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INMOBILIARIO Y REGISTRAL
24 septiembre 2013
La propiedad privada:
1.- el fenómeno de la apropiación privada y su regulación jurídica:
La propiedad en cuanto a social no es tanto privativo de los juristas los cuales deben de enfocar necesariamente la propiedad desde el Angulo del ordenamiento jurídico debiendo poner de manifiesto los fallos e inconvenientes de la regulación jurídica de la institución privada así como proponer hipotéticas vías de superación del ordenamiento jurídico.
La propiedad es un fenómeno o una institución económica que busca la protección del ordenamiento jurídico sobre unas bases determinadas que son fijadas por las cartas constitucionales fruto de la difusión política a nivel constituyente y marcadas con el sello de solución de compromisos; corresponderá al derecho la tarea de sistematizar las reglas adecuadas a la conservación de esa institución politicoeconomica que puede ser considerada como institución jurídica.
La concepción de la propiedad privada constituyo durante los siglos XVIII y XIX unos de los puntos centrales del ordenamiento jurídico en cuanto la institución considera es una de las que refleja de forma más ostensible los cambios económicos y sociales acaecidos a lo largo de la historia. Considerando estos extremos y su complejidad puede encontrarse la explicación de que el código civil francés en respuesta oportuna a un marco histórico basada en la propiedad y el contrato en el art. 544 del código francés una formula tan amplia de propiedad privada como la siguiente.- la propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa de la forma más absoluta con tal que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o los reglamentos.
Esta fórmula entra en vigor hasta nuestros días,
La inviolabilidad de la propiedad privada que en el momento de su proclamación en los albores del siglo XIX constituía una exigencia de liberalización frente a los numerosos gravámenes feudales se convirtió en cuanto fue codificada, en instrumento de conservación del estatus quo a favor de la burguesía la cual le había conseguido una posición de supremacía mediante las protecciones liberales y el comercio.
La propiedad queda consagrada como un poder absoluto de la persona sobre la cosa que se concreta primordialmente en las facultades de goce y disposición de las que únicamente podrá disponer el propietario ya que determinan el contenido típico del derecho subjetivo dominical y limitado por definición.
La labor delimitadora del ordenamiento jurídico sobre la amplia formula codificada jurídica que en su intento de salvar la concepción absolutizante del dominio tuvo que recurrir a la técnica de la limitación cuya misión seria
imposibilitar el desenvolvimiento del contenido normal de la propiedad en aquellos casos en que ello fuese necesario por exigencias comunitarias de carácter público o privado; por limitación se ha de entender aquella reducción que encuentra causa en una disposición legal expresa establecida con independencia de la voluntad del propietario y en atención a las necesidades planteadas por la convivencia social.
Nuestro código civil subraya dos datos de relevancia, el primero aunque es cierto que se recogen en su articulado diversas manifestaciones de la acepción que la concepción liberal de la propiedad entre ellas la más significativa es la limitada extensión de dominio en sentido vertical art. 350 CC. En el art. 348 cc señala que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
En segundo lugar el cc se caracteriza por un título ad hoc para la regulación de algunas propiedades especiales art. 407 y ss. Que de alguna manera supone la aceptación por el legislador de que el contenido del derecho de propiedad exigía considerar la propia naturaleza de los bienes sobre los que el derecho subjetivo puede recaer.
El art. 348 cc pretende definir la propiedad aunque no contenga ninguna referencia expresa a ello, una vez admitida la institución y convertida en pilar básico del sistema económico en nuestra constitución como viene consagrado en el art. 33.
Propiedad privada significa que el propietario tiene facultad de exigir a cualquiera el uso y utilización de cuanto le pertenece y contar con las garantías suficientes de que salvo que se den los supuestos de expropiación forzosa no será privado de sus bienes.
