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PERITACIONES Y GESTIÓN URBANÍSTICA.
Perito: Es el encargado de redactar los informes de tasaciones o valorizaciones para los contenciosos o las administraciones públicas o particulares. Dentro de estos informes la mayoría de las veces van acompañados de tasaciones o valoraciones.
TEMA 1. TASACIÓN INMOBILIARIA.
1. Definición de tasación:
Se denomina tasación a la acción de tasar o fijar oficialmente el precio de una mercancía. El objeto de la tasación inmobiliaria se refiere a los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a las que habrá que ajustarse, el cálculo del valor de los bienes inmuebles. Entendiendo, como bien inmueble los edificios, solares, suelos urbanos y rústico. La tasación inmobiliaria ha sufrido un incremento en los últimos años debido al auge del mercado inmobiliario, por lo que se han creado un gran número de sociedades de tasación que necesitan técnicos para el trabajo de las tasaciones. Este incremento se ha debido a los siguientes aspectos:
La regulación legal del mercado hipotecario (hipoteca). Las órdenes del 30/11/94 y del 27/3/03 referidas a la tasación hipotecaria. El auge de las operaciones hipotecarias. El auge de los contenciosos derivados de hipotecas y préstamos impagados. El incremento de las sociedades de tasación. El control de la administración sobre las entidades aseguradoras y financieras. Los mayores niveles de exigencia. Rapidez, calidad y precisión, derivados de los factores de economía y competencia.
2. Diferencias entre tasación y valoración:
Aunque se trata del mismo concepto de tasación tiene carácter oficial, mientras que la valoración se realiza sin ser documentos oficiales.
3. Quien demanda las tasaciones.
3.1. Las entidades públicas:
Los juzgados para lo contencioso, demandas de embargo, etc. La hacienda pública, para cobro de impuestos o embargos ejecutivos. La hacienda autonómica. La hacienda local. Ayuntamientos o diputación. Seguridad social.
3.2. Las entidades privadas:
Las sociedades de tasación. La banca, cajas de ahorros, entidades financieras. Entidades aseguradoras.
Los profesionales y particulares (para contenciosos, testamentos, herencias, particiones, inventarios o simple consulta).
4. Competencia profesional:
El técnico competente encargado de realizar las tasaciones ira en función de la naturaleza de las mismas: Artículo 37 Real Decreto 685/92. El informe del técnico de tasación así como el certificado en que se sintetiza el mismo tiene que ser firmado necesariamente por un arquitecto o un arquitecto técnico, cuando se trate de fincas urbanas, solares o inmuebles edificados con destino residencial, en los demás casos se firmará por un ingeniero o ingeniero técnico de la especialidad correspondiente al objeto a tasar.
5. Funciones del técnico tasador:
5.1. Sociedad de tasación:
El técnico que esta a servicio de las sociedades de tasación podrá tener las siguientes características:
- Profesional vinculado: Titulado que dispone de la competencia profesional exigido por la normativa, especializado en tasaciones con una experiencia mínima de 3 años y que realiza fundamentalmente funciones de control interno a efectos del conocimiento del mercado inmobiliario revisando el cumplimiento de la normativa a los trabajadores de la sociedad.
- Profesional tasador: Titulado especializado en tasaciones que dispone de competencia profesional exigida por la norma y realiza y suscribe los informes y certificados de las tasaciones para la sociedad.
- Colaborador: La persona que colabora con el tasador en la elaboración del informe de tasación, especialmente en la toma de datos, inspección y visita de los inmuebles, cálculo de superficies y valoraciones.
5.2. En ejercicio independiente:
Se pueden desarrollar actividades profesionales de valoración de inmueble para lo que se dispondrán de la competencia profesional, en todos los ámbitos posibles salvo en aquellas tasaciones que exijan especialmente el cumplimiento de la orden 805/03.
