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TEMA 15
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- La propiedad de casas por pisos. Concepto y naturaleza.
2.- Constitución.
3.- Partes privativas y elementos comunes.
4.- Las cuotas de participación.
5.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
6.- Administración y representación de la comunidad.
7.- Extinción.
8.- Las urbanizaciones privadas.
1.- La propiedad de casas por pisos. Concepto y naturaleza.
La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública, lleva inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con los propietarios de los demás, sobre el resto de los elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.
Se trata de una ordenación de la propiedad que se adecúa a las necesidades crecientes de vivienda en la época del desarrollo urbano, consecuente con la industrialización, y con la migración de la población rural a los núcleos urbanos.
La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurídica de esta figura, establece que la propiedad horizontal es una institución de carácter complejo, ya que los propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes del edificio que permiten el mejor aprovechamiento de aquellos. También ha establecido la jurisprudencia que se trata de una figura singular e independiente. Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidad de casas por pisos no tiene personalidad jurídica propia, por lo que, no puede ser por
si misma sujeto de derechos y obligaciones. La principal repercusión práctica de este dato está en el tema de las deudas y de la responsabilidad de la comunidad frente a terceros.
Fuentes de regulación La normativa vigente en la materia está constituida por:
- art. 396 C.c.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, modificada en los años 1988,1990 y 1992. Fue reformada de forma sustancial por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
2.- Constitución.
Se realiza habitualmente a través del título, que constituye el negocio jurídico que crea el sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta figura. Tiene lugar con la división del inmueble o inmuebles en pisos o locales independientes entre si (sobre los que ostentarán un derecho singular y exclusivo de propiedad) pero conectados por la titularidad común (a través de una copropiedad por cuotas) de todos ellos sobre los elementos de los mismos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, elementos que son los enunciados en el art. 396 Cc.
Art. 396. ... que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Según la situación jurídica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su objeto, así serán las circunstancias necesarias para constituir el título correspondiente:
- si se trata de un edificio, construido o en construcción, de titularidad individual única, será por medio de un negocio jurídico unilateral, llevado a cabo por el propietario o promotor
- si se trata de un edificio, construido o en construcción, en copropiedad romana, la división del mismo, según el art. 410 Cc. podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, que precisa el consentimiento de todos los copropietarios y que significará un negocio jurídico plurilateral.
En cualquier caso, se tratará de un negocio jurídico dispositivo, necesitándose para su eficacia:
- capacidad de obrar
- poder de disposición sobre el objeto
aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos (garaje, buhardilla y sótano) que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo.
La delimitación no es preciso que se efectúe mediante tabiques, puede bastar el trazado de líneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a plantas de garaje, o en los sótanos dedicados al mismo fin.
ELEMENTOS COMUNES
El párrafo 1º del art. 396 Cc. los caracteriza como los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales. El Código civil, en el artículo citado anteriormente, hace una enumeración (meramente ejemplificativa) de elementos comunes: suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Pero la realidad es que algunos de tales elementos pueden perfectamente no ser comunes, como sucede con el suelo, el vuelo y los sótanos. Esto lleva a la conclusión de que el art. 396 es, en este punto, una norma de carácter dispositivo y no imperativo. Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes, pero sin prohibir que sean privativos. El título constitutivo debe plasmar esa última cualidad, pues de lo contrario se deben considerar comunes.
Dentro de los elementos comunes hay que distinguir:
- los que son comunes por naturaleza
- los que son comunes por destino
Los primeros son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio (escaleras, pasos, el suelo cuando no pertenece en propiedad a una sola persona). En cambio, los comunes por destino son aquellos que, siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio común. Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los propietarios queden desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo de todos los propietarios o de uno o varios de ellos. La unanimidad es necesaria por alterarse el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Los elementos comunes pueden ser instalados (por acuerdo de los propietarios) después de la construcción del edificio. Estos elementos comunes son para el legislador objeto de una copropiedad que tiene como titulares a los propietarios de pisos o locales y en ningún caso susceptible de división, pudiendo ser enajenados, embargados o gravados exclusivamente con la parte determinada privativa (piso o local) de que son anejos inseparables.
4.- Las cuotas de participación.
