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Tema 1. La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad. (manual tema 1).
I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES. La regla tradicional «nemo dat quod non habet», procedente del Derecho romano, impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la propiedad o constituir un derecho real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para transmitirla, en definitiva, quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Esta regla, en apariencia lógica, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él, salvo que preste su consentimiento en el correspondiente negocio traslativo (venta, permuta, donación, etc.). Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho en su situación estática se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico, ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales de los que tiene, el adquirente sólo podrá estar seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Pero es que, además, para que el adquirente obtenga aquella certeza, no basta con que el transmitente demuestre la legitimidad de su adquisición, sino que será preciso, también, acreditar la titularidad dominical de la serie más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para adquirir por usucapión. Lo mismo se puede decir con ocasión del crédito territorial. Es decir, la persona que pretenda obtener un crédito ofreciendo en garantía un bien inmueble de su propiedad ha de acreditar frente al concedente del crédito, además de su titularidad dominical, que el bien no está gravado con otras cargas anteriores que, por su preferencia, harían disminuir su valor, hasta el punto de resultar la garantía insuficiente o irrisoria. La incertidumbre creada por un sistema como el anteriormente descrito imposibilitaría una adecuada circulación de la riqueza. Compradores y prestamistas, en muchas ocasiones, se abstendrían de participar en el tráfico jurídico por miedo a perder el precio pagado o el dinero prestado en los negocios que, de otro modo, estarían dispuestos a celebrar, ya que los compradores nunca podrían tener la seguridad de que nadie les perturbará en su propiedad, y los prestamistas, la certeza de que su garantía no resultará disminuida y, en consecuencia, insuficiente. Para evitar situaciones como éstas, es preciso armonizar la tutela del tráfico con la de los titulares de los derechos subjetivos, lo cual sólo puede conseguirse admitiendo, en ciertos casos y en favor del adquirente, excepciones a la regla «nadie da lo que no tiene». Supuestos de este tipo
son aquellos en los que el adquirente, confiando de buena fe en la situación jurídica pública o publicada de un determinado bien, decide su adquisición, la cual deviene inatacable aunque no coincida con la realidad jurídica. En definitiva, la seguridad del adquirente sólo puede conseguirse a costa de la seguridad del titular del derecho subjetivo. La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia, que permiten conocer, a aquéllos, quiénes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cuál es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y eficacia a su tráfico. Son dos las formas de publicidad y apariencia: la posesión y la institución del Registro de la Propiedad. Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están legitimados para intervenir en el tráfico jurídico en relación al bien poseído o inscrito a su nombre. La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio de hecho del derecho real, por parte del poseedor, sobre la cosa poseída. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la posesión, en el sentido de que la apariencia coincide con la realidad y, consiguientemente, que han adquirido del verdadero titular del derecho. Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada, entre otras razones, porque existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto (hipoteca), o porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo de personas que tienen la oportunidad de conocer esa situación, lo que no se corresponde con la extensión adquirida por el tráfico jurídico de los bienes. Por estas razones, además de otras de carácter histórico, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles. En efecto, el art. 464 del Código civil establece la regla según la cual «la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título». Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida su posesión por el aparente propietario, aunque éste realmente no lo sea, siempre que el verdadero propietario haya
El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como «el conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la Propiedad». La anterior definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos: a) En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de preceptos de diversa naturaleza. En efecto, está integrado por normas civiles, que tienen por objeto el desenvolvimiento de un aspecto del Derecho civil de cosas, como es la publicidad de los actos y contratos mediante los cuales se realiza el tráfico de los bienes inmuebles, y los efectos de esa publicidad; normas administrativas, como son las que se refieren a la organización del Registro y a la regulación de la actividad del Registrador, y normas procesales, que establecen específicos procedimientos, fundamentalmente de jurisdicción voluntaria, no afectados por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil dado su carácter, como son los regulados en los arts. 57, 165 a 167, 201, etc. de la Ley, ó 234 y siguientes, 312, etc. del Reglamento. La coexistencia de esas normas procedentes de disciplinas jurídicas distintas ha originado la duda en orden a si el Derecho inmobiliario registral es una rama independiente dentro del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Hoy se afianza la idea de que aquel Derecho constituye una parcela de éste, por la razón de que el objeto específico del Derecho inmobiliario registral está constituido por la determinación legal de los efectos jurídico-sustantivos de la publicidad registral, materia esencialmente civil. «El Derecho de la publicidad inmobiliaria es Derecho civil porque en materia civil, y en función de intereses civiles, aplica el principio civil de protección del tercero que de buena fe confía en la apariencia. Civil es la materia: las situaciones jurídicas inmobiliarias en su proyección hacia el tráfico; civil, el interés a proteger: el de la seguridad de adquirentes e imponentes; y civil, finalmente, el principio nuclear de la protección de la apariencia. En razón de este principio, al tercero no puede oponerse lo que, sin tacha de negligencia, le es desconocido; al tiempo que, positivamente, dicho tercero puede contar con la efectividad de lo que en forma objetiva se le presenta como realidad». b) Respecto del objeto, el Derecho inmobiliario registral presenta como característica la de ser un Derecho cuyo objeto no son todos los bienes inmuebles, sino sólo los inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas (art. 334, números 1.º y 8.º,Cc), y alguno de los inmuebles por analogía, como
las concesiones administrativas de obras públicas (art. 334, número 10, Cc); y cuya finalidad esencial es establecer un sistema de publicidad para hacer posible en todo momento el conocimiento de la situación jurídica de aquellos bienes y de los cambios objetivos y subjetivos que en ellos puedan producirse. El sistema de publicidad se consigue mediante el Registro. c) En orden al alcance de las normas del Derecho inmobiliario registral, ROCA SASTRE señala que a este Derecho no le interesa la estática del derecho real, es decir, su estructura y contenido, sino su dinámica, esto es, todos los problemas de su constitución, transmisión, modificación y extinción. Constituye una excepción, en nuestro Derecho positivo, el derecho real de hipoteca, el cual, por razones históricas, se regula íntegramente en la Ley Hipotecaria.
Los derechos de crédito, por el contrario, no son objeto de regulación por parte del Derecho inmobiliario registral, y sólo son tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los derechos reales, especialmente en el aspecto de garantía.
2. DENOMINACIÓN. No existe acuerdo en la doctrina acerca de la denominación que deba darse al conjunto de normas que hasta el momento hemos llamado Derecho inmobiliario registral. En ocasiones se ha utilizado la expresión Derecho inmobiliario, pero esta denominación debe ser rechazada por demasiado amplia, pues, como antes quedó dicho, ni todos los bienes inmuebles constituyen su objeto, ni tampoco se ocupa del aspecto estático de los derechos reales sobre inmuebles, y sí sólo del aspecto dinámico. También se debe desechar la expresión Derecho registral, en cuanto parece abarcar la relación jurídica de los diversos registros, no sólo del Registro de la Propiedad. La denominación Derecho hipotecario, aun cuando pueda dar lugar a confusión, pues parece limitar la materia de nuestro estudio al derecho real de hipoteca, está justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades del derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo hipotecario como sinónimo de registral. Por eso, hoy, la expresión Derecho hipotecario se entiende en una acepción amplia, equivalente a Derecho inmobiliario registral. En definitiva, esta última expresión es la que mejor refleja la materia propia de la regulación de este Derecho, esto es, la regulación jurídica del Registro de la Propiedad y su influencia en la dinámica y conservación de los derechos reales sobre predios y de algunos derechos personales cualificados por su accesibilidad al Registro.
En el sistema francés, las mutaciones jurídico-reales se producen por el mero consentimiento, y su transcripción en el Registro es voluntaria para las partes, pero los notarios, procuradores, autoridades administrativas, etc., están obligados a pedir en determinados plazos, e independientemente de la voluntad de las partes, la transcripción de los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervengan. Para inscribir se exige que el transmitente tenga, a su vez, inscrito su derecho; juega, por tanto, el principio de tracto sucesivo. La eficacia del asiento practicado en el Registro es de publicidad meramente negativa; es decir, el Registro no garantiza la titularidad del transmitente o su exactitud, sólo garantiza al adquirente que los actos de enajenación o gravamen realizados por aquél y no transcritos no podrán serle opuestos. El hecho de no existir transcrita en el Registro ninguna enajenación del transmitente es lo que hace pensar que éste conserva todavía su derecho. De ahí que el adquirente que transcribe su adquisición sólo está protegido frente a la transmisión antecedente no transcrita si efectivamente la desconocía. El sistema francés se sigue en Italia y en algunas otras legislaciones latinas.
