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María Navarro Herráiz NIA: 100305123 14/09/15- Tª DEL TITULO Y EL MODO 1.¿Quién de los dos abogados debe considerarse que asesoró más acertadamente a Luis? Razone la respuesta. Para adquirir un DR existe la necesidad de que se conjuguen dos cosas: el titulo y el modo. Los modos de adquisición de los DR por tanto, son aquellos a los que la ley reconoce la virtud de hacer nacer un DR, de manera que si solo tenemos el titulo tendremos un derecho a la cosa, pero no el DR en sí, y si solo hay traditio sin titulo tenemos un traspaso de la posesión de la cosa simplemente, pero no el traspaso del título. Según los art 606, 608 y 1280 del CC deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, pudiendo sólo el DR obligar a terceros si está inscrito en el Registro de la propiedad. Además, según el art 1473, en caso de dobles ventas de bienes inmuebles, la propiedad pertenecerá a quien antes la haya escrito en el Registro. Esto nos llevaría pensar que el primer abogado tiene razón y dado que Luis no hizo constar en el Registro la compraventa, ahora no tiene muchas opciones en el proceso. Sin embargo, el citado concepto de “doble venta” ha pasado a denominarse con el paso de los años en “venta de cosa ajena”, entendiendo inaplicable en estos casos el art 1473, tal y como pone de manifiesto la STS del 5 marzo de 2007: si se ha consumado la primera venta, cuando el propietario vende por segunda vez ya no le perece el bien y dicha acción debe considerarse nula o inexistente por falta de objeto (art 33 Ley Hipotecaria). En otras palabras, el transmitente ya no tiene poder de disposición. Nos encontramos aquí con un conflicto entre los art 32 y 34 de la LH y el 33 de la misma: los primeros dejan al tercero (Fernando) protegido, puesto que ha contratado de buena fe confiando en el registro, y el último afirma la necesariedad de que la inscripción no pueda convalidar un acto nulo o contrato que no cumple los requisitos exigidos por el ordenamiento. Sin embargo, según la STC del 5 marzo 2007, la nulidad a la que se refiere el art 33 de la LH no tiene que ver con el poder de disposición del transmite, sino con los requisitos propios del titulo. El art 1473 del CC debe ser por tanto aplicado aunque as ventas hayan tenido fechas alejadas en el tiempo, logrando así la concordancia con los art 1473 y 606 y 608 del CC, y con los art 32 y 34 de la LH. Además, TS ha considerado que el art 34 de la LH no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente sino con los requisitos intrínsecos del titulo. Por tanto F para gozar de la protección del registro, además de tener el titulo valido, debe cumplir los siguientes requisitos: la previa incrimino de la finca a nombre del transmitente, la no constancia en el registro de las causas de nulidad o resolución del derecho de éste, la onerosidad de la adquisición y que sea un tercero de buena fe. No tenemos una información detallada del caso, pero con lo que tenemos parece que F ha actuado de buena fe y cumpliendo con los demás requisitos, por tanto creo que en este caso el primer abogado tiene razón. F adquirió la finca cumpliendo los requisitos estipulados en la LH y el CC, por lo que L debe centrar sus esfuerzos en litigar con P por los daños y perjuicios causados por el último. Parece entonces que el principio de fe publica registral queda asentado y el tercero que hace un negocio adquisitivo confiando y amparándose en el registro de la propiedad queda blindado una vez hace la inscripción del mismo si cumple con los requisitos mencionados en el anterior párrafo. 1
