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El derecho de superficie (tema 14)
Iñigo Fernández Gallardo - C4 2023/24
1. el derecho de superficie
Para comprender este derecho conviene recordar la figura de la accesión,
con la que está relacionado. La accesión (arts. 353 y ss. del CC) consiste en que
dos bienes de distinto dueño se unen inseparablemente, con el consiguiente
problema de saber a quién pertenece el bien resultante. La regla general es que
el propietario de la cosa principal (esto es, la de mayor valor) adquiere la
accedida. Por ejemplo, en la accesión de mueble a inmueble, como son las
construcciones o plantaciones en suelo ajeno, el dueño del terreno se hará
propietario (normalmente a cambio de una compensación) de lo edificado o
cultivado en él.
Pero la accesión no es una obligación, sino una facultad: el dueño del
suelo puede no ejercitarla y renunciar a su propiedad, siendo él quien reciba la
compensación. Y también puede suceder que, conservando la titularidad del
suelo, permita a otra persona que construya o siembre sobre su finca. Se trata de
un acuerdo que puede interesar a ambos por razones complementarias: al
dueño de un terreno quizá hasta entonces improductivo, porque de este modo
obtiene un rendimiento de él, y al agricultor o constructor, porque no tiene que
adquirir la propiedad del suelo, abaratando costes. Pues bien, este caso no es
una modalidad de accesión, ya que inicialmente nadie adquiere el bien de otro,
sino un derecho distinto, el de superficie, llamado así porque recae en lo que se
ha incorporado sobre la faz de la tierra (en latín, “super facies terrae”): el
edificio o plantación.
De acuerdo con lo anterior, la definición de superficie es el derecho de
realizar o tener en propiedad una edificación o plantación sobre finca ajena,
durante un tiempo determinado. Se puede adquirir de modo oneroso (a cambio
de un precio) o gratuito (si el dueño del suelo no pide contraprestación). Su
titular se llama superficiario, y el dueño del suelo, superficiante o concedente. Al
término de este derecho, la propiedad de lo construido o sembrado pasa al
dueño del suelo.
De esta definición se deducen dos características de la superficie:
a) la primera es su temporalidad. Es obvio que, aunque conserve la propiedad,
el dueño del suelo no puede disfrutar de él, siendo su situación muy parecida en
la práctica a la de un nudo propietario; y lo mismo que éste, tiene la expectativa
de recuperar el pleno uso, pues de lo contrario lo habría vendido sin más. De ahí
