Estudio de la edificación y la urbanización para la regeneración urbana del centro históri, Esquemas y mapas conceptuales de Análisis Estructural

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ESTUDIO DE LA EDIFICACIÓN Y LA URBANIZACIÓN PARA LA REGENERACIÓN

URBANA DEL CENTRO HISTÓRICO DE HARO

SEPTIEMBRE 2016

Índice:

• 1. Caracterización general del parque edificado.....................................................................
  • 1.1. Parcelario..............................................................................................................................
  • 1.2. Edificación
  • 1.3. Usos
  • 1.4. Tipologías e intensidades
  • 1.5. Estructura de la propiedad...................................................................................................
  • 1.6. Edificios y solares catalogados y niveles de protección .......................................................
  • 1.7. Características de los edificios residenciales .......................................................................
• 2. Análisis del estado del parque edificado
  • 2.1. Carencias y necesidades de intervención ............................................................................
  • 2.2. Estado de ocupación ...........................................................................................................
• 3. Indicadores de potencial de intervención
  • 3.1. Indicador de necesidades de intervención ..........................................................................
  • 3.2. Indicador de dificultad de la intervención.............................................................................
  • 3.3. Indicador de eficacia de la intervención...............................................................................
  • 3.4. Indicador de potencial de intervención ................................................................................
• 4. Definición de intervenciones tipo
• 5. Pre-evaluación económica de intervenciones tipo
• 6. Conclusiones
• 7. Índice de tablas
• 8. Índice de planos
• 9. ANEXO I: Metodología....................................................................................................
  • 9.1. Metodología general ............................................................................................................
  • 9.2. Fases del trabajo .................................................................................................................
  • 9.3. Fuentes de datos .................................................................................................................
  • 9.4. Tipo de trabajo.....................................................................................................................
  • 9.5. Indicadores..........................................................................................................................
  • 9.6. Limitaciones de la información elaborada ............................................................................
• 10. ANEXO II: Fichero de edificios típicos

edificadas 6 (el 43,6%), y de las más pequeñas (menores de 100m2) casi el 86%. Al aumentar el

número de parcelas vacantes en las parcelas de mayor tamaño, la superficie parcelada edificada es

del 73,9% (10,4Ha de las 14,1Ha parceladas del ámbito).

Parcelas Superficie total

% parcelas edificadas Rangos de superficies (m2) Nº % m2 %S Nº S <100 303 47,6% 19.011 18,2% 85,8% 85,9% 100-500 306 48,1% 61.065 58,4% 82,5% 82,5% 500-1.000 21 3,3% 13.924 13,3% 67,7% 66,7% 1.000-2.500 5 0,8% 8.004 7,6% 45,5% 49,1% 2.500-5.000 1 0,2% 2.636 2,5% 100,0% 100,0%

5.000 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

TOTAL 636 100,0% 104.640 100,0% 82,8% 73,9%

Tabla 2. Parcelario. Número de parcelas edificadas y superficie por rango de tamaños. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.1.3. Solares

El tejido cuenta con numerosos solares (132 parcelas, el 17,2% del total) que suponen una superficie

de 3,7Ha (el 26,1% de la superficie parcelada del Casco). La abundancia de suelo vacante puede

suponer una oportunidad para el proceso de regeneración. Sin embargo, tanto la propia atomización

del parcelario, en el que abundan los solares pequeños, como la localización de los solares de mayor

tamaño en posiciones periféricas, requerirán un estudio detallado de las áreas en las que se concen-

tra el suelo vacante. La localización de los solares existentes permite comprobar que existen concen-

traciones en determinadas manzanas, en las que se concentran también algunos de los edificios con

mayores carencias.

17 de los 132 solares existentes cuentan con restos de edificaciones que se encuentran catalogados

y que deberán ser integrados en los posibles proyectos que se desarrollen en el futuro. Respecto a

los tamaños de los solares existentes, 115 de ellos tienen tamaños pequeños (<500m 2 ), de los cuales

50 son menores de 100m 2 , lo que puede complicar la edificación de los mismos en caso de no existir

agregación de parcelas, al no disponer de superficie suficiente que permita desarrollar programas

funcionales adecuados a las demandas actuales. Por el contrario, algunas de las parcelas de mayor

tamaño del ámbito se encuentran vacantes: 6 de las mayores de 1.000m 2 y la única mayor de 5.000m 2

existente.