Una consecuencia de la copropiedad del tipo romano que tienen los propietarios de los pisos y locales sobre los elementos comunes, es que la titularidad sobre la misma viene atribuida por el sistema de cuotas.
La cuota de participación significa la cuantía del interés que su titular (propietario de un piso o local) tiene en el conjunto de la copropiedad. Atendiendo a ello, el art. 3.b) LPH establece que a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Tal participación establece la importancia cualitativa de cada propietario en la copropiedad, ya que su concurso, tanto en los beneficios como en las cargas, “será proporcional a sus respectivas cuotas”, según el art. 293 Cc. y el art. 3 LPH. En consecuencia, se le tiene en cuenta con el fin de determinar quorums para decisiones, participación en gastos, etc.
5.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
DERECHOS
Podemos diferenciar los derechos referentes al piso o local, los referentes a los elementos comunes y los referentes a su relación con los órganos de gestión.
A) Derechos del propietario sobre su piso o local :
- Disfrutarlos, con los elementos a instalaciones que estén comprendidos dentro de sus límites, y sirvan exclusivamente al propietario y también con los anejos que expresamente le hubieran sido atribuidos en el título. (Art. 3.a))
- Disponer libremente de ellos (art. 3, párrafo último).
- (^) Modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, sin alterar ni menoscabar la seguridad del edificio, y sin perjudicar los derechos de los otros propietarios. Debiendo, además dar cuenta de ello a la comunidad (art.7.1).
- Dividirlos materialmente o aumentarlos por agregación. En este caso, además del consentimiento de los interesados, es precisa la aprobación de la Junta de propietarios, que procederá a la redistribución de las cuotas de participación (art.8).
B) Derechos del propietario sobre los elementos comunes :
- Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los demás copropietarios, cuyo uso y disfrute es su único tope (art.3,b).
- Exigir que se realicen las obras de conservación y mantenimiento del edificio y los servicios comunes (art.7,1).
- Consentir, de forma previa, la realización de innovaciones en los mismos que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algún propietario (art.11,3).
- Pedir el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, conserjería, vigilancia u otro, comunes de interés general; debiendo
B) Obligaciones en relación a los elementos comunes :
- Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y demás elementos comunes, ya sean de uso común o privativos de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen o desperfectos (art.9.1,a).
- Declarar, en el instrumento público por el que se transmitan, que el piso o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento certificación emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración (art.9.1,e).
- Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que se ha adquirido y el año natural inmediatamente anterior (art.9.1,e).
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
- Aceptar el nombramiento del cargo de Presidente, de cuyo nombramiento sólo puede ser relevado por el Juez (art.13.2).
C) Obligaciones en relación con el edificio :
- Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes (art.7.1, pfo.2º.).
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, percibiendo los resarcimientos de los daños y perjuicios que se le ocasionen (art.9.1,c).
- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados (art.9.1,g).
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, según el título o acordada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
- Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, y no haciéndolo responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa (art.10.2).
6.- Administración y representación de la comunidad.
Según el art. 13 LPH los órganos de gobierno de la comunidad son:
- (^) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes
- El Secretario
- El Administrador
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello suponga menoscabo en las funciones y responsabilidades frente a terceros que la LPH atribuye a los anteriores.
El Presidente. Deberá ser uno de los propietarios de pisos o locales, y se nombrará mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio. En relación con esta obligatoriedad, el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, estableciendo las razones que le asistan para ello. De acceder a ello, el Juez designará en la misma resolución al propietario que habrá de sustituir al presidente en su cargo hasta que tenga lugar la nueva elección. También podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
Son funciones del Presidente:
- Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él.
- Convocar las reuniones de la Junta, siempre que lo considere conveniente, y, al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
- Las propias del Secretario y Administrador, si éstos no se han nombrado.
El Vicepresidente. Podrá haber uno, varios o ninguno, pues su existencia es facultativa. Se designarán por el mismo procedimiento que el Presidente, correspondiéndoles sustituir a éste en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como asistirlo en sus funciones, según lo previsto por la Junta de propietarios.
