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Tema 2. Promesa de contrato.
· Definición. Se define como el contrato preparatorio o ante contrato por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar en un plazo determinado un contrato futuro señalando los elementos esenciales de este al efecto. Messineo. · Características de la definición. Rasgos de Clasificación: se basa en entender a la promesa de contrato como un ante contrato o contrato preparatorio. Excepción: la doctrina española nos dice que es un contrato, con fines de garantizar. La solicitud de información no es oferta. Puede ser unilateral o bilateral. El sujeto obligado de en la promesa se llama promitente seguido de lo corresponde, promitente comprador, promitente vendedor. El que recibe la promesa se llama promisorio. En lado reglas generales de los contratos 1451. Artículo 1451.- En los contratos no produce efectos el juramento ni la promesa que lo substituya. No se debe entender la promesa de contratar con la promesa encontrada en el 1451, ya que este último se basa en la palabra, el sistema jurídico mexicano esta basado en la desconfianza. Debemos entender la promesa de contratar como obligarse a celebrar. No puede ser obligatorio algo que quede al arbitrio de una de las partes. Fenecido el plazo se puede exigir. Las modificaciones contractuales a un convenio existente en nuestro sistema surte efectos, en el common law no. Artículo 1496.- Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. Es necesario los elementos esenciales y un plazo.
Artículo 2109.- Por virtud de la promesa de contratar, una parte o ambas se obligan a celebrar, en cierto tiempo, un contrato determinado. Artículo 2110.- La promesa de contratar puede ser unilateral o bilateral. · Clasificación de la promesa de contratar. Criterio jurídico. Unilateral: existen dos sujetos Promitente y promisorio Bilateral: los dos se obligan, los dos se llaman promitentes. Problema teórico, en los bilaterales las ofertas son obligatorias, al ser los dos promitentes, pero al no ser promisorio no está obligado a comprar. · Criterio económico La promesa de contratar NO TIENE CRITERIO ECONÓMICO, no es ni oneroso ni gratuito, no tiene contenido económico. Artículo 2118.- La promesa de contratar quedara sin efecto y el que la hizo incurrirá en responsabilidad, si el bien que ofreció lo transmitió en propiedad a un tercero de buena fe y a título oneroso. Artículo 2120.- Si vencido el plazo a que se refiere la fracción III del artículo 2111, no se cumple la obligación de hacer, dimanada de la promesa de contratar, el perjudicado podrá demandar el cumplimiento de ésta y que se de al contrato la forma legal correspondiente o la rescisión de ella, y en uno y otro caso la reparación de los daños y perjuicios causados En materia mercantil no existe la valuta, la expresión del concepto por el que celebro el pagaré. Antes se expresaba la razón por la que se obligaba a otro, el titulo de crédito no tiene por qué expresar la valuta. Tampoco es conmutativo ni aleatorio. · Criterio de perfeccionamiento. Es consensual, pero requiere forma. Artículo 2112.- La promesa de contratar deberá otorgarse por escrito, en documento público o privado.
Como se lleva un embargo a créditos, se notifica al deudor, se notifica al banco que congele la deuda, por resolución judicial tiene que obedecer. · Criterio Didáctico. Es de los llamados contratos preliminares o ante contrato y de acuerdo con la doctrina española también es un contrato de garantía. Tiene las dos acciones, ejecución forzosa y recisión. Solo los contratos bilaterales de efecto sinalagmático perfecto se pueden rescindir. Artículo 1562.- La condición resolutoria, salvo disposición expresa de la ley, va implícita en los contratos bilaterales, para el caso de que uno de los contratantes no cumpliere su obligación Recisión = resolutoria. = Pacto comisorio tácito. Si es unilateral lo que procede es ejecución forzosa. En los Bilaterales procede la ejecución forzosa y la recisión. · Criterio doctrinario. Contrato de efecto personal, obligaciones de hacer. Artículo 2113.- La promesa de contratar sólo origina obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. FIGURAS AFINES A LA PROMESA DE CONTRATAR. · La oferta o policitación. Se asemeja cuando se establece por escrito y entraña un plazo en la decisión concedida al destinatario de la misma. Se refiere a la oferta entre presentes o no presentes con un plazo y por escrito. Teorías de la DUV. DUV. Voluntad de un solo sujeto para auto obligarse. La teoría del Cc napoleónico señalaba que la oferta era un precontrato tácito o contrato preliminar, similitud con la promesa.