Parcelas Superficie total Rangos de superficies (m2) Nº % m2 %S <100 50 37,9% 3.131 8,5% 100-500 65 49,2% 12.985 35,2% 500-1.000 10 7,6% 6.965 18,9% 1.000-2.500 6 4,5% 8.306 22,5% 2.500-5.000 0,0% 0,0%

5.000 1 0,8% 5.478 14,9% TOTAL 132 100,0% 36.865 100,0%

Tabla 3. Parcelario. Número de solares y superficie por rango de tamaños. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.1.4. Espacios libres vinculados a edificación

Se trata de un tejido muy cuajado, especialmente en sus áreas centrales, en las que las edificaciones

ocupan la práctica totalidad de las parcelas y sin apenas espacios libres vinculados a la edificación.

En las áreas periféricas del este del Casco (calles Linares Rivas y San Bartolomé) es donde se con-

centran los mayores espacios libres privativos en parcela vinculados a la edificación.

De las 636 parcelas edificadas, no disponen de espacios libres 343 (53,9%). Por el contrario, 5 parce-

las edificadas, todas ellas mayores de 1.000m 2 , tienen espacios libres de tamaños superiores a

500m 2 , y 38 parcelas espacios libres de entre 100 y 500m 2 , en los que podrían desarrollarse amplia-

ciones de edificaciones en caso de ser requeridas. 250 parcelas tienen espacios libres menores de

100m 2 , que a pesar de ser muy reducidos, podrían servir para disponer en ellos las ampliaciones ne-

cesarias para resolver los problemas de accesibilidad de los edificios. En cualquier caso, la viabilidad

de estas operaciones debería ser estudiada caso por caso, puesto que la mera existencia de espa-

cios libres no garantiza la habitabilidad de las edificaciones en caso de producirse ampliaciones.

Como es lógico, los espacios libres disponibles son mayores en las parcelas de mayor tamaño. Los

mayores espacios libres en el interior de parcela se localizan en las calles Linares Rivas, Santa Lucía,

y Navarra.

Nº parcelas Rangos de superficies de espacios libres vinculados (m2) Rangos de superficies de parcela (m2)

TOTAL

TOTAL 343 250 38 1 4 636

Tabla 4. Parcelario. Número de parcelas edificadas por tamaño total y de sus espacios libres. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Plano 1. Parcelas edificadas, espacios libres de parcela y solares. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Como era de esperar en este tipo de tejido, la mayor parte de los edificios (533 edificios, el 84,1%)

son anteriores a la existencia de la primera normativa de la edificación que tenía en cuenta cuestiones

energéticas. Los edificios construidos de acuerdo a la normativa vigente son sólo 16 (el 2,5%) y los

construidos durante la vigencia de la normativa anterior, poco exigente para los requerimientos actua-

les, son 87 (el 13,7%). Esta situación permite concluir que la práctica totalidad del Casco requeriría,

en una u otra medida, intervenciones conducentes a la reducción de las demandas y consumos

energéticos. En lo que se refiere a la superficie construida, proporcionalmente los edificios más anti-

guos tienen una superficie menor que los más recientes.

Parcelas Superficie total Rangos de antigüedad Nº % m2 %S Anteriores a 1979. Sin normativa EE 533 83,8% 224.797 72,8% 1979-2006. NBE-CT79 87 13,7% 70.724 22,9% Posteriores a 2007. CTE 16 2,5% 13.411 4,3% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 7. Edificios. Antigüedad de los edificios. Número y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.2.4. Alturas

Puesto que el objetivo del estudio es determinar las necesidades de rehabilitación que pueden existir

en los edificios, las alturas de la edificación se han analizado sólo en dos grandes grupos:

• Edificios de hasta 3 plantas. Que no requerirán la instalación de ascensor.
• Edificios de 4 o más plantas. Que pueden requerir la instalación de ascensor, en caso de que

no lo tengan.

Los edificios del Casco son en su mayoría de 3 o menos plantas (54,4% y 346 edificios). Tienen 4

plantas o más 290 edificios, el 45,6% del total, que suponen el 63,2% de la superficie construida so-

bre rasante del ámbito. Aunque la altura media de la edificación no es importante, existen varios edifi-

cios que superan con creces este promedio. Especialmente significativos son los edificios de la calle

Siervas de Jesús, con 8 alturas y claramente fuera de la escala del tejido, así como el del número 3 de

la plaza de las Cuevas, o los de la calleja de San Roque. Las intervenciones que se planteen sobre

estos edificios con gran visibilidad e importancia para la imagen del Casco podrían servir de escapa-

rate a las posibilidades de rehabilitación del Casco.

Parcelas Superficie total Rangos de alturas Nº % m2 %S Hasta 3 plantas 346 54,4% 113.475 36,7% 4 o más plantas 290 45,6% 195.457 63,3% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 8. Edificación. Alturas de los edificios. Número y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.3. Usos

1.3.1. Usos característicos

Para el análisis de los usos por edificio, se ha considerado como uso característico del edificio aquel

que ocupa más del 50% de la superficie construida del mismo.

Bajo este criterio, el tejido del Casco es predominantemente residencial: 510 edificios y el 81,4% de la

superficie construida se dedican a este uso. A pesar de este predominio de los usos residenciales,

existe una mezcla apreciable de usos en el ámbito. Del resto de los usos existentes en el área, los

siguientes en superficie construida son los edificios de uso mixto (25 edificios y 17.172m 2 ), entendien-

do por tales aquellos en los que ninguno de los usos existentes supera el 50% de la superficie cons-

truida; y los almacenes y/o aparcamiento (53 edificios y 13.382m 2 ). Los otros usos existentes en el

área son: actividades económicas (16 edificios); dotaciones, servicios o religioso (13 edificios) y es-

pacios libres privados (2 parcelas se dedican a este uso, una de ellas con una piscina de uso privado

y la otra como patio privado de un hotel).

Plano 2. Usos característicos básicos de la edificación. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Edificios Superficie total Usos característicos Nº % m2 %S Vivienda 510 80,2% 251.523 81,4% Actividades económicas 16 2,5% 9.799 3,2% Industrial 17 2,7% 7.986 2,6% Mixto 25 3,9% 17.172 5,6% Almacén/aparcamiento 53 8,3% 13.382 4,3% Dotaciones/servicios/religioso 13 2,0% 9.070 2,9% Espacios libres privados 2 0,3% 0 0,0% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 9. Edificios. Usos característicos. Número y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.3.2. Usos en planta baja

Las plantas bajas construidas del ámbito suman un total de 83.048m 2. Los usos que alojan resultan

determinantes para la vitalidad de los tejidos. En el Casco de Haro, los usos existentes en planta baja,

independientemente del uso característico del edificio y de si se encuentran activos en la actualidad o

no, presentan bastante diversidad. Casi la mitad de los locales existentes en planta baja se destinan a

actividades económicas e industriales. En las actividades económicas se han distinguido los usos de

comercio, presentes en 169 edificios, de los de ocio y hostelería, existentes en 70. Los usos industria-

les (fundamentalmente bodegas) se localizan en 20 plantas bajas. En el resto de edificios (377, el

59,3% del total) los usos presentes son vivienda, almacén, dotacional o religioso.

Edificios Superficie total Tipologías edificatorias básicas Nº % m2 %S Residenciales 558 87,7% 279.538 90,5% Plurifamiliares 412 64,8% 246.250 79,7% Unifamiliares 146 23,0% 33.288 10,8% Actividades económicas (comercio y hostelería) 11 1,7% 5.082 1,6% Industrial y almacenes 53 8,3% 13.594 4,4% Edificios singulares (Dotaciones, servicios y religiosos) 14 2,2% 10.718 3,5% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 12. Tipologías edificatorias básicas. Número de edificios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Plano 3. Tipologías edificatorias básicas. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.4.2. Tipologías de los edificios con actividades económicas o industriales en planta baja

De los 259 edificios que albergan usos de actividades o económicas en planta baja, la mayor parte de

ellos (196 edificios) son de tipología residencial plurifamiliar. Las actividades económicas en planta

baja también están presenten en 36 edificios unifamiliares y en otros 27 del resto de tipologías bási-

cas. De este modo, estas actividades coexisten con los usos residenciales en el 41,7% de los edifi-

cios de tipología residencial.

