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LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
(EDIFICATION ARRANGEMENT LA W)
Gon zalo Ramíre z Gallardo, Consejero Delegado. Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo ( Minis teriode Fomento)
ESPAÑA
RESUMEN
Se completa y amplía la ordena ción jurídica de la edificación, actualizando el artículo 1.591 del Código Civil; la aprobación de un Proyecto de Ley de Ordenación de la Edificación en 1995, culminó, con el posteri or desarrollo, bajo la Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo, del Ministerio de Fomento, de la Ley de Ordenación de la Edificación, en enero de 1999. El nuevo texto fue aprobado definiti vamente en octubre de ese mismo año, public ándose, como Ley, el 6 de noviembre de 1999.
Fech a de recepción: I-XII- 99 100 -
SUMA1ARY
The juridical edification arrangement Law has been completed bri nging up to date the 1.591 artic/e of the Civil Code; the approval of an Edification Law Proj ect in 1995, culminat ed with the later development, under the Public Works Ministry 's Housing , Architecture and Urbanism General Offi ce, in january 1999 The new text was finally approved in october of the same year, and was published like a Law, in november 6th, 1999.
1. Antecedentes
La ordenaciónjurídica de la edifi cación venía regulada de forma mu y somera por el artículo 1.591 y siguientes del Código Civil, con un planteamiento trian gular: el dueño de la obra, el arquitecto y el contratista, lo qu e contrasta con la diversidad de agentes que actualmente participan en el complejo campo que abarca el proceso de la edificación.
Por ello esta ordenación ha tenido que ser completada por la jurisprudencia para adaptarla a la situación actual , ampliando las responsabilidades a otros agentes del proceso.
Igualmente los jueces han tenido que ampliar, a la hora de aplicar el citado artículo 1.591 , el concepto de "ruina funcional", para poder recoger otros fallos en los edificios no estrictamante de ruina estructural.
No es de extrañar que, ya en el año 1970, hubiera un pri mer intento para actualizar este artículo 1.591, tratando de
adaptarlo a la realidad en que se desarrol1aba la actividad de la construcción.
Hagamos un poco de historia.
En el citado año 1970, por un acuerdo del Gobierno, se constituyó, en el Ministerio de la Vivienda , el "Grupo Interministerial de Trabajo para la Seguridad en la Edificación" -GITSE - entre cu yos obj etivos figuraba la actualización del artículo 1.591 del Código Civil y la implantación de un Seguro Obligatorio.
En 1973, el Grupo había terminado ambas propuestas, pero el cese, ese mismo año , del Ministro Vicente Mo rtes y del Director General de Arq uit ectura, Ra fael de La Ho z, que impulsaron este proyecto, rompió la necesaria continuidad administrativa.
Al cabo de cinco años, -estamos ya en 1978- , se retoma el tema dentro del Ministerio nacido como fusión de los Ministerios de Obras Públicas y de Vivienda , con la
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publicación del "Libro blanco sobre edificación", entre cuyas propuestas finales se apunta la necesidad de una Ley
que regule el proceso de la edificación,
En 1980 se realiza un estudio sobre la viabilidad de una Ley General de la Edificación y, a partir de esa fecha, son varios los borradores que se van elaborando, sin que ninguno llegase a la fase final de redacción.
En la primavera de 1992 se volvió a retomar el tema de la Ley de Ordenación de la Edificación, con la preparación de un primer documento que recogía unas Líneas Básicas , que fue ampliamente difundido por el sector , recibiéndo se numerosas observaciones.
Al año siguiente se finalizó el primer Borrador, al que siguieron otros varios, hasta llegar a un Anteproyecto de Ley a partir del cual se inició su tramitación administrati va , que culminó con la aprobación de un Proyecto de Ley de Ordenación de la Edificación, por el Consejo de Ministros, con fecha 28 de diciembre de 1995. El 9 de enero de 1996 llegó a publicarse en el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados, al finalizar la legislatura, cuando ya era inminente la disolución de las Cortes,
paralizándose, por esa circunstancia, su trámite
parlamentario.
2. La Ley de 1999
Con el nuevo Gobierno , la Dirección General de la Vivien da , la Arquitectura y el Urbanismo, del Ministerio de Fomento, volvió a iniciar, en febrero de 1998, los trabajos para desarrollar la Ley de Ordenación de la Edificación, partiendo del Proyecto del anterior Gobierno, con la idea de simplificar su texto, reduciendo la Ley a los a spectos básicos generales.
