8 năm. Nếu giá trị tăng tổng cộng là 30%, tỷ suất lợi nhuận sẽ là bao nhiêu? Bài tập 8.8. Tỷ suất lợi nhuận mong đợi với thu nhập và giá trị thay đổi với tỷ lệ không đổi Một bất động sản có thể được mua với giá $1,400,000. Thu nhập năm thứ nhất được mong đợi sẽ là $105,000. Nếu cả thu nhập và giá trị giảm với tỷ lệ không đổi là 3%/năm, tỷ suất lợi nhuận sẽ là bao nhiêu? Bài tập 8.9. Sự thay đổi giá trị cần thiết để đạt lợi nhuận mục tiêu: Thu nhập thường xuyên Một bất động sản được bán với tỷ lệ vốn hóa là 10%. Nếu thu nhập được dự đoán là giữ mức cân bằng trong thời gian sở hữu là 7 năm, giá trị cần thay đổi như thế nào để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận là 13%? Bài tập 8.10. Sự thay đổi giá trị cần thiết để đạt được lợi nhuận mục tiêu: Thu nhập thay đổi Một bất động sản được bán với tỷ lệ vốn hóa là 8,5%. A. Tỷ lệ thay đổi hàng năm cần thiết trong thu nhập và giá trị để tạo ra tỷ suất lợi nhuận 12% là bao nhiêu? s n ¬
B. Lượng thay đổi trong thu nhập và giá trị sẽ xuất hiện trong thời gian sở hữu là 8 năm là bao nhiêu? Bài tập 8.11. Khách hàng của bạn sở hữu một trung tâm thương mại và đã nhận $10,000/năm tiền thuê ròng trong 10 năm để sử dụng chỗ đậu xe. Bạn mong đợi giá trị trung tâm thương mại sẽ tăng 30%. Tiền cho thuê là bao nhiêu nếu muốn đạt tỷ suất lợi nhuận là 9%? Bài tập 8.12. Bạn đang định giá một trạm dịch vụ được một công ty lớn thuê ròng với giá thuê là $18,000/năm. Thời hạn cho thuê còn 10 năm. Giá trị đất hiện tại là $150,000, và mong đợi sẽ tăng lên 48% trong tám năm còn lại. Các hoạt động nâng cấp sẽ không có giá trị vào cuối thời gian cho thuê. Giả sử tỷ suất lợi tức là 14%, giá trị là bao nhiêu? Bài tập 8.13. Một bất động sản gần đây được bán với giá $500,000. Thu nhập hoạt động ròng được mong đợi là sẽ đạt $40,000/năm (thường xuyên). Nếu người mua kì vọng lợi nhuận là 16% sau thời gian sở hữu là 5 năm, giá trị cần thay đổi như thế nào? Bài tập 8.14. Giá trị bất động sản tăng lên khoảng 5%/năm. Tỷ lệ vốn hóa điển hình là 10%. Thảo luận về mối quan hệ giữa tỷ lệ vốn hóa và tỷ suất lợi nhuận. Bài tập 8.15. Thu nhập hoạt động ròng được mong đợi là sẽ thường xuyên với mức $55,000 trong thời gian sở hữu là 10 năm. Trong thời gian đó, giá trị đất được mong đợi sẽ tăng lên 30%, trong khi các nâng cấp giảm 50% giá trị. Giá trị đất hiện tại là $75,000. Định giá bất động sản để đạt tỷ suất lợi nhuận là 12%. Bài tập 8.16. Một bất động sản được cho thuê ròng với giá $75,000/năm trong thời hạn cho thuê là 10 năm. Người ta mong đợi rằng giá trị của bất động sản sẽ giảm xuống 15% trong 10 năm. Cho biết ý kiến về giá trị của bất động sản, với tỷ suất lợi nhuận kì vọng là 13%. Bài tập 8.17. Thu nhập năm đầu tiên được mong đợi là $9,700. Cả thu nhập và giá trị được mong đợi sẽ tăng lên với tỷ lệ hàng năm là 2% trong thời gian là 15 năm. Với IRR kì vọng là 11%, cho biết ý kiến về giá trị của bất động sản. Bài tập 8.18.
