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Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
N° 32303-MIVAH-MEIC-TUR
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA,
EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS,
EL MINISTRO DE ECONOMÍA, INDUSTRIA Y COMERCIO,
Y EL MINISTRO DE TURISMO
En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artículo 140 incisos 3), 18),
- y el artículo 146 de la Constitución Política y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N° 7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificación Urbana, Ley N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artículos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56, 58 inciso
- y 70; la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley N° 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgánica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley Nº 1917 de 30 de julio de 1955 y Ley de Creación del Proyecto Turístico de Papagallo, Ley N° 6758 del 4 de junio de 1982.
Considerando:
1º—Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Ley Nº 7933 de 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta Nº 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derogó la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
2º—Que la Ley N° 7933 igualmente derogó de manera tácita el Decreto Ejecutivo N° 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley N° 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.
3º—Que es obligación del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de manera que se emita normativa técnica especial para este régimen propietario.
4º—Que en atención a lo dispuesto en la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, en el sentido de brindar seguridad jurídica a los administrados en relación con los trámites y requisitos que deban realizar ante las instituciones públicas, se torna necesaria la regulación expresa de los requisitos que deba cumplirse para someter un inmueble al régimen de propiedad en condominio.
5º—Que de la seguridad jurídica, depende en gran medida la competitividad del país y por ende su desarrollo económico y social.
6º—Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en el país.
7º—Que tanto la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que sólo cuando se haya obtenido e inscrito el contrato de
concesión, puede gestionarse ante el resto de autoridades administrativas la construcción de edificaciones. Por tanto:
DECRETAN:
Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
CAPÍTULO I
Definiciones iniciales
Artículo 1º—Para los efectos de interpretación y aplicación del presente reglamento, los términos siguientes tienen el significado que se indica:
- Administrador : es la persona física o jurídica que es nombrada por la asamblea de condóminos para realizar las tareas de administración del condominio.
- Anteproyecto : es el plano general preliminar que muestra mediante un diseño de sitio como se propone desarrollar el condominio,
pudiendo contener la descripción de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio.
- Área común : cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de sólo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida.
- Área común libre : es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condóminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construcción.
- Área común construida : corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son áreas indivisibles y de uso general y común.
- Área privativa construida : área construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
- Área privativa no construida : superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos.
- Asamblea de condóminos : es el órgano supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de interés común.
- Cobertura : proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.
- Coeficiente de copropiedad : índice que establece la participación porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales.
- Condominio : inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.
- Concesión filial : filial resultante de la partición de la concesión original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
- Derecho de vía : el ancho total de la calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras.
- Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el Plan Regulador respectivo o la clasificación de uso dado por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad en condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
- Finca filial : unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
- Finca filial matriz : es toda finca filial que por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial.
- Finca matriz : inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondientes áreas comunes.
- Mayoría simple : el 50% más uno del total de votos o condóminos, según sea el caso.
- Régimen de propiedad en condominio : régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
- Reglamento de Condominio y Administración : es el instrumento jurídico que complementa y especi.ca las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las características de cada condominio.
Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad en condominio.
- Vías internas : calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio.
- Unidad habitacional : vivienda unifamiliar.
CAPÍTULO II
Disposiciones generales
Artículo 2º—Las disposiciones de este Reglamento se aplicarán a todo inmueble que sea sometido al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas.
Artículo 3º—Los condominios podrán ser de tipo horizontal, vertical, combinado y
mixto. De acuerdo con su uso, podrán ser habitacionales, agrícolas, industriales,
comerciales, turísticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general,
destinados a cualquier propósito que sea lícito.
Artículo 4º—Los proyectos en condominio podrán desarrollarse por etapas conforme lo establece el inciso f) del artículo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Artículo 5º—Cuando se quiera desarrollar un condominio por etapas, éstas podrán ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para su aprobación.
Artículo 6º—Para obtener la aprobación de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas, es necesario realizar el trámite del Anteproyecto del proyecto ante el INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva, según corresponda a las competencias de cada institución.
Artículo 7º—Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrán ser objeto de una transformación al régimen de propiedad en condominio, para lo cual deberán contar con elementos comunes indivisibles y que la construcción permita la división material de la edificación en áreas de explotación independientes para conformar fincas filiales, según lo establecido en el artículo 1, incisos a) y d) de la Ley
Artículo 8º—Los condominios horizontales con edificaciones podrán incluir áreas destinadas a patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del área privativa de la finca filial o áreas comunes de uso restringido a la filial que corresponda.
Artículo 9º—Las áreas comunes incluirán los espacios de circulación, aquellas áreas
destinadas para la administración, a la infraestructura de servicios públicos,
almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su
adecuado o mejor aprovechamiento.
Artículo 10.—En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados, cuando haya fincas filiales que pueden estar techadas o no y destinadas a estacionamientos públicos o privados, se aplicará para el cálculo de espacios de estacionamiento, las áreas que al respecto señala el Capítulo XVIII del Reglamento de Construcciones relativo a esa materia o lo que indique el Plan regulador cuando exista este instrumento legal.
Artículo 11.—En los condominios con más de treinta viviendas o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo área de estacionamiento, destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, deberá incrementarse la capacidad de estacionamiento en
- El destino general del condominio y el particular de cada finca filial.
- Los bienes comunes, su destino y las características necesarias para identicarlos, ubicarlos y delimitarlos.
- Indicación de las reglas o requisitos a que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicación de las áreas mínimas, el frente a la salida pública o al área común que permitan dicha reunión, división o segregación.
- El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, así como la proporción o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio.
- El Reglamento de Condominio y Administración respectivo.
Artículo 15.—Los planos de un proyecto que se quiera someter al régimen de
condominio deben contener:
- Plano de ubicación : Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes áreas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, así como la localización y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos deberán contener los siguientes datos o requisitos:
a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su número de cédula de identidad, si es persona física o cédula de personería jurídica, si es persona jurídica, que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurídica inscritos en el Registro Nacional.
b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, así como el tipo y el uso.
c. Firma del profesional responsable, con indicación de su nombre completo, título y grado profesional y su número de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
d. Número de inscripción del plano de la finca madre o concesión ante el Catastro Nacional y citas del Registro Público de la Propiedad del Inmueble que se somete al régimen de propiedad en condominio.
e. Ubicación administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantón y provincia de acuerdo con la División Territorial Administrativa de la República.
f. Ubicación geográ.ca del condominio con base en los mapas del Instituto Geográfico Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles.
- Planos de distribución : Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeración, así como el desglose de las áreas de uso común, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a: circulación, localización de servicios generales y otros.
Además, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la información de las áreas de las fincas filiales y áreas comunes, indicando medida en
metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al área del condominio. La tabla de áreas deberá contener necesariamente las áreas de las fincas filiales, área privativa construida (APC), área privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), área privativa construidas no cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), área de uso común construidas (ACC), y de uso común libre (ACL). Además se deberá indicar el coeficiente de copropiedad, así como el porcentaje de cada una de las otras categorías referidas. En el caso de condominio de lotes, el cuadro de áreas deberá indicar el área, frente y fondo de cada FFPI, así como la cobertura permitida, número de pisos, retiros, área máxima de construcción, según la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad.
- Planos constructivos : Este conjunto de planos deberá contener lo siguiente:
a. Plantas de distribución a nivel de terreno: acceso común al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, área de estacionamiento, línea de construcción, acotamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de que proceda según el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, áreas verdes y recreativas, iluminación especial exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier otra afectación a la propiedad.
b. Cuando proceda, planta de distribución de otros pisos: indicando la distribución del piso tipo, distribución de los diferentes pisos, distribución de mezanines, distribución de sótanos y semisótanos, distribución de techos y cubiertas, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y áreas comunes y localización de servicios generales.
c. Planos estructurales: Estos deberán ajustarse a lo estipulado en el Código Sísmico vigente. Además, en estos planos se indicará el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades resistentes al fuego, que servirán para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos.
d. Planos mecánicos y eléctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los códigos de instalaciones mecánicas y eléctricas vigentes, además indicar los sistemas completos para el suministro de agua potable, evacuación de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales, de electricidad, telefónicos y cualquier otro servicio que se quiera instalar.
Artículo 16.—Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de
Salud, y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construcción
ante la Municipalidad respectiva, el Notario Público deberá dar fe de haber tenido a la
vista dichos planos, que servirán para redactar la escritura pública a que se refieren los
artículos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Artículo 17.—Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesión que vayan a
ser sometidos al régimen de propiedad en condominio, el notario público a través de la
escritura pública en la que se somete la concesión al régimen de propiedad en
condominio, dará fe pública de los siguientes aspectos:
Artículo 23.—La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio cuando se trate de proyectos en la Zona Marítimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Marítimo Terrestre y del Polo Turístico Golfo Papagayo, previa calificación de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se encargará del trámite de su revisión.
Artículo 24.—La Autoridad otorgante de una concesión sometida al régimen de
propiedad en condominio, deberá emitir a favor de su titular un nuevo contrato de
concesión para cada concesión filial, el que incluirá un derecho proporcional de uso
sobre los bienes de uso común, y sobre cualquier bien común ajeno a la concesión,
extinguiéndose en tal caso el contrato de concesión anterior.
Artículo 25.—Cuando se otorguen nuevos contratos de concesión se suscribirán en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión que les anteceda, salvo: a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original, todo lo cual deberá ser transcrito en la constitución de cada concesión filial.
Artículo 26.—Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas, gravarlas o disponer de ellas, previa autorización de la autoridad que otorgó la concesión, conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, N° 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecución del Proyecto Turístico Golfo Papagayo, N° 6758 del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos.
Artículo 27.—Cada concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión, incluyendo el pago del canon que corresponda sobre el área privativa. El canon correspondiente al área común del condominio será considerado como un gasto común condominal. Si la Autoridad otorgante de la concesión inicia un procedimiento administrativo para cancelar una concesión por incumplimientos asociados con el área común del condominio, todos los condóminos deberán ser parte del respectivo procedimiento de cancelación.
Artículo 28.—En el caso de terminación de una concesión filial, la autoridad que haya
otorgado la concesión asumirá en forma plena los derechos y obligaciones que
corresponden al respectivo condómino. Si todos los derechos de concesiones filiales
revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podrá extinguir el régimen
de propiedad en condominio.
Artículo 29.—El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesión filial cancelada o no prorrogada, deberá otorgarse en los mismos términos y condiciones de los demás contratos de concesión filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que será el que falte para la terminación del resto de las concesiones filiales. La solicitud de prórroga de cada concesión filial deberá ser realizada individualmente por cada 13 condómino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o término.
CAPÍTULO V
Afectación al Régimen de Propiedad en condominio de instalaciones hoteleras o de condohotel
Artículo 30.—En el caso de inmuebles destinados a la actividad turística de hospedaje de conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de hospedaje turístico, Decreto Ejecutivo Nº 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y sus reformas, y siempre que cumplan con lo establecido por este Reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en forma independiente, podrán someterse al régimen de propiedad en condominio, así como los moteles y albergues transitorios. Se exceptúan las habitaciones de las pensiones y de las casas de huéspedes. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes están obligados a cumplir con la normativa vigente que regulan la actividad turística.
Artículo 31.—Cuando se constituyan condohoteles bajo el régimen de concesión, las
densidades establecidas en los planes reguladores para los lotes hoteleros, se aplicarán a
la finca matriz respectiva, en el caso del condominio construido. Para condominio de
lotes, a falta de regulación especí.ca, se aplicará a cada finca filial las áreas y
dimensiones mínimas para lotes, que establezca el plan regulador respectivo.
Artículo 32.—No se permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda permanente, excepcionalmente se permitirá siempre y cuando se obtenga la autorización por parte de las autoridades competentes (Municipalidad respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadería, en el caso de que se trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo, cuando se trate de uso urbanístico), así como la respectiva modificación de la afectación ante el Registro Público. En caso de no obtener la autorización de las autoridades competentes, previo a un procedimiento administrativo en donde se observe plenamente la garantía constitucional del debido proceso y los principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho el uso a vivienda permanente, la respectiva municipalidad procederá a solicitar ante el Registro la desafectación del inmueble del régimen de propiedad bajo condominio. Lo anterior, independientemente de las responsabilidades tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes incumplan.
CAPÍTULO VI
Acerca de las unidades privativas y los bienes comunes que conforman el Condominio
Artículo 33.—De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrán estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ríos o quebradas podrán ser áreas privativas no construidas o podrán ser parte del área común exigida en este reglamento excepto las que tengan pendientes mayores al 25%, las cuales serán consideradas área común libre en demasía, respetando lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal, N° 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas.
Artículo 38.—En todos los condominios las áreas comunes pueden ser restringidas o de uso general. Asimismo, dentro de esas áreas comunes se podrán asignar espacios o instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre y cuando las áreas comunes excedan el área indicada en este Reglamento.
