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2.2. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda: concepto y régimen jurídico: El Título III contiene sobre todo remisiones al régimen del arrendamiento de vivienda, aunque tiene alguna regla especial. El art. 29 habla sobre la enajenación de la finca arrendada. Como regla general, el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos del arrendador. Con la única excepción de que el adquirente cumpla los requisitos del art. 34 LH (que el arrendamiento no esté inscrito en el Registro y que el adquirente sea de buena fe). Las obras de conservación y mejora del arrendador, y las obras del arrendatario están remitidas al régimen del arrendamiento de vivienda; es decir, se aplican los arts. 21, 22 y 23 respectivamente. También se aplican las mismas reglas del art. 26 sobre restricciones de habitabilidad y los derechos del arrendatario en estos casos (la suspensión del contrato o incluso el desistimiento). Los arrendadores tienen también derecho a elevar la renta en caso de realizar obras de mejora en el local, como prevé el art. 19. A diferencia del arrendamiento de vivienda (en el que hay que esperar a que termine el contrato para elevar la renta), aquí puede elevarse de manera automática, nada más hacer las mejores y sin esperar a que se termine el contrato. También hay una remisión al art. 25 sobre los derechos de adquisición preferente. Sobre la cesión del contrato y subarriendo, la regla es la contraria que en arrendamiento de vivienda (art. 32), es decir, hay total libertad para el arrendatario para subarrendar o ceder el contrato, sin necesidad del permiso del arrendador. El arrendador puede elevar la renta hasta un 10% si el subarriendo es parcial o hasta un 20% para un subarriendo total. Además es obligatorio notificar al arrendador que se ha realizado el subarriendo en el plazo de 1 mes, una vez que se ha constituido. Hay una regla especial para los cambios societarios. Sobre la muerte del arrendatario, el art. 33 tan solo prevé que el heredero o legatario que quiera continuar en el ejercicio de la actividad profesional puede subrogarse solo hasta que se termine el contrato, es decir, no lo puede prorrogar. La intención del arrendatario de subrogarse en el contrato tiene que notificarse al arrendador. El art. 34 recoge una ley especial sobre indemnización por clientela, para los casos en que se extingue el contrato de arrendamiento, porque el arrendatario habrá creado una clientela que heredará el propietario del local. Es decir, el arrendatario sale perjudicado y por eso se le indemniza. Hay varios requisitos:
- Que se haya extinguido el contrato de arrendamiento.
- Que se haya producido una actividad comercial de venta al público en el local durante al menos 5 años,
que es el plazo que considera la ley que tarda el arrendatario en crear una clientela fija.
- Que haya intención del arrendatario de continuar con el contrato y por una renta de mercado, no
aceptada por el arrendador; es decir, que el arrendatario manifieste su voluntad de no perder la clientela. La indemnización se calcula en función del caso concreto:
- Si el arrendatario inicia el mismo negocio en otro local del mismo municipio en los 6 meses siguientes, la
indemnización comprende los fastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de la clientela. La pérdida de la clientela depende de las características del negocio, del municipio de que se trate (si es muy grande o más pequeño).
- Si el arrendatario no inicia una nueva actividad comercial, o monta un negocio diferente en el mismo
municipio, y además en el local que ha dejado se sigue ejerciendo una actividad comercial similar, la indemnización se calcula teniendo en cuenta cuánto tiempo estuvo el arrendatario en el negocio, y será la equivalente a una mensualidad por cada año de duración del contrato (máximo de 18 mensualidades). Finalmente, el art. 35 se refiere a la resolución del contrato de arrendamiento de local, y se remite de nuevo al arrendamiento de vivienda. Es decir, se puede resolver el contrato por las causas del art. 27 a), b), d) y e):
- Impago de la renta.
- Impago de la fianza.
- Daños dolosos al local.
- Realización de actividades molestas en el local.
