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SEGUNDA PARTE
PROPIEDAD HORIZONTAL MÓDULO 7
1º Concepto de propiedad horizontal y ámbito de aplicación.
2º Titulo Constitutivo.
3º Elementos privativos y elementos comunes.
4º Derechos y obligaciones de los propietarios sobre el piso y sobre los elementos comunes del edificio
5º Órganos: la junta de propietarios, el presidente y el secretario y administrador.
Apuntes adaptados a la modificación llevada a cabo por la Ley 8 / 2013 de 26 de junio.
1.- Concepto de propiedad horizontal y ámbito de aplicación.
La propiedad horizontal es una propiedad especial que , constituida exclusivamente sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente , atribuye al titular de cada uno de ellos , además de un derecho singular o exclusivo sobre los mismos , un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos o pertenencias y servicios comunes del inmueble. En cuanto a su naturaleza jurídica tiene una naturaleza mixta o compleja, pues se compone por una parte de una propiedad exclusiva sobre el piso o local y de un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, que tendrá reflejo en su cuota correspondiente y así lo pone de manifiesto el art 3 de la LPH.
En cuanto a su regulación, el artículo 396 del CC y la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, cuya última modificación se ha llevado a cabo por la Ley 8 / 2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y y renovación urbanas que modifica varios preceptos relativos a los acuerdos de la junta y la afección real de la vivienda y los complejos inmobiliarios, concretamente los artículos 2, 3, 9 10 y 17 y la disposición adicional de la citada ley.
Ámbito de aplicación: ver el art 2 de la LPH. Se aplica también a las subcomunidades, es decir aquellas en las que varios propietarios disponen en régimen de comunidad, para su uso exclusivo, de determinados elementos o servicios y a las entidades urbanísticas de conservación.
La existencia de la PH exige la concurrencia de los siguientes requisitos :
a) Un edificio dividido en pisos o locales, que llevan inherentes unos elementos comunes.
b) Una pluralidad de propietarios.
c) El otorgamiento del título constitutivo.
2º Titulo Constitutivo.
El título constitutivo es el negocio jurídico en virtud del cual se somete un edificio al régimen de PH, con su consiguiente división por pisos o locales y fijación de los elementos comunes de uno y otro.
El título puede ser otorgado , aun antes de estar concluido el edificio por el promotor o propietario único del edificio destinado a ser vendidos por pisos y en este caso será un negocio unilateral y por el promotor y los adquirentes si ya se han vendido algunos de los pisos o locales y en este caso será un negocio plurilateral.
En cuanto a la capacidad, hay autores que lo consideran un negocio dispositivo, por lo que no sólo se necesita capacidad de obrar, sino poder de disposición y otros consideran suficiente tener capacidad de obrar.
En cuanto a la forma, el art 5 LPH no hace referencia a una especial. Ahora bien para inscribirlo en el registro de la propiedad y para que surte efecto en relación a terceros es necesario el otorgamiento de escritura pública.
El contenido esencial del título está formado:
a. Por la descripción del inmueble en su conjunto, respetando los arts 9 LH y 51 del RH.
b. La descripción de los pisos o locales y sus anejos, tales, como buhardilla, garaje o sótano.
c. La cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
Distinto del título constitutivo son los estatutos de la comunidad que son las reglas de constitución y ejercicio de los derechos y obligaciones de los propietarios y demás disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones Y SERVICIOS, GASTOS ADMINISTRACIÓN Y GOBIERNO, SEGUROS Y conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicara a terceros si no se inscribe en el registro de la propiedad .Su existencia es potestativa , el o los otorgantes del título pueden o no incorporar éstos al título de constitución. En cuanto a su eficacia , para que sean oponibles a terceros deben estar inscritos en el registro de la propiedad , salvo que el terceros los conociera y así lo demuestre .La forma habitual de aprobación es la realizada por el promotor en el otorgamiento de la escritura pública en la que se declara la obra nueva y se divide horizontalmente el edificio y la otra forma de aprobación es la realizada por los propietarios .Su aprobación o modificación precisa la unanimidad de todos los propietarios según el art 17 de la LPH.