Edificios Superficie total Usos de plantas bajas por tipologías Nº % m2 %S Con actividades económicas o industriales 259 40,7% 162.535 52,6% Plurifamiliares 196 30,8% 138.350 44,8% Unifamiliares 36 5,7% 11.262 3,6% Resto de tipologías 27 4,2% 12.923 4,2% Con otros usos 377 59,3% 146.397 47,4% Plurifamiliares 216 34,0% 107.900 34,9%

Edificios Superficie total Usos de plantas bajas por tipologías Nº % m2 %S Unifamiliares 109 17,1% 22.026 7,1% Resto de tipologías 52 8,2% 16.471 5,3% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 13. Tipologías de los edificios con usos de actividades económicas o industriales en planta baja. Número de edifi- cios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.4.3. Edificabilidad por parcela

La edificabilidad neta del ámbito, calculada como superficie total construida sobre rasante entre la

superficie de parcelas (incluidos solares) es de 2,18m 2 /m 2. La distribución de esta edificabilidad en el

parcelario es bastante heterogénea con edificabilidades netas por parcela comprendidas entre 0m 2

construidos/m 2 suelo, en el caso de los solares y de las dos parcelas edificadas de espacios libres

privativos, y el máximo de 9,09m 2 /m 2 en el edificio del número 6 de la calle Rioja Palomar.

La mayoría de las parcelas (56,3%) tienen edificabilidades comprendidas entre 3 y 5m 2 /m 2 y en ellas

se concentra el 53,6% de la superficie construida. El siguiente grupo más numeroso de parcelas es el

de las que tienen edificabilidades de entre 1 y 3m 2 /m 2 , que suman el 15,2% de la superficie construi-

da. Las parcelas con edificabilidades bajas, inferiores a 1m 2 /m 2 , son sólo 29. En 57 parcelas las edifi-

cabilidades son altas, superiores a 5m 2 /m 2. De las 7 parcelas con edificabilidades superiores a

7m 2 /m 2 , 5 se localizan en áreas perimetrales del ámbito: 2 edificios en la calle Rioja Palomar con ac-

ceso también desde la calleja de San Roque y 1 edificio en la calle Navarra esquina con la calleja de

San Roque; 2 edificios en la calle del Pardo; y las dos restantes están en posición central: calle Sier-

vas de Jesús.

Edificios Superficie total Edificabilidades por parcela Nº % m2 %S 0 (espacios libres privados) 2 0,3% 0 0,0% <1 29 4,6% 7.037 2,3% 1-3 190 29,9% 77.725 25,2% 3-5 358 56,3% 165.473 53,6% 5-7 50 7,9% 45.472 14,7% 7-9,09 7 1,1% 13.225 4,3% TOTAL 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 14. Edificabilidades por parcela. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.5. Estructura de la propiedad

1.5.1. División horizontal

Más de la mitad de los edificios del Casco carecen de división horizontal (337 edificios, el 53% del

total). Si bien esto puede responder a múltiples factores, entre los que se encuentran que se trate de

edificios de propietario único o que carezcan de título constitutivo de la propiedad horizontal por ser

anteriores a la Ley de Propiedad Horizontal, este hecho puede suponer una ventaja o un problema al

abordar un proceso de rehabilitación. La casuística a este respecto es compleja y requerirá un estu-

dio detallado de la estructura de la propiedad de los ámbitos que finalmente se delimiten, en el que

habrá de contemplarse necesariamente una de las variables básicas que no ha sido posible obtener

para este primer estudio: el régimen de tenencia (propiedad totalmente pagada o heredada, propie-

dad con pagos pendientes, alquiler u otras formas). Sin profundizar demasiado en dicha casuística,

se plantea que pueden existir las siguientes situaciones básicas:

• Edificios de propietario único y con un único usuario, sea o no el titular del edificio.

pendientes. En alquiler se encuentra el 7,2% y en otras formas de tenencia el 7,3%. Es previsible que

la distribución de las formas de tenencia difiera significativamente en el Casco, dadas las peculiarida-

des de los tejidos históricos.