5.3. Al servicio de la administración:
- En pruebas periciales: Actuarán en aquellas situaciones profesionales que sirvan de apoyo técnico en el procedimiento judicial. Perito de parte: que son los soportes técnicos en las demandas judiciales, que son los informes y valoraciones de cada una de las partes que aportan en el proceso judicial. Perito judicial: Si las partes del proceso judicial no llegan a ningún acuerdo y el juez lo considera oportuno, bien porque lo solicita alguna de las partes o directamente por considerarlo necesario por el juez nombrará otro perito en el proceso judicial que dictamine sobre la demanda al que podrán preguntar las partes en el proceso.
Estado anímico o físico, cuando el estado anímico o físico del tasador en el momento de hacer la valoración no sea el apropiado se deberá esperar hasta que se encuentre en el estado necesario. D. De la discreción, entendido como la sensatez y el tacto necesario para actuar con personas relacionadas con el inmueble a tasa. La tasación, así como la reserva y prudencia oportuna durante la obtención de los datos para su posterior ubicación. Se recuerda la obligación de mantener el secreto profesional para cuantas circunstancias se hayan podido observar, para la ejecución de la tasación evitando toda clase de opiniones respecto de la misma (hay que ser discreto tanto en la toma de datos como en la solicitud de información y en los comentarios sobre la posible valoración). Se recomienda la práctica de cortesía y amabilidad para todo tasador que se preste. E. De la veracidad, se trata de que lo que se dice y expone en el informe y certificado de tasación es verdad, aunque se presupone que no se trate de la verdad absoluta. Un momento crítico en la ejecución de las tasaciones, es el análisis del mercado y la captación de los testigos necesarios, debiendo ser especialmente riguroso pues no hay que olvidar que estos datos pueden ser utilizados para otros trabajos, por otro tasador. En aquellos casos que existieran dudas o falte información, se entenderá a las recomendaciones que ofrece la normativa, como advertir de los posibles riesgos o condicionar expresamente la valoración. El tasador debe decir siempre la verdad en sus tasaciones y si no es preferible que se dedique a otra actividad profesional. F. De la profesionalidad, nos referimos a la calidad, preparación y experiencia necesaria para ejercer el oficio de tasador, refrendado por un título profesional. Se entiende como una correspondencia entre la necesidad de un trabajo de tasación y la profesionalidad de la ejecución de la norma por el tasador. Se observará el cumplimiento de la normativa vigente y toda la normativa de aplicación relacionada con las tasaciones.
- Régimen sancionador aplicable.
a) Será aplicable a la sociedad de tasación o a los miembros de la misma. b) Las infraestructuras se clasifican en: Muy graves: El incumplimiento de los requisitos de la homologación para ejercer la actividad de tasación. El incumplimiento por los firmantes de los informes y certificados de la tasación, de los requisitos de titulación necesaria. La manifiesta falsedad de la tasación de los bienes. La negativa u obstrucción a la labor inyectora del banco de España, siempre que medie requerimiento expreso por escrito. Las infracciones graves cuando durante los 5 años anteriores hubiera sido impuesta una sanción firme por el mismo tipo de infracción. Grave: Emisión de certificado de tasación que no sea conforme con el informe de tasación efectuado.
La emisión del certificado de tasación cuyo contenido no fuese acorde, con las pruebas obtenidas en la actividad de valoración efectuada, sin advertirlo expresamente. Cualquier auto incumplimiento de las normas de tasación que pueda causar perjuicio económico a terceros o a la persona que preste el servicio. No remitir los datos que deban ser suministrados al banco de España. Incumplir los deberes de secreto profesional, independencia e incompatibilidad del ejercicio de tasación. La infracción leve durante 2 años anteriores a su emisión hubiera sido impuesta una sanción firme sobre el mismo tipo de infracción. Leve: Las acciones u omisiones que supongan un incumplimiento de la normativa aplicable. Realizar la tasación sin realizar la visita al inmueble a tasar y no advertirlo en el informe.
TEMA 3
PRINCIPIOS DE LAS TASACIONES.
