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18/6 Benítez HIPOTECA El nuevo ccyc trae una parte general en materia de derechos reales de garantía. No hay caracteres exclusivos a la hipoteca, sino que también se aplican a la prenda y a la anticresis. CONCEPTO ARTICULO 2205.- Concepto. “La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.” Está incompleta esta definición. En primer término, se habla de la hipoteca como un derecho real de garantía, esta para garantizar el cumplimiento de una obligación. No es un derecho real autónomo, sino que es un derecho que existe en medida de que haya una obligación principal en la que la hipoteca tenga que garantizar su cumplimiento. El código permite hipotecar el derecho de servidumbre. Si bien la superficie puede tener múltiples destinos, se piensa como una finalidad comercial o industrial, por lo tanto, alguien que lleva a cabo un emprendimiento que necesita fondos para desarrollar la inversión, no cuenta con el inmueble y en ese caso carecería de una garantía suficiente para asegurar el préstamo que recibe, en ese caso le resultaría más difícil acceder al préstamo, por eso es que el código permite hipotecar el derecho de servidumbre. “La hipoteca se constituye en favor de un crédito” se piensa que lo más adecuado sería que el código diga obligaciones y no créditos. Se garantizan obligaciones de todo tipo, de dar, de hacer, de no hacer, futuras, presentes, etc. El único límite está dado por la ilicitud. “Otorga las facultades de persecución y preferencia ante el incumplimiento del deudor.” Tampoco es así, estas facultades son propias de todos los derechos reales por la mera constitución de este. Estas facultades no operan únicamente ante el incumplimiento del deudor. Esto es así ya que los derechos reales son erga omnes. ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito …. Otra situación es cuando el inmueble hipotecado es enajenado a un tercero. Lo que sucede realizada la subasta, es que el acreedor hipotecario cobrara con motivo de la preferencia. Otra cuestión que se cuestiona en la definición, es que el código dice que el inmueble continúa en poder del constituyente. Se dice que no es el termino adecuado, constituyente parece indicar que la propiedad queda en poder siempre del que constituyo la hipoteca. Sin embargo, en algún caso se enajena la propiedad con la hipoteca. El termino adecuado debió ser “titular”. Definición apropiada: derecho real de garantía que se establece para asegurar el cumplimiento de una obligación, que recae sobre un inmueble o un derecho, y cuya posesión permanece en poder del titular. Otorga las facultades de preferencia y persecución desde el momento del otorgamiento. CARACTERES Son esenciales la convencionalidad, especialidad, accesoriedad. La indivisibilidad (o inoponibilidad) no es esencial, sino natural, si falta, no se encuentra afectada la eficacia de la
hipoteca. Si falta alguno de los otros caracteres se estaría frente a una hipoteca ineficaz. Algunos autores también consideran a la publicidad. 1) Convencionalidad ARTÍCULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. No la pueden constituir los jueces ni la ley, solo se constituye entre partes (contrato). Sin embargo, el artículo 1171 establece una excepción con la oponibilidad del boleto de compraventa frente al concurso de quiebra. En ese art. Se dispone que el juez deberá ordenar que se otorgue la escritura publica al adquiriente por boleto. Y, si existiese un saldo de precio cuyo cumplimiento se pactó en plazos, la ley dispone que deberá constituirse hipoteca en primer grado en favor del concurso de quiebra. Es un supuesto de constitución legal o constitución forzosa, pero esto no obsta en el principio de convencionalidad, ya que igualmente nace por acuerdo de partes. 2) Accesoriedad ARTÍCULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. ARTÍCULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. Sino hay obligación, no hay hipoteca. Solo se puede constituir en la medida que haya una obligación a la que se deba garantizar. Si se extingue la obligación, también se extingue la hipoteca. Pero puede extinguirse la hipoteca y no la obligación por ej. Que el acreedor hipotecario renuncia a su derecho de hipoteca, o destrucción de la cosa hipotecada. 3) Especialidad ARTÍCULO 2188.- Especialidad en cuanto al objet o. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. ARTÍCULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización. El objeto del derecho real de garantía debe estar debidamente identificado, el art. 2209 establece como debe estar determinado ese objeto.