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 La jurisprudencia antepone por tanto el ppio de de publica a las situaciónes que puedan parecer injustas, ya que se da validez a una adquisición sin poder de disposición 2.¿Cuáles serán los argumentos que invocaría el segundo abogado para defender los derechos de Luis? Razone la respuesta con los argumentos pertinentes. Como este caso es anterior a la STS de marzo 2007 ya que data en 2003, la doctrina aun no estaba unificada y la jurisprudencia en aquel momento entendía que art 1473CC no se aplicaba a la venta de cosa ajena por falta de inscripción en el registro, considerando ademas el acto de venta al tercero (F) nulo por falta de objeto. Por lo tanto bajo mi punto de vista los argumentos que debería invocar el segundo abogado para defender los derechos de Luis tendrían que ir en la dirección de demostrar la mala fe de F El arrendamiento no es un derecho real, es un derecho de crédito. La venta se realiza en un documento privado: NO tiene acceso al registro de la propiedad. esta venta tiene validez por la expresión de voluntades 1261CC. necesitamos que sea doc publico (ir alongaría) para acceder al registro de la propiedad — *Escritura pública: la que se hace ante notario, que a fe publica de que ese documento es correcto escritura publicas tienen acceso al registro ¿todos los documentaos publico son escrituras publicas?- No, por ejemplo los testamentos, las actas notariales, los doc judiciales (autos , decretos…) Sin embargo no todos los doc publico tienen acceso al reg de la propiedad 1280: forma + necesidad de que consten en doc publico. la donación exige la escritura publica. anotaciones preventivas de demanda- señal para el tercer adquirente de que algo pasa- ya no buena fe — la inscripción de fernando poseía declararde invalida si pedro no hubiera sido el anterior propietario y se demostrara por un procedimiento de anulación:
- (^) perdro 1996
- (^) fernando 2004 el art 34LH deja clara la protección del tercero siempre que se cumplan los siguientes requisitos titulo oneroso, buena fe del tercero y adquiera de quien aparezca como titular. Esto es así para proteger la validez del registro: lo que cont en el registro es lo que a mi me vale, puesto que hay que dotar de seguridad jurídica al ordenamiento Luis adquirio el DR sobre la finca, luego desde un punto de vista tajantemente teórico y dejando de lado el art 34LH el segundo abogado tiene razon, pues es el unico que tiene el DR de propiedad y el único que puede trasmitir el DR (teoria del titulo y el modo). Sin embargo, como existe el art 34LH hay que ver quien tiene razon, y los abogados tienen que centrar su defensa en si actuó o no de buena fe. fermando: terero hipotecario adquirente de buena fe. 2
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 Partiendo de esta distinción 464 impide la reivindicacion, ya que dn ramón se desprende voluntariamente de la cosa transmitiendo a doña carmen. carmen en este caso se ha convertido en mediador posesorio, y los actos que realiza el MP vinculan a ramón en este caso puesto que ramón ha depositado su confianza en el MP. Esa confianza determina que el verdadero propietario tenga que asumir los actos que realice el MP. Ramon por tanto no puede reivindicar a alberto porque sean esta teoria el art 464 solo permite la reivindicación en caso de extravío o privación ilegal, y estos casos se deben interpretar restrictivamente, limitándolos a los de perdida involuntaria de la cosa, tanto por enrayo como por causa de robo o hurto (o cualquier otra substraccion delictiva). A esto hay que añadirr que alberto compra en una galeria de arte dedicada a la venta de cuadro ncontrandonos en el párrafo cuatro 464,4 o como dice el art 85CC tienda abierta al publico, por tanto en este caso se daria lo que se ha venido a denominar adquisición instantánea que excluye en todoo caso la reivindicación por su verdadero propietario.
- Aui ramón solo podría presentar a carmen una acción personal, la deribada en contrato entre ellos, pero al no poder pedir la restitución de la cosaporque se a obtenido por un tercero de buena fe de forma irreindivicable solo podría en virtud del 464 pedir la indemnizacion por daños y perjuicios deservidos del incumplimiento de restituir el cuadro que estaba en manos de carmen. 4
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 28/09/15- EXTINCION DE DERECHOS REALES, POSESIÓN, USUCAPIÓN Y PROPIEDAD Analizar las cuestiones planteadas en los casos resueltos por las sentencias desde la perspectiva de los temas 1 (extinción de derechos reales), 2 (posesión), 3 (usucapión) y 4 (propiedad), del programa de derechos reales..
