Concepto de la acción de desahucio: La acción de desahucio es la que
ejerce el arrendador frente al arrendatario de un bien inmueble para obtener
la posesión frente al actual poseedor.
El juicio verbal sumario de desahucio aparece por el impago del alquiler o la
renta o por expiración legal o contractual del plazo. Sumario, nos indica
rapidez en la tramitación procesal. Una de las características que reúne el
juicio sumario es que los efectos de la sentencia no tienen efectos de cosa
juzgada (art. 447.1 LEC) sea cual sea el resultado del procedimiento. La LEC
sólo considera sumario el proceso de desahucio de fincas urbanas o rusticas
dadas en arrendamiento por impago de la renta o por expiración legal o
contractual del plazo (art. 447.2 LEC).
Los procesos de desahucio se dividen en juicios de desahucios en general y
juicios de desahucio por el impago de la renta o alquiler o por expiración
legal o contractual del plazo. Son procesos que no tienen normas recogidas
en la LEC. Desahucio significa quitarle a una persona la esperanza. Viene
siendo objeto de continuas reformas desde su entrada en vigor de la LEC.
Los Juzgados de Primera Instancia son los competentes territoriales.
En los juicios verbales sumarios no se admiten acumulación de acciones
excepto el caso en el que, junto a la acción principal se puede acumular la
reclamación de rentas o cantidades no vencidas y no pagadas.
Independientemente de la cuantía será siempre por juicio verbal. En la
demanda se puede incluir la condición de que si éste no procede al desalojo
voluntario de la finca en el plazo fijado por el arrendador se le incluirá el
compromiso de condenar al arrendatario todo o parte de la cantidad
adeudada. La aceptación y cumplimiento de este compromiso equivale a un
allanamiento, que es una de las formas de determinación procesal anormal.
El arrendatario así, tendrá la facultad de impedir el desahucio por falta de
pago, si procede a pagar o consignar las cantidades debidas. El proceso
terminaría por carencia sobrevenida de objeto (art. 22.4 LEC). Esto también
se le conoce como enervación de la acción de desahucio.
Requisitos de la enervación:
•Que el arrendatario pague el importe de la cantidad reclamada en la
demanda y las que adeude hasta ese momento (que pueden ser
consignadas judicial o notarialmente).
•El pago o consignación se han de hacer antes de la celebración de la
vista, es decir, dentro de los 10 días desde que se produjo la
notificación del requerimiento al que se refiere el artículo 440.4 LEC.
•La enervación no procede si el arrendatario hubiere enervado el
desahucio en otra ocasión anterior y si el arrendador, de manera
fehaciente (que se de fe en el contenido de ese requerimiento
amistoso de pago), le hubiere requerido de pago con menos de 30
días de antelación a la presentación de la demanda.
•Por lo tanto, la enervación no siempre es posible, no siempre se
puede parar el desahucio, aunque el arrendatario pague las
cantidades judiciales debidas hasta la fecha.
•Corresponde al arrendador el indicar las circunstancias concurrentes
(que pueden permitir o no) para la enervación del desahucio. En el
caso de que no lo haga, la demanda no se admitirá a trámite (art.
439.3 LEC). El demandado por su parte, debe concretar si procede o
0. Desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo.