4º Derechos y obligaciones de los propietarios sobre el piso y sobre los elementos comunes del edificio
En cuanto a los derechos y obligaciones del propietario cabe diferenciar los que tiene en relación a su piso y en relación a los elementos comunes.
En relación a su piso y los derechos que tiene el propietario, es un propietario ordinario, sólo que su derecho va a estar matizado por su integración en una comunidad compleja y por eso el propietario puede realizar las obras que crea conveniente en su piso siempre que no altere la estructura del inmueble y su configuración o estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios. En cuanto a las obligaciones, mirar el art 7,2 de la LPH que prohíbe desarrollar actividades ilícitas, insalubres , o molestas y mirar el art 9 de la LPH que enumera un conjunto de obligaciones que debe cumplir todo propietario.
En relación a los elementos comunes, en cuanto a los derechos de cada propietario, el uso de los elementos comunes por el mismo depende de sus necesidades. En cuanto a sus obligaciones debe pagar los gastos de comunidad en proporción a su cuota. Además este crédito tiene carácter preferente a los efectos de art 1923 del CC y precede a los créditos enumerados en los apartados, 3º , 4º y 5º sin perjuicio de la preferencia del crédito salarial y se establece una afección real del piso al pago de las cuotas impagadas y así el que adquiere el piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior titular hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tiene lugar la adquisición y los tres años anteriores ( ahora tres años , antes un año ). Y en el instrumento público (la escritura) en la que se transmite el piso , el que transmite debe hacer constar que se halla al corriente del pago de los gastos comunes o expresar las que adeude y para acreditarlo es necesario presentar certificación del secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad. Para reclamar estos gastos se establece un procedimiento monitorio especial y sumario que se debe seguir si el propietario incumple sus obligaciones. Además el propietario debe contribuir al fondo de reserva y comunicar el domicilio a efectos de notificaciones y asimismo comunicar la transmisión de la vivienda.
En cuanto a los derechos y deberes de la comunidad, ver el art 10 de la LPH.
El propietario de cada piso puede modificar los elementos arquitectónicos , instalaciones o servicios de aquel , pero no podrá hacerlo cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio , su estructura o su configuración o estado exterior o perjudique a otro propietario y tanto el propietario como el ocupante del piso no pueden desarrollar actividades prohibidas por los estatutos o qué resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas , insalubres , nocivas o peligrosas .Y no se puede exigir por el propietario nuevas instalaciones o servicios que no sean necesarios para la conservación o habitabilidad del edificio.
5º Órganos: la junta de propietarios, el presidente y el secretario y administrador.
Órganos de gobierno: art 13 1º la junta de propietarios, 2º el presidente o vicepresidente, 3º el secretario, 4º el administrador.
La junta está formada por todos los propietarios, ver art 14 y 15 de la LPH y en cuanto convocatoria ver art 16 de la LPH.
En cuanto a los acuerdos existen cuatro tipos de acuerdos:
1º Acuerdos adoptados por unanimidad: aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
2º Acuerdos adoptados por mayorías especiales:
A ) Para el establecimiento o supresión de servicios , como por ejemplo los servicios de portería , conserjería , vigilancia u otros servicios comunes de interés general se requerirá el voto favorable de las 3 / 5 partes del total de los propietarios que , a su vez representen las 3/ 5 partes de las cuotas de participación.
B) Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especifico en el inmueble se requerirá el voto favorable de las 3 / 5 partes de los propietarios que representen las 3 / 5 partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario afectado si lo hubiere.
C) El establecimiento o supresión de equipos de sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, necesitará 3/ partes de las cuotas, no obstante si dichos sistema o equipos tienen un uso privativo, bastará para la adopción del acuerdo 1/ 3 de las cuotas de participación.
3º Acuerdos adoptados por un 1/ 3 de los propietarios que representen un 1/ de las cuotas: son los acuerdos necesarios para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso de los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto 1 / 1998 de 27 de febrero o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos , de aprovechamiento de las energías renovables , o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a los nuevos suministros energéticos.
4º Acuerdos por mayoría simple :
A. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría de los propietarios que , a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes , siempre que está a su vez represente más de la mitad de las cuotas de los presentes.
B. Para la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten
