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Derechos reales
El derecho real es el poder jurídico que ejerce una per- sona (física o moral) sobre una cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, sien- do este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en con- traposición a los derechos personales o de crédito.
1 Concepciones
Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: «derecho real, el titular adquiere un poder in- mediato y directo sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos».[ cita requerida ]
La concepción obligacionista o personalista y las concep- ciones unitarias consideran que de los derechos reales de- riva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo ( erga omnes ). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen in- numerables casos en los que no hay tal invasión y la ac- tividad del titular se desarrolla pacíficamente. Los dere- chos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.
Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:
- Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido eco- nómico.
- Una relación del sujeto con terceros: garantía jurí- dica o formal.
Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitable frente a ter- ceros.
2 Clasificación
Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:
- Por razón de las personas:
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES DERECHOS REALES DERECHOS PERSONALES Crea inmediata con la cosa que es un una relación directa e objeto titular disfrutar sin limitación. y de la cual puede el Dependen del titular los utilidades del mismo derecho real beneficios y ^ que se tiene.Su objeto siempre será basado en ^ una cosa.Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley y se prohíbe la creación de estos. En determinados casos el titular puede librarse de ellos abandonando la cosa.
Se origina por la relación de dos personas, en donde una de ellas es denominada cumplir con deudoruna determinadaque debe prestación de dar, hacer o no hacer algo a otra persona denominada ^ acreedor.La prestación consistirá en el dar, ^ hacer o no hacer de un tercero.Su objeto es el cumplimiento de una ^ prestación.Los derechos personales pueden ser creados por las partes, creado así todos los que les convengan. La prestación que está obligado a realizar el deudor debe cumplirse, no se debe abandonar.
Cuadro comparativo de derechos reales y personales
- En los derechos reales, interviene un solo su- jeto activo determinado y un sujeto pasivo co- lectivo e indeterminado.
- En el derecho de crédito, además de esos mis- mos, figuran un sujeto pasivo individualmente determinado.
- Por razón del objeto:
- En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y determinada.
- En el derecho de crédito el objeto es una pres- tación del deudor.
- En razón del poder que atribuyen al titular:
- En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa.
- El derecho de crédito, un poder o facultad con- tra la persona del deudor, para exigirle una prestación de hacer o no hacer.
- Por razón de su eficacia:
2 4 DERECHOS REALES IN FACIENDO
- En los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y ha- cerse efectivo erga omnes : su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa.
- El derecho obligacional es el típico derecho re- lativo ( inter partes ), porque sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como suje- to pasivo, en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.
- Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación:
- En los derechos reales, toma su configuración de la ley y obedece al principio de orden pú- blico. Los diferentes derechos reales y los mo- dos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen es- tar establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus
- El derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurí- dicas se puedan imaginar.
- Por razón del origen:
- Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.
- Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el de- recho romano clásico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamien- tos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión.
- Por razón de su duración y causas de extinción:
- Los derechos reales tienen de ordinario natu- raleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho.
- El derecho de obligación tiene una naturale- za limitada, “nace para morir”, puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aún desapare- ciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obliga- ciones).
- Por objeto de protección registral.
- Los derechos reales, en especial el de natura- leza inmueble, suelen ser protegido por el or- denamiento jurídico mediante su inscripción en un registro especial de naturaleza pública, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión.
- El derecho de obligación, salvo excepcional- mente, no es protegido mediante registro.
3 El ius ad rem
El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin lle- gar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampo- co dejaban reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada. En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determina- da que aún no tiene. Los supuestos más comunes son: la anotación preventiva y la doble venta. El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española.
4 Derechos reales in faciendo
Los derechos reales in faciendo. Es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como conse- cuencia de los mismos derechos reales; sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales Se mencionan como supuestos de derechos reales in fa- ciendo a las servidumbres positivas, a los censos y, mo- dernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que pue- de incluso ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in faciendo , se entienden aquellos en que los terceros se en- cuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una noción absurda, pues im- plicaría que en los derechos reales existiera un sujeto pa- sivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que impli- caría una acción por parte del mismo. No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente aplicable en nuestro de- recho, al menos en el caso del derecho real de servidum- bre voluntaria, pues el dueño del predio sirviente pudie- ra, hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino es- tablecido).
4 7 REGULACIÓN POR PAÍSES
7.1.6 Prenda
Es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble. A diferencia de la hipoteca, esta sí se transfiere al acreedor, a menos que se trate de la prenda sin desplazamiento, que no se transfiere.