Las sociedades de tasaciones homologadas deberá hacer las tasaciones aplicando los siguientes principios:
- Principio de anticipación: El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica irá en función de las expectativas de la renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
- Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condicionará el método y la técnica de la valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración indicados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
- Principios de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte destinado dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, y el que es susceptible de ser construido con diferentes intensidades al que permita obtener el mayor valor.
- El principio de probabilidad: Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonable se elegirán aquellos que se estimen como más probables.
- Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación, se harán con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia y el uso del objeto a tasar así como su singularidad en el mercado.
- Principio de prudencia: Ante varios escenarios o posibilidades igualmente probables, a la hora de hacer la tasación se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación, este principio de será de aplicación para las siguientes finalidades.
Garantía hipotecaría. Para cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras. Patrimonio inmobiliario.
realizar las diferentes partidas de obra y los beneficios que obtendrá el constructor por realizarlos.
(G.G y B.I) G.G→ 6% S/P.E.M. B.I → 13% S/P.E.M. G.G y B.I → 19% S/P.E.M
Presupuesto de contrata: Es la suma de los dos concepto anteriores.
PC = PEM + GG y BI. Ej: PEM→ 3000 $ GG y BI→ 570 $ PC → 3570 $
Otros gastos para la construcción: Otros gastos necesarios para realizar la obra y que no intervienen directamente en la ejecución de la misma entre los cuales cabe destacar. o Honorarios profesionales. o Licencia municipal. o Tasa de ocupación de la vía pública. o Enganches a la acometida e instalaciones (de obra o definitiva). o Honorarios de notaria y de registro.
Honorario → 10% Licencia → 4% Otros gastos (O.G)→ 19% = 570$ Escritura → 3% Enganche → 2% Total → 19% Presupuesto de construcción= 3570+570= 4140$
Vida útil de un edificio: Es el tiempo durante el cual un edificio está en condiciones de ser usado para el fin al que se destino. Está vida útil será estimada por el tasador pero como máximo para los diferentes tipos de edificios será: o Edificio residencial → 100 años. o Edificio oficinas → 75 años. o Edificio comercial → 50 años. o Edificio industrial → 35 años. o Edificio ligado a una actividad económica → 35 años.
Antigüedad del edificio: Es el número de años transcurridos desde la fecha de construcción del inmueble o la última rehabilitación integral y la fecha de valoración.
Depreciación física: Es la perdida que experimenta el valor de reposición bruto de un edificio en función de la antigüedad. Coeficiente de depreciación física: Es el cociente entre la antigüedad del edificio y su vida útil. cdf= A/Vu A→ Antigüedad Vu→ Vida útil. Ejemplo: Edificio de vivienda. Año de construcción →1965. A= 2013-1965= 48 años. Cdf= 48/100= 0.
Depreciación funcional: Es la deducción que experimenta el coste de reposición bruto de un edificio atendiendo a la defectuosa adaptación, a la función que se destino. (Comprende la perdida producida por un inmueble para reponerlo a la función a la que estaba destinado). Ejemplo: vivienda que se ha convertido en oficinas.
Edificio destinado a un uso determinado: Será todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a ese uso, es igual o superior a los dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en proyecto: Es cualquier tipo de construcción, obra nueva o rehabilitación que se realizará con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en construcción: Será toda la obra de edificación iniciada y no terminada, que cuenta con la correspondiente licencia de obras y se está realizando conforme a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio terminado: Será todo edificio terminado de una nueva planta con su certificado final de obra y que se ha realizado según licencia y proyecto visado.
Edificio en rehabilitación: Edificio construido en el cual se realiza una obra para rehabilitarlo, puede ser de dos tipos.
Obras de rehabilitación integral: Serán aquellas en las que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50% de la superficie edificada o el coste del presupuesto de rehabilitación de las obras será el 50% o al más del coste de reposición bruto del edificio, excluyendo el valor de los terrenos. Obra de acondicionamiento: Son aquellas obras destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad del edificio. Siempre y cuando no afecte al 50% de la superficie del mismo o el presupuesto de las obras sea inferior al 50% del coste de reposición bruto.
