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DERECHOS REALES EN COSA AJENA (CONTINUACIÓN)
ENFITEUSIS Y SUPERFICIE. GENERALIDADES
La enfiteusis y la superficie son derechos reales sobre cosa ajena, concebidos de tal modo, que no fueron clasificadas por los compiladores bajo el concepto de servidumbres personales. El motivo de tal exclusión puede deberse a la extensión de las facultades que tienen tanto el enfiteuta como el superficiario y que absorben casi por completo las facultades del propietario. Son además, derechos que, a diferencia de las servidumbres personales, son enajenables y transmisibles. Ambas figuras, especialmente la enfiteusis, han tenido en el derecho medieval y en derecho moderno una función fundamental en el campo de la propiedad fundiaria, reflejando durante siglos las condiciones políticas y económicas de la sociedad feudal. La enfiteusis ha constituido la estructura bajo la cual venía reflejada la disponibilidad absoluta y exclusiva de la cosa por parte de los particulares frente al poder eminente, calificado como propiedad del soberano sobre todo el territorio y con lo que venía justificada la sujeción de la propiedad inmobiliaria al impuesto fundiario y a otras cargas de naturaleza pública. Durante muchos siglos la enfiteusis ha realizado la función de la propiedad privada inmobiliaria y ha acompañado, incluso durante el siglo pasado, las grandes transformaciones agrícolas y el amejoramiento del suelo. Actualmente, en la praxis económica moderna, se aplica cada vez menos.
I.- ENFITEUSIS. FORMACIÓN Y CONTENIDO DE ESTE DERECHO
Etimológicamente, enfiteusis deriva del griego y quiere decir “plantar”, “hacer plantaciones”. Por tanto, la enfiteusis presupone una plantación agraria. En derecho justinianeo se puede definir como un derecho real en cosa ajena, transmisible inter vivos y mortis causa , que otorga a su titular el más amplio disfrute de un fundo ajeno a cambio del pago de un canon anual a favor del propietario del fundo. Tal y como aparece esta institución en época justinianea, resulta de la fusión de tres instituciones distintas: una, que se aplicaba en la parte Occidental del imperio, el arrendamiento de los agri vectigalis y dos figuras de la parte Oriental: el ius emphyteuticum y el ius perpetuum. Originariamente, como veremos, estas instituciones
no eran modeladas como derechos reales, sino como relaciones contractuales protegidas por acciones personales.
En Occidente: Arrendamiento de los agri vectigalis
Ius emphiteuticum Fusión justineanea En Oriente Fusión siglo V d.C. como como enfiteusis Ius perpetuum Ius emphiteuticum
1º.- El antecedente romano es el arrendamiento de los agri vectigalis que era una parte del ager publicus (territorios conquistados al enemigo) que el Estado daba en arrendamiento a los particulares. Estos contratos administrativos de arrendamiento se hacían a perpetuidad o por mucho tiempo (100 años o más), lo que provocó que la jurisprudencia clásica se preguntara si esta figura se asemejaba más a un arrendamiento o a una compraventa.
2º.- En cuanto a los institutos de la parte oriental: a) Ius emphyteuticum : era el arrendamiento de tierras no cultivadas pertenecientes al emperador. Los enfiteutas tenían la obligación de cultivar las tierras y de pagar un canon. Si alguien ofrece una cantidad mayor debe igualarla o, en otro caso, podía ser privado de la tierra a favor del mejor postor. b) Ius perpetuum : es el arrendamiento de las tierras pertenecientes al Erario público. Se diferencia con el anterior en que el perpetuario no tenía que cultivar la tierra y no podía ser privado de la tierra en el caso de oferta de un mejor postor.
El ius emphyteuticum y el ius perpetuum se unificaron (bajo el nombre de ius emphyteuticum ) a finales del siglo IV o principios del siglo V d.C., al obligar al perpetuario a cultivar y al excusar al enfiteuta de igualar ofertas de mejores postores.
Como había ocurrido entre los clásicos, también los juristas postclásicos se plantearon la cuestión de si esta figura era un contrato de arrendamiento o, más bien,
derecho; por destrucción o transformación física o jurídica del fundo que haga imposible el ejercicio del derecho; por confusión o consolidación, por cumplimiento de la condición resolutoria o del término o por renuncia.
III.- SUPERFICIE. FORMACIÓN Y CONTENIDO DE ESTE DERECHO
La superficie es un derecho real, transmisible inter vivos y mortis causa , que otorga a su titular, llamada superficiario, bien a perpetuidad o bien durante un periodo muy largo de tiempo, el más amplio disfrute del edificio levantado en suelo ajeno a cambio del pago de un canon, llamado solarium o pensio , que suele ser anual, al dueño del suelo (llamado dominus soli ).
Es una excepción al principio clásico superficies solo cedit , pues en la época antigua y clásica, todo lo que se construye, planta o siembra en suelo ajeno se hace del dueño del suelo. Sin embargo, previo acuerdo de las partes se puede disfrutar el edificio.
Originariamente, este derecho se configuró como un contrato de arrendamiento entre el dueño del suelo y una persona que no tiene solar y arrienda a otro un terreno para construir un edificio. Este derecho surgió en relación al terreno público, configurándose como un contrato de arrendamiento, los banqueros querían situar sus establecimientos ( tabernae ) en los mejores lugares de la ciudad y convenían en construir en terrenos públicos a cambio del pago de un canon anual. Para proteger a estos superficiarios, el pretor otorgó un interdicto de loco publico friendo (I. de aprovechamiento del suelo público).
Posteriormente, comienzan a realizarse estos contratos de arrendamiento entre particulares. Originariamente, para protegerse sólo tienen una acción personal, la acción de locación, que deriva del contrato consensual de arrendamiento. La relación aparece como derecho real cuando el pretor comienza a proteger al superficiario a través de un interdicto especial de superficiebus ejercitable frente a cualquiera ( erga omnes ) que perturbe su derecho. En derecho justinianeo, se otorga una acción real para la protección del derecho del superficiario.
2.1.- Facultades y obligaciones del superficiario
El superficiario tiene la facultad de a) disfrutar libremente del edificio y b) poder transmitir su derecho sin necesidad de notificárselo al dueño del solar.
Tiene la obligación a) de pagar el canon anual y b) de pagar los impuestos.
2.2.- Constitución del derecho de superficie
Fundamentalmente a través del acuerdo entre el propietario del suelo y el constructor del edificio.
2.3.- Extinción del derecho de superficie
a) Por destrucción total del fundo (no del edificio que puede volver a reconstruirse) o por transformación en res extracommercium. b) Por confusión, cuando el superficiario adquiere el derecho de propiedad sobre el suelo en que se levanta el edificio. c) Por cumplimiento del término o condición resolutoria.
2.4.- Defensa del derecho de superficie
Originariamente, el superficiario únicamente contaba con acciones personales para la defensa de su derecho, concretamente con la acción de locación que deriva de la relación contractual de arrendamiento.
Posteriormente, en época clásica, cuando el Estado comienza a alquilar solares a cambio de un canon, el pretor otorga a favor de estos arrendatarios administrativos un interdictum de loco publico fruendo (de aprovechamiento de suelo público), después el pretor otorgó un interdicto de carácter real, ejercitable frente a cualquiera que entorpeciera el ejercicio de este derecho, el interdictum de superficiebus. En época de Justiniano se otorga una actio in rem como medio de defensa principal del superficiario, pero también se le otorgan las acciones que tenía a su disposición el propietario en vía útil.