Según la Constitución nadie puede ser privado de sus bienes sino por causa justificada de utilidad pública y mediante la correspondiente indemnización , la garantía de la propiedad sigue siendo la misma con el añadido de que la constitución solo legitima la expropiación de conformidad con lo dispuesto por las leyes. La facultad de exclusión constituye uno de los fundamentos del sistema del derecho patrimonial y el punto de partida del sistema de la denominada protección de la titularidad dominical y de las acciones protectoras del dominio y en particular del derecho de deslinde con que cuenta todo propietario a efectos de determinar su exacto ámbito de actuación.
El art. 388 cc todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquier otro modo sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
La facultad de goce significa que el propietario es por principio y salvo que otra cosa disponga es el único legitimado para usar utilizar modificar e incluso consumir la cosa que le pertenece.
2.- Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
3.- Cuando sufra las cargas de carreras, pisos o armaduras de una de las fincas y no de la contigua
4.- Cuando la pared divisoria entre patios jardines y heredades esta construida de modo que vierta hacia una de las propiedades.
5.- Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas
6.- Cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se haya de un solo lado.
Derechos y obligaciones de los medianeros:
En relación con el uso de la pared medianera dispone el art. 579 cc una serie de reglas sumamente cercanas a las establecidas por el código para la comunidad o copropiedad ordinaria en el que cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad, podrá por lo tanto edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros, para usar el medianero este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería y si no lo obtuviese se fijaran por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquellos.
La obligación fundamental de los medianeros es contribuir en proporción al derecho de cada uno a los gastos de reparación o construcción de los muros o setos medianeros art. 575.1 CC.
En el caso de elevación o profundización de los cimientos de la pared medianera o en algún otro supuesto el responsable de tales actos habrá de indemnizar a los restantes medianeros de los perjuicios que se les ocasionen aunque sean temporales art. 577 CC.
La indefinida proyección temporal de la medianería el cc contempla la posibilidad de que cualquiera de los medianeros renuncie a aquella y que en consecuencia se desentienda en adelante de contribuir a los gastos de construcción, reparación o mantenimiento de las paredes medianeras; la renuncia de la medianería queda vetada como regla en el caso de que la pared sostenga un edificio de quien pretenda renunciar a ella, sin embargo si dicho edificio va a ser derruido el propietario podrá renunciar a la medianería pero será de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.
La facultad de disposición:
Art. 348 cc se entiende unánimemente que el régimen de la propiedad privada tiene como premisa que el propietario como y cuando le convenga puede dejar de serlo mediante la trasmisión de su derecho, como cualquier otro derecho subjetivo el derecho de propiedad es susceptible de enajenación o trasmisión por muy limitado que se encuentre atendiendo a las posibles limitaciones o límites de goce y disfrute; así pues como regla la facultad de disposición comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos que tengan trascendencia jurídico real culmine o no en la perdida de la propia condición de propietario o en parte del disponente, esto último ocurre cuando el acto dispositivo tiene como objeto trasmitir la propiedad a otra persona conforme a las reglas generales de adquisición en los derechos reales (compraventa, dación en pago etc. ). El mismo resultado produce la renuncia del derecho o el abandono de cosas muebles o inmuebles, la cosa sobre la que recaía el derecho de propiedad pasa a ser nulo y por lo tanto susceptible de ocupación por otra persona.
Debe de considerarse también dispositivos todos aquellos actos en cuya virtud el propietario continuando como tal constituye a favor de otra persona cualquier derecho real limitado con independencia de que ese último otorgue al nuevo titular facultades de goce o disfrute o por el contrario las características facultades de los titulares en los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca) en ambos casos han quedado afectadas las facultades originarias del propietario por haber dispuesto total o parcialmente de las facultades que integran sus derechos.
Las prohibiciones de disponer:
Constituyendo la facultad de disposición la regla cotidiana y general existe una serie de supuestos muy diversos en los que el ámbito de actuación del propietario ve constreñido su capacidad dispositiva en atención a razones de distinta índole por ejemplo puede decretar que exista una dimensión mínima de las fincas rusticas con lo cual determinados propietarios no podrán dividir sus fundos o impedir que los particulares enajenen a extranjeros ciertas fincas por razones de defensa nacional o bienes muebles que constituyan parte del patrimonio cultural o que los bienes del declarado fallecido no puedan enajenarse por sus herederos hasta que no transcurra un plazo complementario desde la declaración del fallecimiento.
