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Apuntes cuatrimestres Otoño ’09-‘
DERECHO DE LA EDIFICACIÓN
Tema 1-. Introducción al derecho
1.1 Derecho
Está integrado por un conjunto de principios, reglas, preceptos y normas, que canalizan la forma de actuar de todas las personas integrantes de la sociedad, para vivir en justicia y paz, y a cuyo cumplimiento pueden ser obligados coactivamente.
El derecho tiene como objetivos:
Justicia: Respecto de la propiedad, posesión y disfrute
Seguridad: Certidumbre del derecho (Leyes debidamente promulgadas)
Bien común: Acción de los individuos (prohibición de dañar los derechos de las personas)
OBJETIVO: Conjunto normativo
DERECHO
SUBJETIVO: Poder que la norma confiere a las personas
NATURAL Político
Administrativo Civil
PÚBLICO Penal Penal
Fiscal Admin.
DERECHO PROCESAL Contencioso-
Civil Admin.
POSITIVO PRIVADO Mercantil Tributario
SEMIPÚBLICO Laboral
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1.2 Derecho civil
Es la base y esencia del derecho común o general
Código Civil Æ Leyes especiales (L.A.U., L.P.H, etc)
1.3 Origen del derecho
La Ley
La Costumbre
Los principios generales
Del derecho
La jurisprudencia
1.4 Jerarquía normativa
Consti- tución
Ley orgánica
Ley ordinaria
Derecho-Ley
Decreto-legislativo
Reglamentos
COMÚN -Parte general y derecho de la persona
DERECHO CIVIL - Derecho de obligaciones y contratos
FORAL - Derecho familia
La Ley: Norma jurídica positiva que impone obligaciones
La costumbre: Su creación es por usos sociales
Los principios generales del derecho: Criterios o valores reconocidos (“La beuna fe contractual”, “nadie pude ir contra sus propios actos”, etc.) Son normas básicas que están inspiradas en el orden jurídico. Son el fundamento del derecho objetivo. Se intenta adaptar la ley a la circunstancia.
La jurisprudencia: Revelación del modo uniforme de aplicar el Derecho. Casos parecidos, resueltos. Es como una base de datos, en que buscas el tema y sale un caso parecido.
Ley orgánica: Se requiere, constitucionalmente, para regular ciertas materias. Se oponen o distinguen de la ley ordinaria a nivel de competencias.
Ley ordinaria: es la norma de rango legal que constituye el tercer escalón de la jerarquía de un Estado.
Decreto-Ley: Toma la iniciativa el gobierno. En 30 días, ratificación por el Congreso de Diputados. Tramitado como proyecto de Ley o por procedimiento de urgencia.
Decreto-Legislativo: Habilitación expresa por una Ley emanada del Parlamento.
Reglamentos: (página siguiente)
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Derogación de la norma (Art. 2, CC)
Control de legalidad de la norma
Art. 2, CC.
_1. Las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el «Boletín Oficial del Estado», si en ellas no se dispone otra cosa.
- Las leyes sólo se derogan por otras posteriores. La derogación tendrá el alcance que expresamente se disponga y se extenderá siempre a todo aquello que en la ley nueva, sobre la misma materia, sea incompatible con la anterior. Por la simple derogación de una ley no recobran vigencia las que ésta hubiere derogado.
- Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario._
Tema 2-. Obligaciones y contratos
2.1 Obligaciones
Vínculo Jurídico: (Relación protegida por la Ley) que une a dos o más personas, en virtud del cual, una de ellas (DEUDOR) queda sujeta a una prestación a favor de la otra (ACREEDOR) para la satisfacción de un interés digno de protección. En un vínculo entre deudor/acreedor y se ha de tener en cuenta el OBJETO.
OBLIGACIÓN Æ DEBER Æ DAR, HACER, NO HACER Æ PRESTACIÓN
Estructura y elementos o Vínculo (nexo que une a las personas) Débito: Responsabilidad, pero excepcionalmente, puede haber responsabilidad sin débito (avalista) o débito sin responsabilidad (juego no autorizado, póker) o Sujeto (Deudor y acreedor) o Objeto (la prestación: posible, lícito o determinado)
2.2 Fuente de las obligaciones
La ley: Las obligaciones no se presumen
Contratos: Voluntad de las partes. Es una de las fuentes más importantes, sobretodo, entre privados.