Inmuebles ligados a una actividad económica: Será un edificio o parte del mismo que este o pueda estar vinculado a una explotación económica. Entre otras se indicarán los siguientes tipos: Edificios o instalaciones industriales, fabriles o de producción agraria. (fábrica de cementos, de piensos, de electricidad). Centro de trasporte, aparcamiento, edificios ligados al servicio de transporte. (estación de autobuses, gasolineras, ect). Edificios hoteleros con todas categorías y tipologías. (hotel, restaurante, bares). Hospitales e instalaciones de carácter sanitario. Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. Centro de enseñanza e instalaciones culturales (colegio, biblioteca, etc). Centros de equipamiento social. (casas de cultura). Residencia de estudiantes, de la tercera edad o similares.
Superficie construida: Es la suma de la superficie útil a la que se le incrementan los cerramientos exteriores, la mitad de las medianerías, la superficie de la tabiquería y de las estructuras y canalizaciones descontadas. Las superficies exteriores siguen contando al 50%, y la altura tiene que seguir siendo superior a 1.5m.
Superficie construida con zonas comunes: Es la superficie construida de una parte del edificio en la que se incluyen la superficie de esa parte más el porcentaje de las zonas comunes en función de la cuota de participación.
TEMA 5
MÉTODO DE VALORACIÓN DE COSTE.
Aplicación del método: El método de coste será aplicable a la valoración en cualquier tipo de edificio, en el proyecto, construcción, rehabilitación o terminal. Mediante este método se calculará el valor que denominaremos valor de reposición, que será el valor bruto o neto actual.
Procedimiento de cálculo del cálculo de coste de reposición bruta: Para calcular el C.R.B (coste de reposición bruto) se sumarán los siguientes conceptos a el coste de la edificación o rehabilitación, (presupuesto de ejecución material P.E.M). a) Coste de la edificación o rehabilitación → P.E.M. b) Gastos y beneficios → (G.G y B.I). c) Otros gastos necesarios → (G.N). d) Valor de los terrenos que corresponden al edificio o parte del mismo → (R.S).
Procedimiento del cálculo del coste de reposición neto: Para el cálculo del coste de reposición neto se despreciará el C.R.B (coste de reposición bruto), con la depreciación física y la depreciación funcional.
Ejemplo: Calcular el coste de reposición neto del siguiente edificio.
Vivienda unifamiliar medianera.
o Calidad→ alta. o Año de construcción → 1970. o Superficie del solar → 300 m^2. o Precio del solar → 600 €/m^2.
Superficies.
o Planta baja.
Local acondicionado → 100 m^2. Acceso vivienda → 20 m^2.
o Planta sótano (garaje) → 80 m^2. o planta primera (vivienda) → 120 m^2. o Planta segunda (vivienda) → 120 m^2. o Planta bajo cubierta (almacén)→ 80 m^2.
Local Vivienda Almacén Garaje Superficie (m2) 100 260 80 80 P.E.M unitario (€/m2) 648 594 378 432 P.E.M. 64800 154440 30248 34560 Antigüedad 33 33 33 33 Vida útil 100 100 100 100 Coeficiente de depreciación 0,33 0,33 0,33 0, Depreciación física 21384 50965,2 20260,8 23155, C.R.B 43416 103474,8 20260,8 23155, C.R.B total 190306, Reposición solar 180000 Coste de reposición neto 370306,
Módulo anual → 450€ Nivel alto → 1. Uso→ Comercial acondicionado→ 1. Vivienda unifamiliar medianera→1.10. Almacén→ 0.70. Garaje→ 0.80.
P.E.M unitario. Local→ 4501.21.2= 648. Vivienda→ 4501.21.1= 594. Almacén→ 4501.20.7= 378. Garaje→ 4501.20.80= 432.
P.E.M
Local → 648100= 64800. Vivienda→ 594260= 154440. Almacén→ 37880= 30248. Garaje→ 43280= 34560.
Coeficiente de depreciación = Antigüedad/Vida útil.
Depreciación física = P.E.M *Coeficiente de depreciación.
Coste de reposición bruto = P.E.M - depreciación física.
C.R.B total = La suma de los 4 resultados del C.R.B
Reposición solar = (superficie del solar)*(Precio del solar).
Coste de reposición neto (valor de la tasación) = C.R.B total + Reposición del solar
( Este ejercicio le faltan cosas comprobar con los siguientes ).
Ejemplo: calcular la tasación de las propiedades que tiene el edificio.
Edificio de vivienda plurifamiliar aislado, calidad alta, año de construcción 1984, superficie del solar 1000 m^2 a 500 €/m^2 con las siguientes superficies.
1 vivienda → 120 m^2. 1 plaza de garaje → 30 m^2. (2º sótano). 1 local comercial acabado → 70 m^2. 1 oficina planta primera → 60 m^2.
% de participación en el edificio. (lo que ocupa cada propiedad en el edificio).
Vivienda → 5%. Plaza de garaje → 0.5%. Local → 3%. Oficina → 1%.
LOCAL VIVIENDA OFCINA GARAJE
SUPERFICIE 120 30 70 60
P.E.M UNITARIO 567 540 648 756
G.G Y B.I. 107,73 102,6 123,12 143,
PRES. CONTRATA 674,73 642,6 771,12 899,
OTRS. GASTOS 107,73 102,6 123,12 143,
C.R.B. UNITARIO 782,46 745,2 894,24 1043,
ANTIGÜEDAD 29 29 29 29
VIDA ÚTIL 100 100 100 100
C. DEPRECIACIÓN 0,29 0,29 0,29 0,
D. FÍSICA 226,91 216,11 259,33 302,
D. FUNCIONAL
C.R.N. UNITARIO 66666 15872,76 44443,63 44443,
R. SOLAR 25000 2500 15000 5000
C.R.N. total 41665,59 18372,76 59443,7 49443, VALOR DE TASACIÓN 218925,
Ojo en este ejercicio tasamos las propiedades de una persona en un solo edificio por ese motivo la reposición del solar la hacemos por porcentajes sobre la superficie de cada propiedad. Con los datos que nos dan habría que multiplicar el porcentaje dado con anterioridad por el precio del solar.
TEMA 6
MÉTODO DE COMPARACIÓN
6.1. Aplicabilidad del método de comparación.
Este método será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles, en construcción, terminado o en proyecto. Para poder utilizar este método se necesita tener los precios de mercado de inmuebles comparados con los de la tasación. Mediante este método de determinará el valor de mercado de un determinado inmueble.
Valor de comparación: que permite determinar el valor de mercado de un determinado inmueble. Valor de comparación ajustada: que permite determinar el valor hipotecario del inmueble.
6.2. Requisitos para la utilización del método de comparación.
Para poder utilizar el método de comparación será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
La existencia de un mercado representativo similar al inmueble comparable. Disponer de suficientes datos sobra tasaciones u ofertas en firme que permitan en la zona donde esta el inmueble a tasar identificar los parámetros adecuados para realizar la homogenización de comparables. Disponer de información suficiente sobre al menos 6 tasaciones u ofertas en firme.
Para la utilización del método de comparación ajustada será necesario:
Disponer de datos adecuados sobre tasaciones u ofertas para estimar la evolución de los precios de compra-venta, en el mercado durante al menos los dos años anteriores a la fecha de valoración. Disponer de información adecuada (publicaciones oficiales, privadas, índices sobre evolución de precios, etc), sobre el comportamiento histórico en la evolución de los precios del mercado inmobiliario, análogos ante tasación.