Régimen de tenencia

Viviendas Nº % Propiedad 4.015 85,5% Herencia o donación 150 3,2% Compra, totalmente pagada 1.750 37,3% Compra, con pagos pendientes (hipotecas) 2.115 45,0% Alquiler 340 7,2% Otra forma 265 5,6% Cesión gratuita o a bajo precio 80 1,7% TOTAL 4.695 100,0%

Tabla 16. Régimen de tenencia de las viviendas principales de Haro. Fuente: INE. Censos de Población y Viviendas 2011.

1.6. Edificios y solares catalogados y niveles de protección

En el ámbito delimitado se localiza la mayor parte del patrimonio catalogado de Haro. Si bien este es

un valor que debe ser protegido y potenciado, y que puede suponer una de las oportunidades de

futuro del Casco, no cabe duda de que por este motivo las obras de rehabilitación del ámbito se

verán condicionadas y los costes de las mismas incrementados.

224 de las 768 parcelas (el 29,2%) tienen elementos con algún nivel de protección. De ellas, 17 son

solares (se encuentran vacantes de edificación, pero conservan restos de algún tipo de construcción,

por lo general muros de fachada), y 207 parcelas edificadas. Por niveles de protección, 116 parcelas

tienen elementos con protección integral, 96 estructural y 12 ambiental.

Niveles de protección

Solares Edificios Total parcelas Nº % Nº % m2 %S Nº % 0 - No protegidos 115 87,1% 429 67,5% 183.555 59,4% 544 70,8% 1 - Ambiental 3 2,3% 9 1,4% 10.644 3,4% 12 1,6% 2 - Estructural 1 0,8% 95 14,9% 67.873 22,0% 96 12,5% 3 -Integral 13 9,8% 103 16,2% 46.860 15,2% 116 15,1% TOTAL 132 100,0% 636 100,0% 308.932 100,0% 768 100,0%

Tabla 17. Parcelas con elementos catalogados. Número de solares y edificios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

1.7. Características de los edificios residenciales

Puesto que los edificios residenciales son los susceptibles de recibir ayudas de una de las principales

fuentes de financiación existentes, los planes estatales y autonómicos de vivienda y rehabilitación, se

dedica este apartado a su caracterización. Por lo general, estas ayudas existentes priorizan los edifi-

cios plurifamiliares de uso característico vivienda, por tanto, los datos se han agrupado según estas

categorías.

Para el resto de los usos existentes en el ámbito, incluidos el resto de usos existentes en los edificios

de uso característico vivienda, deberá recurrirse a otras ayudas (europeas, estatales, autonómicas o

municipales) distintas a los planes de vivienda vigentes. En cualquier caso, el plan estatal actualmen-

te vigente (2013-2016) finaliza su vigencia en el presente ejercicio 2016, y se está a la espera de lo

que puedan ser las ayudas del futuro plan, que por lo demás suelen ser continuistas respecto a lo

previsto en los planes anteriores.

1.7.1. Estimación del número de viviendas

El número de viviendas estimadas en el Casco es de 2.033, distribuidas en los 557 edificios en los

que existe alguna vivienda. 1.888 viviendas (el 92,9%) se localizan en 412 edificios de tipología pluri-

familiar y 145 en unifamiliares.

Viviendas Edificios Superficie total Tipologías edificatorias y usos característicos NºV %V NºE %E m2 % Plurifamiliar 1.888 92,9% 412 74,0% 246.250 88,1% Uso característico residen- cial 1.774 87,3% 381 68,4% 223.599 80,0% Resto de usos 114 5,6% 31 5,6% 22.651 8,1% Unifamiliar 145 7,1% 145 26,0% 33.288 11,9% Uso característico residen- cial 129 6,3% 129 23,2% 27.924 10,0% Resto de usos 16 0,8% 16 2,9% 5.364 1,9% TOTAL 2.033 100,0% 557 100,0% 279.538 100,0%

Tabla 18. Viviendas por tipología y uso característico del edificio. Número de viviendas y edificios y superficies cons- truidas de los edificios con alguna vivienda. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

En los 510 edificios de uso característico residencial se localizan el 93,6% de las viviendas, 1.

viviendas, de las cuales 1.774 están en edificios plurifamiliares (381 edificios) y 129 en unifamiliares.