Cuasicontrato: Hechos lícitos voluntarios de los que resulta obligado su autor con un tercero. (Gestión de negocios sin mandato, cobro de lo indebido)
Delitos y faltas: Acciones y omisiones dolosas o imprudentes penadas por la ley. Son consecuencias penales y/o civiles.
Cuasidelitos: Imprudencias que no sean delitos ni faltas.
Art. 1911, CC Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Artículo 1887, CC. Son cuasi contratos los hechos lícitos y puramente voluntarios, de los que resulta obligado su autor para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados.
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2.3 Clasificación de las obligaciones
Por la legislación que las regula : leyes civiles, penales, etc.
Por su origen: legal, contractual, etc. Relacionado con las fuentes
Por razón del vínculo: deudor vs. acreedor (a termino, a plazo, condicionales, etc.)
Por razón de los sujetos:
o Unilaterales
o Bilaterales:
Mancomunadas: Cada acreedor solo debe exigir una parte de la obligación total (o el deudor debe pagar…)
Solidarais: Cada acreedor debe exigir o deudor debe pagar, toda la deuda (hipotecas).
Por razón del contenido de la prestación:
o Prestación positiva : Dar o hacer algo
o Prestación negativa : No dar o no hacer algo.
Principales Æ finalidad propia
Obligaciones
Accesorias Æ Complementarias
2.4 Cumplimiento de las obligaciones
DAR, HACER, NO HACER Æ EXACTAMENTE
EN CASO CONTRAIO Æ INCUMPLIMIENTO
Para ello es preciso:
o Obligación preexistente
o Acción u omisión que deriven en el incumplimiento
o Dolo (intención) o Culpa (negligencia)
El incumplimiento puede ser:
o Total
o Parcial: Retraso parcial = MORA (retraso culpable y pagado de manera atrasada)
Caso fortuito o fuerza mayor:
o Incluyen el incumplimiento
o Se caracteriza por la imprevisibilidad o la inevitabilidad.
Artículo 1093, CC. Las que se deriven de actos u omisiones en que intervenga culpa o negligencia no penadas por la ley, quedarán sometidas a las disposiciones del Capítulo II del Título XVI de este Libro.
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Los derechos de crédito se pueden transmitir libremente. El acreedor puede ceder el derecho a otro y este se convierte en el nuevo acreedor.
Asunción de deudas: Debe ser expresa. Lo que estamos cambiando es la figura del deudor.
2.7 Extinción de las obligaciones
Pago: El deudor paga.
Dación/Adjudicación: Acto del deudor de realizar una prestación diferente de la que debía aceptar como pago por el acreedor.
Consignación: Forma de extinguir obligaciones. El deudor paga al acreedor y este no lo acepta. Consignan al acreedor en el juzgado.
Artículo 1530. Cuando el cedente de buena fe se hubiese hecho responsable de la solvencia del deudor, y los contratantes no hubieran estipulado nada sobre la duración de la responsabilidad, durará ésta sólo un año, contado desde la cesión del crédito, si estaba ya vencido el plazo. Si el crédito fuere pagadero en término o plazo todavía no vencido, la responsabilidad cesará un año después del vencimiento. Si el crédito consistiere en una renta perpetua, la responsabilidad se extinguirá a los diez años, contados desde la fecha de la cesión.
Artículo 1531. El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero.
Artículo 1532. El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte.
Artículo 1533. Si el vendedor se hubiese aprovechado de algunos frutos o hubiese percibido alguna cosa de la herencia que vendiere, deberá abonarlos al comprador, si no se hubiese pactado lo contrario.
Artículo 1534. El comprador deberá, por su parte, satisfacer al vendedor todo lo que éste haya pagado por las deudas y cargas de la herencia y por los créditos que tenga contra la misma, salvo pacto en contrario.
