Estudio de viabilidad, Apuntes de Ingeniería de Edificación

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EMPLAZAMIENTO

PLANO URBANÍSTICO

Localización : c/Travesera de dalt, 112 – 116 y 118 - 120 (Distrito 6: GRÀCIA)

Escala aprox .: 1/

ZONA EN DENSIFICACIÓN URBANA

13 - Zona en densificación urbana

13a – Zona en densificación urbana intensiva

Zona en densificación urbana intensiva específica Zona especial

13a 1 – Zona de densificación urbana, subzona intensiva

Zona en densificación urbana intensiva

13b – Zona en densificación urbana semiintensiva

Zona especial Zona en densificación urbana Regulació especial Zona Poble Sec

13b vp – Zona en densificación urbana semiintensiva vivenda pública

13b/1 – Zona Vilapiscina

13b/c – Sector Carmel

13b/C – En densificación urbana semiintensiva subzona sector Bové

13b RI – Zona Roquetes

13b RII – Zona Roquetes

13b V – Cases en filera

13d – Subzona Diagonal Poblenou

13E – Subzona de la zona de densificación urbana intensiva Eixample

13g – Especial Gràcia

13V – Zona especial Vapor Vell

NORMATIVA APLICABLE

Artículo 321. Definición

Esta zona comprende los ensanches intensivo y semiintensivo, urbanos y suburbanos, y de extensión urbana, de uso prioritariamente de vivienda, necesitados de mejora urbana para corregir la densificación congestiva y aumentar los niveles de dotaciones, servicios y espacios verdes locales.

Artículo 322. Edificabilidad

El índice de edificabilidad neto para las actuaciones en la subzona I, intensiva se fija en 2, 20m^2 techo / m^2 suelo.

Artículo 323. Número máximo de viviendas por parcela

Las edificaciones que se levanten en la subzona I, intensiva, no sobrepasarán por parcela un núm. de viviendas igual al que resulte por exceso de aplicar el tope de 200 y 250 viviendas, respectivamente, por hectárea de suelo, o parte proporcional, edificable a la altura reguladora correspondiente.

Artículo 325. Estándares en operaciones de reforma interior

SUBZONA

Densidad neta máxima viviendas

Porcentaje de viales y estacionamientos

Porcentaje de espacios verdes locales y dotaciones Intensiva (13a) Semiintensiva (13b)

220 viv/Ha 175 viv/Ha

Artículo 327. Condiciones de edificación: Subzona I

La altura reguladora máxima y el número tope de plantas se determinan en función del ancho del vial a que dé frente la edificación, de acuerdo con el siguiente cuadro:

En las zonas de densificación urbana, a que se refiere el gráfico adjunto a estas Normas, se admitirá además, la industria de tercera categoría en situaciones 2-c, 3 y 4-b.

Artículo 237. Alineación de vial

En el tipo de ordenación regulado en esta sección, la alineación de la edificación coincide con la de la calle o vial, salvo en los casos de retranqueo permitido.

Artículo 242. Profundidad edificable

La profundidad edificable se delimita por la línea de fachada y la línea posterior de edificación.

La profundidad edificable resultará del trazado, en posición equidistante de los frentes de la vía pública, de una figura semejante a la de la manzana y cuya superficie equivalga, como mínimo, en las de densificación urbana, al 30 por 100 de dichasuperficie. En ningún caso la profundidad edificable superará la de treinta metros (30 m), que se considerará máxima.

Deberá cumplir a su vez, entre alineaciones interiores de la edificación, las separaciones mínimas que a continuación se fijan de acuerdo con el diámetro de la máxima circunferencia inscribible. La dimensión del diámetro, debe comprobarse el cumplimiento de la separación mínima que será la siguiente:

Número tope de plantas (^) PB+2PHasta PB+3P yPB+4P^ Más dePB+4P

Diámetro mínimo (en metros) 6 12^20

Artículo 245. Ordenación de volúmenes

El cuerpo de edificación que sobrepase la altura reguladora podrá ocupar por planta, según tamaño de parcela, el porcentaje máximo de la superficie de parcela, situado dentro de la profundidad edificable que se establece en el cuadro siguiente:

Superficie de parcela Porcentaje máximo de ocupación Entre 2.500 y 3. hasta 4.000 m hasta 5.000 m hasta 6.000 m hasta 7.000 m hasta 8.000 m más de 8.000 m

60 55 50 46 42 38 35

CÁLCULOS

Datos -Superficie de parcela: 5463 m^2

-Edificabilidad máxima: 1, 20 m^2 techo/m^2 suelo 1, 20 m^2 t/m^2 s x 5463 m^2 = 6555,6 m^2 6555,6 m^2 / 6 = 1092, 6 m^2 por planta de vivienda -Ocupación máxima: 46 % 46 % de 5463 = 2512, 98 m^2 máximo de ocupación -Altura reguladora máxima: PB + P6T = 23,80 m -Edificación entre medianeras y de esquina plurifamiliar de PB (locales) y P6T (viviendas).

CÁLCULOS PREVIOS

• Medidas del edificio: 47,53 m x 27,92 m
• Superficie en planta: 1326,90 m²
• m² de piso ejecutado: 1200€
• 10% costes indirectos
• 15% beneficios
• Precio de venta m² de vivienda: 651.069,5 €

CÁLCULOS DEL PRECIO DEL SOLAR

(precio del solar (P) + PEM + 10% PEM) + Beneficio ≤ Precio de venta

PEM: PB + 6PT = 1092, 6 m^2 x 7 plantas x 1200€/m^2 = 9.177.840 € 10% PEM = 917.784 € Beneficio 15 % Precio de venta -Local PB: 1092, 6m^2 x 1 planta x 651.069,5 €/m^2 = 711.358.535,7€

• Viviendas: 1092, 6m (^2) x 6 plantas x 651.069,5 €/m (^2) = 4.268.151.214 €

TOTAL precio venta = 4.979.509.750 €

(P + 9.177.840 € + 917.784 €) + 15% (P 9.177.840 € + 917.784 €) ≤ 4.979.509.750 €

P + 10.095.624 € + 15 % (P + 10.095.624 €) ≤ 4.979.509.750 €

P + 15 % (P +10.095.624€) ≤ 4.969.414.126 €

0,9 P ≤ 4.967.899.782 €

P ≤ 5.519.888.647 €

Precio máximo solar 5.519.888.647 €