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El derecho de censo
- El contenido del derecho de censo. La pensión Consideraciones generales
El derecho de censo tiene un contenido básico indispensable y otro que depende de la autonomía de la voluntad. El contenido básico y esencial de todo censo es el derecho a recibir la pensión. Ahora bien, este contenido básico se ha de completar mediante el pacto de las partes con otras facultades o derechos a favor del censalista. Aquellos pactos confirmarían el contenido eventual o dispositivo del derecho del censalista.
En el caso del censo enfitéutico, las partes pueden pactar válidamente dos tipos de derechos a favor del censalista: el derecho de laudemio y el derecho de fatiga, o ambos a la vez. Se trata, en consecuencia, de un contenido dispositivo porque para que aparezca es necesario que se haya pactado por las partes.
En el caso del censo vitalicio, el artículo 565-33 del Código Civil Catalán prevé la validez del pacto por el cual la persona que transmite la finca a cambio de la posesión retiene, con carácter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitación sobre la misma finca, el cual está consolidado necesariamente con la propiedad cuando se extingue el censo. A través de este pacto, se da virtualidad al censo vitalicio para servir de alternativa real a figuras como la hipoteca inversa: con el censo vitalicio, con parte de usufructo o habitación, las personas que han llegado a la jubilación con escasa liquidación y un inmueble en propiedad, pueden completar la renta transmitiendo la propiedad de la finca a cambio de una pensión vitalicia y el derecho a continuar en su propia casa.
En este apartado del capítulo se tratará el derecho a percibir la pensión, común a todos los censos. De los derechos de laudemio y de fatiga, se hablará en los apartados siguientes. En cuanto al régimen de los derechos de usufructo y de habitación, se encuentran regulados en los artículos 565-1 y 564-1 del CCCAT.
- La pensión. Concepto y determinación
Se entiende por pensión la cantidad en dinero que el censatario ha de pagar periódicamente al censalista como consecuencia del establecimiento del censo.
En el derecho tradicional catalán, la pensión era considerada como un requisito esencial para la enfiteusis. Autores como Borrell y Maciá señalan que se decía que se pagaba en reconocimiento del derecho del censualista, por lo que no era extraño encontrar pensiones enfitéuticas con un valor económico meramente simbólico, pero que aun así la pensión subsistía. Asimismo, el código civil se mantiene fiel a esta tradición y, aparte de definir el censo como una prestación periódica dineraria anual de carácter real, tal y como se recoge en el artículo 565-8.1., se declara, a su vez, que ‘’la pensión o prestación periódica constituye el contenido esencial del derecho de censo’’. Por lo tanto, no puede haber censo sin pensión. 1
La pensión se ha de determinar en el título de constitución del censo, excepto en el caso de que el derecho del censo se haya adquirido por usucapión.
En cuanto al objeto, al contrario que en la regulación tradicional, que permitía pactar la pensión en dinero o en frutos, el artículo 565-8.2. del CCAT dispone que ‘’solamente puede consistir en dinero’’, en concordancia con el artículo 565-1.1. La razón radica, posiblemente, en evitar confusiones entre los censos y los contratos de aparcería.
Se prevé la inclusión, en el título de constitución o a través de un pacto posterior entre el censualista y el censatario, de una cláusula de estabilización del valor de la pensión, con el propósito de evitar el inconveniente de la devaluación del dinero a causa de la duración del censo (artículo 565-8.2.)
La pensión puede ser objeto de modificación si se dan los presupuestos previstos en la ley:
1 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo
a. El artículo 565-11.2. del CCAT prevé la posibilidad que se reduzca. Así, ‘’la pérdida o expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en el cual se reduce proporcionalmente la pensión.’’
b. Cuando se da una situación de cotitularidad del censo vitalicio y la designación de los beneficiarios ha de estar conjunta y uno de ellos no acepta, se puede dar por aceptada o su cuota en el derecho de censo se incrementa con respecto a la cuota de los otros beneficiarios (artículo 565-31.3)
Finalmente, la pensión ha de ser anual, aunque se puede pactar una forma fraccionada de pago.
- El pago
La persona legitimada para exigir el pago de la pensión es el censualista y la persona obligada a realizar el pago es el censatario. Salvo pacto en contrario, en el censo enfitéutico el censualista tiene derecho a recibir la pensión por las anualidades vencidas, y en el censo vitalicio, por las anualidades avanzadas. El pago se ha de hacer al domicilio del censitario salvo que se haya determinado otro lugar expresamente.