Teoría doctrina portuguesa de la responsabilidad civil, señala que la duv es fuente de obligaciones atendiendo al hecho de la retractación de lo declarado, si no se lleva a cabo o se cumple la oferta a lo único que hay derecho es al pago de los daños y perjuicios. Se reconoce que la voluntad de uno es suficiente para crear obligaciones en consecuencia o manifestación que no se cumpla da causa de recisión o de terminación anticipada más la ejecución forzosa. Distinciones. Primera distinción, la oferta o policitación es una declaración unilateral de la voluntad, no es un contrato. Segunda distinción. La promesa de contratar tiene que ser por escrito. Tercera distinción. La oferta no se tiene que aceptar. La oferta o policitación es la manifestación de la voluntad que establece los términos a contratar. La declaración unilateral de la voluntad es fuente de obligaciones que no constituye un contrato, la promesa es un contrato. La oferta no hay recisión. En la promesa si lo hay si es bilateral. · Las cartas de intención. Manifestación de la voluntad por escrito donde se señala el interés de celebrar un contrato pudiendo en su caso precisar alguno de los elementos esenciales del mismo. Se asemeja a la promesa en que es por escrito y se puede señalar uno que otro termino en el que se va a celebrar. Diferencias. Primera. Las cartas de intención son más generales que la oferta, no provienen generalmente del sujeto que puede obligarse a ello, parece una invitación a negociar, mas no se puede exigir el cumplimiento de la "oferta". · Contratos Formato o Machotes
Artículo 2117.- Si el promitente rehusa firmar los documentos necesarios para dar la forma al contrato, en su rebeldía los firmará el Juez , salvo que el contrato prometido sea de compraventa y quien prometió vender no fuere propietario del bien específicamente determinado, objeto de la promesa Es un contrato para celebrar otro contacto, con todos los elementos salvo el consentimiento ya que se tiene que celebrar, se puede exigir la celebración de contrato. Por eso los españoles lo señalan como contrato de garantía. En promesa de compra venta se puede vender un bien que todavía no tenemos. ELEMENTOS DE LA PROMESA DE CONTRATAR. Trabucci: Se clasifican en 3: elementos personales reales y formales. · Personales. Referente a las partes. Promitente y promisorio (Unilateral). Promitente promitente (Bilateral). Promitente: Sujeto que promete, está obligado. Promisorio: Sujeto que no está obligado. Solo se necesita la capacidad general para contratar, no importa si tengo o no el bien. Artículo 1452.- Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley. Exceptuados: el magistrado, el juez no puede prometerse a una compra-venta de un bien en remate. · Real. Hace referencia a los requisitos prácticos del contrato de promesa. Es un elemento práctico que se detalle los elementos esenciales del contrato futuro. De las cláusulas esenciales naturales y accidentales tiene que tener por lo menos las cláusulas esenciales. Señalando cláusula de elementos esenciales del contrato por celebrar. Establecemos como anexo el contrato por celebrar. El plazo es un elemento esencial constitutivo, sin plazo no hay promesa, afecta la existencia. La regla general es que si no hay plazo buscamos la exigibilidad del
mismo, dies interpellat pro homine, la ley señala mismo precisar el plazo si no se señala, pero en este no aplica ya que es un elemento existencial. En la renta vitalicia no hay plazo ya que depende de la vida de la persona. La vida de la hipoteca es hasta la vida del contrato principal. Debe quedar establecido que en la promesa de contratar es un elemento esencial constitutivo. · Formal. La promesa de contratar es un contrato que debe otorgarle por escrito. Acción pro forma se prueba con el cumplimiento parcial. Se llama cumplimiento tácito. Es difícil por que no hay ninguna conducta, es muy difícil. La acción de nulidad relativa procede cuando no se ha cumplido parcialmente. Se establece una obligación con la cual desnaturalizamos la promesa, para