Para dar cumplimiento a la hipoteca cerrada, también debe establecerse en el acto constitutivo que obligaciones se garantizan con esa hipoteca. Cuando concurren el cumplimiento de ambos elementos (monto máximo y obligaciones garantizadas) se han satisfecho la especialidad. Con las hipotecas cerradas, conviven las hipotecas abiertas , en las cuales no interesa en el negocio involucrado la determinación de las obligaciones. Esta es una práctica muy habitual que se da en el mercado financiero o bancario, en el que deudor lo que pretende es tener un paquete financiero o de prestaciones de parte de un banco, en el cual va a tener tarjetas de créditos, giros en descubierto, etc. Es por eso que en este caso limitar la determinación de las obligaciones juega en contra del negocio que llevan a cabo las partes. Por eso el código las contempla y no exige que se determinen las obligaciones de la hipoteca, el único límite que pone es temporal, el contrato que rige a las partes no puede exceder los 10 años. Debe determinarse el monto máximo garantizado. El monto máximo garantizado es por todo concepto. Ya no se trata de una referencia, como en las cerradas. Es decir, dentro de ese monto máximo va a estar incluido no solo el capital sino los demás rubros que integren la hipoteca, esos son, intereses, costas, etc. Por eso el monto máximo en las hipotecas abiertas suele ser mucho mayor del que se establece en las cerradas. Hay otros dos aspectos en cuanto a especialidad en cuanto al crédito: Mariani de Vidal vs. Alterini. Previsiones el artículo 765: dispone que las obligaciones contraídas en moneda extranjera, pueden cancelarse en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente a la fecha de cumplimiento o de pago. La cuestión trasunta en función de cómo cumplo con la especialidad en cuanto al crédito a los fines de determinar el monto máximo. A esto hay que agregarle las disposiciones del art 766, que dice que la moneda extranjera se configura como la prestación de dar cosas, y se cumple con esto solo dando lo que estipularon en el acto constitutivo, en misma calidad y especie. Parece haber un conflicto en lo que es moneda de curso legal y moneda extranjera, siendo esta concedida como cosa. Fallo Santa María, se estableció que la moneda extranjera era dinero. Se considera obligación dineraria. En otro fallo del 2015, se estableció que las previsiones del art. 766 de poder cancelar en moneda nacional una obligación contraída en moneda extranjera, no es una norma de orden público. En consecuencia, si pactaron en moneda extranjera, se debe cancelar con esa moneda y no con otra. (opinión de Mariani de Vidal) Por otro lado, los registros inmobiliarios, actualmente inscriben el monto máximo en l moneda establecida en el contrato. Es decir que, si se pactó la obligación en dólares, el registro inscribe el monto máximo en esa moneda. 4) Indivisibilidad (no esencial) ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
Por mas que se hayan hecho cancelaciones parciales de esa obligación, no se pueden sustraer algunos inmuebles afectados a la garantía, o si fuere un solo inmueble no se puede sustraer una parte de él. En la medida que la prestación se mantenga vigente, el inmueble afectado continua en esa condición. Siendo este un carácter natural (su ausencia no afecta la validez de la hipoteca), el código admite algunas liberalidades. El art. 2191 prevé que el acreedor si tuviese varios inmuebles afectados al cumplimiento de una obligación, puede prescindir de alguno de ellos y seguir la ejecución solo respecto de otros. También permite que las partes, titular y acreedor, convengan, o sustraer algunos inmuebles de la prestación, o, si se trata de un solo inmueble, hacer una subdivisión al estilo de PH. Este articulo prevé la posibilidad de que el juez sustraiga una parte material del inmueble (en función de una subdivisión) o un inmueble, cuando se trate de varios, a petición del deudor del titular. Mientras no se cometa un perjuicio al acreedor. Para que no se vea afectada la satisfacción del crédito del acreedor. Sin embargo, hay consenso en la doctrina de que el acreedor debe ser oído, el juez debe darle intervención. Cuáles son los alcances del acreedor en este contexto; algunos dicen que solo sirve para que el acreedor ejerza un contralor de la forma en que el juez decide como se procede a la División y que permita asegurar la satisfacción del crédito. Otros dicen que se debe dirimir como otra incidencia procesal, donde tengo el planteo de una parte, contestación de