Nuestro Código Civil no regula sistemáticamente tales prohibiciones ni las integra en el régimen normativo de la propiedad privada limitándose a contemplar el art. 785.2 la invalidez de que no surtirán efecto las disposiciones testamentarias que contengan prohibición perpetua de enajenar y aun la temporal fuera del límite señalado en el art. 781.
Algunos de los supuestos fundamentales en los que el legislador de forma directa impone la prohibición de disponer son los siguientes:
- Art. 196.2 cc los herederos del declarado fallecido judicialmente, no podrán disponer a título gratuito hasta 5 años después de la declaración de fallecimiento, medida cautelar de protección del patrimonio del fallecido.
asiento el acto o contrato que las contengan y la hipoteca que se constituya y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer.
La función social de la propiedad:
En nuestra constitución se parte de la base de admitir la propiedad privada art. 33.1, la libertad de empresa y la economía de mercado art. 38, eso es la libre iniciativa privada pero la titularidad dominical se encuentra sometida a la existencia de un principio en cuya virtud la función social de la propiedad delimitara su contenido de acuerdo con las leyes, el reconocimiento constitucional de la propiedad privada como base fundamental de las relaciones económicas parece fuera de toda duda si se atiende al desarrollo de los debates constitucionales y al propio artículo 33. que en el párrafo tercero dice que nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos sin o por causa justificada de utilidad pública o interés social mediante la correspondiente indemnización.
La propiedad privada puede ser todo lo importante o determinante que a cada uno le parezca pero en términos constitucionales no alcanza el rango de derecho fundamental, el art. 53 CE justifica claramente porque los derechos comprendidos en el titulo segundo de la constitución aparecen divididos en dos secciones distintas, una de los derechos fundamentales y de las libertades públicas art. 15 al 29 y segunda de los derechos y deberes de los ciudadanos art. 30 al 38. Se comprenderá que la expresión función social de la propiedad propiamente hablando y en si misma considerada carece de valor técnico concreto y constituye simplemente un concepto jurídico indeterminado que pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales lo que por otra parte expresa la propia constitución en un artículo anterior al afirmar que toda la riqueza del país y sea cual fuere su titularidad pública o privada esta subordinada al interés general art. 28. CE.
La función social de la propiedad no puede ser definida ni perfilada en un sentido positivo y concreto si no nada más que de una forma aproximativa pues no todas las categorías de bienes tienen la misma significación social e importancia económica, de donde se deduce que realmente no cabe predicar la existencia de una función social de la propiedad de carácter unitario aplicable al régimen jurídico respecto de todos los bienes que son susceptibles de apropiación privada; la ce expresa en su artículo 33.2 que será la legislación ordinaria la que delimite el contenido de la propiedad privada conforme a la función social de la propiedad.
Constitucionalmente hablando el contenido esencial de la propiedad privada es cuestión que tampoco puede concretarse, depende de cual haya sido o sea la valoración que la función social de la propiedad merezca para el legislador ordinario en atención a la transcendencia social representada por los bienes objeto de dominación privada.
Las propiedades RUSTICAS y urbanas:
El código civil no se preocupa de la perspectiva que pudiéramos denominar dinámica de la tierra, de las explotaciones agrarias, sino única y exclusivamente del aspecto estático de la titularidad dominical de los predios o fincas, la primera de estas leyes sobre reforma y desarrollo agrario asumió explícitamente en su articulado que el cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rusticas cualquiera que sea la naturaleza pública o privada de su titular obliga a:
1.- que sea explotada la tierra con criterios técnicos y económicos apropiados según su destino agrario más idóneo o utilizada para otros fines sin perjuicio de la debida rentabilidad para el particular atendiendo en todo caso al interés nacional.
