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TEMA 3.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (I)
I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. EL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL:
1. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ASPECTOS GENERALES:
1.1. Concepto y funciones: El Registro de la Propiedad es una institución de carácter público cuyo objeto es la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles, con dos funciones básicas. En primera lugar, la de conferir seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, haciendo posible que los terceros puedan conocer las titularidades jurídicas y los gravámenes que pesan sobre las fincas inscritas.
La persona que adquiera la propiedad o cualquier otro derecho inscribible sobre alguno de estos inmuebles podrá comprobar, acudiendo previamente al Registro, si existe alguna carga anterior (hipoteca, usufructo…) y si la finca se encuentra inscrita a nombre de quien le transmite esa titularidad. El Registro crea una apariencia que, por aplicación de los principios de inoponibilidad de lo no inscrito y de fe pública registral, equivale a la realidad frente a los terceros que, de buena fe, hubieran confiado en estos datos.
De esta forma, si A figura como titular de una finca en el Registro, no siéndolo en realidad, y la enajena a favor de C, éste quedará protegido en su adquisición cuando la inscriba, siempre que ignorase que la titularidad pertenecía realmente a B. Se trata de una consecuencia similar a la que prevé, en el ámbito mobiliario, el artículo 464 CC. Una segunda función reside en servir de prueba de las titularidades jurídico-reales (propiedad y demás derechos reales) sobre los bienes inmuebles registrados.
Así se deduce del artículo 38 LH, que recoge el llamado principio de legitimación registral, según el cual se presume que existen y pertenecen a su titular los derechos inscritos en el Registro. Con base en esta presunción, la persona que pretenda, por ejemplo, reclamar a un tercero la propiedad sobre un inmueble mediante el ejercicio de una acción reivindicatoria podrá limitarse a aportar como prueba la correspondiente certificación de su inscripción registral (STS 12.11.93 –RJA 8761-).
1.2. Tipos de Registros: Los Registros públicos pueden clasificarse en alguna de las categorías siguientes: a) Registros de actos y registros de documentos. En los primeros, los actos inscribibles se otorgan en presencia del funcionario encargado del registro, que procede seguidamente a inscribirlos. En los segundos, el acto se otorga extrarregistralmente y se lleva posteriormente al registro el título que lo formaliza, para su inscripción.
Nuestro Registro de la Propiedad es de documentos (arts. 2 y 3 LH). B) Registros de inscripción y registros de transcripción. En los registros de inscripción, como es el nuestro de Propiedad, se hacen constar exclusivamente aquellas cláusulas del título presentado que tengan trascendencia jurídico-real, esto es, que impliquen la constitución, reconocimiento, transmisión, modificación o extinción de un derecho de esta naturaleza sobre una finca.
En los de transcripción, por el contrario, el contenido del documento accede íntegramente al registro. C) Registros de folio personal y registros de folio real. El criterio de distinción entre ambos radica en el modo en que se organizan los libros del registro, por titulares o por fincas.
Nuestro Registro de la Propiedad es de folio real, lo que significa que cada finca encabeza un registro particularizado de los actos de trascendencia real que se vayan produciendo sobre ella (art. 243 LH).
1.3. Aspectos organizativos del Registro de la Propiedad: El Registro de la Propiedad está organizado por circunscripciones territoriales. Las inscripciones o anotaciones relativas a las fincas deberán efectuarse en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen (art. 1.II LH).
Dentro de cada Registro se llevan una serie de libros (art. 362 RH), entre los que cabe mencionar el de Inscripciones, donde se hace constar el historial jurídico-real de las fincas; el Libro Diario de las operaciones del Registro, en el que se extienden los asientos de presentación de los títulos para su calificación registral; y el Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición, al que acceden las resoluciones judiciales por las que se modifique la capacidad de obrar de las personas para disponer de sus bienes (p. ej., la declaración judicial de incapacidad, ausencia o concurso de acreedores).
La llevanza del Registro se encomienda a los Registradores de la Propiedad, que tienen el cargo de funcionarios, y que han de controlar la legalidad de los actos que se inscriben. Sus decisiones son recurribles ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN), órgano administrativo dependiente del Ministerio de Justicia, cuyos pronunciamientos tienen una indudable importancia dentro del ámbito registral, pese a no constituir jurisprudencia.
2. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: LA LEY HIPOTECARIA Y EL CÓDIGO CIVIL: Se denomina Derecho Inmobiliario registral al conjunto de normas reguladoras del Registro de Propiedad, tanto en el aspecto de su organización y funcionamiento, como de los efectos que produce la inscripción de la propiedad y demás derechos reales sobre las fincas. El Registro de la Propiedad fue creado –y regulado- por la Ley Hipotecaria de 1861, aunque el Texto actualmente vigente es del año 1946, desarrollado por el Reglamento Hipotecario de 1947.
La finalidad principal de esta institución es dotar de publicidad a los derechos reales inmobiliarios para así lograr un tráfico jurídico más seguro. Fueron la desamortización y la revolución industrial, acaecidas ambas en el siglo XIX, las que motivaron un aumento tal del tráfico inmobiliario (nuevos bienes en circulación y necesidad de constituir hipotecas que aseguraran la restitución de los capitales prestados por los bancos a los empresarios), que hizo imprescindible la creación de un registro público de titularidades reales.
Este objetivo se vio cumplido con la publicación de la Ley Hipotecaria en 1861. En nuestro ordenamiento ni la inmatriculación de las fincas ni la constancia posterior en el Registro de la Propiedad de su historia jurídica es obligatoria.
Como regla general, la inscripción no tiene un carácter constitutivo de los derechos reales, que nacen extrarregistralmente a través de los modos de adquisición mencionados en la ley, y sólo después acceden, si los interesados así lo solicitan, al Registro de la Propiedad (con alguna excepción, como es el caso del derecho de hipoteca).
Pese a sus divergencias, ambas instituciones son instrumentos de publicidad inmobiliaria y, por ello, resulta inevitable y hasta deseable su más correcta coordinación. La legislación hipotecaria exige para ello la aportación de la certificación catastral de las fincas en los procedimientos de inmatriculación con el fin de evitar, por un lado, la falta de concordancia entre la realidad registral y extraregistral y, por otro, el riesgo de duplicidad de inscripciones sobre una misma finca.
A la inversa, el TRLCI de 2004 impone a los Registradores el deber de remitir telemáticamente al Catastro, durante los 20 primeros días de cada mes, toda la información relativa a los documentos que hayan generado una inscripción en el mes anterior y que se refieran a hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en este registro administrativo (art. 36.3).
II. ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:
5. LA FINCA REGISTRAL:
5.1. Concepto. El sistema de folio real. La descripción de la finca en el Registro: El objeto de la publicidad registral son los derechos reales sobre bienes inmuebles, que en la legislación hipotecaria reciben la denominación de fincas registrales. El Registro de la Propiedad español es de folio real, lo que significa que cada finca inmatriculada cuenta con un registro particular, el folio registral, en el que se va haciendo constar toda su historia jurídica.
Los derechos inscribibles que no hayan tenido acceso a este registro no serán oponibles frente a terceros (art. 13 LH). Cada finca tiene asignado un número diferente y correlativo en el Registro de la Propiedad, debiendo describirse lo mejor posible en el folio correspondiente: su naturaleza, situación y linderos, medida superficial y el nombre y número que constaren en el título que se inscribe (art. 9 LH). La referencia catastral también deberá ser aportada en el momento de la inmatriculación, así como cuando se solicite la práctica de cualquier asiento (art. 40 TRLCI).
5.2. Las fincas registrales especiales: En la realidad física la finca es una superficie de terreno, edificada o no, que se encuentra delimitada de otras colindantes por medio de una línea poligonal, no necesariamente visible a través signos externos. A efectos registrales, sin embargo, el concepto de finca es mucho más amplio, pues engloba también otros inmuebles que, aunque pueden abrir folio registral, no se adaptan a esta definición.
Se trata de las llamadas fincas especiales, entre las que se encuentran las fincas discontinuas que formen una misma explotación agrícola o industrial (art. 8.2.º LH y 44.3.º y 4.º RH; vid. RDGRN 14.5.13 –RJA 4846-); las fincas colindantes (art. 44.1.º RH); los edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida o, al menos, comenzada (art. 8.4.º), las concesiones administrativas (art. 31 RH), o las aguas vivas o estancadas de una finca privada (art. 66 RH, cuya aplicación ha quedado muy reducida tras la publicación de aquéllas en el Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001).
5.3. Modificaciones de la finca registral: En el folio registral han de hacerse constar los datos o descripción física del inmueble que accede al Registro. La verificación de la concordancia de
esta información con la realidad extrarregistral se produce en fase de inmatriculación por medio de la aportación por el interesado de una certificación catastral.
Posteriormente la finca puede sufrir alteraciones de toda clase que, en algunos casos, no trascienden necesariamente del ámbito registral (agrupación, agregación, segregación y división), y en otros coinciden en cambio con una variación del inmueble también en la realidad física (obra nueva). El legislador hipotecario ha previsto procedimientos para llevar estas modificaciones al Registro de la Propiedad.
5.3.1 Modificaciones materiales o físicas: la obra nueva: La obra nueva produce una alteración de la finca por construcción de edificios o mejoras, si es de naturaleza urbana, o por nuevas plantaciones, si se trata de una finca rústica (art. 208 LH y 308 RH). En líneas muy generales, la obra nueva puede acceder al Registro de dos maneras distintas. Bien a través de su descripción en algún título referente al inmueble por el que se transmita, modifique o grave el dominio o demás derechos reales (p. ej., una compraventa), bien en escritura pública otorgada al efecto en la que se describa la obra nueva.
En el caso de las edificaciones son requisitos para su inscripción la presentación de un certificado expedido por un técnico competente acreditativo de la finalización de la obra nueva conforme a la descripción del proyecto, así como los documentos que acrediten el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios (v. gr. acreditación de la constitución del seguro de daños exigido por la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación), así como el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.
Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que ha sido objeto de dicho acto administrativo (art. 20 TRLS 2008, modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio).
5.3.2 Modificaciones formales: agrupación, agregación, segregación, división: La agrupación se produce cuando dos o más fincas inscritas, ya sean colindantes o discontinuas, que pertenecen a un mismo propietario o a varias personas, se unen registralmente para formar una sola, a la que se abre nuevo folio registral, cerrándose los anteriores (art. 45 RH; p. ej. predios discontinuos que forman parte de una misma explotación agrícola e industrial). Se dice que hay agregación cuando una finca registral recibe otra (o la porción segregada de otra) también inscrita, cuyo folio registral se cierra.
La agregación obliga a una nueva descripción de la finca que aumenta, la cual deberá tener una extensión de origen que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen (art. 48 RH). En la segregación, parte de una finca registral se separa de la matriz para formar otra independiente, a la que se abre nuevo folio.
La segregación, que suele producirse en la práctica por la venta parcial de un inmueble, hace necesaria no sólo una nueva descripción de la segregada, sino también de la finca de origen (o de sus linderos, si se vieran afectados) cuyo folio registral permanece abierto (art. 47 RH). Por
Público e Iglesia Católica, en los que consta el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos tales bienes.
Las certificaciones de dominio conforman una prerrogativa que la legislación hipotecaria concede a estas entidades, ya que este documento es título de inmatriculación suficiente (art. 206 LH, arts. 303 a 307 RH). Las inmatriculaciones que tienen lugar por el cauce del título público de adquisición o por la certificación de dominio no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha (art. 207 LH) (vid. epígrafe 2.2.3, Tema VI).
5.4.2. La doble inmatriculación: Existe doble inmatriculación cuando una misma finca se encuentra inscrita dos o más veces en el Registro, en folios diferentes. Esta patológica situación se produce con relativa frecuencia en la práctica, la mayoría de las veces por una descripción errónea de los linderos o cabida de las fincas, por una falta de diligencia del Registrador en su labor inmatriculadora, por una falsificación de los títulos o por una incorrecta descripción catastral.
Si la persona que figura como titular registral de las fincas fuera la misma, la contradicción resultará muy fácil de resolver, siempre a instancia del interesado, que podrá solicitar al Registrador el traslado de las inscripciones o asientos al folio más antiguo. No obstante, si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento expreso de éstos expresado en escritura pública (art. 313.1.ª RH).
Cuando se trate de personas distintas que hubieran llegado a un acuerdo acerca del folio que habría de cancelarse, también será sencilla la solución, pues el Registrador se limitará trasladar –a solicitud de aquéllas- toda la información registral al folio subsistente (art. 313.2.ª RH). Sin este acuerdo, las partes tendrán siempre la posibilidad de reclamar judicialmente su dominio a través de un procedimiento declarativo, en el que no serán de aplicación las normas hipotecarias (en especial, el principio de fe pública registral del artículo 34 LH), sino los preceptos correspondientes del Derecho Civil (p. ej. el artículo 1473 CC, en caso de doble venta).