7.1.7 Anticresis
La anticresis es el derecho en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago de una ganancia
7.1.8 Propiedad horizontal
Es el derecho de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional, de un inmueble edificado, que está integrada por una parte privativa, que es una fracción del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas comunes del edificio.
7.1.9 Superficie Forestal
Es el derecho de forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo plantado o de adquirir la forestación ya exis- tente separada de su emplazamiento. Otro derecho real enumerado en el Código Civil Argentino es el de censo.
7.2 Chile
El Código Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a la enumeración de los distin- tos derechos reales, siendo tales, en consecuencia, aque- llos que la ley establece. Es decir, sólo la ley puede crear derechos reales.
El artículo 577, inciso 1º, define el derecho como aquel “que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona”. El inciso 2° del mismo artículo los enumera:
- Dominio
- Herencia
- Usufructo
- Uso y habitación
- Servidumbres activas
- Prenda
- Hipoteca
En el artículo 579 señala que el censo es un derecho per- sonal en cuanto puede dirigirse contra el censuario, aun- que no esté en posesión de la finca acensuada, y derecho real en cuanto se persiga esta. Tratándose de las concesiones del dominio público mine- ro o de las aguas (artículos 2º del Código de Minería y 6º del Código de Aguas), la legislación chilena también habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata técnicamente de concesiones.
7.3 España
En España aparte de la propiedad o dominio, son también derechos reales: el usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbres, entre otros, pues no existe límite a la existencia de derechos reales. El problema no es de numerus clausus sino que los de- rechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, para ser considerados derechos reales. El titular de un derecho real goza del uso de determina- das acciones sumarias para la defensa frente a quien lo inquiete en el goce natural del derecho.
- Dominio: acción reivindicatoria.
- La posesión: no inscribible.
- Los derechos de usufructo, uso y habitación: inme- diatez.
- Las servidumbres: acción confesoria.
- Censos, aunque regulados en el Libro IV del Código Civil, son derechos reales.
- Derecho de superficie: Ley del suelo.
- La prenda y la hipoteca: acción directa.
- La anticresis: controvertida, sí es derecho real según la Dirección General del Registro y del Notariado español.
- El derecho de retracto: mixta si se anota.
- Derecho de tanteo: la doctrina y la jurisprudencia es favorable.
- La opción: Si siempre que no se trate un compromi- so personal o promesa de venta.
7.4 México
Los derechos reales reconocidos en México se clasifican de dos formas; la primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad, uso, usufructo, habitación, ser- vidumbre ; la segunda se denomina de garantía: prenda, hipoteca. Encontramos también la condición resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retención, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.
7.5 El Salvador
Según la legislación salvadoreña, se entienden por dere- chos reales a:
- El dominio
- Herencia
- Usufructo
- Uso o habitación
- Servidumbres activas
- Prenda
- Hipoteca
7.6 Guatemala
En la legislación guatemalteca, los derechos reales están incluidos en el Libro II del Código Civil, también cono- cido como Decreto Ley 106. Este libro se nomina como: De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.
Según el Código Civil de Guatemala, los derechos reales son los siguientes:
- Propiedad, como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e inmediato (de goce, dis- posición y persecución) sobre la cosa.
- Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma.
- Usucapión, entendida como la prescripción adquisi- tiva, que se basa necesariamente en la previa pose- sión para que por el transcurso del tiempo se trans- forme en propiedad.
- Accesión, que deviene en complemento de la pro- piedad en cuanto los frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario.
- Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos y del go- ce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre de aquella.
- Servidumbres, que crean una relación directa de de- pendencia entre dos o más inmuebles, o parte de és- tos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles.
- Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bie- nes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligación con preferencia a cual- quier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no hubiese inscrito similar derecho con antelación.
8 Véase también
- Portal:Derecho. Contenido relacionado con Derecho.
- Obligación jurídica
- Teoría del patrimonio
- Acción real
- Acción hipotecaria
9 Bibliografía
9.1 México
- José Arce y Cervagontes. De los Bienes. México: Po- rrua.
- Antonio de Ibarrola, Cosas y sucesiones. México: Porrua.
- Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménes, Bienes y derechos reales. México: Porrua.
9.2 España
- Díez-Picazo, Luis; Gullón Ballesteros, Antonio (1998). Instituciones de Derecho civil. II/1 Dere- chos reales (2.ª edición). Madrid: Tecnos. ISBN
9.3 Puerto Rico
- Código Civil de Puerto Rico, Título 31 de las Leyes de Puerto Rico, Anotadas.
- José Puig Brutau. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen 1, “El Derecho Real - La pose- sión, La propiedad, sus Límites, Adquisición y Pér- dida, Ejercicio de Acciones”.
