Contrato de Compraventa: Objetos, Obligaciones y Efectos - Prof. 321, Apuntes de Derecho Civil

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Lección 1:

La compraventa

1. Concepto, características

y régimen legal

• (^) Concepto: art. 1445 C.c.
• (^) Características:
  • (^) 1. Contrato consensual: se perfecciona por el concurso de los consentimientos sobre la cosa y el precio. No exige forma, ni la entrega de la cosa y el precio.
  • 2. Contrato bilateral (sinalagmático).
  • (^) 3. Contrato oneroso.
  • (^) 4. Contrato generador de obligaciones.
  • (^) 5. Contrato típico.

2. Capacidad

• (^) Requisitos:
• (^) 1. La capacidad de obrar necesaria para celebrar el contrato de compraventa es la general para contratar (art. 1457 C.c.).
• (^) Art. 1458 C.c.
• (^) 2. Prohibiciones de comprar, no de vender: art. 1459 C.c.:
• (^) Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
• (^) Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados: esta prohibición no funciona cuando el mandatario adquiere directamente del mandante.

• (^) Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
• (^) Los funcionarios públicos, los bienes de cuya administración estuviesen encargados.
• Los funcionarios públicos, los bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones.
• (^) Las compraventas realizadas violando estas prohibiciones son nulas.

– COMPRAVENTA DE COSA INEXISTENTE EN EL MOMENTO DE LA

CELEBRACIÓN DEL CONTRATO : art. 1460 C.c.

• (^) La cosa existía antes de la celebración del contrato, pero se perdió antes de que la compraventa quedara perfeccionada.
• (^) La pérdida puede ser física o jurídica.
• (^) A efectos de aplicación es indiferente que la pérdida se produzca por caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero o culpa de alguno de los contratantes.
• (^) Si la pérdida fuese solamente parcial: art. 1460.2 C.c.
• (^) COMPRAVENTA DE COSA FUTURA: art. 1271 C.c.: clases:
• (^) Compraventa que tiene por objeto una cosa que no existe, pero se espera razonablemente que exista en el momento del cumplimiento, de tal forma que el precio se pagará cuando la cosa llegue a existir: compraventa de cosa esperada (ej. Un inmueble en construcción).

• (^) Compraventa en la que se pacta el pago del precio con independencia de que la cosa llegue o no a existir, o de la consistencia cualitativa o cuantitativa de la cosa: compraventa de esperanza (ej. Compraventa de la cosecha de trigo de una finca concreta, por un precio global fijado de antemano, el cual será satisfecho con independencia del volumen de la cosecha, o incluso en el caso de que la misma no llegue a existir).
• (^) En ambos casos el vendedor debe asumir unos concretos deberes de conducta destinados a lograr la existencia de la cosa. El incumplimiento de estos deberes produce los siguientes efectos: - (^) A) Compraventa de cosa esperada : si la cosa no llega a existir, el vendedor incumplirá su obligación de entregarla, de modo que el comprador queda eximido del pago del precio. » (^) Si el incumplimiento es doloso o culposo por parte, el vendedor debe indemnizar por daños y perjuicios. - (^) B) Compraventa de esperanza : el incumplimiento de tales deberes de conducta por parte del vendedor puede llegar a eximir al comprador de su obligación de pagar el precio.

4. Perfección de la compraventa

• (^) Art. 1450 C.c.: la compraventa se perfecciona con el mero

consentimiento, sin necesidad de forma especial alguna, ni entrega

de la cosa o el precio.

• (^) Si la compraventa se formaliza en escritura pública, y salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura serán por cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores a la venta del comprador (art. 1455 C.c.).
• (^) Los gastos de entrega: art. 1465 C.c.

5. La promesa de venta

• (^) Regulación legal: art. 1451 C.c.
• (^) Casos contemplados en el precepto:
• (^) 1. Promesa bilateral de venta : cuando existe el compromiso recíproco de comprar uno y vender otro, cuyo cumplimiento puede ser exigido en cualquier momento por cualquiera de los contratantes.
• (^) La negativa de quien prometió comprar o vender ante el requerimiento del otro contratante dará lugar al cumplimiento forzoso de la promesa (celebración del contrato definitivo), sin necesidad de una nueva declaración de voluntades.
• (^) El incumplimiento de la promesa da lugar a una indemnización por daños y perjuicios cuando:
• (^) Esta sea la voluntad de las partes al efectuar la promesa.
• (^) Cuando la promesa no pueda cumplirse (art. 1451.2 C.c.).

6. Obligaciones del vendedor

• (^) 1. Entrega de la cosa objeto de la venta : obligación esencial que

responde a la obligación de pagar el precio, y cuyo incumplimiento

determina la frustración del fin del contrato.

• (^) La entrega debe realizarse en el momento pactado o en el que resulte de las circunstancias de la obligación.
• (^) En el supuesto de no mediar pacto, el vendedor está obligado a realizar la entrega desde que el comprador pague el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago, en cuyo caso la obligación de entregar surge inmediatamente (art. 1466 C.c.). - (^) Si se ha señalado un plazo para el pago, el vendedor no está obligado a entregar si después de celebrado el contrato se descubre que el comprador es insolvente, salvo que asegure el pago del precio (art. 1467.2 C.c.), de forma satisfactoria para el vendedor, o sea aceptada por el juez.