La existencia de una doble inmatriculación neutraliza necesariamente los efectos asociados a la apariencia registral, pues parece lógico que el que adquirió de buena fe una finca inscrita, confiando en la titularidad registral de su transmitente, merezca igual protección que la persona que adquirió ese mismo inmueble de otro titular registral (SSTS 30.6.10 –RJA 5692-, 13.5.11 – RJA 3858-, 23.9.11 –RJA 3376-, 25.1.12 –RJA 3657-, 4.4.13 –RJA 3489-; contra, SSTS 9.10. –RJA 8731-, 9.5.03 –RJA 3892-, que aplican el artículo 34 LH).
Como medida cautelar, los interesados podrán acudir al juez competente, solicitándole que ordene al Registrador la práctica de unos asientos expresivos de la posible existencia de una doble inmatriculación al margen de los folios registrales de las fincas implicadas (art. 313.3.ª LH).
6. EL TITULAR REGISTRAL: El titular registral es la persona natural o jurídica, privada o pública, a nombre de la cual figuran la propiedad o los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. El artículo 9 LH exige la constancia de la titularidad de las fincas en el folio registral, no sólo de la persona que la ostenta actualmente, sino también del titular anterior cuya identidad resultará del título por el que se hubiera constituido o transmitido el derecho inscrito. 7. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL:
7.1. Los derechos objeto de la publicidad: Como regla general se inscriben en el Registro los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean típicos o atípicos, aunque en este último caso habrán de reunir las características externas y aparentes de esta clase de titularidades y no contrariar los límites de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC (RRDRGN 7.4.00 – RJA 2745-, 6.3.01 –RJA 2172-, 16.7.02 –RJA 9317-).
Son excepciones a esta regla general los derechos reales no inscribibles y aquellos personales cuya inscripción se permite con el fin de que puedan ser oponibles erga omnes. Dentro de los primeros se encuentran los que gozan ya de una publicidad legal y no se inscriben por esta razón en el Registro de la Propiedad. Es el caso de las prohibiciones legales de disponer (art. 26.1.ª LH) o los derechos de retracto de origen legal (art. 37.3.º LH).
Como ejemplos de los segundos cabe citar los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (art. 2.5.º LH), el derecho de retorno que tienen los inquilinos o arrendatarios de la finca una vez reedificada (art. 15 RH) o el derecho de opción de compra en ciertos casos (art. 14 RH).
7.2. Los actos y contratos que acceden al Registro de la Propiedad. El artículo 2 LH: Los derechos inscribibles llegan al Registro a través del título por el cual se constituyen, reconocen, transmiten, modifican o extinguen (p. ej., compraventa, donación, aportación de bienes a una sociedad, constitución de una servidumbre, renuncia a un derecho de usufructo).
Este título material puede ser un acto o contrato, o también una resolución judicial como la que declare la propiedad del demandante sobre un bien inmueble o la existencia de una servidumbre entre dos fincas.
Son también inscribibles en el Registro de la Propiedad –tanto en el Libro de Inscripciones como en el de Alteraciones en las facultades de administración o disposición- las resoluciones por las que se imponen limitaciones a la capacidad de administrar del titular, tales como la sentencia de incapacitación, la declaración de ausencia o fallecimiento, y cualesquiera otras por las que se modifique su capacidad civil en cuanto a la libre disposición de sus bienes (art. 2.4.º LH).
7.3. Los títulos formales inscribibles: Los títulos materiales (actos, contratos, resoluciones judiciales) que acceden al Registro deberán hacerlo, como regla general, con una determinada forma, tal y como exige el artículo 3 LH. Estos títulos en sentido formal, que podrán hacerse constar registralmente, son las escrituras públicas y los documentos expedidos por las autoridades judiciales y administrativas.
III. LA DINÁMICA REGISTRAL:
8. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL:
8.1. Concepto: El procedimiento registral es el conjunto de actos que tienen como finalidad hacer constar en el Registro la inscripción solicitada por la persona legitimada para hacerlo.