la otra y resolución del tribunal. El 18 de la CN y una regla de los códigos procesales, le imponen el deber de mantener la bilateralidad del proceso, asegurar el derecho a ambas partes de defensa, acá claramente se viola los derechos del acreedor con la PETICION del deudor/titular. Mas allá de que el código no lo diga, la cn y los códigos proceso, OBLIGAN A LOS JUECES A DARLE TRASLADO A LOS ACREEDORES DE LA PETICION. Si existe un inmueble hipotecado para garantizar obligaciones, el acreedor hipotecario procede a subastarlo. Si el inmueble constituye vivienda del deudor o del titular, por ejemplo, si se lograse que ese inmueble ingresase en una subdivisión, del cual quedasen 2 unidades funcionales, de manera tal que al deudor le permitiese mantener su techo y a su vez tener otra unidad para subastar y con esa subasta satisfacer el crédito de la obligación. procedería la divisibilidad. 5) Publicidad (no esencial) Algunos autores también nombran a la publicidad como un carácter de la hipoteca. Lo cual no es así, ya que es un carácter de todos los derechos reales, no solo de este. La inscripción registral en materia de hipoteca, no es constitutiva del derecho real. Sino declarativa. La hipoteca nace desde la celebración del acto constitutivo Hay sujeto de los cuales el hecho de la celebración del acto constitutivo per se les hace oponible la hipoteca, estos son: el escribano, las partes mismas, los testigos, y toda otra persona que haya participado de la constitución de la hipoteca. Por lo tanto, aun cundo la hipoteca no haya sido registrada, para estas personas la inscripción es irrelevante porque ya conocen la existencia de la hipoteca.
PODER DEL TITULAR, TENGO LA POSIBILIDAD DE HACER NEGOCIOS SOBRE EL RANGO. EL
RANGO REGISTRAL DETERMINA QUIEN COBRA PRIMERO EN LA SUBASTA.
YO TENGO HIPOTECA DE PRIMER GRADO, SEGUNDO, TERCERO, CUARTO, ETC. El de primer grado cobrara primero. La primera situación que se puede negociar es la que se llama reserva del rango, es cuando el titular del inmueble constituye derecho real de hipoteca con acreedor hipotecario, puede acordar la RESERVA DE UN RANGO PREFERENTE. Me reservo el rango para una hipoteca en el futuro. Ej., constituyo una hipoteca de segundo grado y le digo al deudor que me reservo el primer grado para una hipoteca que voy a constituir luego. Requisitos de la reserva de rango: el monto máximo. Permuta del rango , se da siempre entre los acreedores y sus acuerdos, no interviene el deudor, los acreedores acuerdan alternar los rangos de preferencia en el cobro. Tengo acreedor de 1 2 3 4 grado, el de 1 permuta el rango con el del 2, y el 2 pasa a ser 1, el 1 va a ser
Puede pasar que se hagan sin acreedores que estén a continuación ejemplo, uno de 1 grado y otro de 3 grado. En tal caso la condición necesaria para la validez consentimiento de los acreedores restantes., ejemplo el de 2 rango. Estos negocios no son gratuitos, hay que meter platita. Si alguien quiere pasar a primer grado, hay que acordar mediante una suma de dinero. Ultimo supuesto posible; rango compartido , es decir que 2 acreedores hipotecarios acuerdan compartir el mismo rango, ¿quién cobra primero? COBRAN A PRO RATA. La hipoteca se inscribe en el registro, y esa publicidad caduca en un plazo determinado: 35 años. Salvo que el acreedor hipotecario haya solicitado renovación de la inscripción antes de terminar el plazo. Por otro lado no es lo mismo hablar caducidad de inscripción (no significa QUE SE EXTINGUIO HIPOTECA , SIGNIFICA QUE UNA HIPOTECA NO INSCRIPTA ES INOPONIBLE A 3ROS INTERESADOS DE BUENA FE, al momento de reinscribir se pierde la antigüedad de la anterior , regirá en el momento de inscripción en adelante, si durante la vigencia de la primera inscripción ingresan embargos o otra hipotecas, estas prevalecen sobre la nueva inscripción , lo único que podría hacer el hipotecario es acreditar que esas hipotecas inscriptas con posterioridad a la primera pero preferidas a la nueva inscripción, CONOCIAN QUE SEGUIA VIGENTE LA HIPOTECA MAS ALLA DE LA CADUCIDAD) y extinción de la hipoteca. Ejecución hipotecaria : el instrumento por el cual se otorga el acto constitutivo es la escritura pública, se configura lo que llamamos título ejecutivo, el hipotecario ante incumplimiento del deudor puede ejecutar ese crédito con el juicio ejecutivo. La ley 24441 a partir del art.48 regula la ejecución mixta ; habilita con los arts. 54/64 a que la ejecución se haga sin necesidad de sentencia judicial , el único recaudo que se exige es presentar la escritura hipotecaria con un informe de dominio al juez y una intimación al deudor mediante carta documento , y dejar un plazo de 15 días al deudor para que cumpla , si pasa el plazo y no satisface la oblig , el hipotecario acompaña al juez, la carta doc. el informe dominio y la escritura y el juez se limita a habilitar al acreedor a disponer el desalojo del inmueble hipotecado. El hipotecario concurre con un escribano a fin de constatar las personas que están ocupando el inmueble hipotecado y les da un plazo para que procedan al desalojo