Propiedad rustica:
Rasgos por razón del objeto:
En las fincas rusticas los limites horizontales lejos de constituir un hecho natural son creación del derecho, esto es, los límites de un terreno no tienen por qué existir físicamente ni ser perceptibles y son consecuencia del derecho real sin el cual la superficie terrestre solo estaría interrumpida pero no delimitada por los accidentes físicos, así ocurre en los casos de ausencia del signos visibles de separación de propiedades en donde hay una continuidad absoluta de cultivos en fincas pequeñas donde la división de terrenos no se haya practicado el deslinde o amojonamiento, pero también en supuestos en que los signos externos no responden a la realidad jurídica como invasiones de terrenos por los colindantes al realizar las faenas del campo, elementos divisorios medianeros como accidentes geográficos cuya pertenencia no tiene que corresponder por igual.
Condición de eficacia del derecho del titular es que los límites físicos de su ejercicio sean conocidos por todos para lo cual resulta deficiente la publicidad que puedan ofrecer los meros signos externos.
El fraccionamiento de la propiedad y la reordenación de las fincas:
Con frecuencia la propiedad no recae sobre superficies suficientemente amplias y ordenadas como para ser rentable su explotación, de modo que las zonas donde el parcelamiento de la propiedad rustica revista caracteres de acusada gravedad, por razones de utilidad pública deberá procederse a lograr una nueva ordenación social y económica de la propiedad de la tierra la idea de parcelas mínimas y dispersas a las que el cultivador procesa un apego heredado del trabajo de años para sustituirla por la finca única y regular que haga posible la producción y la renta, la seguridad jurídica y la capitalización del campo multiplicando la riqueza de los pueblos y asegurando la estabilidad económica de la familia.
Este proceso consiste en la reorganización de la propiedad rustica de una zona adjudicando a cada propietario en una sola finca o en un número reducido de fincas de reemplazo, una superficie equivalente en clase de
La explotación agraria y la intervención administrativa:
Puede entenderse por explotación agraria el conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de su actividad agraria primordialmente con fines de mercado y que constituye en sí misma una unidad técnico económica, entre aquellos elementos se encuentra la propiedad rustica sobre la que se asienta la explotación, el legislador puede fijar los criterios subjetivos y objetivos que deban concurrir en una explotación para que por ser viable económicamente pueda ser considerada adecuada a la dignidad y necesidades de su titular e incluso pueda hacerse merecedora de apoyos públicos de modo preferente; con este sistema de explotación ejemplar o prioritaria se identifica el modelo de explotación a que los titulares deben tender por ser el que responde a la ordenación que el gobernante ha previsto para la actividad económica general, sin embargo no siempre las explotaciones se ajustan al modelo fijado por el legislador al carecer de una estructura o dimensiones adecuadas dando ello motivo a la intervención pública, en ocasiones por falta de tierras aptas para la explotación agrícola será preciso adquirir la tierra y dotarla suficientemente, en otros casos se tratara de explotaciones insuficientemente utilizadas.
a.- tierras insuficientes dotadas para la explotación:
el gran condicionamiento de la tierra como factor Productivo reside en sus limitaciones naturales, esta situación es especialmente acusada en aquellas zonas en las que no se han acometido los trabajos necesarios para potenciar su productividad; resulta en tales casos necesario que los poderes públicos intervengan a fin de ordenar las unidades de explotación, realizar en ellas las obras y transformaciones convenientes para el aumento de la productividad e incluso instar a los beneficiarios o mejorar sus condiciones de vida, de lo contrario cualquier proceso de distribución de la tierra puede resultar infructuoso si se limita al simple reparto de terrenos sin atender a sus necesidades dotacionales.