1. STS 16 de noviembre de 1994 (1017/1994) (recurso de casación 484/1992). Ponente don Alfonso Villagómez Rodil. — prescripción extintiva Se trata de un recurso de casación interpuesto por la constructora-promotora “Villanueva H. S.A”, frente a la sentencia que la condena realizar las obras necesarias para eliminar y subsanar los defectos de construcción que determinaron la ruina funcional del edifico afectado.Los motivos que alegó en base al art 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fueron:
- la inaplicación de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario
- infracción del art 1591CC
El argumento se apoya en que solo fueron llamados a pleito los arquitectos que realizaron el proyecto de construcción de las viviendas, ejecutadas y vendidas por la recurrente como promotora- constructora, pero no se demandó a aparejadores que dirigieron y controlaron el proceso constructivo. El tribunal consideró que aunque no se hubieran demandado a todas las personas que intervinieron en la ejecución de las obras, la excepción del litisconsorcio pasivo no procede ser apreciada en los supuestos de aplicación del art 1591 del CC al predominar el principio de responsabilidad solidaria, pues al no ser divisibles o individualizables las acciones de quienes intervinieron en la obra, ésta resulta prioritaria, por lo tanto desestimó el primer motivo. En cuanto a a denuncia de la infracción del 1591CC en base a que la sentencia de apelación la hace responsable de todos los defectos de la obra, el tribunal consideró que de acuerdo con las pruebas recogidas, existió tal responsabilidad total, pues la mala ejecución de la construcción se debió a una mal proyectada puesta en marcha de la obra, correctamente elaborada por eos técnicos pero mal desarrollada en su puesta en práctica. La recurrente, como constructora-productora, tiene acentuada la obligación del buen orden constructivo y la correcta ejecución de las obras que pone en marcha, por lo tanto queda patente para el turbaran su responsabilidad por vicios y defectos, desestimando el motivo y declarando no haber lugar al recurso. Nos encontramos entonces ante un derecho real, surgido de la relación de las personas con la cosa, en este caso la obligación de la empresa constructora- promotora de responder por daños y perjuicios por vicios de la construcción.
2. STS 25 enero de 2000 (16/2000) Aquí se trata de un conflicto sobre la propiedad de bienes heredados, en concreto sobre la casa donde se encontraba el Casino de Artesanos de Muxía y que era propiedad de una comunidad de socios en beneficio de la cual se personan los demandantes. La casa había sido expropiada por la afinidad de la mayoría de los miembros a la Agrupación de Izquierda Republicana, y una vez abandona por ellos fue adquirida en título público por don César, y después sus descendientes (en concreto Mariano, el recurrido). Los recurrentes imponen por lo tanto una demanda contra don Mariano y su familia exigiendo que se reconozca como propietarios de la casa a aquellos que la poseían antes de que lo hiciera la AIR. 5
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 sobre derechos si prescribió porque habían pasado al rededor de 60 años de inactividad en total tanto por Matias como por su hija. Por ello en este caso concreto el TS estimó el recurso de casación pese a que el comienzo de la prescripción (1969CC) fuera conflictivo ya que como hemos visto en la anterior sentencia, el TS ha considerado que Éste es la fecha de aprobación de la CE de 1978 por la imposibilidad de haber realizado estas acciones con anterioridad.