El Secretario y el Administrador. Las funciones de secretario y administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta, por acuerdo mayoritario, decidan otra cosa, en cuyo caso podrán acumularse en la misma persona o nombrarse independientemente. De existir tales cargos podrán desempeñarse por cualquier propietario, así como por personas físicas de cualificación profesional suficiente y también por personas jurídicas.
Son funciones del Secretario (art.19):
- Custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.
- Conservar, durante 5 años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
- (^) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación o entretenimiento de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador con tales fines.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior (constitutivas del Reglamento).
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias para el mejor servicio común.
Funcionamiento de la Junta
a) Asistencia a las reuniones de la misma. Según establece el art. 15 la asistencia será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditarla, en este último caso, un escrito firmado por el propietario a quien se va a representar. Los propietarios que no se encontraran al corriente del pago a la comunidad, podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto.
b) Reuniones de la Junta y sus convocatorias. La Junta deberá reunirse, por lo menos, una vez al año (para aprobar los presupuestos y cuentas), y en las demás ocasiones en que lo considere conveniente el Presidente, o lo pidan ¼ de los propietarios. La convocatoria, que la hará el Presidente, o, en su caso, los promotores de la reunión, indicará los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria. Se notificará en el domicilio que se haya facilitado a tal fin, y en su defecto en el piso o local del que es titular; y si tampoco fuese posible, se hará en el tablón de anuncios de la comunidad. La antelación con la que deberá hacerse será de al menos 6 días.
c) Régimen de los acuerdos (art.17). Sólo será necesaria la unanimidad para los acuerdos que tengan por objeto la aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos.
- Mayoría de las tres quintas partes (de propietarios y cuotas):
- Para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
- Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
- Mayoría de los propietarios (que representen la de las cuotas) para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía.
- Minoría de un tercio, de integrantes y cuotas, para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energía solar, o el acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.
El propietario que no lo vote expresamente, no soportará el coste de la instalación o conservación de estas obras. Si posteriormente solicitaren el acceso a ellos y la utilización de tales infraestructuras, podrá autorizárseles con el abono, actualizado, de lo que les hubiese correspondido.
Para el resto de los acuerdos no previstos específicamente, bastará la mayoría simple de propietarios y cuotas.
d) Su impugnación (art. 18). Serán impugnables ante los Tribunales los acuerdos adoptados en la Junta, en caso de ser contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.
Están legitimados para impugnar aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes de la misma y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho al voto. A estos se les exige que estén al corriente de sus pagos a la comunidad.
Estas acciones tienen un plazo de caducidad de 3 meses, salvo para los supuestos de actos contra la ley o los estatutos, en los que el plazo será de 1 año. Su ejercicio no suspenderá la ejecución del acto, salvo que el Juez así lo acuerde, a petición del impugnante y oída la comunidad.
e) Actas de las reuniones. El art. 19 LPH establece que los acuerdos de la Junta se recogerán en un libro de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, que será guardado por el Secretario.
Las actas de cada reunión de la Junta de propietarios contendrá como mínimo los siguientes datos: fecha y lugar de la celebración, convocante, si es ordinaria o extraordinaria, y si se celebró en 1ª o 2ª convocatoria, relación de asistentes y representados, con sus cargos y cuotas, orden del día de la reunión y acuerdos que se tomen en ella, con el resultado de la votación (en detalle) incluida la referencia a personas y cuotas.
Se redacta y cierra el acta con las firmas del Presidente y del Secretario, para lo que se tiene un plazo de 10 días, y tras ello los acuerdos serán ejecutivos.
7.- Extinción.
Como causas de extinción del régimen de Propiedad Horizontal, se prevén en la Ley (art. 23) las dos siguientes:
en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organización:
1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el art.5.2.
2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
Para constituirse en agrupación de comunidades de propietarios se requerirá que el título constitutivo de la misma:
- Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.
- Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos viales, instalaciones y servicios; así como la cuota de participación de cada una de las comunidades.
- Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la Propiedad.
Sus especialidades respecto a la situación jurídica de las reguladas directamente por la LPH, que fuera de ello se les aplica, son:
- La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, que representarán al conjunto de propietarios de cada comunidad.
- La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayoría cualificada, exigirá la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios.
- Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les será aplicable la exigencia del art. 9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.
3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas.
En esta tercera opción les serán aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de exponerse.