En cuanto a la realización material de las transformaciones estas podrán ser ejecutadas de modo directo por los poderes públicos o mediante el concurso del sector privado; las medidas enumeradas solo pueden verse aseguradas mediante un riguroso sistema de adjudicación de las explotaciones y estableciendo las limitaciones necesarias para su subsistencia.
b.- fincas insuficientemente explotadas:
1 .- en razón de la causa que motive la deficiente intensidad de la explotación :
2.- las zonas de economía deprimida.-
caracterizadas por dominar en ellas las grandes propiedades y padecer defectos de infraestructura económica social o técnica que impidan o dificulten la mejor utilización de los recursos; se trata de fincas en principio bien predispuestas para la producción pero que no dan lugar a ella por
deficiencia de infraestructuras ajenas, en consecuencia en este caso no procederá la creación u ordenación de las explotaciones de la zona por los poderes públicos sino la ejecución de obras, servicios o instalaciones a expensas del Heralio público o el establecimiento de planes individuales de mejora a los titulares de fincas concretas especificando la mejora que se trata de alcanzar y el plazo máximo de su ejecución, facilitando en su caso vías de financiación; el rechazo o incumplimiento de los planes individuales de mejora pueden dar lugar a las medidas expropiatorias.
2.- fincas que en razón de un largo periodo de falta de explotación, de una deficiente relación entre superficie y producción que denote una falta de intensidad en los aprovechamientos o una insuficiente utilización de medios o recursos disponibles como consecuencia de las obras construidas o auxiliadas por las entidades públicas puedan ser calificadas como manifiestamente mejorables, no se trata de deficiencias no del todo imputables al titular como antes se veía, sino de verdaderos supuestos de incumplimiento de la función social de la propiedad, corresponde por tanto requerir a los interesados para que en un plazo relativamente breve presenten un plan de explotación y mejora con sujeción a la línea general que se señalen sobre las transformaciones precisas y trascurrido el plazo y fracasada fórmulas de compromiso con la administración proceder a la privación singular, ya sea del uso y disfrute de la finca, mediante el arrendamiento forzoso o el consorcio o convenio forestal forzoso tratándose de explotaciones forestales, ya sea de la propiedad.
La conservación de las explotaciones:
El carácter subjetivo de la explotación así como la estrecha relación que existe entre la explotación agrícola considerada como unidad orgánica, y la rentabilidad que se persigue, debe motivar la adopción de medidas tendentes a evitar que los avatares de su titular y las fluctuaciones del devenir económico hagan perecer la explotación, es el caso de los fraccionamientos que en vida de su titular se pueden producir motivados por la necesidad o los que la partición de su herencia puedan dar lugar a su muerte.
El propio titular dispone de medios jurídicos para asegurar la integridad de la explotación mediante fórmulas que le sobrevivan como las que les ofrece el asociacionismo agrario, sin embargo es conveniente que la transmisión de las explotaciones disponga de un propio estatuto que prevenga y mitigue los fraccionamientos.
Este régimen especial de transmisión deberá estar dotado de una mayor rigidez cuando se trate de explotaciones creadas u ordenadas por la intervención publica en primer término debe limitarse su transmisión intervivos de modo que solo pueda hacerse en su integridad a favor de personas que la vayan a continuar; finalmente debe darse a la explotación en las transmisiones mortis causa el tratamiento que las leyes prevean para las cosas indivisibles por destino con un orden sucesorio relativamente predeterminado en favor de personas que puedan continuar al frente de
manifestaciones en el régimen de aprovechamiento que del mismo se establezca punto que reviste especial interés en el estudio de las relaciones con el registro de la propiedad.
Recursos forestales:
En este campo se da la concurrencia consistente en tener la explotación por objeto mismo un recurso natural espacialmente localizado, se deberá por tanto estudiar la defensa de recurso propiamente dicho y las peculiaridades de la explotación forestal, la riqueza forestal de una nación está constituida por fincas de diversa titularidad pública o privada caracterizadas por su población de especies arbóreas, arbustivas de matorral o herbáceas de significado estratégico para la defensa del medio ambiente, es por ello que el grado de intervención publica en esta materia no podrá ser siempre tan acusado como en el supuesto del agua y las medidas que se enseñen a tal fin quizás solo puedan exigirse en los montes de titularidad pública, con carácter general los aprovechamientos forestales deberán realizarse dentro de los límites que permitan la persistencia o conservación y mejora de los previos.