5. STS 13 febrero 1984 (74/1984) Ángel demandó al Ayuntamiento de Alajero por apropiarse del agua que producen cinco nacientes adquiridas ante notario por el padre del demandante en 1936. Además, el ayuntamiento construyó en dicha propiedad una arquilla para aprovechar el agua, por lo que Angel denuncia la usurpación y ocupación abusiva y arbitraria de las aguas. Junto con la demanda, Angel demando la restitución del recurso natural tal y como estaba antes de ser manipulado, y una indemnización por daos y prejuicios. En primera instancia esta demanda se desestimó por lo que angel presento un recurso de apelación ante la AP de Santa Cruz de tenerife, quien revocó la sentencia anterior declarando que el ayuntamiento demandado debía dejar libres los movimientos de agua naturales y debiendo abonar el agua sustraída desde el inicio de la captación. Como consecuencia el Ayuntamiento de Aljero interpuso el recurso de casación que se analiza y que fue desestimado por el TS por diferentes motivos: a. el sueño de los manantiales (don angel) era quien tendría que haber autorizado la substracción de agua, no el dueño de la finca. La naturaleza privada de la aguas no es discutible b. el no uso por más de 20 años portarte del dueño de lo manantiales no convierte las aguas en públicas. La ley de Aguas señala que si transcurridos 20 años el dueño del predio en el que nacen las aguas no las hubiera aprovechado, consumiéndolas total o parcialmente, de cualquier modo permanecerá todo derecho a interrumpir los usos y aprovechamiento de las aguas que se hubieran realizad durante un año y un día. 6. STS 19 noviembre 2012 (540/2012) Este caso se trata de un conflicto por bienes inmuebles no registrados en el registro de la propiedad dee Cambados entre L y E, quien alegan ser cotitulares, contra R y U. Los primeros también decir ser copropietarios de la mitad indivisa de una finca urbana y demandó que la finca apareciese inscrita como si fuera propiedad de ambos y no en propiedad indivisa, de modo que esa anotación errónea contradecía el derecho de los otros dos demandantes de poseer la otra mitad indivisible. R y U habían presentado la finca como una sola y manifestaron ser los dueños del inmueble por usucapión ya ue habían poseído el mismo de forma pacifica e ininterrumpidamente desde el año
El juzgado de primera instancia y a AP de Pontevedra desestimaron el recurso de los demandantes por entender que la usucapión era válida y la acción declarativa de dominio ejercitada por los demandantes hacia prescrito al pasar los 30 años que pide el CC. L y E interpusieron entonces un recurso de casación que denuncia la aplicación indebida del art 1963CC ya que la doctrina moderna de la prescripción extintiva de las acciones de defensa de la propiedad y la usucapión son dos efectos de un mismo fenómeno de modo que hasta que no haya usucapión no se pudo alegar prescripción extintiva. El TS concluye que la usucapión ganada por los demandados hizo extinguir para los demandantes su derecho de propiedad por lo que no se acepta el recurso de casación. La tesis que se mantiene es la siguiente: 7
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 Para unos, pr ejemplo el profesor ALBALADEJO, 1930, 1962 y 1962, las acciones reales y en particular la acción reivindicatoria quedan extinguidas y no podrán ejercitarse por el propietario si han transcurrido 6a en el caso de muebles o 30 en caso de inmuebles, Siempre desde que pudieron ejercitarse. Patra otros (!!!!) como Diez Pizaco, El dominio es un derecho tendencialmente perpetuo, tiende a la perpetuidad. Por ello las accones reales que protegen el dominio, en especial la reivindicatoria, no están sujetas a plazo de prescripción estivo¡ntiva. El propietario solo esta impedido para ejercitar la acción si otro adquiere por usucapion el dominio. mientras est ono ocurra lo que determinara la perdida del derecho por el anterior propietario, el propietario sigue siéndolo y por tanto seria pudiendoo ejercer la acción reivindicatoria. Si se separan ambas figuras /PE y Pa) podríamos llegar al siguiente absurdo, por ejemplo : si lacayos reivindicatoria se extingue o prescribe por el simple transcurso del tiempo legal sin ejercitarla o ejercerla, paria resultar que el propietario no pueda ejercitar la acción reivindicatoria y sin embargo nadie paralelamentete se hubiese convertido en propietario por no darse los requisitos de la usucapion con lo que tendríamos a un propietario que nopuede reivindicar y a un no propietario que puede seguir poseyendo hasta que transcurra el planzo de posesión que l permita usucapir. 8
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 accion personal dirigida contra el propietario.
3. ¿La comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano 5 tiene alguna acción para exigir el cierre del hueco abierto por Jaime?¿Que acción seria en su caso la ejercitable?¿La acción debería dirigirse contra Jaime o contra la Comunidad de propietarios de la calle Justiniano 7? La comunidad de propietarios podría interponer una acción negatoria de servidumbre alegando infracción del art 581CC al no respetar el hueco las dimensiones establecidas en 30x30. Sin embargo, seria difícil que el juez estimara el motivo, ya que el cubrimiento de dicha ventana o hueco por un material translucido respeta la privacidad e intimidad de los vecinos. La acción debería dirigirse contra el conjunto de la comunidad de vecinos de la calle Justiniano 7, siendo ésta la responsable de pedir medidas y responsabilidades a Jaime. la comunidad es la legitimada pasiva porque es la propietaria del muro en copopriedad, siendo éstos los drepsonsables luego de ejercer una acción personal contra jame servidumbres positivas y negativas 538cc. segun que sea pos o negativa, a la hora de adquierir por unsucapion es distinta de adquierir es negativa cuando a ventana esta abierta en lo que s la pared del predio dominante, seria negativa cuando esta abierta en pared medianera balcón que esta abierto oy que ya ha traspasado el vuelo de la finca, las servidumbre gane se abren en pared propia y el plazo usurparon empeiza a contar cuando el duelo del otro predio le impido realizar un acto ara mi taparme la obra el lucernario abierto 4. ¿Podría Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que desde la pared de su pasillo hasta la del edificio vecino existe una separación de 2 metros? Jaime se encuentra en el límite de la finca, siendo el patio propiedad de los de la calle Justiniano 5, por lo tanto, aunque haya una separación de 2 metros hasta el edificio, no la hay al patio, siendo éste colindante con la pared modificada por jaime, por ello, no se podría defender su actuación con dicha argumentación. El CC establece que se podrá modificar siempre y cuando la distancia hacia la finca (el patio es parte de la finca) sea de al menos 2 metros. la servidumbre es un derecho real, va a perseguir a la cosa independientemente de quien sea el titular de la finca correspondiente. ua servidumbre de luces y de vistas, si no de los fundos tuvira una servidumbre respecto del otro tendríamos un predio dominante y un predio sirviente, el dominante es el que tiene un derehco y el sirviente debe soportar ese derecho real de servidumbre. derecho real se puede adquirir por usucapion , si no existiera la servidumbre la ventana nunca se podrir haber abierto. si existe la servidumbre el duelo del previo dominante puede hacer soportar su derecho al sirve¡iente el dcho servidumbre puede adquirirse por titulo o por adquisidor
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 PROPIEDAD HORIZONTAL Reflexiones y aclaraciones inciales: La division de la cosa común ( actio comuna dividundo ) es una de las causas de extinción de las comunidades, y se encuentra regulada en los art 400 y ss. del CC. Por medio de ésta acción cada uno de los comuneros se convertirá en propietario exclusivo de la parte que le corresponde.Sin embargo, la división no siempre procede puesto que hay casos en los que el bien común no es susceptible de división, por ejemplo si tal acción impide el futuro aprovechamiento de la cosa común según su natural utilidad o si la partición de la cosa es dudosa o difícilmente ejecutable. En este caso nos enfrentamos a un supuesto de propiedad horizontal, que es el tipo de propiedad que secar sobre las edificaciones construidas por pisos y sobre otros conjuntos residenciales. La propiedad horizontal abarca no solo a los pisos o locales de propiedad separada del edificio, sino también a los elementos comunes del mismo que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada. La propiedad sobre estos elementos comunes consiste en una cuota de participación que es inherente a la propiedad plena del piso local y se caracteriza por ser indivisible y no poder ser objeto de gravamen, transmitido embargo, independientemente de que el piso o local constituyente la propiedad separada lo sea. Por tanto, Rodrigo no tiene una copropiedad total, sino que junto a su propiedad exclusiva sobre la parte privativa (sus usos en planta y plazas de garaje) existe la copropiedad de todos los propietarios respecto a los elementos comunes (las salidas a la calle, el portal, etc). Tendríamos entonces que distinguir entre los elementos privativos y los elementos comunes Según el art 396CC los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vida pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas conjuntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En cuanto a la parte privativa, el art 399 CC reconoce la plena propiedad de sus partes, frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla.
