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- La fe pública registral Contenidos
- 1 la protección del tercero: la fe pública registral
- 1.1 la fe pública registral en sentido positivo
- 1.2 la fe pública registral en sentido negativo
- 2 concepto de tercero hipotecario
- 3 presupuestos de la condición de tercero
- 3.1 la adquisición a título oneroso
- 3.2 la adquisición de buena fe
- 3.3 la adquisición del titular registral anterior
- 3.4 la inscripción de su propia adquisición
- 4 alcance y ámbito de la fe pública registral
- 4.1 la eficacia respecto de terceros
- 4.2 circunstancias excluidas de la fe pública registral
- 4.3 la ineficacia de la adquisición del transmitente
- 4.3.1 las acciones rescisorias y resolutorias
- 4.3.2 la revocación de donaciones
- 4.3.3 el ejercicio de los retractos legales
- 4.3.4 la rescisión por fraude de acreedores
La protección del tercero: la fe pública registral
La inscripción por sí misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la posible ineficacia del acto o contrato que acceda al registro.
El registro de la propiedad surgió a instancias del crédito territorial y en la búsqueda de otorgar seguridad y protección a los terceros adquirentes y no a las partes contratantes, entre las que rigen las reglas civiles que sean de aplicación al caso.
La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el registro no es sólo exacto, sino que también es íntegro y que, en consecuencia, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas.
En términos técnicos, el tercero merece ser protegido en tanto en cuanto ha confiado en el registro y ha adquirido el bien de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo.
La fe pública registral consiste en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del registro se reputa siempre exacto en favor del tercer adquirente, quien, por tanto, puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el registro.
La veracidad registral respecto del tercero se contempla en nuestra ley hipotecaria desde una doble perspectiva:
La fe pública registral en sentido positivo
Respecto de terceros, el contenido del registro debe presumirse exacto e íntegro.
Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.
La fe pública registral en sentido negativo
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican a tercero.
Concepto de tercero hipotecario
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro.
La inscripción sólo protege con carácter iuris et de iure a los que contrataren a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.
No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido, etc.
Presupuestos de la condición de tercero
Debe reunir los cuatro requisitos:
- Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real,
- Conseguida de buena fe
- A título oneroso
- Que traiga causa del anterior titular registral.
La adquisición a título oneroso
Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningún caso puede coincidir del tercer adquirente contemplado en el artículo 34, sino que ha de entenderse por tercero, en relación con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera tener alguna titularidad dominical o jurídico-real y que se viera perjudicado por la inmatriculación conseguida a través de los títulos públicos de adquisición complementados por el acta de notoriedad o de la certificación de dominio emitida por las entidades públicas. Los dos años establecidos funcionan, pues, como un período cautelar en relación con tales procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensión de la fe pública registral, cuestión que no viene al caso.
La inscripción de su propia adquisición
Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.
Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al registro.
Alcance y ámbito de la fe pública registral
La eficacia respecto de terceros
Debe quedar claro que la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.
En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condición de tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la ley hipotecaria (tercero hipotecario) no otorga garantía alguna al titular inscrito en relación con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles sobre el bien transmitido que no constasen en el registro de la propiedad.
También ha reiterado el tribunal supremo la irrelevancia de lo establecido en el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea declarado ineficaz.
En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la ley hipotecaria, con la lógica consecuencia de la exclusión del juego de la fe pública registral, pues el art. 34 sólo protege al adquirente frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, respecto del cual sí puede ser considerado tercero.
Circunstancias excluidas de la fe pública registral
La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurídicas- inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el registro de la propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensión de los derechos reales inscritos... Por consiguiente la protección del tercero hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:
- los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca, existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la función calificadora del registrador. Por su parte, la sentencia de 9 de mayo de 1989 contempla en concreto la exclusión de la fe pública registral del destino comercial dado a un local.
- los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el negocio transmisivo realizado
- las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar Inscritas.
La ineficacia de la adquisición del transmitente
El art. 34 garantiza la adquisición (y la consiguiente inscripción de su derecho) del tercero hipotecario «aunque después se anule o resuelva el [derecho] del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro». Por tanto, si la ineficacia de la adquisición inscrita del transmitente se origina por «causas que consten en el mismo registro», el tercero hipotecario no verá consolidada su adquisición, sino que ésta será también impugnable a consecuencia de la ineficacia de la adquisición del transmitente. La resolución del derecho y la cancelación de la inscripción del transmitente, por decirlo así, arrastra al abismo de la ineficacia a la inscripción realizada en favor del tercero hipotecario.
La regla general del art 37 radica en ratificar el contenido normativo fundamental del propio artículo 34: « las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta ley». Es decir, la resolución o, en general, la ineficacia del derecho transmitido por el «titular anterior» al tercero hipotecario no afecta desde luego a la adquisición de éste; pero tampoco a otros terceros que, sin ser merecer la reiterada condición de «terceros hipotecarios» (supongamos, por haber adquirido a título gratuito), sean los actuales titulares registrales del bien o derecho real en cuestión.
Sin embargo, el segundo párrafo del art. 37 exceptúa de la regla general una serie de supuestos de cierta importancia práctica que, verdaderamente, no destruyen el significado propio del art. 34, pero sí
terceros, por la ley hipotecaria». Como vemos, sin embargo, en caso de constar registralmente las cargas, la ley hipotecaria no establece limitación alguna respecto de terceros.
El ejercicio de los retractos legales
Con independencia del significado preciso que se otorgue al ejercicio del retracto se considera que perjudican a tercero « las [acciones a través de las que se ejercite un derecho] de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establezcan». Así pues, la ineficacia de la adquisición del tercero puede devenir, en este caso, a consecuencia del ejercicio de cualquier retracto, siempre que sea de origen legal.
El art. 37.3 exceptúa las consecuencias del ejercicio del retracto legal, con alcance erga omnes, pese a no estar inscrito, de la regla general establecida en el 37.1 por considerar que su establecimiento legal es superior a la propia inscripción registral de cualquier derecho, en términos generales. La ley tiene una publicidad mayor que las inscripciones registrales.
La rescisión por fraude de acreedores
Finalmente, exceptúa el art. 37 de la regla general a las acciones rescisorias que encuentren causa en el fraude de acreedores. El tenor del número 4 del art. 37, que es preferible transcribir, es el siguiente:
Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
- cuando hubiese adquirido por título gratuito.
- cuando habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el Fraude.
El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.»