Artículo 39.—La finca matriz de cada condominio deberá respetar los retiros frontales
que estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente. En
cuanto a las fincas filiales o unidades privativas en condominios horizontales deberán
respetar los retiros laterales y posteriores que estipulen el Reglamento del Condominio
y Administración y el Plan regulador del cantón.
CAPÍTULO VII
Acerca de los derechos y obligaciones de los Condóminos
Artículo 40.—En el Reglamento de Condominio y Administración de cada condominio, podrán establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condóminos a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, en el entendido que éstas no pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artículo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administración propio de cada condominio sin que deba el notario dar fe de lo anterior.
Artículo 41.—No se requerirá acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los
propietarios de las fincas filiales para la constitución a favor de las instituciones del
Estado o de empresas de servicios públicos, de las servidumbres sobre áreas comunes
del condominio que se requieran para la obtención y operación de los servicios públicos
básicos a favor de los condóminos, lo anterior siempre y cuando en el respectivo
Reglamento de Condominio y Administración se le otorgue al administrador del
condominio poderes suficientes para tales actos.
CAPÍTULO VIII
Acerca de las condiciones funcionales y estructurales de los condominios
Artículo 42.—En el diseño y construcción de condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, deberán observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.
Artículo 43.—Toda unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a
la vía pública o a un determinado acceso común que le comunique con aquella. En el
caso de propiedades en donde se ingrese a través de servidumbre, se permitirá el
sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los
siguientes requisitos:
a. Para proyectos de dos a tres viviendas, el acceso común deberá tener como mínimo tres metros de ancho.
b. Para condominios de más de tres y hasta seis viviendas, el ancho de vía será de siete metros.
c. Para condominios de más de seis fincas filiales, el ancho de vía será el que para efectos señala el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
d. La servidumbre deberá contener además el derecho de paso, de al menos los servicios de conducción de energía eléctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuación de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento.
e. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Régimen de Propiedad en Condominio.
Artículo 44.—Cuando se propongan fincas filiales frente a calles públicas, los retiros de antejardín deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de cada cantón, o en su defecto a lo que exija el Reglamento de Construcciones; en cualquier caso, no podrá ser menor de dos metros.
Cuando se trate de una edificación propuesta sobre una de las vías internas del condominio, no será necesario el retiro de antejardín.
Artículo 45.—En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con
edificaciones y cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre
unidades privativas, independientemente de su destino, así como los que separen éstas
de los bienes y áreas comunes, deberán construirse con materiales no inflamables hasta
por encima de la cubierta, acorde a la normativa que establece el Reglamento de
Construcciones sobre la materia.
Artículo 46.—En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Régimen de la
Propiedad en Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en área según el tamaño
mínimo permitido por el reglamento del plan regulador cuando exista este instrumento
en la zona. De no existir plan regulador, el área de cada finca filial se establecerá en
función a lo especificado en el Reglamento para el Control Nacional de
Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamaño del lote se debe tomar en
consideración la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la
recolección de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de
prueba de infiltración para determinar la capacidad de absorción del terreno, siguiendo
las regulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de Salud.
Artículo 47.—La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestíbulos de
acceso o distribución deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego
de dos horas como mínimo. Dichos elementos no podrán revestirse con materiales
combustibles.
identificación de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o unidades que se trate.
Artículo 54.—Todo Condominio habitacional situado fuera del cuadrante de las
ciudades o que no se ubique en áreas previamente urbanizadas, con seis o menos
unidades deberá destinar como mínimo el diez por ciento (10%) del área urbanizable de
la finca, o 10 m2/unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, a zona verde,
juegos infantiles, parques y áreas recreativas. En todo Condominio vertical u horizontal
de edificaciones de uso habitacional, con más de seis unidades habitacionales, debe
destinar dentro del área común un mínimo de veinte metros cuadrados por vivienda para
zona verde, o juegos infantiles o áreas recreativas, o el 10% del área urbanizable, lo que
resulte mayor. En el caso de los condominios de lotes de uso habitaciona l con más de
seis lotes o fincas filiales se deberá destinar a este mismo fin un mínimo de 20 metros
cuadrados por cada finca filial, o el 10% del área urbanizable, cualquiera que sea mayor.
El equipamiento y diseño del núcleo de juegos infantiles y otras área comunes
considerará lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para el Control Nacional
de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Esta área deberá estar ubicada en un sector de
topografía similar al promedio donde se propone el Condominio.
Artículo 55.—En los condominios a desarrollarse por etapas, el área destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y áreas recreativas se calculará independientemente para cada etapa, de tal forma que no podrá exigirse que la misma sea mayor al 10% de la superficie de cada una de ellas, o veinte metros cuadrados por cada lote, cualquiera que sea mayor.
Artículo 56.—En el condominio de condominios, el porcentaje para áreas verdes,
parques, zonas recreativa y juegos infantiles, se calculará de manera global,
considerando tanto el área del condominio matriz inicial como el área de los
condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los porcentajes de los
condominios filiales matrices aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan con el
10% o los veinte metros cuadrados por finca filial del área total urbanizable, cualquiera
que sea mayor.
Artículo 57.—Las instalaciones mecánicas como ascensores, bombas elevadoras de
agua y afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la
edificación, deberán contar con el aislamiento acústico necesario para que el ruido
quede confinado y se instalarán en condiciones que impidan la transmisión de
trepidaciones. Su ubicación e instalación deberá hacerse en áreas comunes.
Artículo 58.—Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas y telecomunicaciones, deberán conducirse, cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a través de áreas comunes; cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos horizontales y/o verticales que puedan ser registrables desde áreas comunes.
Artículo 59.—Las tuberías para cualquier tipo de servicios deben ser impermeables y las paredes de los ductos deben ser recubiertas con materiales impermeabilizantes. Las tuberías podrán colocarse dentro de conductos comunes, pero no dentro de los elementos estructurales comunes. En las lozas de entrepisos comunes sólo se
admitirán tuberías ocultas en rellenos superficiales, registrables desde áreas comunes. Cuando las tuberías se coloquen por el exterior, pueden quedar de manera expuesta.
Artículo 60.—Los planos mecánicos referidos en el Capítulo III de este Reglamento deberán ajustarse a lo siguiente:
a. Sistemas de agua potable: El agua potable deberá acceder al condominio por medio de acometidas generales. Hacia el interior de la propiedad, deberán hacerse las derivaciones necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las áreas de uso común. En el caso de condominios verticales, deberán instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma aérea dentro del espacio propio de cada unidad del condominio.
b. Sistemas de aguas residuales: Cuando existan sistemas de colectores sanitarios generales en funcionamiento, la conexión desde el condominio a dicho sistema podrá ser única. La salida de cada finca filial del condominio deberá conectarse a un colector general interno, con registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la vía pública, la salida podrá realizarse directamente al colector público. Cuando no exista un sistema de colector público en funcionamiento, las salidas se conectarán a sistemas de tratamientos de aguas, ya sea individuales o colectivos para dos o más unidades del condominio. Dichos sistemas de tratamiento de aguas serán obligatorios y deberán cumplir con los requerimientos y características exigidas por el ordenamiento jurídico, incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud.
c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se podrán instalar tuberías para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial. En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al terreno, los mismos deberán estar ubicados contiguos a espacios comunes, de modo que la evacuación de las aguas se realice por medio de áreas comunes.
d. Cumplir con la normativa referente a sistemas contra incendio.
Artículo 61.—Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio, deberá contar con redes para los servicios
de telecomunicaciones y electricidad.
Artículo 62.—Los sistemas eléctricos en un condominio, deberán tener tableros de control independiente, tanto para las áreas de uso común y de los servicios generales, como para cada unidad del condominio. De ser necesaria una subestación eléctrica, ésta deberá ubicarse en un área común, y su diseño, características y dimensiones deberán cumplir con la normativa vigente en la materia.
Artículo 63.—Los medidores y tableros de control eléctrico y de telecomunicaciones,
deben ubicarse en un área común y en sitios de fácil acceso, con el propósito de que el
Instituto Costarricense de Electricidad, la Compañía Nacional de Fuerza y Luz o la
Empresa que brinde el servicio en el lugar, pueda proveer esos servicios.
Artículo 64.—Las redes de telecomunicaciones y distribución eléctrica, podrán ser colocadas de forma aérea o mediante ductos subterráneos. En el caso de las redes
de desafectar el inmueble de acuerdo a la proporción que su unidad privativa representaba durante la vigencia del régimen de propiedad en condominio.