8.2. Fases:
A (lo mismo si se trata de cualquier otro derecho real de carácter limitado). Si la finca o el derecho transmitido se hallaran inscritos a nombre de persona distinta, el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada. Con ello se trata de efectuar una labor de control sobre las sucesivas transmisiones patrimoniales que tienen por objeto las fincas inscritas, que deberán hallarse encadenadas unas a otras.
La ruptura o interrupción de este tracto registral podrá ser reparada a través de los procedimientos de inmatriculación de fincas (acta de notoriedad y expediente de dominio). Aunque la legislación hipotecaria ha flexibilizado en ciertos casos el cumplimiento de esta regla, permitiendo supuestos de tracto abreviado, en los cuales se permite el acceso al Registro de una titularidad sin que se haya realizado la inscripción de alguna otra intermedia (p. ej., cuando tiene lugar por los coherederos la venta de la finca heredada, que podrá inscribirse directamente sin necesidad de que conste previamente la titularidad conjunta de todos).
La calificación del Registrador puede también ser negativa, suspendiendo o denegando la inscripción solicitada. La suspensión tiene lugar cuando el título adolece de algún defecto subsanable y la denegación cuando dicho defecto no sea susceptible de subsanación. En cualquiera de los dos casos, los interesados podrá recurrir gubernativamente la decisión ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien impugnarla directamente ante los tribunales ordinarios (art. 66 LH).
Pero si los defectos observados fueran subsanables, tendrán además la alternativa de corregir las deficiencias observadas dentro del plazo de duración del asiento de presentación (art. 19 LH)o incluso más si se hubiera solicitado al Registrador la práctica de una anotación preventiva ( días desde que se haya tomado nota de este asiento: arts. 66 y 96 LH). La legislación hipotecaria no detalla el elenco de faltas subsanables e insubsanables, aunque la DGRN ha ido sentando criterios concretos sobre este particular.
Si no se subsanasen los defectos, el Registrador devolverá al interesado el documento para que se puedan ejercer los recursos correspondientes. Esta posibilidad de recurrir existe también, como es lógico, cuando la decisión del Registrador fuera absolutamente denegatoria. No obstante, en estos casos los interesados podrán solicitar antes a la DGRN la designación de un sustituto al Registrador para que lleve a cabo una nueva calificación del título presentado (arts. 19 bis y 275 bis LH).
8.2.4. Recursos contra la denegación de la inscripción: Contra la decisión denegatoria de la inscripción podrá recurrirse gubernativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (o ante los órganos jurisdiccionales competentes de la Comunidad Autónoma que haya asumido estatutariamente esta función), o bien impugnarse directamente la decisión del Registrador ante los tribunales ordinarios, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de discutir la validez o nulidad de los títulos presentados ante la jurisdicción ordinaria (art. 66 LH).
Para la interposición del recurso gubernativo (art. 324 y ss LH) están legitimados también los Notarios que hubieran autorizado las escrituras calificadas negativamente, o las autoridades judiciales o administrativas que hubieran dictado las resoluciones que se pretendía inscribir. La
presentación del recurso, dentro del mes siguiente a la notificación de la calificación, deberá efectuarse en el propio Registro que hubiera denegado la inscripción.
Si el Registrador mantuviera la calificación efectuada, deberá remitir a la DGRN el expediente para su resolución. Las decisiones de este órgano administrativo son recurribles en todo caso ante los órganos del orden jurisdiccional civil (art. 328.I LH).
9. LOS ASIENTOS REGISTRALES:
9.1. El asiento de inscripción. Concepto y naturaleza: Inscribir en sentido amplio es hacer constar un derecho concreto en el Registro. La inscripción en sentido estricto hace alusión a un tipo determinado de asiento registral, cuya misión es de publicidad de la creación, constitución y transmisión de un derecho real inmobiliario (p. ej., transmisión del dominio, constitución de un derecho de usufructo, etc.). La inscripción es un asiento principal (su vigencia no depende de ningún otro asiento) y definitivo (no está sometido a un período de caducidad).
Además despliega todos los efectos típicos de la publicidad registral: el tercero que confíe en una inscripción (que A es el propietario de la cosa) quedará protegido en su adquisición, aunque posteriormente se demostrara que la realidad extrarregistral no coincidía con los datos publicados (porque el verdadero propietario de la finca era otra persona). En nuestro ordenamiento la inscripción no es constitutiva de los derechos reales más que de modo excepcional (p. ej., hipoteca, arts. 1875 CC, 145 LH).
