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CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR
TURNOS DE LOS BIENES INMUEBLES
1. Normativa.
Dentro de las normas de protección del consumidor se encuentra la directiva relativa al derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, regulada en el ámbito de la Unión Europea: la directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994 (incorporada a nuestro derecho por Ley 42/1998 del 15 de diciembre ). Donde se recogen detalladamente los derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, constitución del contrato, la protección de los adquirientes y normas tributarias. Este contrato de uso y disfrute atribuye a su titular la posibilidad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo de tiempo dentro de cada año (no inferior a una semana), de un alojamiento independiente que tenga el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios, si bien, la facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su inmobiliario.
La Ley prohíbe expresamente la utilización del término “multipropiedad” así como cualquier otra fórmula que contenga la palabra propiedad por ser demasiado genérico y ambiguo, ya que no se refiere a que los titulares compartan el tiempo, sino todo lo contrario, poseen derechos en periodos de tiempo diferentes y excluyentes. A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión, podrá utilizarse cualquier denominación, siempre que no induzca a confusión a los consumidores y se desprenda claramente la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas del derecho de disfrute.
2. Concepto y cuestiones terminológicas.
El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es aquel que se otorga a su titular la posibilidad de disfrutar de un alojamiento turístico durante un período determinado
y exclusivo de cada año. Es la traducción al español de la forma inglesa “time- sharing”
=”tiempo compartido”.
El alojamiento sobre el que recaiga el derecho debe reunir una serie de características :
a. Ser un bien inmueble de uso turístico y arquitectónicamente diferenciado, en el que todos los alojamientos que lo integren estén sometidos a ese régimen.
b. Contar con salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en que estuviera integrado.
c. Estar amueblado adecuadamente para su uso.
d. Contar con unos servicios complementarios adecuados.
3. Naturaleza jurídica y características.
El régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se puede constituir como
un derecho de naturaleza real , por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble
durante un periodo determinado dentro de cada año, o como un derecho ( personal ) de
arrendamiento de temporada, cuando tengan por objeto más de tres de ellas y se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
El derecho de aprovechamiento por turnos puede recaer sobre:
- Un edificio
- Conjunto inmobiliario
- Sector arquitectónico
Formalización del contrato y su duración.
La formalización del régimen de aprovechamiento por turnos de un inmueble debe contenerse en Escritura pública, inscribirse en el Registro de la Propiedad y tiene que tener forma escrita.
Datos mínimos que debe contener el contrato contemplado en el artículo 4 (La directiva 94/47/CE del parlamento europeo y del consejo de 26 de octubre de 1994):
a) Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del contrato, así como de la identidad y domicilio del propietario; b) naturaleza precisa del derecho objeto del contrato, y una cláusula en la que se indiquen las condiciones de ejercicio de ese derecho en el territorio del Estado miembro en el que estén situados el bien o los bienes, y, si estas condiciones han sido cumplidas o, en el caso contrario, las condiciones que todavía deberán cumplirse; c) cuando se determine el bien, descripción precisa del bien y de su situación; d) si se trata de un inmueble en construcción:
- fase en que se encuentra la construcción;
- una estimación razonable del plazo para la terminación del inmueble;
- si es un inmueble determinado, número del permiso de construcción y nombre y dirección completos de la autoridad o autoridades competentes en la materia;
- fase en que se encuentran los servicios comunes que permiten la utilización del inmueble (conexiones de gas, electricidad, agua, teléfono);
El propietario tiene la obligación de suscripción (antes de formalizar el contrato) y mantener en vigor una póliza de seguro que cubra por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turnos. Incluirá responsabilidades a terceros y civil.
Regulados por Ley 42/1998 de 15 de diciembre el contenido de la oferta contractual (art. 8) y del contrato (art. 9).
- Derecho de desistimiento (art.10).
El adquiriente de los derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días desde la firma del contrato para desistir del mismo sin abono de indemnización o gasto alguno. No requiere de causa y se justifica simplemente en la propia voluntad del titular.
- Derecho de resolución (art.10).
Solo puede ejercitar si faltan algunos datos en el contrato con la descripción del edificio, el precio o la duración. En este caso el adquiriente puede volver a aceptar el contrato en un plazo de tres meses sin ninguna penalización.
- Prohibición de anticipo (art.11).
No se permite pagar cualquier anticipo antes de la expiración del plazo para el ejercicio de desistimiento o resolución.
En caso de anticipo, el adquiriente podrá exigir la devolución de la cantidad duplicada y la resolución tres meses antes de su celebración así como su total cumplimiento.
- Resolución de préstamos y financiación (art.12).
Los préstamos concedidos al adquiriente por el trasmisor o un tercero, quedaran resueltos cuando el primero desista o resuelva el contrato. No podrán incluirse clausulas a los préstamos que impliquen una sanción o pena por desistimiento o resolución.
- Resolución por incumplimiento (art.13).
Asimismo, se podrá pactar una clausula penal que compense al propietario ante el impago, que opta por resolver el contrato cuando el adquiriente deje de pagar las cuotas debidas al prestador de servicios.