Se llegó así a un primer Borrador, de fecha 11 de junio, cuyo texto quedó reducido a 25 artículos de los 51 con que contaba el Proyecto de 1995. Este documento se remitió a los Consejos y Colegios Profesionales, a las Asociaciones y Entidades aseguradoras, a las Asociacio nes de Promotores , Constructores y Fabricante s y a los Sindicatos, solicitando el envío de observaciones.
Asimismo se envió a las Consejerías de las 17 Comunida des Autónomas y de las dos Ciudades Autónomas, así como a la Dirección General de Seguros, al Instituto de Consumo y al Ministerio de Justicia, que remitieron informes y escritos sobre el citado texto.
Con las numerosas sugerencias y observaciones al Borrador de Ley, se preparó un documento resumen que recopila ba , artículo por artículo , los textos alternativos y las diferentes propuestas, procediéndose seguidamente a su estudio y análisis por un grupo de trabajo de la Direccíón
eneral , que preparó una versión del Anteproyecto de Ley e fecha 21 de septiembre.
1 número de agentes que están presentes en el sector sus intereses, a veces contrapuesto s, ha dificultado la btención de un texto que sat isfaga por completo a todos I s colectivos; sin embargo , la necesidad de una Ley que rdene el sector, sí se manifestó como un sentir unánime.
sí como la versión de 11 de junio tuvo la oposición ontal de los profesionales de la ingeniería, esta nueva ersión de 21 de sept iembre , sin colmar las aspiraciones q~ é ~to s, tuvo la oposición de arquitectos y arquitectos
t ~CnI co s.
te tal situac ió n, el Director General, Sr. Nasarre, soli ci
t' de los presidentes de las distintas ingenierías y de los onsejos de Arquitectos y de Aparejadores y Arquitectos écnicos, un texto consensuado de los principales artículos bjeto de dis crepancias.
ientras estos profesiona les cel ebraban sus reunto
es, se mantuvieron diversos contactos con la Direc
i ón General de Seguros y con las asociaciones más
presentativas del sector asegurador, sobre los artículos ue más les afectaban, así como con la Comisión General e Codificación del Ministerio de Justicia respecto al
- gimen jurídi co de la Le y.
inalmente, con fecha 14 de enero de 1999, se entreg ó al inistro de Fomento un Protocolo de conclusión sobr e el teproyecto de Ley, firmado por los Presidentes del I onsejo Superior de los Colegios de Arquitectos y del de parejadores y Arquitectos Técnico s y la Mesa de la geniería , integrada por 17 in geniería s, representadas por 1 s Pre sidentes del Colegio de Ingenieros de Camino s, anales y Puerto s y del Consejo General de Ingen ieros dustriales.
stas conclusiones pasaron a integrarse en el texto de un uevo Anteproyecto ,junto con las variaciones acordadas on la Dirección General de Seguros y el Ministerio de usticia, iniciándo se , seguidamente , la corre spondiente t amitación administrativa , hasta su aprobación en el onsejo de Mini stros de 5 de marzo y su po sterior trasla o del Pro yecto al Congreso de los Diputados, iniciándose sísu debate parlamentario, solicitado por el procedimien de urgencia.
n el Pleno del Congreso de 1 de julio , fue aprobado el uevo texto, con la incorporación de las enmiendas que eron aceptada s, pasando a la pr eceptiva tramitación por 1 Senado , donde fue aprobado en su ses ión del día 29 de eptiembre y remitido de nue vo al Congreso para su probación definitiva, que tuvo lugar el 21 de octubre, ublicándose como Ley 3811999, de 5 de noviembre, en el OE de fecha 6 de noviembre.
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otros derivados del bienestar que se rela cionan con el medio ambiente y se encaminan, por ejemplo, a la reducc ión de los efectos contaminantes debidos al mayor con sumo de energía en los ed ific ios, a la protecc ión cont ra el ruído, o a la gestión de los res iduos.
En conc lusió n, esta Ley debe ente nderse como una respuesta lega l a una reite rada e intensa demanda social que afecta rá a todos y cada uno de los ci udadanos que habi tan en España como usuarios, tanto de un edifi cio des tinado a vivi endas, como del resto de los e difi c ios.
Po r último, cabe señalar que la simple regu lación de responsab ilidades de los agentes o la regu lació n de la calidad, no son sufic ientes para proteger eficazmente al usua rio.
Por todo ello se comp leta con el establecimiento de un sistema de garantías para los ad quirentes y usuarios, sustentado en el aseguramiento de l edificio frente a los daños ocasionados por vicios o de fectos de construcción, durante un período de tiempo determinado.
Esta garantía se estructura de forma que se repa re el daño o se indemnice ade cuadamente, una vez probado éste, sin ex igir la determinación pre via de l cu lpab le.
4. Obje tivo y estructura de la LOE
El texto se caracte riza porq ue en él se ha realizado una amplia simplificació n respecto al pro yecto anteri ormen te aprobado en diciembre de 1995, reduc iendo la Ley a los aspectos bás icos generales.
Prueba de ello es que , de 5 1 art ículo s, ha quedado finalmente reducida a 20.
En ella se establece un marco legal y normativo unitario del sector de la edificación, con el objetivo de :
· Mejorar la calidad de los edificios, estableciendo los requisitos técnicos básicos que deben cumplir.
· Identificar a los agentes que desarrollan las dist intas actividades y fijar sus ob ligaciones a lo largo de l proceso.
· R e gu lar las responsabilidades de lo s agentes intervinientes frente a los daños ocasionados en el edifi cio, en función de los dos puntos anteriores : los requisitos técn icos y las obl igaciones.
· Estab lecer un sis tema de garantías que ofrezca una mayor protección al usuario frente a los daño s que se produzcan en los edificios.
desarrollo de la LOE es bastante breve y senc illo. espu és de la preceptiva exposición de mot ivos , se e tructura en veinte art ículos, distribuidos en los cuatro e pítulos sigu ient es:
Disposiciones Genera les (artículos 1 y 2) 1 Exigencias Técnicas y Administrativas de la Edificación ( rtículo s 3 a 7) 1 1) Agentes de la Edificació n (artículos 8 al 16) 1 ) Respon sab ilidades y Garantías (artículos 17 al 20)
S comp leta con siete disposiciones adicionales, dos d sposiciones transitorias , otras dos derogatorias y cuatro fi ales.
5 Contenido del texto de la LOE
~'os pun tos más destacables de la regulac ión, aparte de su o jetivo antes seña lado , son los síguientes:
a El ámbi to de aplica ción se ex tiende al proce so de e nstrui r edificios de carácter perm anente, públicos o p 'vados, destinados a una serie de usos que se especifican e su arti culado, resu ltado d Iacuerdo alcanzado entre los p ofesionales de las ramas de arq uitectura e ingeniería que e mprende , tan to obra s de nueva construcción, como las r ali zadas en edificios ya ex istentes.
as insta lacio nes que dan servicio a un edificio y están i cluidas en él, no se pueden considerar independi entes dFImismo, como pueden ser, por ejemplo, las instalaciones de suministro de agua, gas y electricidad, las de calefacción, I s de ascensores, las de teléfono o las de televisión, así e mo el equipa mie nto propio de aseos y cocinas.
inalmente, matiza aún más, al incluir, dentro de la e ifica ción, aquellos elementos de urban ización que están a scritos al edificio, sobre los que se ten ga derecho de p opiedad al quedar re flejados en la compra-venta, como p edan ser los accesos, los ele mentos de ilum inación , el obiliario exterior, etc.
b Se hace una referencia explícita y recordatoria de que I s obli gaciones y responsab ilidades que los agentes t cnen en relación con la prevención de ries gos laborales q e afectan a la sal ud y a la seguridad de los trabajadores, s regi rán por la Ley 3 1/19 95 de 8 de noviembre y demás disposiciones que la desarrollan, en particular el Real Decreto 1.627/1997 de 24 de Octubre, que establece las I disposiciones mínimas de seg uridad y salud en las obras cons trucción , que son transposición de los preceptos nte nidos en Directivas comunitarias.
I e
e Se señala que las Administraciones y las Entida
e s sujetas a la legi slac ión de co n tratos de las
dministraciones Públicas, se regirán por ésta y, lo no
I
regulado en ella,por la Ley d eOr denación de la Edificación, excep ción hecha de las garant ías, al ser la Administración garante de sus actuaciones.
