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EL APROVECHAMIENTO POR TURNO
Introducción.
El fuerte desarrollo económico de los años 60 y 70 del siglo pasado no se puede entender sin el fenómeno social y económico del turismo.
El desarrollo del turismo hizo necesaria la creación de fórmulas alternativas a la de los alquileres y a la de adquisición en propiedad de los alojamientos.
Se pretendía fomentar el turismo evitando que los usuarios tuvieran que hacer una inversión fuerte en la adquisición de los inmuebles, y por otra parte, que no tuvieran que realizar cada año los trámites que suponía gestionar las reservas.
Se ideó así la idea de dividir en periodos temporales anuales el aprovechamiento de los alojamientos turísticos.
La concurrencia de una pluralidad de titulares de derechos que recaen sobre un mismo alojamiento, se organiza a través de un sistema de turnos, de tal modo que cada uno de los titulares tiene un derecho de uso exclusivo durante la franja anual que le corresponde.
Las ventajas para el usuario son considerables. Existe un razonable equilibrio económico entre el precio que se paga por la adquisición del derecho y el disfrute que se va a obtener del bien. Además, se produce un considerable ahorro en tanto en cuanto que no se tiene que adquirir el alojamiento en su totalidad, y además, los gastos de conservación y de mantenimiento se comparten entre la totalidad de los titulares de los derechos de uso.
Ocurre en este caso como en otros muchos, y es que la realidad social se adelanta a la legislación vigente. Al no existir una legislación específica sobre este fenómeno, los operadores económicos recurren a la figura de la compraventa. Por lo tanto, lo que se adquiere es una parte alícuota de la propiedad del alojamiento, y mediante acuerdo de los copropietarios, se fija el calendario de aprovechamiento por turnos.
Desde el punto de vista jurídico, se comparte la propiedad entre una multiplicidad de sujetos; de ahí el nombre con el que se conoce el fenómeno, es decir, la multipropiedad.
Tras varias propuestas de resolución tanto del Parlamento Europeo como del Consejo, la propia UE llegó al convencimiento de que el problema no estaba tanto en una supuesta insuficiencia legislativa, sino que se derivaba del hecho de que se trataba de un sector en el que el consumidor se encontraba especialmente desprotegido, por lo que lo procedente sería la elaboración de una directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y que limitara la autonomía de la voluntad de las partes.
Se concretó en la Directiva 94/47/CE, que fue traspuesta al ordenamiento jurídico español mediante la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
Esta ley no se limita a la transposición de la Directiva, sino que pretende dotar a la institución de una regulación completa. Así determina la posibilidad de crear un derecho de naturaleza real por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble durante un periodo determinado del año, regula cómo se constituye sobre un inmueble el régimen de aprovechamiento por turno y establece cómo se ejercitan es España los derechos de desistimiento y de resolución.
El Art. 4 de esta Ley prohíbe la vinculación del derecho de aprovechamiento por turno a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
Se parte del presupuesto conceptual de que no se comparte la propiedad, sino que se comparte el tiempo.
El objeto esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año de un alojamiento susceptible de utilización independiente.
La constante evolución económica derivada del desarrollo del turismo, hace que correlativamente tenga que actualizarse la legislación sobre este fenómeno.
La Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, incrementa la protección a los consumidores de la directiva anterior, incorpora la posibilidad de extender el ámbito de actuación a bienes muebles, como embarcaciones y caravanas, y regula otros contratos, como el de adquisición de productos vacacionales de larga duración, la reventa y el intercambio. Deroga la directiva anterior.
El legislador español opta por aprovechar la transposición de esta directiva para elaborar una ley que regule la totalidad de los aspectos, incorpora los preceptos aplicables del RDL 1/2007 sobre protección de consumidores y usuarios y deroga la ley 42/1998 sobre el derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles.
Esta ley es la que vamos a comentar a continuación.
▲ Ámbito de aplicación.
- Los contratos de comercialización, venta, reventa de derechos de aprovechamiento por turno de uso de bienes turísticos y de
El alojamiento tiene que ser un bien inmueble destinado a uso turístico y que tenga la posibilidad de ser utilizado de forma independiente, lo que significa que tiene que tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio.
Pese a tratarse de un bien inmueble, tiene que tener la dotación de mobiliario adecuado al uso de forma permanente. Incluye también el derecho a la prestación de servicios complementarios.