Además, la falta de notificación del subarriendo o la cesión del contrato permite al arrendador resolver el contrato. No es necesario que dé su permiso para ello, pero sí que el arrendatario se lo notifique. 2.3 Disposiciones comunes a ambos arrendamientos: El Título IV regula la fianza (art. 36): Es obligatoria, debe darse en metálico y está limitada por la ley para evitar fianzas abusivas. Lo máximo que se permite es una mensualidad para arrendamientos de vivienda y dos mensualidades para arrendamientos distintos de vivienda. Además, la fianza no se puede actualizar durante los 5/7 primeros años del arrendamiento. En caso de que el contrato se haya pactado originariamente por más de 5/7 años, la fianza se actualizará o no dependiendo de lo se pacte en el contrato. Pero si no se dice nada, se actualiza la fianza siguiendo las mismas reglas de actualización de la renta. La fianza tiene que devolverse al finalizar el arrendamiento, si no hay daños en el piso o en el local. No cabe la compensación en este aspecto, es decir, que el arrendatario no pague el último mes de renta y el arrendador se quede con la fianza. Tiene que devolverse en el mes posterior a la entrega de llaves, y si el arrendador se retrasa, la fianza se incrementa con el interés legal. También es posible que, además de la fianza, las partes pacten otras garantías adicionales, generalmente fianzas o avales de terceros, es decir, un tercero que se compromete a pagar en caso de que el arrendatario no pague la renta. En todo caso, este tipo de fianzas no pueden superar las dos mensualidades de impago de la renta. En cuanto a la forma del arrendamiento (art. 37), hay libertad de forma, por lo que es válido incluso si se realiza de forma oral. No obstante, se aplica la regla del art. 1280 CC, es decir, las partes pueden compelerse recíprocamente a elevar el contrato a escritura pública. Si el contrato se fija por escrito, la ley establece un contenido mínimo de debe contener el contrato.
la cosa. La promesa de comodato solo da acción para reclamar los daños y perjuicios por no cumplirla, pero no hay acción para exigir el cumplimiento y la entrega de la cosa ya que todavía no hay contrato.
- Es un contrato unilateral que solo genera obligaciones para el comodatario, ya que el comodante solo
tiene que dar la cosa. El comodatario tiene que cuidar la cosa, custodiarla y devolverla.
- Es un contrato esencialmente gratuito, de forma que no puede cobrarse un precio por la entrega de la
cosa.
- Es un contrato temporal, ya que el uso de la cosa se da al comodatario por un tiempo determinado, o
para un uso concreto. Los elementos del comodato son:
- Sobre la capacidad, basta con la capacidad general para contratar, no es necesaria una capacidad
especial. Por tanto, cualquier persona, ya sea mayor o menor de edad con madurez suficiente, puede dar en comodato sus bienes. Además, el comodante no tiene que ser el propietario de la cosa, ya que basta con que tenga la posesión de la misma (puede ser el arrendatario o el usufructuario).
- Sobre el objeto, es esencial que la cosa que se entrega sea no fungible, es decir, que no se extinga por el
uso, para que se pueda devolver. Hay una excepción para el comodato ad pompam vel ostentationem , en el que la cosa se presta solo para exhibirla, no para consumirla (ej: un pastel para exhibirlo). Las obligaciones corresponden al comodatario, que tiene el derecho a usar la cosa conforme a su destino o naturaleza, no para una función distinta de la pactada. Pero no adquiere los frutos de la cosa, solo tiene derecho de usus. Este derecho de uso es transmisible, de forma que si fallece el comodatario y el contrato sigue vigente, se transmite a sus herederos a no ser que el comodato se haya hecho en atención a la persona del comodatario. Art. 1748 CC Las obligaciones del comodatario:
- La obligación principal es conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, es decir,
mantener la cosa en buenas condiciones de uso.
- Tiene que pagar los gastos ordinarios que sean necesarios para el uso de la cosa (ej: cambio de aceite
del coche, la gasolina…). Art. 1743 CC.