Debe quedar bien claro por tanto que, cuando empr esas públicas, ya sean del Es tado, Autonómi cas o de la
Admini stración Local, no est én sujetas a la Ley de
Contra tos de las Adm inistraciones Públicas, la LOE les obliga en todo s sus térm inos, salvo en la suscripción obli gatoria de garantías. Esto no impide qu e dichas empresas públicas suscriban los seguros que consideren de interés para su actividad , como en la prá cti ca ya está ocurrien do con algunas em pre sas de pr omo ción de viviendas que vien en conce rtando el seguro decenal que les ofrece el mercado asegurador.
d) Establece los requ isitos bá sicos de los edifi cios , agrupados en tres partes: los relativos a funcionalidad ( los espacios, la accesibilid ad para personas discapacitadas y el acceso a las telecomun icaciones); a seguridad (estructural,de incendios y uso sin riesgo para las personas) y, finalmente, de hab itab ilidad (higiene y sa lud , prote c ción del medio ambiente y del ruid o, ahorro de energ ía y de otros aspectos cons tructivos y de instalaciones).
La regulación de los aspectos técnicos de los edificios es básica a la hora de pod er es tablecer, con mayor precisión, las responsabilidades de los dis tintos agentes intervinien tes, así como para las compañías aseguradoras en relación con la tipificación de los daños mater iales ocas ionados en los edificios.
La mera enumeración de los requisitos básicos del pun to anterior, no es sufícien te y requiere estar acompañado del correspondiente desarrollo normativo.
Parella, la Ley prevé un Códi go Técnico de la Edificación, a elaborar por el Gobie rno en un p lazo de dos años, seg ún se establece en la Disposición Final Segunda.
e) Define el proyecto para las obras que se incluyen en su ámbito de aplicación y contem pla dos alternativas. Una, qu e engloba en un sólo documento todo lo nece sari o para construir un edi ficio y otra , qu e se de sa rrolla en varios documentos (proyectos parciales), dejando bien claro, en este último caso, la unidad del edi ficio que ha y que entregar al propietario, para lo cual establece la necesidad de la coo rdinaci ón en tre estos documentos y el proyecto general del edificio, de forma que no se dupliquen los documentos ni los honorarios pro fe sion al es , defendiendo con ello al usuario de una práctica de proyec tos desc oord in ados y s o lap a dos que en carecen innecesariamente la construcción.
f) Recuerda que, para la promoc ión de un edificio, para su
construcc ión y su exp lotación, es necesario disponer de las preceptivas licencias y autorizaciones administrati vas. Asimismo, establece la entrega a la prop iedad de la
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doc umen t aci ón ne cesar ia , tanto pa ra los trámit es ad m in is tra tiv o s, com o para e l co rr ec to LISO y mantenimiento de l edificio, constituyendo todo ello el Libro del Edific io. De esta forma se incide sobre de recho de los usuarios a la inform ación comp leta y veraz del bien que adquieren, recogido en la Ley 26119 84 de 19 de ju lio, genera l para la defensa de consum idores y u suano s.
g) Se regu la el acto de la rec epción de obra, de vital importancia en relaci ón con el ini cio de los pla zos, tanto de responsabilidad , como de las garantías que estab lece la Ley, recogiendo los dato s mínimos qu e debe contener un acta de recepc ión.
Es important e observar que la Le y no obliga a que firmen el acta de recepción el Dir ector de la obr a y el Director de la ejecuci ón de la obra, pero sí se especifica que el acta irá acompañada nece sariamente de la cert ificac ión final de obra susc rita por estos dos agentes, que sirv e de aval de qu e la obra está finali zada.
h) Se ide ntifican los siguien tes agentes que intervienen en el proceso : el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra , el director de la ejecu ción de la obra, las
entidades y los laboratorios de control de calidad , los
suministr adores de productos y , fina lme nte , lo s propietarios y usuarios; se enumeran las obligaciones de cad a uno de ellos, de las que se derivan las respo nsabili dades qu e se reco gen en el Capítulo siguiente.
Po r la metódica di visión y la propia denomi nación de los agentes que realiza la Ley, se la ha acusado de tradi cional, nada innovadora y ajena a la realidad del sec tor, al no contemplar las nue vas figuras que interv ienen en el pro ceso de edificación, como la de promotor con structor o las figuras más co mplejas, como pro yecto y construcci ón llave en mano o la direcc ión integrad a de proyectos.