- ¿Podría Rodrigo ejercitar la acción de división de la cosa común que ejercitó en la demanda judicial promovida contra sus hermanos? De acuerdo al art. 400CC ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo cada uno de ellos pedir la deicidio de la cosa común. Sin embargo, y según el art 401CC, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando hacerlo la haga inservible para el uso a que se destina. En este caso, tratándose de un edificio, la división podrá hacerse si sus
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 Si seria aplicable, pues según el art. 608 CC “ Para determinar los artículos sujetos a la inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de ls mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”., y el art. 68 de la LH habla precisamente de la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas de garajes o estacionamientos de vehículos, uso al cual según el enunciado está destinado el nivel 1 o planta de sótano.
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**1. PROPIEDAD HORIZONTAL
- Sitúe el problema que se plantea en el correspondiente epígrafe del programa.** El problema que se nos presenta habría que encuadrarlo dentro del Tema 7 de Propiedad Horizontal, concretamente en el apartado que trata de los Órganos de gobierno de la propiedad horizontal, especialmente en lo relativo a los procedimientos de adopción e impugnación de los acuerdos en las comunidades de propietarios. 3. En relación con los acuerdos adoptados al tratar de los puntos 4.o y 6.o, razone en Derecho, con las citas legales y, en su caso, jurisprudenciales, cuáles son los criterios aplicables para aprobar válidamente los acuerdos comunitarios. En el punto 4º se someten a votación las obras de conservación de la instalación eléctrica del portal y la escalera, que presentaban determinados defectos. El resultado de dicha votación son 6 propietarios en contra representando un 30% de los derechos sobre el inmueble, dos abstenciones y 5 votos a favor representando el 35% de derechos, ya que Luis es propietario de 3 pisos, al contrario que el resto que solo posee uno por cabeza. El administrador de la comunidad considera entonces que el voto de Luis,como propietario de 3 pisos, vale por tres, por lo que considera aprobada la decisión de cambiar la instalación eléctrica al encontrarse con 7 votos a favor y 6 en contra. Sin embargo, tal y como dice Pedro, esta decisión no es conforme a derecho, ya que según el art. 17. de la Ley de Propiedad Horizontal, “En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotasde los presentes” , por tanto la opinión de Luis no debe contar por tres, sino como una sola, y el resultado total (5 a favor y 6 en contra) hace rechazar la ejecución de las obras de conservación planteadas. La jurisprudencia aclara definitivamente este problema que presenta al considerar cuántos votos corresponden a Luís en la STS del 13 de octubre de 1982 y 10 de febrero de 1995, considerando que “ no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”, esto es, que se deben considerar y ponderar la concurrencia de dos mayorías, la personal, en la que se contabilizan individualmente el voto de coaduno de los propietarios de la comunidad, con independencia del numero de apartamentos que tengan, y la mayoría economica, en la que se tiene en cuenta la costa de participación de cdi propietario. En este caso el voto en contra tiene mayoría personal (6 votos frente a 5), pero no mayoría economica, puestos que los intereses que representan son menores que los de los votos a favor ( frente a 35). Por ello, y según el mencionado art. 17.7 LPH, “cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte
María Navarro Herráiz NIA: 100305123