Viviendas Edificios Superficie total Tipología NºV %V NºE %E m2 % Plurifamiliar 1.774 93,2% 381 74,7% 223.599 88,9% Unifamiliar 129 6,8% 129 25,3% 27.924 11,1% TOTAL 1.903 100,0% 510 100,0% 251.523 100,0%

Tabla 19. Viviendas en edificios de uso característico residencial. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

El número total de viviendas del ámbito estimadas en este trabajo es sensiblemente superior al ofreci-

do por el Censo de Población y Viviendas 2011. El ámbito se compone de parte de 5 secciones cen-

sales, en las que buena parte del tejido edificado queda fuera del ámbito. Para estas 5 secciones

completas el Censo estima 2.365 viviendas.

Secciones censales

Viviendas principales

Viviendas secundarias

Viviendas vacías

Viviendas totales Nº % Nº % Nº % Nº 2607101001 395 40,5% 425 43,6% 155 15,9% 975 2607102001 820 56,7% 370 25,6% 250 17,3% 1. 2607102002 230 46,5% 0 0,0% 260 52,5% 495 2607103001 545 46,8% 35 3,0% 585 50,2% 1. 2607104002 375 43,1% 90 10,3% 405 46,6% 870 Total sscc ámbito 2.365 47,8% 920 18,6% 1.655 33,4% 4. Total Haro 4.695 55,7% 1.845 21,9% 1.885 22,4% 8.

Tabla 20. Viviendas por uso en las secciones censales del ámbito y en el municipio de Haro. Fuente: INE. Censos de Población y Viviendas 2011.

1.7.2. Tamaños de los edificios residenciales

La mayoría de los edificios con viviendas son plurifamiliares con muy pocas viviendas: el 54% de ellos

son plurifamiliares con entre 2 y 4 viviendas. Las unifamiliares constituyen el siguiente grupo en núme-

2. Análisis del estado del parque edificado

Una vez descritas las características generales del parque edificado del Casco, se analiza a conti-

nuación el estado en el que se encuentra el mismo. Para ello se han analizado las variables que se

consideran básicas para poder definir prioridades de intervención y que son las habituales utilizadas

en las ayudas públicas existentes. Estas variables se refieren por un lado a las carencias y necesida-

des de intervención (estado de conservación, accesibilidad, eficiencia energética e infravivienda) y,

por otro lado, a si el edificio se encuentra habitado o no.

Los datos se presentan para la totalidad del parque edificado y sólo para los edificios de uso carac-

terístico residencial, y desagregados en la tipologías edificatorias básicas: unifamiliares, plurifamilia-

res, y otros usos.

2.1. Carencias y necesidades de intervención

2.1.1. Estado de conservación

Parque edificado completo

Más de la mitad de los edificios y casi la mitad de las viviendas del ámbito presentan carencias en su

estado de conservación (364 edificios, el 57,2%; y 944 viviendas, el 46,4%). Sin embargo, si el

cómputo se realiza por superficie construida, la superficie edificada con carencias de conservación

es sensiblemente inferior a la mitad (45,8%). Este dato permite concluir que los edificios con más pro-

blemas son los de menor tamaño. En lo que se refiere a la intensidad de las carencias de conserva-

ción, la mayoría de los edificios que las tienen se encuentran en estado deficiente (200 edificios), de

los cuales 176 tienen usos residenciales y en ellos se localizan 595 viviendas. El parque con mayores

carencias de conservación (en estado malo o ruinoso) se compone de 164 edificios, 144 de ellos con

usos residenciales que alojan 349 viviendas.

Viviendas Edificios Superficie total Estado de conservación NºV %V Nº % m2 %S Bueno 1.089 53,6% 272 42,8% 167.558 54,2% Con carencias de conservación 944 46,4% 364 57,2% 141.374 45,8% Deficiente 595 29,3% 200 31,4% 83.949 27,2% Plurifamiliares 545 26,8% 126 19,8% 68.989 22,3% Unifamiliares 50 2,5% 50 7,9% 10.157 3,3% Resto de usos 0,0% 24 3,8% 4.803 1,6% Malo 298 14,7% 138 21,7% 44.586 14,4% Plurifamiliares 254 12,5% 82 12,9% 31.322 10,1% Unifamiliares 44 2,2% 44 6,9% 8.916 2,9% Resto de usos 0,0% 12 1,9% 4.348 1,4% Ruinoso 51 2,5% 26 4,1% 12.839 4,2% Plurifamiliares 43 2,1% 10 1,6% 5.920 1,9% Unifamiliares 8 0,4% 8 1,3% 2.328 0,8% Resto de usos 0,0% 8 1,3% 4.591 1,5% TOTAL 2.033 100,0% 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 22. Estado de conservación del parque edificado. Número de edificios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Edificios de uso característico residencial

Si el análisis se circunscribe a los edificios de uso característico residencial, los resultados son pare-

cidos a los obtenidos para la totalidad del parque, como era de esperar dado el peso de los edificios

residenciales dentro del Casco, aunque se observa que el parque residencial se encuentra ligeramen-

te peor. Tienen problemas de conservación 895 viviendas (802 plurifamiliares y 93 unifamiliares), el

47% de las existentes en edificios de uso característico residencial, de las cuales 332 (el 17,4%) tie-

nen carencias graves (estados malo o ruinoso), distribuidas en 286 plurifamiliares y 46 unifamiliares.

Viviendas Edificios Superficie total Estado de conservación NºV %V Nº % m2 %S Bueno 1.008 53,0% 211 41,4% 134.146 53,3% Con carencias de conservación 895 47,0% 299 58,6% 117.377 46,7% Plurifamiliares 802 42,1% 206 40,4% 98.503 39,2% Deficiente 516 27,1% 119 23,3% 64.048 25,5% Malo 243 12,8% 77 15,1% 28.535 11,3% Ruinoso 43 2,3% 10 2,0% 5.920 2,4% Unifamiliares 93 4,9% 93 18,2% 18.874 7,5% Deficiente 47 2,5% 47 9,2% 9.138 3,6% Malo 39 2,0% 39 7,6% 7.531 3,0% Ruinoso 7 0,4% 7 1,4% 2.205 0,9% TOTAL 1.903 100,0% 510 100,0% 251.523 100,0%

Tabla 23. Estado de conservación de los edificios de uso característico residencial. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Plano 5. Estado de conservación de la edificación. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

2.1.2. Accesibilidad

Parque edificado completo

De los 290 edificios con 4 o más plantas, 254 no tienen ascensor (el 87,6%). Sin embargo, represen-

tan sólo el 68,1% de la superficie construida de este conjunto de edificios. Esto es así porque los edi-

ficios grandes y de mayor altura tienen ascensor y los problemas de accesibilidad se concentran en

los edificios de alturas intermedias (4 o 5 plantas a lo sumo) que por lo general tienen menores super-

ficies construidas.

Edificios de uso característico residencial

El patrón de carencias de accesibilidad en los edificios de uso característico residencial es práctica-

mente el mismo que para la totalidad del parque. 957 viviendas en 240 edificios de 4 o más plantas

no tienen ascensor, distribuidos en 209 plurifamiliares (926 viviendas) y 31 unifamiliares.

Viviendas Edificios Superficie total Disponibilidad ascensor (edificios de 4 o más plantas) NºV %V Nº % m2 %S Sin ascensor 957 67,3% 240 88,6% 121.093 67,7% Plurifamiliar 926 65,2% 209 77,1% 113.445 63,5% Unifamiliar 31 2,2% 31 11,4% 7.648 4,3% Con ascensor 464 32,7% 31 11,4% 57.657 32,3% Plurifamiliar 464 32,7% 31 11,4% 57.657 32,3%

Tabla 25. Disponibilidad de ascensor en edificios con viviendas de 4 o más plantas. Número de viviendas y edificios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

2.1.3. Eficiencia energética

Parque edificado completo

La práctica totalidad del parque edificado del Casco tiene carencias de eficiencia energética (

edificios, el 97,5%), 533 de los cuales se construyeron sin arreglo a ninguna normativa que contem-

plara cuestiones energéticas y 87 de acuerdo a la NBE-CT-79, poco exigente para los requerimiento

actuales. Sólo 16 edificios, 11 residenciales y 5 de otros usos, se construyeron después de 2006 y

según lo establecido en la normativa actual (Código Técnico de la Edificación). Sólo 90 de las 2.

viviendas existentes en el Casco, se localizan en edificios sin problemas energéticos.

Viviendas Edificios Superficie total Eficiencia energética NºV %V Nº % m2 %S Con carencias energéticas 1.943 95,6% 620 97,5% 295.521 95,7% Sin normativa EE 1.487 73,1% 533 83,8% 224.797 72,8% Plurifamiliares 1.349 66,4% 331 52,0% 173.549 56,2% Unifamiliares 138 6,8% 138 21,7% 29.037 9,4% Resto de usos 0,0% 64 10,1% 22.211 7,2% NBE-CT79 456 22,4% 87 13,7% 70.724 22,9% Plurifamiliares 449 22,1% 70 11,0% 62.502 20,2% Unifamiliares 7 0,3% 7 1,1% 4.251 1,4% Resto de usos 0,0% 10 1,6% 3.971 1,3% Sin carencias energéticas (CTE) 90 4,4% 16 2,5% 13.411 4,3% CTE 90 4,4% 16 2,5% 13.411 4,3% Plurifamiliares 90 4,4% 11 1,7% 10.199 3,3% Resto de usos 0,0% 5 0,8% 3.212 1,0% TOTAL 2.033 100,0% 636 100,0% 308.932 100,0%

Tabla 26. Edificios con carencias de eficiencia energética. Número de edificios y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Si bien estos datos pueden resultar abrumadores, son lógicos y previsibles dada la antigüedad del

tejido y las exigencias actuales en materia energética. La mayor parte del Casco fue construido en

épocas en las que no existía ninguna normativa que contemplara exigencias de este tipo. En cual-

quier caso, las medidas necesarias para mejorar la eficiencia energética del parque tendrán intensi-

dad variable y soluciones diversas, en función de las tipologías constructivas, el momento de cons-

trucción de los edificios, y de si han de ir acompañadas de intervenciones para resolver otras caren-

cias de los edificios. La casuística en un tejido histórico es muy variada. Así, es habitual que los edifi-

cios más antiguos y con sistemas constructivos tradicionales de muros de carga y estructuras de ma-

dera tengan comportamientos energéticos mejores que en algunos edificios más recientes (en espe-

cial los construidos durante la posguerra y el desarrollismo). Sin embargo, en el caso de edificios con

alguna protección patrimonial, la mejora de la eficiencia energética de la envolvente puede ser técni-

camente más complicada y más costosa, al no poder utilizar soluciones de aislamiento por el exterior

(SATE). Esta última solución es habitual, eficiente energéticamente, fácil de acometer, al permitir la

intervención sin necesidad de invadir espacios interiores, y con costes razonables en edificios sin

protección patrimonial.

Edificios de uso característico residencial

De los 510 edificios de uso característico residencial, tienen carencias energéticas 501, prácticamen-

te todos ellos (el 98,2%). Se distribuyen en 372 plurifamiliares (con 1.693 viviendas) y 129 unifamiliares

(todas las unifamiliares existentes en el Casco).

Viviendas Edificios Superficie total Eficiencia energética NºV %V Nº % m2 %S Con carencias energéticas 1.822 95,7% 501 98,2% 242.719 96,5% Plurifamiliares 1.693 89,0% 372 72,9% 214.795 85,4% Sin normativa EE 1.288 67,7% 310 60,8% 159.295 63,3% NBE-CT79 405 21,3% 62 12,2% 55.500 22,1% Unifamiliares 129 6,8% 129 25,3% 27.924 11,1% Sin normativa EE 124 6,5% 124 24,3% 25.224 10,0% NBE-CT79 5 0,3% 5 1,0% 2.700 1,1% Sin carencias energéticas (CTE) 81 4,3% 9 1,8% 8.804 3,5% TOTAL 1.903 100,0% 510 100,0% 251.523 100,0%

Tabla 27. Edificios de uso característico residencial con carencias de eficiencia energética. Número de edificios y vi- vienda y superficie construida. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

Plano 7. Eficiencia energética de la edificación. Fuente: Elaboración propia a partir de Catastro y trabajo de campo.

2.1.4. Infravivienda

Como se detalla en el apartado de limitaciones expuesto en la metodología, dada la amplitud del tra-

bajo y sus objetivos, no ha sido posible abordar la comprobación exhaustiva de las condiciones de