El régimen de aprovechamiento por turno podrá recaer sobre un edificio, sobre un conjunto inmobiliario o sobre un sector de estos que sea arquitectónicamente diferenciado.
El número mínimo de alojamientos que pueden destinarse al aprovechamiento por turno es de diez.
Se permite que en un mismo conjunto inmobiliario exista un régimen de aprovechamiento por turno y otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para periodos determinados.
En este caso, el conjunto inmobiliario estará sometido simultáneamente a la normativa del aprovechamiento por turno a la normativa que regule el otro tipo de actividad turística que se comparta.
1.b. Elemento temporal.
1.i. El plazo de la duración del contrato será necesariamente superior a un año e inferior a los cincuenta. Nada impide que el plazo sea menor y que haya renovaciones sucesivas hasta llegar a los cincuenta años.
1.ii. El plazo de aprovechamiento anual tiene que ser de una duración mínima de una semana, puede ser discontinuo y en el mismo régimen de aprovechamiento puede haber periodos de disfrute que no sean iguales.
1.c. El precio.
1.iii. La ley no dice nada sobre el precio, por lo que su fijación queda a la libre voluntad de las partes.
1.iv. No puede haber pagos anticipados, no se harán antes de que haya transcurrido el plazo de desistimiento y los pagos se harán de acuerdo con un calendario preestablecido.
- Elementos subjetivos.
1.d. El propietario.
Sigue disponiendo de los derechos que le otorga la propiedad del inmueble o de los inmuebles, quedando a salvo las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento. Puede disponer de todo o de parte de su derecho de propiedad de acuerdo con las normas del derecho privado.
1.e. El promotor.
Es el encargado de la comercialización y gestión de los aprovechamientos por turnos.
Es el responsable del correcto funcionamiento del complejo, así como de la prestación de los servicios adicionales, como el mantenimiento, limpieza, etc.
1.f. Empresa de servicios.
1.m. Obligaciones del propietario.
1.v. Constitución del régimen.
4.1. El propietario tiene que inscribir la obra en el Registro de la Propiedad.
4.2. Obtener la licencia administrativa que permita la actividad turística a desarrollar.
4.3. Contratar con una empresa de servicios que reúna las condiciones administrativas pertinentes.
4.4. Contratar los seguros, tanto los derivados de la Ley de Ordenación de la Construcción, como los relativos a garantizar las cantidades recibidas a cuenta hasta el momento de la finalización de las obras.
4.5. La escritura pública de constitución del régimen contendrá, al menos, los siguientes datos:
4.a. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con indicación de los servicios comunes.
4.b. La descripción del cada uno de los alojamientos que integren la edificación, a los que se dará una numeración correlativa con relación a la finca.
4.c. En cada alojamiento se expresará el número de aprovechamientos y su duración, la cuota que corresponda a cada turno, el mobiliario-
4.d. Referencia a los servicios que se tienen que prestar y que son inherentes a los aprovechamientos por turno, indicando se serán prestados por el propietario o por una empresa.
4.e. Los estatutos del régimen por turnos. (No podrá limitar los derechos que otorga la ley).
4.f. La situación registral, catastral y urbanística de la finca.
4.g. La retribución de los servicios y los gastos comunes.
4.h. La duración del régimen.
1.vi. Publicidad e información precontractual.
4.6. En los anuncios y ofertas exhibidos en establecimientos abiertos al público, y en toda la publicidad, deberá constar dónde puede obtenerse toda la información precontractual.
4.7. En todo acto promocional o comercial, se explicará la finalidad comercial de ese acto.
4.8. No se podrá comercializar el aprovechamiento por turno como si si tratara de una inversión.
4.9. La información facilitada al consumidor constará en papel o un soporte duradero. El incumplimiento de las normas faculta al consumidor a resolver el contrato. La carga de la prueba corresponde al empresario.
4.10. La información precontractual obliga a la entrega de un anexo normalizado que establece la propia ley.
4.i. La información será entregada de forma gratuita.
4.j. En la lengua del Estado en el que resida el consumidor.
4.k. Podrá publicarse íntegramente en la página web del empresario.
4.l. Advertirá claramente del derecho de desistimiento y de la prohibición del pago de anticipos durante ese periodo.
1.vii. Contratar con una empresa la prestación de los servicios necesarios para el correcto funcionamiento del régimen y garantizar a los usuarios el adecuado uso del aprovechamiento por turno.
