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Derecho Financiero y Tributario II
IRPF III: Rendimientos del capital
inmobiliario
Rendimientos del capital inmobiliario:
contenido
Concepto y tipos de rendimientos de capital
Rendimientos del capital inmobiliario
- Concepto
- Rendimientos íntegros
- Gastos deducibles
- Individualización de rentas
- Imputación temporal
- Reducciones del rendimiento neto
- Rendimientos mínimos en caso de parentesco
Rentas imputadas de bienes inmuebles
Concepto (art. 21 LIRPF):
- Delimitación positiva (rendimientos íntegros) la totalidad de las utilidades o contraprestaciones (...) que provengan directa o indirectamente de elementos patrimoniales cuya propiedad corresponda al contribuyente.
- Delimitación negativa:
- Siempre que “no se hallen afectos a actividades económicas
realizadas por éste”.
- Distinción respecto de las ganancias o pérdidas patrimoniales: las derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (salvo que la ley expresamente las califique como rendimientos del capital: v.gr. Transmisión de activos financieros, art.25.2 LIRPF)
- Arrendatarios de inmuebles y AAEE: art. 27.2 LIRPF (no es aplicable compraventa de inmuebles) Tipos:
- Rendimientos del capital inmobiliario
- Rendimientos del capital mobiliario…
Rendimientos del capital: concepto y tipos
Rendimientos del capital inmobiliario
Concepto: (art. 22 LIRPF):
- “rendimientos íntegros procedentes de la
titularidad de inmuebles rústicos y urbanos o
de derechos reales que recaigan sobre los
mismos”
- “todos los que deriven del arrendamiento o
de la constitución o cesión de derechos o
facultades de uso y disfrute sobre los
mismos....”
Gastos deducibles: límites
Se establece un límite específico, aplicable inmueble por inmueble (o derecho), para los siguientes gastos:
- Intereses de los capitales ajenos.
- Gastos de reparación y conservación.
El límite son la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble o derecho que afecte al mismo.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, con las mismas limitaciones.
- Lo que supone que si en el ejercicio siguiente no genera ingresos, no podrá aplicarse el exceso del año anterior, simplemente porque no hay rendimientos.
El resto de partidas de gastos sí pueden generar un rendimiento neto negativo.
Intereses y gastos de financiación (de la adquisición o mejora del bien o derecho del que derive el rendimiento).
Gastos de conservación y reparación (No si son de ampliación o mejora) art. 13.a) RIRPF.
Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.: IBI, tasa recogida basuras, et. IVA e ITPAJD según los casos.
Saldos de dudoso cobro, siempre que se de una de estas dos circunstancias (art.13.e) RIRPF):
- Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
- Cuando al devengo del impuesto hayan transcurrido mas de seis meses de la primera gestión de cobro, sin renovación del crédito.
Servicios personales de terceros: administración, vigilancia, portería o similares.
Los gastos necesarios (art. 23.1 LIRPF
y 13-14 RIRPF)
Gastos necesarios (II)
Otros (art. 13 RIRPF):
- Formalización del contrato y defensa jurídica
(RIRPF).
- Primas de contratos de seguro de
responsabilidad civil, incendio, robo, etc.
(RIRPF)
- Servicios o suministros.(RIRPF)
Amortizaciones (art. 23.1.b) LIRPF y 14
RIRPF)
Propietario: 3% sobre el mayor de los siguientes
valores (excluido siempre el correspondiente al
suelo):
- Del valor de adquisición (V.A)
- Valor catastral (V.C)
Bienes muebles: tabla de amortización
simplificada del art. 30 RIRPF.
Derechos reales, con el límite de los
rendimientos íntegros (art.14.3 RIRPF).
- Temporales: V.A / nº años
- Vitalicios: 3% V.A
Reducciones: vivienda (art. 23.2 LIRPF)
Reducción del 50 % del rendimiento de los inmuebles
arrendados destinados a vivienda.
Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción
sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos
declarados por el contribuyente.
Esta reducción es del 100 % cuando:
- Arrendatario: edad 18-35 años / sus rendimientos netos del trabajo o AAEE inferiores (¿?) al IPREM.
- Obligación de comunicar del arrendatario al arrendador el cumplimiento de estos requisitos. Art. 16 RIRPF.
- Si hay varios arrendatarios de una misma vivienda, la reducción se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos anteriores.
Reducciones: irregularidad (art. 23.3 LIRPF)
Reducción del 40 % del rendimiento neto.
Rendimientos con período de generación superior a dos
años.
- Si se perciben de forma fraccionada, sólo se tiene derecho a la reducción si NAG/PIF>
Rendimientos obtenidos de manera notoriamente irregular
(art. 15 RIRPF): exclusivamente (y a condición de que se
imputen a un solo período impositivo):
- Traspaso o cesión del contrato de arrendamiento (participación del propietario).
- Indemnizaciones por daños o desperfectos del inmueble.
- Importes por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
Rendimientos netos en caso de parentesco
(art. 24 LIRPF)
Supuesto de hecho: Cuando el adquirente,
cesionario, arrendatario o subarrendatario del
inmueble sea el cónyuge o un pariente, incluidos
los afines, hasta el tercer grado inclusive, del
contribuyente
Consecuencia jurídica: el rendimiento neto total no
podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas
del art. 85: rentas imputadas (regla general: 2% del
valor catastral: remisión).
En consecuencia, en estos casos nunca cabrá un
rendimiento negativo.
Individualización de rentas
Art. 11.3 LIRPF: “a los contribuyentes
que, ..., sean los titulares de los
elementos patrimoniales, bienes o
derechos, de que provengan dichos
rendimientos”
Separación del régimen civil de
gananciales.
Imputación de rentas inmobiliarias
(art. 85 LIRPF)
Determinación del rendimiento (dos supuestos):
- Titulares de inmuebles (o derechos de disfrute): art.
85.2 TRIRPF
- Multipropiedad (derechos de aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles): Art. 85.3 TRIRPF
Advertencia:Advertencia:Advertencia:Advertencia: En los dos casos la imputación se realiza por
su importe íntegro. La LIRPF no permite deducir ningún
gasto
Imputación de rentas inmobiliarias
Titulares de inmuebles:
- Regla general: 2 % del valor catastral.
- Titularidad inferior al año natural: habrá que prorratear proporcionalmente en función al número de días que corresponda del período impositivo.
- Inmueble arrendado o destinado a actividades económicas sólo una parte del año: prorratear.
- Reglas especiales: para determinados supuestos en los
que se ha revisado el valor catastral recientemente, en
los que no existe valor catastral, etc. (1,1 %).
Imputación de rentas inmobiliarias
(art. 85 LIRPF)
Multipropiedad (time-sharing): base de
imputación
- Regla general: Se prorratea la base liquidable del IBI
en función de la duración anual del período de
aprovechamiento.
- Regla especial: Cuando no sea posible el supuesto
anterior, la base de imputación será el precio de
adquisición del derecho de aprovechamiento.
- No hay imputación cuando el derecho de
aprovechamiento no excede de dos semanas por
año.