poder ejercer la acción pro forma. OBLIGACIONES DE LA PROMESA DE CONTRTAR. Únicamente tiene obligaciones de hacer (celebrar el contrato futuro). En tanto cuanto no se venza el plazo no hay ninguna conducta desplegable o exigible. Trabucci nos señala que pueden existir dos cláusulas que no desnaturalicen la promesa de contratar. · Cláusula penal: es una cláusula accidental con la cual se liquida los daños y perjuicios que eventualmente podrían existir por el incumplimiento del contrato. No se desnaturaliza la promesa de contrato. · Pacto de arras: plantea mayor complejidad, figura a título de pacto en el proceso de consentimiento, se califica a este como el resultado de un procedimiento, las arras son un pacto que tiende a asegurar la seriedad del proceso de formación del consentimiento y que constituyen una garantía para el caso de la retractación. Se traduce en que se entregue una suma de dinero a título de arras, garantía de la seriedad en torno a la formación del consentimiento. En caso de retractación de manera particular es absorber el gasto. Si se lleva a cabo el contrato se entenderá las arras como un pago parcial. Estatuto de arras artículo 1468.
· Incumplimiento: da causa a la recisión y esta es una forma de terminar el contrato de promesa. Recisión es la terminación anticipada por un incumplimiento culpable una de las partes y que produce efectos restitutorios y destructivos. Si fenece el plazo existen dos acciones, la recisión y el cumplimiento forzoso. La recisión produce fundamentalmente una consecuencia, la indemnización, normalmente estas se calculan por los daños y perjuicios producto de ello. Si la promesa no tiene contenido económico, como calcular, entonces la corte resolvió que los daños y perjuicios serán los que se encuentren en el contrato futuro. Lo que es recomendable para estos contratos es establecer una cláusula penal. Lo más difícil de la acción rescisoria es determinar la cantidad por los daños y perjuicios. Se está rescindiendo la promesa pero la indemnización será de acuerdo a el contrato futuro. Ramón Sánchez Medal dice que no ejecutes acciones rescisorias. Artículo 2120.- Si vencido el plazo a que se refiere la fracción III del artículo 2111, no se cumple la obligación de hacer, dimanada de la promesa de contratar, el perjudicado podrá demandar el cumplimiento de ésta y que se dé al contrato la forma legal correspondiente o la rescisión de ella, y en uno y otro caso la reparación de los daños y perjuicios causados La diferencia entre la acción de nulidad, la acción rescisoria es que la rescisoria da derecho a daños y perjuicios. La ejecución forzosa consistiría en que se celebre el contrato. Límites de la acción rescisoria: no se puede forzar a que se imponga un contrato contra la voluntad del sujeto, referente a que un bien ajeno es sujeto a promesa de compra venta y el juez no puede, en ejecución forzosa, firmar la escritura, ya que el bien es de su propiedad. Ejemplo: mismo ejemplo que arriba pero ahora la casa si es suya. Artículo 2118.- La promesa de contratar quedara sin efecto y el que la hizo incurrirá en responsabilidad, si el bien que ofreció lo transmitió en propiedad a un tercero de buena fe y a título oneroso. Con este artículo se entiende que se pagarán daños y perjuicios y que quedara sin efectos, esto no es nulidad ni inexistencia, plantea el problema de dar a entender
eso, pero habla de incumplimiento. El incumplimiento de las obligaciones es un ilícito. Habla de un tercero buena fe a título oneroso, si fuera a título gratuito si se podría exigir el cumplimiento. Revisar esto: Artículo 2119.- Si la promesa de contratar se refiere a compraventa de un bien inmueble cierto y determinado, la propiedad de éste se transmite hasta la celebración del contrato definitivo. Artículo 2122.- La venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el sólo convenio de ellas respecto al bien vendido y el precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho. Así se resuelve el problema de que se superponen dos contratos.