Para entend er bien el porqué de esta clas ificación de agentes, hay que obs ervar que cada ag ente se co rre ponde con una de las acti vidade s ne cesari as e invariable s del proceso construc tivo.
A cada una de esta s actividades se le asign a un agente determ inado, de forma que quede bien seña lado y defini do
por su actividad dentro del proceso de edificaci ón.
Así, par a promover y finan cia r la actividad inmob iliaria,
está el promotor.
Para pro yectar el ed ificio, el agente es el proyectista,
Para ejec utar la obr a, está el construc tor.
Para dir igir la con strucción de lo pro yectado , está la
de la dotación de maquinaria y personal necesaria para poder realizar los ensayos y las pruebas precisos para el control de las técnicas que corresponden a las áreas en que esté acreditado.
La relación de agentes finaliza con las figuras de los suministradores de productos, así como las de los propietarios y usuarios.
i) La extensión de la responsabilidad civil de los agentes se fija en tres plazos: de 10 años para los daños de tipo estructural, tres años para los vicios o defectos que afecten a la habitabilidad; y la responsabilidad del constructor, de un año, por los daños derivados de vicios de terminación oacabado.
La responsabilidad se exige de modo individual, y solidariamente, si no pudiera precisarse el grado de intervención en el daño, fijando en dos años el plazo de prescripción de las acciones , tanto para exigir responsabilidades, como las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.
Se establece un sistema de responsabilidad solidaria del promotor con los demás agentes , que viene exigida por el hecho de ser éste quien inicia el proceso edificatorio y adquiere, por tanto, una cierta responsabilidad global al determinar y designar a los demás agentes intervinientes, debiendo soportar, en principio, sus consecuencias fren te al tercero que contrató con él la adquisición o el uso de lo construido y sus causahabíentes que, como consumidores finales , deben ser protegidos por la Ley.
La figura del promotor, tal y como queda redactado en la Ley, tiene un sentido muy amplio y abarca, desde la persona que decide construir su propia casa , los promoto res o sociedades promotoras que construyen para vender, las promotoras públicas de viviendas, los gestores de cooperativas o de comunidades de propietarios, hasta cualquier otra figura que intervenga de manera decisiva en la promoción.
j) Ya señalábamos, al exponer las razones que justifican la LOE , que la simple regulacíón de las responsabilidades de los intervinientes en el proceso de la edificación y la mejora de la calidad de los edificios, no era suficiente si se pretendía proteger eficazmente al usuario final del edificio.
Es necesario completar la Ley con unas garantías para el consumidor que cubran los gastos de reparación de los daños que puedan producirse en el edificio.
Al decir esto, no es que la Ley considere a los seguros como una alternativa a la calidad -lo que sería un grave error- sino que considera prioritaria la calidad, para lo cual establece los requisitos básicos que deben cumplir los
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edificios y, a la vez, prevé su desarrollo normativo a través del Código Técnico de la Edificación.
Sin lugar a dudas, el tema de las garantías ha sido el más dificil de abordar a la hora de desarrollar la LOE.
La experiencia un tanto negativa del modelo francés , que tuvo su inicio en 1978 con la Ley Spinetta (que contempla de forma exhaustiva el aseguramiento obligatorio en la construcción pero que, a pesar de diversas reformas y de su larga experiencia sigue estando en crisis), ha obligado a diseñar unos seguros menos pretenciosos, más realis tas y más acordes con el mercado, tanto del sector asegurador, como del sector inmobiliario.
Abrir, en el mercado del seguro, un nuevo producto, siempre entraña notables dificultades, que aumentan con la incertidumbre propia de los seguros a largo plazo, como es el caso del seguro decena!.
De ahí que se haya optado por una implantación por fases para permitir a ambos sectores -asegurador e inmobiliario su acoplamiento y acomodo a los preceptos de la LOE , sin producir grandes traumas ni excesivo coste.
La primera fase, a suscribir por el promotor, entrará en vigor en la misma fecha que la Ley y tiene la doble condición de ser un seguro decenal que cubre los daños estructurales y de abarcar sólo a los edificios de vivien das.