No obstante, el legislador ha tratado de fomentar el acceso de las titularidades jurídico-reales al Registro de la Propiedad con medidas como la contemplada en el artículo 319 LH, que impide que pueda alegarse en juicio como prueba un documento o escritura por el que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción de los que no se haya tomado razón en el Registro.
9.2. Las anotaciones preventivas: Las anotaciones preventivas son asientos de carácter temporal (art. 86 LH; cuatro años de duración como regla general, aunque prorrogables, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, por otros cuatro), que tienen una función o finalidad distinta dependiendo del tipo de que se trate (vid. las diferentes clases en artículo 42 LH).
En algunos casos, la anotación tiene como misión dejar constancia en el Registro de un derecho que no ha podido inscribirse por faltar algún requisito subsanable (art. 42.9.º LH: se habla en este caso de anotaciones representativas de otros asientos). En otras se trata de advertir a los terceros sobre la existencia de un litigio cuyos resultados pueden tener repercusiones registrales (art. 42.1º LH: anotación preventiva de demanda en una acción reivindicatoria sobre una finca inscrita).
Existen también anotaciones de valor negativo, como la que advierte de una posible limitación en la capacidad de obrar del titular (art. 42.5.º LH) o en el poder de disposición que tiene sobre la finca (p. ej., anotación preventiva de una prohibición de disponer de origen judicial o administrativo –artículo 26.2.ª LH). Por último, hay que mencionar también las anotaciones preventivas con función de garantía, como la de embargo (art. 42.2.º LH).
10.1. Rectificación del Registro. Los excesos de cabida: La rectificación del Registro es la corrección de sus inexactitudes, entendiendo como tales el desacuerdo que, en orden a los derechos inscritos, exista entre aquél y la realidad jurídica extrarregistral (art. 39 LH). Las inexactitudes pueden ser de diversos tipos, siendo también diferente el procedimiento para su rectificación (art. 40 LH): omisión de algún asiento que publique una titularidad jurídico-real constituida (puede subsanarse, entre otras maneras, haciendo constar en el Registro la modificación producida); omisión del asiento de cancelación de un derecho ya extinguido (que se rectificará mediante la cancelación o el expediente de liberación de cargas y gravámenes); nulidad o error de un asiento (que se corrige a través de un asiento de rectificación o de una nueva inscripción, dependiendo del tipo de error); falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera causado la inscripción (que se rectificará con el consentimiento de su titular o, en su defecto, con una resolución judicial).
Un supuesto especial es el exceso de cabida, que existe cuando el inmueble consta erróneamente en el Registro con una medida superficial inferior a la que realmente tiene. Los procedimientos de rectificación contemplados en el artículo 298.3 RH exigen que no existan dudas acerca de la identidad de la finca inscrita, cuya extensión se hizo constar de manera errónea, pues si de lo que se trata es de agregarle una porción de terreno colindante deberá inmatricularse previamente esta superficie e instarse posteriormente la agregación (RRDRGN 7.2.12 –RJA 4794-, 3.12.2 –JUR 828-, 4.4.13 –RJA 3671-). En el procedimiento inmatriculador por exceso de cabida será especialmente importante la cita de los colindantes (sobre las consecuencias que puede tener la omisión de este trámite en el curso de un expediente de dominio, vid. STS 30.6.10 –RJA 5692-). La rectificación sólo puede ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto (art. 40 LH). No obstante, en determinados casos podrá realizarse por el Registrador de oficio (art. 213 LH).
10.2. Reanudación del tracto: Como se expuso anteriormente, la reanudación del tracto (que implica la corrección de una inexactitud registral) se produce a través de las vías de inmatriculación de las fincas, en concreto el acta de notoriedad y el expediente de dominio (arts. 201 a 204 LH; 285-286; 288; 295 y 297 RH).
10.3. Expediente de liberación de cargas y gravámenes: Se trata del procedimiento dirigido a cancelar en el Registro las cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil, según la fecha que conste en el Registro (art. 209 LH). La tramitación deberá efectuarse con arreglo a las reglas del artículo 210 LH.