del inmueble, si no se cumple la oblig, el acreedor llama a la policía. El acreedor hipotecario será TENEDOR hasta que se haga la subasta Defensa del deudor : pago la oblig o que el crédito prescribió, estas 2 defensas están en el art.64. No verificado el pago o no pudiendo acreditar prescripción, el acreedor procede a subastar inmueble y pudiendo adjudicarse el inmueble hipotecado En el acto constitutivo de la hipoteca, el titular del inmueble debió aceptar los supuestos de ejecución mixta etc. Si no, no puede proceder. ARTICULO 54. — Vencido el plazo de la intimación sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dará traslado de la presentación por cinco (5) días al deudor a los efectos de las excepciones previstas en el artículo 64. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. El lanzamiento no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el artículo 64. Extinción Causas autónomas y otras, producto de la accesoriedad. Las segundas, se producen con la extinción de la obligación principal, acarrea la de la hipoteca. Supuestos donde subsiste obligación y no la hipoteca, pasaría a ser quirografario el acreedor. Autónomos; renuncia del hipotecario, destrucción de la cosa, desaparición del inmueble. Supuesto especial; extinción de hipoteca bajo subasta del inmueble hipotecado, el adquirente del inmueble, lo adquiere libre de gravámenes, se extingue la hipoteca. ¿Qué pasa, si lo que se obtiene en la subasta, no alcanza para cumplir con la hipoteca? lo que pasa es que el acreedor deja de ser privilegiado y deja de tener derecho real sobre el inmueble subastado, debe acudir a otros bienes del deudor para saldar la totalidad. La subasta pone fin a la hipoteca. Acciones reales Defensa de los derechos reales, una de las formas en donde toma vigor la preferencia y la persecución es en las acciones reales, cuando alguien impide el libre ejercicio del derecho real, se da un conflicto que culmina en instancia judicial. Se llega entonces a las defensas reales, la forma para defender un derecho real, hay que distinguirla de la defensa de relaciones de poder (posesión, tenencia, servidores posesión), tiene que ver con aquellas situaciones en donde hay contacto persona-cosa. Cuando la posesión es legitima estamos frente a un derecho real. Yo voy a tener acciones para defender los derechos reales y acciones para las relaciones de poder, porque dijimos que las de poder no implican existencia de derecho real, SI TIENEN CONSECUENCIAS JURIDICAS. POSESION; USUCAPIR-ACCIONES POSESORIAS
diferenciarla de actos contra la cosa, solo importan pedir un resarcimiento, no se intentó un despojo. Art 2240 Defensa extrajudicial. Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad (vías de hecho), excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de la posesión. Esto es la legitima defensa. Mismos requisitos que la legitima defensa penal. Necesito contemporaneidad entre ataque y defensa. Proporcional en cuanto al medio. El último párrafo habilita al poseedor tenedor y a los servidores de la posesión. Es la defensa mas amplia en materia de relaciones de poder que establece el código. Legitimación activa. La legitimación pasiva esta a cargo del atacante y contra todo aquel que preste ayuda esencial para la consumación del despojo. La legitima defensa civil procede no solo contra turbación, sino contra actos de despojo, el sujeto pudo haber sido despojado efectivamente, si el intervalo de tiempo lo permite, estará habilitado por este artículo, debe ser contemporáneo. Los otros supuestos son en el ámbito judicial: acción de despojo y la acción para mantener posesión o tenencia: despojo; ante actos de desapoderamiento, y posesión o tenencia; actos de turbación. En el caso de ambos supuestos (despojo o mantener posesión o tenencia), la legitimación activa se recorta, solo lo concede a los POSEEDORES Y A LOS TENEDORES, NO A LOS SERVIDORES DE LA POSESION. Despojo procede cuando pierdo posesión, en la otra yo sufro turbación, pero no lo perdí
todavía.
ARTICULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. Se acorta la legitimidad. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia. ARTICULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia El 2241 dice que ya fue producido el desapoderamiento. En materia de acciones reale s a diferencia de las posesorias el sujeto tiene que probar el derecho real, algunas reglas de estas acciones son:
- Tienen 3 finalidades: lograr la existencia, plenitud o libertad de los derechos reales, con lo cual todas las acciones están destinadas a lograr o a defender el ejercicio del derecho real por parte de su titular o bien, lograr que aquel sujeto que este sufriendo un ataque a su derecho real recupere el ejercicio del derecho real. Las acciones que da el cc. Están previstas para defender a todos los derechos reales reconocidos, las acciones en nuestro código, típicas son 4.
- Reivindicatoria : tiende a la existencia del derecho, recuperar la cosa, procede ante despojo o desapoderamiento por lo tanto va a estar concedida a los titulares de derecho real ejercido por posesión (termino general)
- Negatoria : libertad del derecho, esta concedida ante actos que impidan el libre ejercicio del derecho real o que alguien se atribuya indebidamente servidumbre sobre el inmueble, acá el sujeto no perdió posesión, pero hay un 3ro que menoscaba la posesión (turbación, atribución indebida de servidumbre, camino por un inmueble que no es propio en modo de servidumbre de posesión) la acción se concede a los mismo que en la reivindicatoria.
- Confesoria : plenitud del derecho, el código la confiere a aquellos titulares que no pueden ejercer en plenitud una servidumbre activa o negativa, ejemplo incluyo barreras que impiden la libre circulación del agua. Si alguien construye por encima del limite acordado. El cc en esta acción según el 2248 se dice que la confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Se agrega a los titulares de derechos inherentes a la posesión, ya no se habla de titulares de derechos reales. EL ACREEDOR HIPOTECARIO TIENE LAS 3 ACCIONES , el código en la reivindicatoria se la concede en los casos que el titular del inmueble hipotecario haría estéril cualquier instancia judicial donde busque la subasta del inmueble, sin perjuicio de una ocupación ilegitima, que daría a suponer el peligro de conservación del inmueble hipotecario. En la negatoria se le concede en función de que el inmueble en garantía no sufra menoscabo. Misma finalidad en la confesoria (si la casa hipotecada no tiene salida a la vía pública, habría serv forzosa de paso, se le impide al titular el camino de acceso a la vía pública, si esto está vedado, quien CARAJO LO ADQUIRIRIA CUANDO NO TE DEJAN PASAR A LA VIA PUBLICA, NADIE) Servidumbre en cuanto ejercicio de posesión; la servidumbre se ejerce por actos posesorios, en definitiva, la reivindicatoria y la negatoria también están concedidas a los titulares de las servidumbres activas y excluimos a los titulares de las negativas porque no se ejercen por la posesión. No es lo mismo la acción confesoria para que el titular de una servidumbre remueva
No hay norma expresa que hable de legitimación activa en el código, si no que la podemos extraer del art. 2248: Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. “La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.” Este art establece que la acción reivindicatoria tiene por finalidad la existencia del derecho real y procede ante actos que produzcan su desapoderamiento. La legitimación activa les corresponde a titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión. El código legitima también al acreedor hipotecario, más allá de que la hipoteca no se ejerza por la posesión. En el entendimiento de que