Artículo 73.—En el caso de los bienes de dominio público otorgados en concesión y
sometidos al régimen de propiedad en condominio, para su desafectación del régimen,
deberá contarse además con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad
que autorizó la concesión.
Artículo 74.—La aprobación mencionada en el artículo anterior debe indicar además a
nombre de quién o quienes se inscribirá la o las concesiones resultantes, así como
cualquier modificación al contrato original de otorgamiento. Para su plena validez,
dicho acuerdo deberá protocolizarse e inscribirse en la Sección de Concesiones del
Registro Público.
Artículo 75.—En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios deberá solicitar bajo el procedimiento de desafectación señalado en el artículo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio su extinción. La extinción surtirá efecto a partir de la inscripción en el Registro Público. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarán en la Sección de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirán en la Sección General de Propiedad.
CAPÍTULO X
Inscripción de documentos en el Registro Nacional
Artículo 76.—Tanto para la inscripción de la finca matriz y de las filiales, así como para su desafectación en el Registro Público de la Propiedad, el notario debe dar fe de que ha tenido a la vista los planos visados lo que implica que el condominio o en su caso la desafectación cumple con los requisitos a que se refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento.
Artículo 77.—La modificación de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus áreas comunes, deberá contar con la aprobación unánime de todos los condóminos y consignarse así en el libro respectivo de actas. Lo anterior deberá constar en un plano general que contenga el nuevo diseño así como las tablas de distribución y porcentajes, para lo cual deberán contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial.
Artículo 78.—En el caso de bienes en concesión, deberá contarse además, con la aprobación expresa del ente, institución y/o autoridad que le otorgó la concesión.
CAPÍTULO XI
Trámite de visado de planos
Artículo 79.—Para el trámite de visado de planos de condominios se emplearán los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados deberán presentar en la
Ventanilla Única de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), lo siguiente:
a. Un juego de planos para la revisión por parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, la cual revisará, de conformidad con lo establecido en el presente reglamento y en el Reglamento de Construcciones, según acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesión Nº 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas.
b. Un juego de planos para su revisión por parte del Ministerio de Salud, el cual revisará su conformidad con las disposiciones de sanidad e higiene.
c. Dos juegos de planos adicionales: uno para el propietario y otro para su presentación a la Municipalidad respectiva.
La Dirección de Urbanismo actuará como receptora de los planos y los entregará inmediatamente al Ministerio de Salud para su correspondiente visado.
La Dirección de Urbanismo del INVU entregará las resoluciones de am bos entes, en un plazo máximo de dos meses calendario contado a partir de la fecha de presentación de todos los requisitos legales exigidos, en el presente decreto, para su gestión. Vencido el mes sin que se hayan pronunciado, se tendrán por aprobados, sin trámite alguno ni requisitos adicionales para el interesado. Ambas instituciones podrán hacer observaciones, por escrito, sobre dichos requisitos por una única vez y dentro del plazo señalado. En este caso, el interesado deberá presentar los documentos con las correcciones u observaciones señaladas y la institución correspondiente, deberá resolver esta presentación dentro del plazo máximo de 10 días hábiles, contados a partir de la presentación de los documentos corregidos. Transcurrido el plazo sin que el INVU haya resuelto la gestión operará el silencio positivo de conformidad con los artículos 330 y 331 de la Ley General de la Administración Pública.
Una vez aprobados los planos, los interesados, deberán presentarlos ante la municipalidad correspondiente, cumpliendo previamente con lo establecido en el artículo 2 del Decreto Ejecutivo N° 27967-MP-MIVAHS- MEIC del 01 de julio de 1999, "Reglamento para el trámite de visado de planos para la construcción", publicado en el Alcance N° 49 a La Gaceta N° 130 del 6 de julio de 1999.
Los planos constructivos finales deberán estar a disposición de los inspectores, en el sitio de realización de la obra.
Artículo 80.—Para todos aquellos casos de edificaciones en la zona marítimo terrestre, se aplicará lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 29307-MP-J-MIVAH-S- MEIC-TUR de 26 de enero del 2001, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del 2001.
CAPÍTULO XII
De las sanciones administrativas
Artículo 81.—Al incumplimiento a lo dispuesto en el capítulo octavo del presente reglamento, se le aplicarán, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley de Construcciones, Ley General de Salud, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.