- los acuerdos se adoptan más fácilmente en segunda convocatoria. 17.7. acuerdos de mera
administración: mayoría de los propietarios con mayoría de las cuotas de participación. (la mayoría exigida es el mínimo exigido para formar el quórum de la primera convocatoria)
- la mayoría necesaria par aprobar acuerdos de mera administración en la propiedad horizontal, los
efectos de la astencion http://www.bufetegomezdelaescalera.es/wp-content/uploads/2014/12/ ARTICULO-SOBRE-MAYORÍA-ABSTENCION-VOTO-NULO-Y-EN-BLANCO-EN-LA- PROPIEDAD-HORIZONTAL-RCDI-2011.pdf Si no están en el orden del día no se pueden adoptar acuerdos sobre una materia no incluida excepto reunión universal, (en la que se encuentren todos los propietarios) que se pueden tratar todos los temas. Lo decisivo para apreciar la nulidad: NO encontrar relación entre el acuerdo aprobado y los puntos del día que no hayan hecho posible a los demás propietarios conjetar o averiguar o presumir sobre el probable contenido de los acuerdos a adoptar de la junta. En este sentido existen varias sentencias del TSJ. Si alguno de los puntos del día hubiera permitido averiguar la adopción del acuerdo, entonces éste seria valido. Situaciones que pueden plantearse: Propietarios asistentes: 12 propietarios- 1 piso- 5%—12 pisos— cuota participación 60% luis- 3 pisos- cada piso 5%- 3 pisos—— cuota participación 15% luis se cuenta como solo un propietario (si se contara como tres no hacia falta hacer la distinción de las dos mayorías (personal y por cuota de participacion) STS 10 FEB 1995 y 13 oct 1982). Mayoría personal como un solo propietario pero a efectos de cuotas representa un 15% en la piedad horizontal al contrario de la comunidad de bienes ordinaria en la que se tienen en cuenta solo las cuotas de participación de bienes de cada propietario, en la piedad horizontal se trata de poder el principio democrático (mayoria personal o por cabezas) con el principio capitalista o patrimonial, que se detiene en el valor patrimonial que cada propietario tiene sobre las cuotas de participación. en la PH tiene que concurrir las dos mayorías para la adopción de acuerdos en el ejemplo para obtener mayoría personal: 7 votos (7 propietarios)
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 para obterner mayoría por cuotas: 37,51% de cuota de participación para la toma de decisiones se i 17.7 primera convocatoria: mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de representación. NO de los presentes. SI se cuentan las abstenciones. si me abstengo ya no puedo impugnar el acuerdo, estoy aceptando lo que dice la mayoría. Que valor tienen las abstenciones en segunda convocatoria? hay que comparar todo. Hay ebrias que si tienen en cuenta las abstenciones en segunda vuelta para contar la mayoría necesaria contando los que se abstienen como presentes y a¡hay otras teorías (como la de nuestro coordinador)que NO tienen en cuenta los que se obtienen para calcular la mayoría. En segunda vuelta solo hay que tener en cuenta los votos válidamente emitidos tanto para el si como el no, excluyendo las abtenciones, los botos en blanco y los votos nulos. para determinar el computo es necesario atender a los votos válidamente emitidos, ya que los que se abstienen no quieren decidir, actuando como un voto negativo: votos NO: 6 propietarios 30% votos SI: 5 propietarios 35% abstenciones: 2 propietarios 10% En nuestro caso, y según la tesis del profesor gomez de la escalera para el computo solo tenemos que tener en cuenta a los que votan si y no (en segunda convocatoria) entonces tendríamos que la mayoría personal se obtiene con 6 votos y l amatoria de cuotas se obtiene 32,51% , que es sensiblemente inferior a la que se requieriría. no se considera el acuerdo valido.