el inmueble hipotecado que sufrió un desapoderamiento, podría ocasionarle un menoscabo a la garantía, por eso se protege al acreedor hipotecario. Situaciones que exigen un análisis : cesión expresa o implícita de la acción reivindicatoria. Por ejemplo, el supuesto de que se celebra un contrato de compraventa instrumentado por escritura, pero el vendedor no puede hacer entrega porque esta usurpado. ¿Tiene la acción reivindicatoria el comprador que no recibió la entrega del inmueble? Esa persona no adquirió el derecho real. Hay título suficiente, pero, por otro lado, no recibió la cosa, no hay tradición. Acá se plantea la cesión expresa o implícita. La expresa es aquella que en el titulo expresamente se estableció que el vendedor cede la acción reivindicatoria al comprador. La implícita se da cuando no hay una clausula redactada en estos términos, pero que el hecho de que en esa escritura se diga que el vendedor cede todos los derechos que tiene sobre la cosa, se encuentra incluida la acción reivindicatoria. Plenario arcadini : se estableció como regla general que, por efecto de la cesión implícita, el adquiriente q no recibió la cosa, igual sí recibió la acción implícita de reivindicación. Y puede ejercerla irue propio. Si no tuviera la acción reivindicatoria debería subrogarse a la acción del vendedor. Otras situaciones posibles : qué sucede cuando tengo un contrato de compraventa, donación, permuta, etc. En virtud del cual un sujeto se obliga a transmitir una cosa a otra, suscriben el título en virtud del cual se implementa el contrato, pero quien esta obligado a hacer entrega de la cosa, no la hace ¿El adquiriente tiene acción reivindicatoria contra el transmitente para que le dé la cosa o no? No existe acción reivindicatoria entre las partes contratantes, con lo que va a contar el adquiriente son con las acciones personales. Es una acción de cumplimiento
de contrato, ni más ni menos. Esa acción sí esta sujeta a un plazo de prescripción, no como la reivindicatoria. Conflicto entre adquiriente y transmitente , otro conflicto: contrato de compraventa. ¿Qué sucede cuando se da el conflicto entre el transmitente que celebró contrato con el adquiriente y no le entrega la cosa? El adquiriente puede hacer uso de la acción personal para que le entregue la cosa. Pero, ¿qué pasa cuando se celebra un contrato de compraventa sobre un inmueble que, por ejemplo, esta usurpado? ¿el comprador por boleto tiene la acción reivindicatoria, o no? no la tiene porque el boleto no es un título suficiente, además no tiene el derecho real. Otra doctrina dice que el comprador por boleto puede subrogarse en los derechos del vendedor para que la cosa vuelva a éste y, una vez que esto pasa, ejercer la acción de entrega de la cosa en virtud del cumplimiento del contrato. El profe dice que el comprador por boleto cuenta con la acción reivindicatoria porque, el argumento en contra de esto, es que el comprador x boleto no es titular del derecho real, pero la realidad es que cuando un comprador q instrumenta una cosa x escritura y no recibe la cosa tampoco es titular de un derecho real. Es cierto q tiene el título suficiente, pero igualmente no es titular de derecho eral. O sea, el argumento es q no lo tiene porque no tiene derecho real, y eso pasa en ambos casos. Otro argumento, es argumentar que no hay acuerdo instrumentado x escritura publica para q sea titulo suficiente. Pero el comprador puede exigir q se escriture. Es decir que, aquel que obtuvo un boleto de compraventa podría demandar la escritura. ¿A quién le corresponde la legitimidad pasiva? al poseedor ilegitimo, es decir, usurpador, y, por otro lado, el art 2255 faculta a que la acción se dirija al tenedor. Es el ejemplo del contrato de locación.