Los aprovechamientos colectivos de los recursos naturales: el agua.
( Mancomunidad de regantes )Estas comunidades deben disponer de autonomía organizativa y estar dotadas de personalidad jurídica, la cual se proyectará tanto en su relaciones con la administración como con sus miembros en sus relaciones jurídicas activas como pasivas. Manifestación singular de aprovechamiento colectivo de recursos naturales se encuentra en los montes vecinales en mano común esto es, aquellas superficies forestales de naturaleza especial que con independencia de su origen pertenezcan a agrupaciones vecinales en su calidad de grupos sociales y no como entidades administrativas y vengan aprovechándose consuetudinariamente en mano común por los miembros de aquellas en su condición de vecinos.
El registro de la propiedad contribuye con un marcado protagonismo a la tarea de construir la propiedad rustica y su desarrollo de las siguientes maneras:
- 1.-Publicando con precisión las fincas, los derechos recayentes sobre ellas y sus titulares - Eliminando toda incertidumbre sobre tales extremos - Logrando que solo las situaciones publicadas tengan trascendencia respecto de terceros
- 2.-Evocando que puedan lograr esa trascendencia situaciones jurídicas viciadas
- (^) 3.- Amparando la eficacia de los ACTOS que se celebren partiendo de los datos publicados en el registro.
La propiedad urbana:
Los principios en los que se ha de inspirar la legislación reguladora de la propiedad urbana aparecen enunciados en el art. 47 CE del que se extraen tres directrices:
- 1.- el derecho de todo ciudadano a disfrutar de una vivienda digna y adecuada
- 2.- la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación
- 3.- la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos
Como complemento necesario de esos principios, de los usos del suelo, han de señalarse los proclamados en los artículos 45 y 46 CE que junto con el art. 47 constituye el bloque normativo ambiental de la constitución.
El art. 45 CE establece el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado y ordena a los poderes públicos velar por la utilización racional de todos los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar la calidad de la vida y defender y restaurar el medio ambiente apoyándose en la necesaria solidaridad colectiva, siendo incuestionable que el suelo constituye un recurso natural fundamental e imprescindible además de escaso y no renovable.
La legislación urbanística en la medida que a través de ella se procede a la ordenación de todo el territorio nacional, ha de responder adecuadamente al incumplimiento de estos principios medioambientales.
El art. 46 CE establece el deber de los poderes públicos de conservar y promover el enriquecimiento del patrimonio histórico cultural y artístico de los pueblos de España cualquiera que sea su régimen jurídico y titularidad, a esta exigencia ha intentado dar respuesta la ley del patrimonio histórico español y a ella ha de responder también la gestión urbanística del suelo.