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 30/10/15- PACTO COMISORIO- prenda
1. ¿Que tipo de pacto es el suscrito entre Luis y Fernando?¿Este pacto es licito o debe considerarse nulo? Razone la respuesta. Podríamos considerar el negocio como un pacto comisorio, en el que se establece que al vencimiento de la obligación el acreedor adquirirá automáticamente el derecho dado en garantía, es decir, se quedará la cosa. El núcleo de este derecho real es por tanto la facultad de enajenar la cosa para cobrarse el crédito obviando el proceso de ejecución forzosa mediante la subasta pública, ya que el acreedor adquiere automática y directamente el título del derecho real o la propiedad de la cosa. Tal pacto debe considerarse nulo siguiendo el ejemplo del derecho romano ratificado por nuestra jurisprudencia, según el cual el acreedor, en caso de impago de su crédito, no puede pretender hacer suya la cosa dada en garantía, haciendo abstracción de su valor, idea recogida asimismo por el art 1859 de nuestro Código Civil. Los fundamentos de esta prohibición son la necesidad de seguir las formalidades procesales y procedimentales y la imposibilidad de autosatisfacción, la defensa del deudor y la inmoralidad del pacto y la protección de terceros acreedores. Sin embargo, hay que mencionar aquí una excepción reconocida por la doctrina y la jurisprudencia de nuestro país, el pacto Marciano , que se configura como aquel pacto celebrado entre el deudor y el acreedor, que consiste en que ante un incumplimiento de la obligación de pago, en el momento de vencimiento de la obligación principal, el acreedor podría quedarse en propiedad con la cosa objeto de la garantía, previa justa valoración de la misma, con deber de reintegrar el excedente de dicha valoración en relación con el importe de la deuda ejecutada. Se entiende razonablemente admisible el pacto Marciano en los casasen que el objeto es un ataranta financiera (dinero, valores etc), sin embargo, cuando se trata de una garantía no financiera, la valoración del bien es más complicada. En este caso, bajo mi punto de vista, deberíamos seguir lo enunciado en el art 1859 CC para evitar que Fernando se aprovechara del momento de necesidad del Luis al pedir un crédito de menor cuantía que el valor del cuadro dejado en prenda. Por ello este pacto debe ser considerado nulo y la enajenación del bien debería realizarse por el procedimiento legalmente establecido en el art 1872 del 1872CC , que declara que el acreedor a quien oportunamente hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder ante notario a la enajenación de la prenda, debiendo ejecutarse esta enajenación en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales
María Navarro Herráiz NIA: 100305123 formalidades; y si tampoco diere resultados podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda, estando en este caso obligado a dar carta de pago de la totalidad del crédito.
2. ¿De que acciones dispone Luís frente a Fernando? Dispone en primer lugar de la acción de nulidad del PACTO, no de el contrato en cuestión. no implica la nulidad de todo el contrato. excluimos el pacto comisorio pero no el contrato entero ,esperando conseguir una compensación económica por parte de Fernando. Otra opción sería la acción de ejecución de la prenda, esto es, instar a vender el objeto dado en prenda, en nuestro caso el cuadro, siguiendo el procedimiento de subasta regulado por el art 1872CC. Por último, la acción reivindicatoria no cabe porque Fernando no es ya poseedor (le ha vendido la cosa a Pedro y será contra éste con el que cabría dicha acción— derecho de retención 1866.1cc: el acreedor tiene derecho a quedarse con la cosa hasta el momento en el que se le pague. este derecho se da en determinados casos en la ley , ej. ARREGLO DE COSAS.. ). 464cc: la posesión equivale al titulo y ya lo ha adquirido el tercero de buena de Luis siempre tendría la acción personal, exigiendo daños y perjuicios 3. ¿Puede Luis reclamar a Pedro que le restituya el cuadro?Razone la respuesta. Al ser el pacto entre Luis y Fernando nulo, se podría pensar en tramitar una acción reivindicatoria, pero al ser Pedro adquirente de buena fe,no se obtendría finalmente la restitución de la cosa, pues según el art 464CC, la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. La única excepción que reconoce nuestro Código Civil la encontramos en el art 464 cuando se nos indica que “el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea”. En este caso no nos encontramos ante un caso de pérdida o robo, por lo que Pedro queda protegido por el CC y se le considera justo propietario del cuadro. Luis por tanto no obtendrá la restitución de la cosa. pedro es el propietario- adquisición a non domino quien tiene la gewere germánica. contra pedro luís no puede hacer nada. la acción reivindicatoria solo l puede ejercer el propietario 4. ¿Será lícito el pacto por el cual se hubiera convenido que si Luís no devolvía el préstamo recibido, Fernando podría adjudicarse directamente el cuero dado en garantía o prenda,