6.3. Procedimiento de cálculo de valor de comparación.
Para utilizar el método de comparación se seguirán las siguientes reglas:
Se analizarán las calidades y características del inmueble que puedan influir en su valor, en relación con los comparables (carácter histórico), valor particular de elementos de edificación que le confiera ese carácter. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparable. Se seleccionará de los precios obtenidos una muestra representativa la cual se homogenizará en relación con el de tasación. Se asignará el valor del inmueble libre de los gastos de comercialización. Al objeto de hacer la homogenización de comparables se tendrá en cuenta los siguientes aspectos:
TEMA 7
MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.
Para utilizar este método se aplicarán los siguientes principios de tasación:
Principio de mayor y mejor uso. (ya explicado) Principio de valor residual.
Aplicabilidad del método residual.
El método residual será aplicable a la valoración de solares urbanos o urbanizables que puedan ser edificados o a la rehabilitación de edificios ya construidos para la venta. Mediante este método se calculará el valor técnico que denominaremos valor residual, que permite determinar tanto el valor del mercado como su valor hipotecario.
Procedimiento de utilización del método residual.
Procedimiento de cálculo estático: Se podrá aplicar a este procedimiento para la valoración de solares o inmuebles en rehabilitación, siempre que se pueda comenzar la edificación en un plazo no superior a un año. Procedimiento de cálculo dinámico: Se podrá aplicar este procedimiento en los siguientes casos: o Terrenos urbanos urbanizables que estén o no estén edificados. o Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paradas. Este procedimiento dinámico será utilizable cuando las obras van a tardar más de un año en comenzar.
Requisitos para la utilización del método residual.
Para poder utilizar el método residual, será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar en el solar. Existencias de información suficiente sobre costos de la construcción, gastos necesarios, financieros y de comercialización que permita estimar los costes de construcción de la promoción que se pueda desarrollar. La existencia de la información precisa de mercado que permitan calcular los precios de venta del edificio que se pueda realizar. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos o beneficios de promociones semejantes. Para utilizar el método residual dinámico será necesario además de conocer los plazos de la construcción y de la comercialización de los inmuebles y en los casos de suelos urbanizables la gestión urbanística y la ejecución de la urbanización.
Procedimientos de cálculo estático.
Para calcular el valor residual por el procedimiento estático:
Se estimarán los costes de construcción, gastos necesarios normales para el tipo de construcción a realizar. Se estimará el valor de venta del inmueble a promover, para la hipótesis del edificio terminado. Dicho valor se obtendrá por comparación de construcciones similares. Se fijará el margen de beneficios del promotor, atendiendo a promociones similares a la estudiada. Fórmula de cálculo. Para el cálculo de la tasación por este método se utilizará la siguiente fórmula.
F= Vm(1-b)-∑Ci*
F→ Valor de tasación. Vm→ Valor de mercado del edificio a construir. b→ Margen de beneficio del promotor. Ci→ Suma de todos los gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Procedimiento de cálculo dinámico.
Para el cálculo residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los flujos de caja (ingresos y pagos previstos).
Se tomarán como flujo de caja: o Los cobros en metálico. o La entrega de crédito por la venta de inmuebles a promover. o Los pagos que se estiman realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción. o Los pagos de créditos concedidos. o Los cobros y pagos se aplicaran en las fechas previstas para la comercialización y construcción de los inmuebles. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores de venta previstos en las fechas de comercialización los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por el método de comparación y por actualización de rentas en la fecha de tasación y la evolución esperada en los precios de mercado. Para estimar los pagos a realizar se tendrán en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios, los gastos de comercialización y los financieros normales para un promotor de tipo medio. Para determinar la fecha y los plazos previstos se tendrá en cuenta los terrenos objeto de la tasación, se tendrán en cuenta el principio de mayor o mejor uso. No obstante cuando se ha conocido el destino decidido por la propiedad y no se oponga a la normativa urbanística vigente se atenderá al mismo. Cuando se trate de solares edificados y este de acuerdo con el régimen urbanístico se atenderá a los edificios existentes.
b) Se elegirá el tipo de actualización en el método residual dinámico:
Superficie edificable 2,62400= 6240 m^2 , de la rasante hasta arriba el sótano no cuenta. Ocupación (4060)60%= 1440 m^2. Fondo máximo edificable 2060= 1200 m^2. Cogemos de ocupación y fondo edificable el más restrictivo de los dos, es decir, el que es más pequeño. Superficie local → 1200 m^2. Superficie vivienda → 6240 - 1200 = 5040 m^2. → 6040 Superficie edificable. 5 plantas → 5040/5 =1008 m^2. Garaje → 1200 m^2.