Con ello se pretende que queden cubiertos los daños de mayor repercusión económica para los propietarios de las viviendas, que cuentan también con la ventaja de que son seguros que tienen ya alguna experiencia en el mercado asegurador.
Los otros dos aseguramientos que recoge la Ley , el de tres
años -tarnbi én a cargo del promotor, que cubre los daños
que afectan a lahabitabilidad- y el de un año, correspondien te al correcto acabado de las obras -a suscribir por el constructor- quedan, de momento , a iniciativa del propio mercadoya la voluntad de las partes. Al igual que el segu ro decenal inició su andadura sin más soporte que unos tímidos intentos en los borradores de esta Ley, esperamos que con estos otros seguros, ya definidos por Ley, aunque de momento, no obligatorios, se vaya extendiendo, ya sea con nuevas pólizas, o mediante coberturas complementarias a la ya existente.
La experiencia permitirá, con el tiempo, cuando las circunstancias y la evolución de los sectores inmobilia rio y asegurador lo aconsejen, ampliar, mediante Reales Decretos, tanto el seguro decenal -para edificios no destinados necesariamente a viviendas- como los otros dos supuestos de tres y un año , para los edificios de viviendas e, incluso, para el resto de los edificios.
Infonne s de la Construcc ión, Vo l. 5 1 n" 466, marzo/abril 2000
Además, estas garantías se complementan con ciertas nor mas de cautela para evitar la desprotección de los adquir entes , exigiendo determinado s requisito s específicos para los distintos seguros, así como para la escriturac ión e inscripción en el Registro de la Propiedad y para la liquidación de empresas promotoras en el Regis tro Mercantil.
k) La Ley se completa con un conjunto de Dispo sicio nes adicion ale s, transitorias y final es , al gunas ya comentadas y otras que desta camo s a continuac ión. Así , la primera Disposición adicional modifica la regula ción de la percepción de las cantidade s anticipadas en la construcción y venta de viviendas por parte de promoto res o gestores , regulada en su día por la Ley 57/196 8 de 27 de julio , cuyos preceptos se completan y actu alizan, ampliándose, con rango legal, a todo tipo de viviendas y a las promociones en régimen de comunidad de propieta rios o sociedad cooperativa.
La tercera adicional, regula la intervención de los cuerpos de ingeni eros de los ejércitos en el ámbito de la Defensa y, la cuarta, establ ece las titulaciones requeridas para desempeñar la función de Coordinador de Segur idad y Salud.
En las enmiendas introducidas en el Senado, destacan una serie de Disposiciones relativas a la actualización de dos artículos de la Ley de Expropiación Forzosa, que datan del año 1954 , relati vos a la regula ción del dere cho de rever sión.
La nueva redacción del artículo 54, recoge los caso s en que no procede el derecho de revisión, los difer entes plazos para que se pueda soli citar, así como la nece sidad de que se consi gne , en el correspondiente asiento registral ,
la preferencia del derecho del reversionista sobre el bien expropiado.
La modificación del artículo 55 introduce un sistema para valorar y garantizar la indemnización a que tiene dere cho el expropiado.
Igualmente se ha incluido una modificación al aparta do a) del artículo 2 del Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero , sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servic ios de telecomunicaciones, con el fin de mejorar la libre competencia de los distintos operadores y la inclusión de las viviendas situadas en urbanizaciones.
Por otra parte, y en relac ión con la responsabilidad civil de los agentes, la Disposición adi cional séptima establece, que quien resulte dem andado puede solicitar, en el plazo establecido para contestar la demanda, que ésta se notifi que a otro s agentes que ha yan intervenido, de modo que la sentencia pueda, en primera instancia, pre cisar el grado de intervención de cada agente en el daño produ cido.
6. Consideración final
El objetivo de esta Leyes la regulación del proceso de edifi cación , actualizando y co mpletando la configuración legal de los agente s que intervienen en el mismo , fijando sus obligaciones para establ ecer sus responsab ilidades y mejorar, así , la calidad de la edificac ión. Para ello se incide en los requisitos básicos que deben sati sfacer los edifi cios, fijando las garantías para los usuarios con el fin de dar , de este modo , cum p lim ien to al derecho con stitu cional de los ciudadanos a una vivienda digna y
adecu ada,que señala el artículo-l7 de nuestra Constitución.