2. EL SISTEMA ALEMÁN. El Derecho alemán, en toda adquisición, transmisión, modificación o pérdida de derechos reales sobre bienes inmuebles operada en virtud de negocio jurídico inter vivos, distingue tres elementos: a) El negocio obligacional o acto causal, que es el contrato celebrado entre las partes por el cual se obligan a celebrar el negocio dispositivo. El negocio obligacional vincula a las partes, pero no tiene trascendencia real. b) El negocio dispositivo, consistente en un acuerdo entre las partes dirigido exclusivamente a producir una modificación real. Se trata, por tanto, de un negocio real, pues por sí solo provoca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales, y abstracto, en cuanto sus efectos se producen con absoluta independencia de la existencia o validez del negocio obligacional o acto causal. c) La inscripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo. Es un requisito imprescindible para que los cambios reales por negocio jurídico inter vivos se perfeccionen, sin inscripción no hay modificación real, no hay constitución o transmisión. El Registro se lleva por fincas, sigue el sistema de folio real. A cada finca se le abre un folio registral propio donde se consignan los sucesivos propietarios que va teniendo y los titulares de derechos reales limitados. La inscripción surte los efectos derivados de los dos fundamentales principios de legitimación y de fe pública registral.
- El principio de legitimación establece una presunción iuris tantum mediante la cual se mantiene como verdadera la titularidad inscrita mientras no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica. El titular registral está legitimado para el ejercicio del derecho inscrito, en el sentido de tener que ser tratado como titular del mismo.
- El principio de fe pública registral establece la presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro cuando se trate de favorecer a terceros adquirentes que reúnan determinados requisitos. El contenido del Registro se presume exacto. Es una presunción positiva de veracidad: el tercero adquiere el derecho con la extensión y contenido con que el mismo aparece registrado, siendo mantenido en su adquisición aun en el caso de que la titularidad del que le transmitió resulte ineficaz por causas de nulidad o de resolución. El contenido del Registro se presume íntegro. Es una presunción negativa de veracidad: al tercero no puede perjudicar lo que el Registro no publique en el momento de su adquisición. El sistema alemán ha inspirado el sistema suizo, pero este sistema se diferencia de aquél en que las mutaciones jurídico-reales operadas en virtud de negocios jurídicos inter vivos se producen según la teoría del título y el modo, si bien quedando sustituida la tradición por la inscripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo y no está desconectada del título o acto causal. El sistema alemán también ha inspirado al sistema austriaco, similar al suizo, y en parte al sistema español.
3. EL SISTEMA AUSTRALIANO. En el sistema australiano, denominado también «sistema del Acta Torrens», las mutaciones jurídico−reales requieren un negocio dispositivo y la inscripción en el Registro. La inmatriculación de una finca en el Registro constituye un momento esencial del sistema, en el cual deben concurrir numerosos requisitos dirigidos a comprobar la existencia, situación y límites exactos de la finca, y el derecho del inmatriculante. Obtenida la inmatriculación, el Registrador expide un nuevo título que hace perder su eficacia a los anteriores y constituye un documento insustituible para toda ulterior actividad jurídica sobre la finca. El título expedido es inatacable y su fuerza probatoria absoluta, hasta el punto de que contra su contenido no puede prosperar acción alguna. Para enajenar o grabar una finca inmatriculada es suficiente que los contratantes llenen o suscriban un impreso de modelo oficial, remitiéndolo junto con el título al Registrador, el cual, previa calificación, expide un nuevo título al adquirente en caso de enajenación, o hace constar en él la existencia del gravamen.
incluido en su articulado, al cual ha dedicado sólo cuatro artículos (del 605 al 608), el último de remisión a la legislación hipotecaria. Es de resaltar, sin embargo, una única variación importante, que ha sido la de convertir, en el art. 1875, la inscripción del derecho de hipoteca en constitutiva. Con posterioridad al Código civil, la Ley Hipotecaria ha sufrido dos importantes reformas: la Ley de reforma parcial de 21 de abril de 1909, que dio lugar a una nueva edición de la Ley, la de 16 de diciembre de 1909, y la Ley, también de reforma parcial, de 30 de diciembre de 1944. En la disposición adicional 2.ª de esta Ley se establece que, sin perjuicio de la vigencia de la misma, se autoriza al Gobierno para publicar, en un plazo máximo de un año, una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, que fue la de 8 de febrero de 1946, la cual constituye la Ley actualmente vigente. Para desarrollar la Ley fue dictado el vigente Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, que ha sido objeto de diversas reformas parciales, algunas de las cuales han afectado parcialmente a la Ley Hipotecaria. Entre ellas cabe destacar:
✓ La de 17 de marzo de 1959, que modifica numerosos preceptos del
Reglamento para su adaptación a las reformas del Código civil de 1958 y a las nuevas disposiciones legales relativas al suelo, expropiación forzosa, arrendamientos, etc.
✓ La de 12 de noviembre de 1982, destinada principalmente a
coordinar el Registro con la reforma del Código civil de 1981.