- Tiene una responsabilidad por pérdida, destrucción o deterioro de la costa, salvo que sea por caso
fortuito. Es decir, responde por dolo o culpa. Art. 1746 CC. No obstante, el art. 1744 CC establece una excepción en la que se responde incluso por caso fortuito, para los casos en los que se destina la cosa a un uso distinto del pactado en el contrato (ej: usar el coche para una carrera ilegal), y cuando se conserva la cosa en poder del comodatario durante más tiempo del pactado (es decir, si el comodatario entra en mora). El precio por el que responde el comodatario si la cosa se pierde es el precio de mercado de la cosa. Para evitar discusiones, la cosa se tasa antes de prestarse para asegurar su valor.
- Tiene que restituir y devolver la cosa al comodante cuando termine el plazo o el uso para el que se
prestó. A diferencia del depósito, el comodatario no tiene derecho de retención, que permite retener la cosa hasta que la otra parte del contrato pague lo que le debe; ya que no hay precio. Por su parte, el comodante no tiene obligaciones en principio, además de entregar la cosa. Pero sí pueden nacer otras obligaciones durante la vida del contrato, como los gastos extraordinarios (art. 1751 CC) (ej: se avería el motor del coche). Para ello es necesario que el comodatario avise al comodatario del gasto, salvo que el gasto sea tan urgente que no dé tiempo a avisar al comodante de ello sin que haya peligro para la cosa o para las personas (ej: se acaba la batería del coche en medio de la autovía). En este caso, el comodatario puede asumir el gasto y luego exigirlo al comodante. El comodante también tiene una cierta responsabilidad por los vicios ocultos de la cosa dada al comodatario (art. 1752 CC), sobre todo de los daños que el vicio puede causar al comodatario (ej: sabe que la bicicleta tiene mal la cadena pero lo oculta al comodatario y este se cae y sufre lesiones). El comodato se extingue por todas las causas generales, como la pérdida de la cosa y la finalización del plazo o el fin para el que se prestó.
Como es un contrato, el comodante no puede reclamar la cosa antes de que finalice el contrato, con la única excepción de casos de urgencia y necesidad del comodante de recuperar la cosa (art. 1749 CC). Esto permite la restitución de la cosa sin necesidad de indemnización al comodatario. No obstante, si no se pacta la duración del comodato o el fin para el que se presta la cosa, se aplica la costumbre local y, a falta de costumbre, el comodante puede reclamar y recuperar la cosa a su voluntad, es decir, cuando él quiera; ya que no puede ser perpetuo. Una situación distinta al comodato es la situación del precario , que supone el uso de la cosa ajena sin título. El caso más habitual es el arrendatario que sigue en el inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento, con el consentimiento del propietario. Pero también puede darse al finalizar el comodato, por ejemplo, si al finalizar el plazo pactado el comodante permite al comodatario continuar con la posesión de la cosa, de forma que pasa a ser precarista. Pero el precario no es un contrato, sino una situación de hecho y de mera tolerancia, por lo que el propietario puede recuperar la cosa en cualquier momento.
3. El mutuo: régimen jurídico : El mutuo o simple préstamo es un contrato por el cual el prestamista entrega al prestatario dinero u otra cosa fungible, de forma que el prestatario adquiere la propiedad de la costa pero con la obligación de devolver al prestamista para cosa de la misma especie y calidad (ej: te presto 500€, pero me tienes que devolver otros 500€ distintos). Características:
- Es un contrato real, por lo que para que se perfeccione el contrato se necesita la entrega de la cosa, ya
que este contrato transmite la propiedad (se necesita la traditio ).
- Es un contrato unilateral, ya que el único que tiene obligaciones en principio es el prestatario, que debe
devolver la cosa o el dinero y, en todo caso, los intereses que se pacten.
- Es un contrato traslativo de dominio, ya que el prestatario se convierte en el propietario de la cosa.
- Es un contrato gratuito o gratuito por naturaleza, es decir, que generalmente es gratuito. pero que puede
ser oneroso si las partes pactan un interés. Si no se dice nada, el préstamo es gratuito; el interés hay que pactarlo expresamente.