Artículo 1535. Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.
Artículo 1536. Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior la cesión o ventas hechas: 1º A un coheredero o condueño del derecho cedido. 2º A un acreedor en pago de su crédito. 3º Al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda.
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Pérdida de la cosa debida: (solo si es específico)
Confusión de derechos: El deudor y el acreedor es la misma persona
Compensación de deudas: Dos personas son deudoras y acreedoras entre si (cosas líquidas).
Novación: Extinción de la obligación, porque se substituye por otra nueva.
Prescripción/Usucupación
2.8 Contratos
Segunda fuente de las obligaciones. Es una de las más importantes
Acuerdo de voluntades, por el que se crean, modifican, extinguen obligaciones. Las partes consienten en obligarse.
El consentimiento es un elemento muy importante en el contrato:
Autonomía voluntad/ Principio intervencionista.
2.9 Elementos del contrato
a-. Esenciales
Si falta uno de los tres elementos esenciales del contrato, este se puede anular:
o Consentimiento: Es una declaración de voluntad. Se ha de tener capacidad (concurso oferta/ aceptación).
Hay gente que acepta un consentimiento coaccionado: Vicios del consentimiento: error, dolo, violencia/intención (amenaza).
o Objeto : Relación jurídica que hay entre partes: lícito, posible, determinado o determinable (la prestación: cierto, determinado, comercio…)
o Causa : Acorde con el contrato. Fin perseguido
b-. Accidentales
FORMA, cláusula penal, condiciones, plazos, etc.
Prueba de la declaración de la voluntad
Artículo 1274, CC. En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.
Artículo 1275, CC. Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
Artículo 1276, CC. La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita.
Artículo 1277, CC. Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.
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Consensuales: Se perfeccionan por el consentimiento
Solemnes: Necesitan una forma especial
Principales: En si mismos cumplen la función contractual (Hipoteca)
Accesorios: Existen en relación a uno principal
Traslativos de dominio: Traslado de la propiedad
Cesión de uso y disfrute: Traslado del uso (Alquiler)
De garantía: Garantizan una obligación
De adhesión: Escasamente negociados.
2.13 El precontrato
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar, recíprocamente, el cumplimiento del contrato. (Cuando se compra un piso sobre plano)
Es la promesa de celebración de un futuro contrato.
2.14 Condiciones generales de contratación
Ley 7/1998, de 13 de baril (BOE 14 de abril)
La L.C.G.C (Ley de Condiciones Generales de Contratación) pretende proteger la igualdad de los contratantes:
o Proteger los legítimos intereses de los consumidores y usuarios, pero también, de cualquiera que contrate con una persona que utilice condiciones generales en su actividad profesional/empresarial.
Para ello, define lo que son CGC y las distingue de las Cláusulas abusivas:
o Cláusulas abusivas: Son cláusulas predispuestas (de adhesión), cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos (contratos bancarios, de cuenta corriente, tarjeta de crédito, contratos de seguros, etc.)
Son aceptadas por el adherente
Para que sean válidas, han de estar redactadas ajustándose a los “Criterios de transparencia, claridad, concretación y sencillez” (Han de cumplirse)
o Son Nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta ley (7/98) o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva.
Artículo 1451, CC. La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
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o Se crea un registro público de CGC (Registro de la Propiedad)
En particular, son NULAS:
Las cláusulas que no hayan sido conocidas, previamente por escrito y expresamente aceptadas por el adherente.
Las CG no incorporadas al contrato
Las cláusulas oscuras, ambiguas o incomprensibles.
Las CG que sean abusivas, aún cuando hayan sido expresamente aceptadas.
Acción de nulidad
2.15 Cláusulas abusivas
Son todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato
Son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en los que se aprecie en carácter abusivo, y en especial, las que se relacionan en el art.10.bis de la Ley General para Defensa de Consumidores y Usuarios (Ley 26/1984, de 19 de Julio, BOE, 24/julio) introducido por la L.C.G.C.