La necesidad de adecuar la legislación urbanística a estos principios aparece justificada en la exposición de motivos de la ley del suelo, el suelo además de un recurso económico es también un recurso natural escaso y no renovable, desde esa perspectiva todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada sino en una clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades económicas y sociales en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especulativas, obstructivas, y retenedores de suelo de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente, y el suelo urbano tiene así mismo un valor ambiental como creación cultural colectiva que es objeto de una permanente recreación por lo que sus
- La obligación de que en planes urbanísticos reserven los terrenos necesarios para realizar como mínimo el 30% de la edificabilidad prevista de viviendas sujetas a un régimen de protección pública que al menos permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa art. 10.b ley del suelo. La imposición como deber de las actuaciones de transformación urbanística de la entrega de los propietarios a la administración competente y con destino al patrimonio público del suelo de un porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación o del ámbito superior de referencia en la que esta se incluya que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística, que junto con las destinadas a las actuaciones dotacionales ( viales etc.) no podrá ser inferior al 5% su superior al 15% pudiendo excepcionalmente reducirse o aumentarse para las actuaciones en los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sean sensiblemente inferior en las restantes de su misma categoría de suelo. Los terrenos integrantes de los patrimonios públicos de suelo habrán de destinarse normalmente a la construcción de viviendas sujeta a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no obstante se reconoce a las comunidades autónomas la facultad de prever en su legislación urbanística la posibilidad de destinarlo a otros usos de interés social que deberá especificar, en todo caso se trata de un patrimonio separado del patrimonio municipal y afectado a unos fines concretos quedando prohibido disponer de los bienes que lo integran para atender y financiar necesidades generales del municipio cualquiera que sea; sentencia del TS 2 de noviembre
La utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
Ha quedado en la ley del suelo los siguientes aspectos art. 47:
El nuevo régimen de valoraciones establece que el suelo se valorara estableciendo y atendiendo a su valor real y no por sus expectativas urbanísticas desincentivando las prácticas de clasificación y retención del suelo con finalidades especulativas, art. 23.1.a ley del suelo. Ya que la OCU ha denunciado en relación al nuevo sistema de valoraciones de la ley del suelo que al no aportar el margen especulador del comprador del terreno impide que el suelo se venda a los agentes urbanizadores a precios desorbitados pero no que estos puedan especular a la hora de comercializar sus viviendas.
El mantenimiento de los terrenos forestales incendiados en la situación de suelo rural a los efectos de la ley del suelo quedan designados al uso
forestal al menos durante el plazo previsto en el art. 50 de la ley de montes con las excepciones en ella previstas eso es 30 años; estas circunstancias deberá inscribirse en el registro de la propiedad.
Segun el art. 50.1 de la ley de montes de 21 de noviembre de 2003 las comunidades autónomas deberán garantizar las condiciones para la restauración en los terrenos forestales incendiados y queda prohibido :
- A.- el cambio de uso forestal al menos durante 30 años.
- B.- toda actividad incompatible con la regeneración de la cubierta vegetal durante el periodo que determine la legislación autonómica. Con carácter singular las comunidades autónomas podrán acordar excepciones a estas prohibiciones siempre que con anterioridad al incendio forestal el cambio de uso estuviera previsto en: - - 1.- un instrumento de planeamiento previamente aprobado
-2.- un instrumento de planeamiento pendiente de aprobación si ya hubiese sido objeto de evaluación ambiental favorable o de no ser esta exigible si ya hubiera sido sometido al trámite de información publica
-3.- una directriz de política agroforestal que contemple el uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados con especies autóctonas incultos o en estado de abandono.
El derecho a la información a los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos así como la participación pública en la ordenación y gestión urbanística art. 3.2.c de la ley del suelo son concreciones de este derecho entre otras las siguientes previsiones recogidas en la ley del suelo:
- El derecho a acceder a la información de que dispongan las administraciones publicas sobre la ordenación del territorio
- La ordenación urbanística y su evaluación ambiental así como obtener copia y certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados.
- El derecho de consulta a las administraciones competentes por quienes sean titulares del derecho para la ejecución de la urbanización sobre un conjunto de datos relativos a las actuaciones y obras a realizar a las que se le han de contestar en un plazo máximo de 3 meses.
- El sometimiento de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística incluido los de ejecución, los de distribución de beneficios y cargas y los convenios a información pública antes de su aprobación.
- (^) El deber de los ayuntamientos de publicar en la web los planes vigentes y tenerlos disponibles
En esa filosofía se inscribe la revisión de aquellos planeamientos que conllevan incrementos superiores al 20 % de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio****.
La ley del suelo advierte en su exposición de motivos que se debe de responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente, la UE insiste claramente en ello para lo que propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada como impacto ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes energéticos de construcción y mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los servicios.
