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PRÁCTICAS VOLUNTARIAS
SUPUESTO Nº 1
Don Gregorio y Doña Catalina en fecha 12 de diciembre de 2015 interpusieron demanda de juicio ordinario contra Don Augusto y Doña Marcelina, interesando se declarara:
1º) que los actores son propietarios de la finca registral 265 del Registro de la Propiedad de Calpe.
2º) que la finca registral 389 del mismo Registro, inscrita a favor de los demandados, es físicamente la misma que la de los demandantes
3º) que el título de los demandantes debe prevalecer frente al de los demandados por ser anterior en el tiempo y
4º) que se proceda a la cancelación de la inscripción de la finca registral 389.
Los demandados se opusieron a la demanda, alegando que los actores no habían acreditado la posesión material de la parcela y que se había producido la prescripción adquisitiva ordinaria a favor de aquéllos.
Son hechos probados que los actores adquirieron la finca registral 265 del Registro de la Propiedad de Calpe en el año 1964, habiendo sido inscrita en 1967, sin haber llegado a poseer la misma y que la referida finca consta también inscrita en el mismo Registro a nombre de los demandados como finca 389, tras haber solicitado su inmatriculación en el año 1990 y venir poseyéndola desde el año 1981. Asimismo está acreditado que en el folio de ninguna de las dos fincas consta su coordinación con la descripción gráfica del Catastro.
Argumenta en Derecho cuál de las dos partes será mantenida en su titularidad registral y cuál de los dos asientos de inscripción será cancelado.
Se desestimó la demanda al considerar que se trataba de un supuesto de doble inmatriculación - cuestión sobre la que no existía discrepancia- que debía resolverse mediante la aplicación de las normas de derecho civil; y que, con independencia de que la finca litigiosa perteneciera a los actores de acuerdo con el título de compra, no aportaron prueba referida a la posesión de la finca, siendo así que los actuales poseedores y demandados habían adquirido su dominio por prescripción ordinaria puesto que entre ellos y sus causantes habían poseído la finca durante más de diez años.
SUPUESTO Nº 2
Los hermanos Don Juan y Don José López adquirieron una parcela de terreno rústica en la ciudad de Murcia, mediante escritura pública de compraventa de 25 de septiembre de 1975 que suscribieron junto con el titular registral y vendedor de dicha finca, Don Antonio Martínez; transmisión que en fecha 14 de octubre del mismo año quedó inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha ciudad, donde constaba aquélla como finca registral número 43.550. Tras la adquisición, los dos hermanos acudieron a la finca y pusieron cerraduras nuevas, rehabilitando la construcción existente en la misma.
Don Justino Martínez inscribió, a su vez, en el Registro de la Propiedad, la misma parcela a la que se refiere la inscripción de los hermanos López, en fecha 18 de mayo de 1980, tras su adquisición en virtud de título sucesorio y como integrante de la herencia de su padre, D. Antonio Martínez, quedando registrada en el folio de la finca registral número 77.426 que fue abierto tras expediente de inmatriculación seguido en su día por Don Antonio. El testamento fue objeto de otorgamiento en fecha de 2 de enero de 1965, teniendo lugar el fallecimiento del causante en la fecha 31 de mayo de 1977.
Los hermanos López interpusieron demanda, con fecha 1 de julio de 2010, contra Don Justino Martínez, haciendo constar que habían adquirido su finca de quien en el Registro aparecía como propietario de la misma, solicitando se dictasen los siguientes pronunciamientos:
Que la parte demandante era propietaria de la finca 43.550.
Que la finca del demandado, la nº 77.426 era físicamente idéntica a la 43.550, y por lo tanto se estaba ante un supuesto de doble inmatriculación.
Que existiendo doble inmatriculación, por mandato del artículo 1473 del Código Civil, se declarase que el título de los demandantes debía prevalecer sobre el del demandado y por ello debía cancelarse la inscripción de la finca 77.426.
Admitida la demanda por el Juzgado, el demandado Don Justino Martínez se persono en los autos y tras alegar los hechos que estimo oportunos, entre los que no resulta discutido que ambas fincas registrales hicieran referencia a la misma realidad física, solicito que se desestimara la demanda alegando ser titular registral de la finca por habérsela transmitido mortis causa, quien figuraba en el Registro con facultades para transmitírsela.
Expón tus argumentos jurídicos para defender la solución al presente conflicto de doble inmatriculación.
El nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, además de atribuir directamente al registrador la competencia para tramitar el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, prevé que «si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes»
concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil( SS 16 de julio de 1990 [ RJ 1990, 5885] , 5 de marzo de 1991 [ RJ 1991, 1718] y 1 de diciembre de 1993 [ RJ 1993, 9481] , entre otras muchas).”
También la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 6ª) en sentencia numero 121/2004 de 25 febrero señala: que se debe de estar de acuerdo con el tribunal de instancia, cuando “establece que existe incertidumbre en cuanto a la línea de separación entre las diversas fincas en litigio y que no ha sido identificada la porción de terreno que los actores se atribuyen y reivindican como de su propiedad, argumentando asimismo sobre la necesidad de un previo deslinde.
- ¿Puede Juan Pérez alegar su condición de tercero hipotecario protegido por el artículo 34 LH frente a la pretensión de Jeremías Bosco?
El artículo 34 de la LH que establece que "el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”. Este artículo recoge el principio de fe pública registral y el tercero es un adquirente al que no le afecta la nulidad, resolución o inexistencia o falsedad del título anterior de su transmitente, ni, la nulidad o inexactitud de la inscripción previa; o bien, un adquirente en la venta de cosa ajena confiado en la titularidad registral del vendedor
SUPUESTO Nº 4
Luis Gómez segrega, con licencia urbanística, de la finca registral 23.152, de la que es titular en el Registro de la Propiedad y que tiene una extensión de 10.000 m2, una parcela de 1.000 m2. Luis Gómez no inscribe la segregación en el Registro de la Propiedad.
Poco después, Luis Gómez vende la finca segregada de 1000 m2 a Luisa Pérez. Y a continuación Luis Gómez dona la finca registral 23.152 a su sobrina Eufrasia.
Contesta con razonamientos jurídicos a las siguientes cuestiones:
- ¿Puede Eufrasia inscribir a su nombre la finca donada?
Si, Eufrasia podrá inscribir la finca a su nombre siempre y cuando la donación realizada se haya hecho mediante escritura pública, ya que de lo contrario se podría entender que la operación no se ha realizado.
- En el caso de que Eufrasia pudiera inscribir la donación ¿Podría Luisa Pérez hacer valer su derecho de propiedad sobre la finca de 1.000 m2 frente a la nueva registral?
Se régimen jurídico se contiene en el art. 47, que dispone que: Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.
Finalmente, es necesario que tanto la porción segregada como la finca resto sean susceptibles jurídicamente de separación (que sean divisibles, vaya), de acuerdo con las disposiciones legales aplicables.
- Responde a esta misma pregunta partiendo del hecho de que la finca 23.152 en vez de donada hubiese sido vendida a Eufrasia.
No,