En ambos casos, ‘’el censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensión, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha realizado el pago’’ (artículo 565-8.5.). Este artículo recoge la forma actual de la antigua cabrevación de la enfiteusis catalana, o del derecho que tenía el censualista de haber sido reconocido como tal por el censatario. Este reconocimiento se plasma ahora en el resguardo y el servicio de justificación de su derecho a los efectos de evitar una prescripción. 2
- Responsabilidad del pago de la pensión y del laudemio, en su caso
Si la persona legitimada para exigir el pago es el censualista, el sujeto personalmente a pagar es el censitario. Ahora bien, en tanto que el censo es una carga real, es decir, se trata de una prestación dineraria que está vinculada con carácter real a la propiedad de una finca (Art. 565-1.1), se puede decir que el pago de las pensiones responde tanto del deudor personalmente como la finca con carácter real.
Por lo tanto, el censualista tiene dos vías para reclamar el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas. Esas vías son:
a. Exigir una acción personal contra el censitario deudor. Esta responsabilidad se recoge en el artículo 1911 del código civil estatal, de acuerdo con el mismo ‘’del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros’’. Este es el caso más habitual, cuando el deudor tiene bienes líquidos, como como fondos de inversión, acciones o dinero.
b. Exigir una acción real contra la finca objeto del problema, ya que de acuerdo con el artículo 565-8.6. del Código Civil Catalán ‘’la finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, en su caso, el pago del laudemio ‘’. En este supuesto, cabe diferenciar dos posibilidades:
- Que la finca acensuada pertenezca al censitario deudor. Aquí, la finca solo garantizaría la parte vencida de la pensión del año corriente y de los años anteriores por aplicación del termino de prescripción especial que establece el artículo 565-10.1. del Código Civil Catalán para las pensiones censuales. Se ha de entender que este término supone una excepción a la regla del artículo 121-21a) del CCCAT de acuerdo con el que el término de prescripción de las prestaciones periódicas anuales es de tres años.
Si el censo llevara aparejado el laudemio, la finca respondería de aquellos generados y no pagados en los diez años anteriores, de acuerdo con el plazo de prescripción que le impone el artículo 565-20 CCCat, que coincide con el plazo de prescripción decenal general del artículo 121-20 CCCat.
2 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo
- La extinción del derecho de censo
El censo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales, reguladas en los artículos 532-1 al 532-4 del CCCat, y también por la redención, recogida en los artículos 565-12 y 565-13 del CCCat. Estas causas de extinción se analizarán con más detalles posteriormente. 4 Además, por un lado, tenemos que tener en cuenta que un censo también se puede llegar a extinguir por la usucapión liberadora de la propiedad gravada. La prescripción extintiva no está prevista como una causa general automática de extinción de los derechos reales, pero si el censatario deja de pagar las pensiones durante veinte años, estaría en condiciones de oponerse a la usucapión de la plena propiedad al censualista, con la extinción consiguiente del censo.
Por otro lado, el artículo 565-31.2 del CCCat, prevé una causa de extinción epecífica para los censos vitalicios: ‘’el censo constituido resta sus efectos si la persona o personas sobre la vida de las cuales se ha constituido, muere dentro de los dos meses siguientes a la constitución, como consecuencia de una enfermedad que ya existía en el momento de dictarse la constitución.’’
8. Causas generales de extinción de los derechos reales (artículos 532-1 al 532-4 CCCat) a) Las causas de extinción previstas en el título de constitución del derecho: entre las cuales las más significativas son el cumplimiento de la condición resolutoria y la llegada del término final. Tanto el censo enfitéutico como el vitalicio se pueden constituir sujetos con condición resolutoria.
Tanto el censo enfitéutico como el vitalicio se pueden constituir sujetos a condición resolutoria. La posibilidad de construirlos por un término determinado está prevista, con carácter general en el artículo 565-11.4. del CCCat. Ahora bien, DEL POZO CARRASCOSA Y VAQUER ALOY Y BOSCH CAPDEVILLA, opinan que, si bien el censo enfitéutico se podría pactar como temporal, siempre sometido a un término final, en el censo vitalicio ‘’el carácter temporal’’ se ha de entender referido siempre a la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución de este (artículo 565-29). Así lo tipifica la ley, por la que la cosa no parece posible que se pueda constituir con un término diferente. Otro argumento a favor de esta tesis es la irredimibilidad como una característica natural del censo vitalicio. Si se permite la
constitución de un derecho de esta clase sobre un término diferente del que se prevé en la definición, se abre la puerta a la posibilidad de constituir un censo irredimible por la voluntad del censatario, por un término superior al máximo permitido por la ley: el previsto exclusivamente por el censo perpetuo en el artículo 565-12.3. del CCCat. Esto no implica una limitación mayor de la autonomía de la voluntad, ya que quien quiera constituir un censo temporal siempre lo puede hacer a través de la enfitéutico, pero sometido a las condiciones de redimibilidad establecidas con carácter imperativo por la ley. La razón de fondo sería impedir censos perpetuos irredimibles, o lo que es igual, facilitar siempre la liberación de este tipo de carga de la propiedad. 5
b) La pérdida del bien: la pérdida puede ser física o jurídica, total o parcial. Cuando la pérdida es parcial, tanto si se trata de una pérdida física como de una expropiación parcial, el derecho real continúa sobre la parte subsistente. Ahora bien, en este caso, si la pérdida afecta a la mayor parte de la finca se reduce proporcionalmente la pensión (565-11.2). Cuando el Código habla de la mayor parte de la finca hay que entenderlo no sólo en el sentido de la extensión, sino del valor.