En relación a las construcciones en lugares de paisaje abierto rural y natural sea marítimo o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos histórico artísticos típicos o tradicionales y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco no se permitirá que la situación ,masa, altura de los edificios, muros y cierre o la instalación de otros elementos limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales ni rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo art. 10.2 ley del suelo.
Dentro de la edificación estatal es preciso menciona también las normas legales de aplicaron directa que prevalecen sobre las normas planeadoras de planteamiento urbanístico y , por tanto, están no se aplicaran cuando sus determinaciones vulneren aquellas. Se trata de normas que establecen el limite a la edificación atendiendo a los intereses generales, tales como , la protección del transito y el acceso al mar, ley de costas; de las comunicaciones publicas previstas en la ley de navegación aérea, ley de ordenación de de transportes terrestres, ley de carreteras o ley de defensa nacional.
En el ámbito de derecho registral del territorio tiene especial importancia el RD de 4 de junio de 1997, por el que se aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la ley hipotecaria sobre inscripciones en el registro de la propiedad de los costes de naturaleza urbanística que regula el acceso al registro de la propiedad de numerosos actos administrativos relativos al usos y gestión del suelo, condicionando ese acceso a un previa tarea de calificaciones del registrador mediante el control de legalidad del acto.
Planificación urbanística.
La función pública urbanística desde la ordenación del territorio con la primera ley del suelo de 1.956, que ha concedido una función encaminada indeclinable a los poderes públicos. El planteamiento del territorio es la premisa que determinará que el suelo está incluido y excluido del proceso de desarrollo urbano, por el que el diseño de la ciudad no puede quedar en el enfoque de naturaleza privada, si no guiado pro un conjunto de
actuaciones dadas al interés público o general, con fundamento en lo que se denomina función pública o urbanística.
El contenido de propiedad del suelo dependerá de la gratificación del mismo, lo que exige al ordenamiento del territorio y el planteamiento urbanístico que establezca y delimite la clase de suelo en cuanto a la función de múltiple preceptos constitucionales que atribuye a los poderes públicos la planificación urbanística a partir de 1956, se contemplan principalmente en los planes generales de ámbito municipal.
Legislación urbanística e ius edificando
la primera ley del suelo de 1.956, reclama por primera vez en nuestro derecho la competencia exclusiva de los poderes públicos en la ordenación de todo el territorio nacional a través de la planificación y la determinación , regulación jurídica del suelo. Ya no responderá al concepto general unitario del Art. 358 Código Civil ( cada uno puede hacer lo que quiera en su propiedad ).
La ley del suelo del 2008, expresa con profundidad esta situación jurídica en los Art. 3/7.1. el Art. 3 de ordenación urbanística dice que la ordenación territorial y la urbanística son funciones publicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio o de suelo de acuerdo con el interés general , determinando las facultades del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste.
Atendiendo a las distintas clases de suelo previstas en la ley se delimitara el contenido del derecho de propiedad que sobre cada una de esas clases recaerá y las redefinición del régimen jurídico de la propiedad sobre el suelo, se le da especialmente aceptado el ius edificandi que ha de ser una de las facultades más representativas del contenido del derecho de propiedad cuyo ejercicio quedaba al libre arbitrio de su titular, pasara a ser una atribución expresa del plan urbanístico, atribución que este hace en consideración a los intereses públicos inherentes a la ordenación del espacio planeado y cuyo ejercicio efectivo por el titular del suelo se subordina al cumplimiento por el mismo de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponde en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
En relación al ius edificandi en la actual legislación hay que hacer las siguientes observaciones:
1º calificación del suelo mediante la legislación urbanística al proceder a la clasificación del suelo será la que determine el régimen jurídico aplicable el cual se concretara en cada caso en función de la calificación que el plan de ordenación le haya atribuido hasta el punto que puede afirmarse que el dueño del suelo carece de la facultad como contenido general del derecho de propiedad, de decidir cuándo y cómo edificar en su terreno, esta facultad la adquirirá a partir del momento