• (^) Los gastos de entrega de la cosa serán de cuenta del vendedor y los de su transporte a cargo del comprador, salvo estipulación especial (art. 1465 C.c.).
• Formas de entrega :
  • (^) Tradición real: art. 1462.1 C.c.: entrega material o efectiva.
  • (^) Tradición instrumental: art. 1462.2 C.c.: cuando la compraventa se otorga en escritura pública, el otorgamiento equivale a la entrega, salvo que de la escritura resulte otra cosa.
  • (^) Tradición simbólica: art. 1.463 C.c.: mediante la entrega de las llaves del lugar donde la cosa mueble se guarda.
  • (^) Tradición por acuerdo de los contratantes:
    • (^) Cuando la cosa mueble no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta.
    • (^) Cuando el comprador ya la tiene en su poder.
    • (^) Cuando el vendedor continúa en la posesión de la cosa, pero ya no como propietario (ej. Arrendatario).
• (^) La cosa vendida debe entregarse en el estado en el que se encontraba al perfeccionarse el contrato, con los frutos producidos desde esa misma fecha (art. 1468 C.c.), así como con todo lo que exprese el contrato (art. 1469.1 C.c.) y todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados en el contrato (art. 1097 C.c.).

• (^) 3. Las acciones dirigidas a obtener una rebaja o aumento del precio, la rescisión, el desistimiento o anulación del contrato, caducan a los 6 meses, contados desde el día de la entrega (art. 1472 C.c.).
• (^) 2. Saneamiento de la cosa objeto de la venta: obligación que puede

ser excluida convencionalmente y que suele producir una rebaja en

el precio.

• (^) Regulación legal : art. 1474 C.c.: clases:
  • (^) Saneamiento por evicción: el vendedor responde frente al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
  • (^) Saneamiento por vicios ocultos: el vendedor responde frente al comprador de los vicios y defectos ocultos de la cosa vendida.
• (^) Saneamiento por evicción : art. 1475.1 C.c.
  • (^) La responsabilidad por evicción es de origen legal, pudiendo los contratantes aumentarla, disminuirla o suprimirla, salvo que medie mala fe del vendedor, en cuyo caso es nulo el pacto de exclusión.

• (^) Requisitos:
  • (^) 1. Privación de todo o parte de la cosa comprada.
  • (^) 2. En virtud de un derecho anterior a la compra.
  • (^) 3. Por sentencia firme.
  • (^) 4. La demanda de saneamiento debe ser notificada al vendedor.
  • (^) 5. La acción de saneamiento debe ejercitarse, a falta de previsión legal específica, en el plazo de 15 años, a contar desde que adquiere firmeza la sentencia que privó al comprador de la cosa vendida.
• (^) Efectos:
  • (^) 1. Vendedor de buena fe, procediendo la evicción del comprador, el cual puede exigir: » (^) La restitución del precio que tenga la cosa al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. » (^) Los frutos de la cosa, si el comprador ha debido entregarlos a quien le haya vencido en el juicio en el que resultó evicto. » (^) Las costas del pleito que ha motivado la evicción y en su caso las del pleito seguido contra el vendedor para obtener el saneamiento. » Los gastos del contrato, si los pagó el comprador. (art. 1478 C.c.).

• (^) 4. Si la evicción es parcial y el comprador pierde como consecuencia de la evicción una parte de la cosa de tal importancia que no la hubiera comprado sin ella puede: » (^) Pedir la rescisión del contrato con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera cuando la adquirió
• (^) Saneamiento por vicios ocultos : art. 1484.1 C.c.
• (^) La obligación de saneamiento por vicios ocultos es de origen legal e independiente de la buena fe del vendedor, quien tiene que responder aunque ignore la existencia de vicios ocultos.
• (^) Por pacto cabe la exclusión total o parcial de la obligación, pero la exclusión total exige que el vendedor ignore la existencia de los vicios (art. 1485.2 C.c.).

• (^) Requisitos:
  • (^) 1. La presencia de un vicio o defecto en la cosa vendida.
  • (^) 2. El vicio debe ser oculto, no puede ser conocido, ni fácilmente reconocible, por el comprador.
  • 3. El vicio debe ser grave, es decir, hacer la cosa impropia para el uso a que se destina, o disminuir su utilidad de forma que el comprador no la habría adquirido de haber conocido el vicio.
  • (^) 4. El vicio debe ser anterior a la venta, aunque los efectos se manifiesten con posterioridad.
• (^) Efectos:
  • (^) 1. Si hay vicios ocultos el comprador puede optar entre: » (^) Desistimiento del contrato con devolución de las cantidades pagadas (acción redhibitoria). » (^) Rebaja proporcional en el precio (acción estimatoria)
  • (^) 2. Si hay vicios ocultos y el vendedor los conoce, y no los pone en conocimiento del comprador, éste puede: » (^) Además de la opción anterior: indemnización por daños y perjuicios.