Tema 3-. Contrato de compraventa inmobiliaria y Contrato de cesión
de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura
3.1 Contrato
La Compraventa
“Uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
Bilateral (Obligaciones recíprocas)
Consensual y obligacional
Oneroso (prestación/contraprestación)
Conmutativo(Prestaciones equivalentes)
Traslativo de dominio
La compraventa puede ser Civil o Mercantil.
La capacidad para comprar y vender:
o Capacidad: teoría general de las obligaciones/contratos
o Comprar y vender: Personas físicas o jurídicas
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o Por vicios ocultos
La ley te protege si hay un desperfecto oculto, el vendedor tiene de pagar los desperfectos. El vendedor es responsable de los desperfectos de la cosa vendida o lo convierte en inútil para su uso o la dificulta de tal modo, el comprador, de haberlo conocido, no hubiera adquirido la cosa.
El comprador no puede apreciar a simple vista, a no ser que sea un experto en la profesión. Puede rescindir el contrato o quedarse con la cosa, pero reduciendo el precio.
Artículo 1482. El comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma Ley establece para emplazar a lo demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda.
Artículo 1483. Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
Artículo 1484. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Artículo 1485. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Artículo 1486. En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión.
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Artículo 1488. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.
Artículo 1489. En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.
Artículo 1490. Las acciones que emanen de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.
Artículo 1491. Vendiéndose dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso. Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen.
Artículo 1492. Lo dispuesto en el artículo anterior respecto de la venta de animales se entiende igualmente aplicable a la de otras cosas.
Artículo 1493. El saneamiento por los vicios ocultos de los animales y ganados no tendrá lugar en las ventas hechas en feria o en pública subasta, ni en la de caballerías enajenadas como de desecho, salvo el caso previsto en el artículo siguiente.
Artículo 1494. No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ello será nulo. También será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo.
Artículo 1495. Cuando el vicio oculto de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de tal naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se reputará redhibitorio. Pero si el Profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de descubrirlo o manifestarlo, será responsable de los daños y perjuicios.
Artículo 1496. La acción redhibitoria que se funde en los vicios o defectos de los animales, deberá interponerse dentro de cuarenta días, contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos. Esta acción en las ventas de animales sólo se podrá ejercitar respecto de los vicios y defectos de los mismos que estén determinados por la Ley o por los usos locales.
Artículo 1497. Si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los Facultativos.
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o Indemnización por daños y perjuicios
o Doble venta y venta de la cosa ajena
OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR: PAGO DEL PRECIO
3.3 Contratos de compraventa
Venta de inmuebles en función de su cabida
Si tiene menor superficie que la contratada , el comprador puede optar entre:
o Rebaja proporcional del precio
o Rescisión del contrato si su superficie es menor al 10%
Si tiene mayor superficie que la contratada , el vendedor puede optar entre:
o Reclamar la diferencia del precio
o Rescisión del contrato si la diferencia es superior al 20%
3.4 Cláusula contractual
Arras: Es señal (paga y señal) para una futura compraventa. La compraventa no está perfeccionada.
El comprador da un cierto dinero al vendedor como garantía de un bien futuro.
Pago a cuenta: Compraventa perfeccionada (consentimiento de la causa y contrato válido): Pago a cuenta del precio de compraventa.
Opción de compra: Faculta al optante para adquirir por compraventa
Cláusula suspensiva: La eficacia del contrato depende de la cláusula. Cuando las cláusulas están OK, se firma el contrato.
Artículo 1101. Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquélla.
Artículo 1473. Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Artículo 1454. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
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Cláusula resolutoria: El contrato está perfeccionado, pero puede resolverse si no se dan los requisitos de la cláusula.
Cláusula penal: Sanción pactada, de tipo económico que podrá exigirse en caso de producirse el incumplimiento previsto en el contrato.
Promesa de compraventa: Obliga al cumplimiento de los pactados.
3.5 Contratos de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción
futura.