Dice el artículo 565-11.3 que «el censo debe redimir necesariamente en el caso de expropiación forzosa
total». Es decir, cuando la pérdida jurídica de la finca se produce por expropiación forzosa total, la extinción de censo se produce por la redención imperativa del mismo censo y no por la pérdida en sí.
4 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo Lucas Esteve
5 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo
c. La consolidación : se produce cuando se reunirá en una misma persona la propiedad de la finca acensuada y el derecho de censo. Esto puede suceder por múltiples causas, por ejemplo, el ejercicio del derecho de fatiga por el censatario o, en su caso, por el censalista; o por sucesión por causa de muerte, si el censualista deja el derecho de censo en herencia al censatario.
d. La renuncia, como acto unilateral y espontáneo del titular del derecho de censo, también es causa de extinción. No puede ser hecha en fraude de acreedores de los renunciantes o en perjuicio de los derechos de terceros (532-4.2).
9. La redención como causa de extinción del censo
La redención del censo es la facultad unilateral que tiene el censatario de liberar su finca de la carga del censo de la manera en que las partes acuerden y, si no, mediante el pago de una cantidad dineraria.
El censitario está legitimado para imponerlo de manera unilateral. Por eso, ha de estar al corriente de pagos de todo lo que deba al censualista por razón del censo, es decir, las pensiones y los laudemios, en su caso.
En cuanto al momento de la redención, se aplican los pactos incluidos en el título de constitución del censo, y, en su defecto, las reglas contenidas en los artículos 565-2, 565-11 y 565-12 CCCat referidas a los dos tipos de censos:
- Censo enfitéutico: es perpetuo y, por lo tanto, redimible a la voluntad de censatario. No obstante, si no se ha pactado una cosa diferente, el censatario no podrá imponer unilateralmente la redención hasta pasados veinte años de la constitución del censo (artículo 565-12.2.)
Se permite, además, el pacto de no redención hasta un plazo máximo de sesenta años o durante la vida del censualista y una generación más. En este último supuesto, la generación se considera extinguida cuando muere el último de los descendientes en primer grado del censalista (art. 565-12.3).
- Censo vitalicio: ya que se trata de un censo de carácter temporal, es irredimible a la voluntad del censatario. No obstante, hay la posibilidad del pacto en contra. El pacto de redimibilidad implica que el censo sea redimible a la voluntad del censatario (artículo 565-12.1) se pacta como redimible sin más, de la misma manera que en el caso del censo enfitéutico, el censitario no podrá imponer la redención hasta pasados veinte años de la constitución del censo. Ahora bien, esta regla también es dispositiva, por la que se podría pactar una cosa diferente (artículo 565-12.2.)
El censo, sea del tipo que sea, ha de redimir necesariamente en caso de expropiación forzosa total de la finca acensuada (art. 565-11.3)
La redención se formalizará en escritura pública (art. 565-13.3 CCCat) y debe ser total, debe comprender íntegramente la pensión y, en su caso, los demás derechos inherentes al censo (art. 565-13.1 CCCat). Es decir, no hay redención parcial con la disminución de la pensión consiguiente. Ahora bien, esto no es óbice para que, mediante pacto, se pueda reducir la pensión, pero no sería fruto de una redención parcial sino del acuerdo de las partes.
El Código deja a la voluntad de las partes la decisión sobre el modo de la redención. Si no, la redención consistirá en la entrega de la cantidad de dinero convenida en el título de constitución, de la que se deducirá la cantidad pagada en concepto de entrada, en su caso. Si el censo comportara el pacto de laudemio, el precio de la redención debería incluir, además, el importe de un laudemio.
6 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo Lucas Esteve
7 Dret Civil Català volum IV Tomo 2. Drets reals, dret reals limitats i registre de la propietat. Autor: Adolfo