✓ El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, con el fin de dar solución registral a las numerosas cuestiones que plantea el urbanismo en sus relaciones con el Registro de la Propiedad.
✓ El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se
modifican numerosos artículos del Reglamento; modificaciones que responden a una triple finalidad: adaptación a reformas legales (a la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Administrativas y de Orden Social, que ha regulado la constancia registral de la referencia catastral, y a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación), acomodación del ejercicio de la función del Registrador a las nuevas necesidades (incidiendo en algunos aspectos del estatuto del Registrador) y regulación de figuras carentes de una reglamentación registral actualizada (p. ej., se disciplina el contrato de permuta de suelo por obra futura, se da nueva regulación al derecho de superficie). Sin embargo, la mayor
parte de los preceptos reformados han sido declarados nulos por las sentencias del Tribunal Supremo (Sala 3ª) de 24 de febrero, 22 de mayo y 12 de diciembre de 2000, y 31 de enero de 2001.
✓ La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que ha
modificado los arts. 41 (que regula el ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos), 86 (relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas), 107 y 129 a 135 LH (referentes a la regulación de los procedimientos hipotecarios).
✓ La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que da nueva redacción a varios
preceptos de la Ley Hipotecaria, lo que repercute en los correspondientes del Reglamento, dando lugar a modificaciones y derogaciones en materias tan importantes como la publicidad de los Registros, la calificación registral o la responsabilidad de los Registradores.
✓ El Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el
derecho de los interesados para instar la intervención de Registrador sustituto.
✓ El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
✓ La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El Registro de la Propiedad es una institución administrativa que forma parte de la Administración Pública del Estado, encuadrada en el Ministerio de Justicia a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Su finalidad fundamental es la publicidad oficial de la situación jurídica de las fincas (titular del derecho, contenido, limitaciones, condiciones, etc.), con la pretensión de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario. El párrafo primero del art. 1 LH determina el objeto del Registro de la Propiedad en cuanto institución, y de los párrafos segundo y tercero del mismo artículo se deduce que la institución del Registro está organizada por circunscripciones territoriales y que se compone de un conjunto de libros. En efecto, el párrafo primero del indicado precepto, de contenido idéntico al art. 605 Cc, señala que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».
principales, que son los que contienen datos fundamentales relativos a los derechos y actos publicados, por lo que sólo los asientos en ellos practicados tienen eficacia registral propiamente dicha, y otra, formada por los libros auxiliares, que son los que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines fiscales o de estadística. Tienen el carácter de principales, conforme a la enumeración del art. 362 RH, el libro diario de las operaciones del Registro, el de inscripciones y el de incapacitados.
2. CONCEPTO Y CLASES DE ASIENTOS REGISTRALES. Asiento registral es la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro de la Propiedad para que surta los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que procedan. Para la práctica de los asientos, el Derecho inmobiliario registral español sigue el sistema llamado de inscripción, consistente en llevar al asiento un extracto del contenido del título presentado en el Registro, expresivo de sus datos o circunstancias fundamentales, siempre que tengan interés para la publicidad jurídico-real. El art. 41 RH dice: «En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales». Ha de tenerse en cuenta que la palabra inscripción puede tener diversas acepciones. En un sentido amplio es sinónima de asiento registral. En un sentido restringido y propio no es otra cosa que una de las clases de asientos mencionados en el art. 41 RH, el de inscripción, en cuánto modalidad perfectamente diferenciada de los demás tipos reconocidos: de presentación, de anotación preventiva, de cancelación y de nota marginal. El estudio de cada uno de estos asientos se hará en el lugar oportuno. Atendiendo a las diferentes características de los asientos, ROCA SASTRE formula la siguiente clasificación de los mismos: a) Asientos principales y accesorios, según tengan subsistencia propia, como las inscripciones y las anotaciones preventivas, o estén al servicio de otros asientos, cumpliendo una función de carácter instrumental, como las notas marginales.
b) Asientos definitivos y provisionales, según sean de duración indefinida, como los asientos de inscripción o de cancelación, o tengan una vida transitoria, por estar destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados, como ocurre en las anotaciones preventivas y algunas notas marginales preventivas.
c) Asientos de carácter positivo y negativo, según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o muerte de un derecho o de un asiento, como en las cancelaciones. d) Asientos de los libros de inscripciones y del libro diario de operaciones, según se extiendan en los libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales, o bien en el libro diario de presentación de documentos, como el asiento de presentación, aunque en este último libro también pueden extenderse determinadas notas marginales.