La permuta
La permuta es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. (1538 CC)
o Permuta de un solar a cambio de construcción sobre el mismo
Atendiendo a la transmisión de la titularidad, podemos distinguir las siguientes modalidades:
o Se transmite la propiedad del solar a cambio de que se construya en él un edificio y reviertan al cedente determinados pisos o locales del mismo garantizándose la operación, mediante la simultánea escritura de obra nueva y división horizontal, inscrita en el Registro de la Propiedad
o Transmisión de una parte pro indivisa del solar (propietario del suelo aporta el 69% indiviso del solar, a cambio de recibir un porcentaje de la futura edificación del 40%).
o El edificio queda sometido a un régimen de comunidad de bienes hasta que se realice la división horizontal. Sin embargo, el inconveniente, es que el dueño del terreno tendrá la consideración de “promotor” con todas sus consecuencias y responsabilidades.
Garantía: No transmitir la propiedad hasta que no este hecha la edificación. Pero el propietario del solar es responsable de la edificación.
Solución: Afectar la permuta a condición resolutoria: “Si no me construyes, vuelvo a ser el dueño del solar”.
3.6 Contratos de cambio de solar por edificación. Extinción
Consumación y extinción del contrato: entre otras causas está el incumplimiento, que se produce por la no entrega de la contraprestación.
o Origina:
Resolución de contrato
Reinscripción a nombre del cedente
o Causas:
La no realización de las obras en el plazo señalado
La falta de entrega de las obras en las condiciones estipuladas
Para que se produzca la resolución se requiere: la voluntad de resolver manifestada por el cedente.
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o Reales:
Objeto: Resultado de la actividad = Obra
Precio: contraprestación
Clases
o Con suministro de materiales: Resultado (arrendamiento de obra)
El contratista es quien tiene de proporcionar los materiales. La obra se tiene de hacer según el comitente.
o Sin suministro de materiales : Arrendamiento de servicios
Perito
Tercera persona que decide si está bien o mal. Cláusula penal (garantia de la obligación)
Obligaciones comitente
Pagar el precio y recibir la obra
4.3 Contratación/Subcontratación
PROMOTOR Æ CONTRATISTA Æ SUBCONTRATISTA
Contratista Contratista
Principal Accesorio
Los dos contratos coexisten
La figura en que el contratista encarga la ejecución de determinadas obras o incluso su totalidad a otros empresarios. No hay subcontrato cuando hay varios contratistas. Es el comitente quien los contrata.
Pero si el dueño prohíbe la subcontratación, el empresario no puede. Si el dueño no dice nada, el empresario los puede contratar.
4.4 Cesión del crédito /Cesión del contrato
PROMOTOR CONTRATISTA CESIONARIO
(cedente)
Un solo contrato
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4.5 Elementos reales
La obra
Resultado de la actividad según el proyecto: P.básico, P. ejecución, Memoria, Pliego de condiciones, etc.
Estricto cumplimiento de la obligación
Incumplimiento:
o Obra no terminada
o Terminada, con defectos de construcción
o Retraso en la ejecución
Obra no terminada
Facultad de reclamar lo no realizado, según el contrato más las normas tecnológicas
Defectos de construcción
Obligación del constructor de repararlos a su costa
Retrasos en la ejecución
El contratista debe ejecutar la obra en el plazo establecido. El plazo no puede quedar indeterminado. En virtud del principio de conservación de los contratos (1128CC) si no se ha fijado el plazo de ejecución, los tribunales fijarán su duración.
4.6 Garantía del cumplimiento: cláusula penal
Cláusula penal
o Sanción pactada
o Límites: la equidad
Funciones
o Punitiva: Facultad de exigir conjuntamente el cumplimiento principal y la satisfacción de la pena.
o Sustitutiva: La pena sustituye el cumplimiento principal
Para que entre en funcionamiento el mecanismo de la cláusula penal es necesaria la MORA DEL CONTRATISTA:
o Retraso
o Retraso imputable al contratista
El caso fortuito y la fuerza mayor excluyen el dolo o la culpa porque son IMPREVISIBLES o INEVITABLES.
Artículo 1098, CC. Si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa. Esto mismo se observará si la hiciere contraviniendo al tenor de la obligación. Además podrá decretarse que se deshaga lo mal hecho.
Artículo 1128, CC. Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor.