2º Cálculo de tasación.
F= Vm *(1-b)-∑Ci
Número de plazas de garaje → 1200/30 = 40 plazas → Ojo si tenemos más plantas habría que estudiarlas a parte.
Valor de mercado.
Local → 1200 * 2500= 3000000€. Vivienda → 5040*2200= 11088000€. Garaje → 40 *12000 = 480000€. Vm→ 3000000+11088000+480000= 14568000€.
Costes de construcción.
Local → 4500.51.2= 270 €/ m^2. Vivienda → 4501.21.00 = 540€/ m^2. Garaje → 4501.20.80 = 432 €/ m^2.
Local → 1200270 =324000€. Vivienda → 5040540= 2721600€. Garaje → 1200*432 = 518400€.
Presupuesto de ejecución → 3.564.000 €. GG y BI (19%) del PEM→ 677.160 €. Otros Gastos → 677.160 €.
Total Costes de construcción → 4.918.320 €.
Valor de la tasación → F= Vm (1-b)-∑Ci → 14568000(1-0.15)-4918320 = 7.464.480 €.
Ojo cuando tengamos más de una planta de sótano que a la hora de sacar los costes de construcción cada planta se cuenta como una y la multiplicamos por su valor de mercado según sea la planta.
Ejemplo de cálculo de tasación.
Calcular el valor de tasación de un solar pendiente de urbanización interior con las siguientes características.
Superficie → 12500 m^2. Densidad de vivienda → 48 viv/Ha. Edificabilidad → 0.8 m^2 / m^2. Cesión ayuntamiento → 10% del aprovechamiento (De la vivienda VPO, ese 10% se le dará en dinero). Nº de plantas → Vivienda unifamiliar 2 plantas y vivienda plurifamiliar 4 plantas.
Según normativa:
Vivienda VPO → 25 % del total. Vivienda unifamiliares → 25 % del total. Resto de vivienda → Resto de la superficie.
Según el estudio de mercado de vivienda unifamiliar serán de 120 m^2 de superficie útil, tipo adosadas, de calidad alta y con garaje en semisótano dos plazas de 30 m^2 cada plaza.
La vivienda de VPO de 90 m^2 de superficie útil en bloque de 4 plantas con bajo comercial, calidad media, con 3 plantas de viviendas y en cada planta habrá 5 viviendas, tendrá un sótano para garaje de 30 m^2 cada plaza.
Las viviendas libres se superficie de 150 m^2 útiles en bloque de 4 plantas con la planta baja diáfana, los bloques serán aislados de 5 viviendas por planta, calidad alta y con un sótano para garaje de 30 m^2 cada plaza.
Repercusión = Superficie útil / Superficie construida = 0.75 para vivienda.
Precios de construcción según tabla.
Precios de venta.
VPO → 800 €/ m^2. Local comercial → 900 €/ m^2. Plaza de garaje → En bloques VPO → 10800€ plaza. Vivienda libre→ 1200 €/ m^2. Plaza de garaje → 12000 € plaza. Vivienda unifamiliar → 300000 € vivienda incluyendo garaje. Beneficio de promoción → b = 12 % →0.12.
1º Estudio de superficie.
Superficie de solar = 12500 m^2 → 1.25 Ha → 1 Ha = 10000 m^2. Nº máximo de vivienda = Densidad →48*1.25 = 60 viviendas.
Vivienda VPO 25 % del Nº de viviendas = 15 viviendas → 1 Bloque →3 plantas * 5 viviendas = 15 viviendas.
