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TEMA 5: EL DERECHO DE PROPIEDAD.
1. CONCEPTO, NATURALEZA Y CARACTERES.
Según el art. 348 Cc, “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. - el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
El derecho de propiedad posee los siguientes caracteres:
- Es un derecho subjetivo, y como tal atribuye a su titular un ámbito de poder.
- Ese ámbito de poder comprende siempre, en abstracto, todas las facultades posibles sobre la cosa, aunque en concreto está limitado además de por la naturaleza de la cosa misma, por las prescripciones de la ley, que puede prohibir al propietario ciertas conductas e imponerle determinados deberes en relación con ella.
- Considerando su contenido es abstracto y elástico. Es abstracto en el sentido no solo de que es algo distinto de la suma de sus facultades, sino que existe independientemente de estas, de modo, que el dominio subsiste por mucho que le falte alguna facultad, bien sea por disposición de la ley, bien por disposición del propio dueño. Incluso pueden faltarle todas y quedar reducida a la pura titularidad.
Es elástico porque tiene un contenido tendencialmente limitado, por lo que se comprime o expande, no solo cuando lo delimita o limita la ley, sino también por la eventual creación, modificación o extinción de derechos reales limitados sobre la cosa que constituya su objeto. Así, si la limitación o delimitación legal desaparece, lo mismo que si se extingue el derecho real limitado, el dominio recobrará su plenitud.
- Finalmente, es un derecho real, que como tal puede hacerse valer frente a todos a través de la oportuna acción real. Y es pleno, porque todos los demás derechos reales se apoyan y fundamentan en ella, y también en función de su duración indefinida.
En esta última nota, en la que el dominio manifiesta un perfil en el que es competencia exclusiva del Derecho privado, se condensa, la propiedad como derecho unitario; pero por lo demás, este derecho presenta dos vertientes distintas, como derecho público subjetivo y como derecho subjetivo privado.
El art. 33 de la CE reconoce “el derecho a la propiedad privada y a la herencia”, aclarando que “la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes” y especificando que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”. La norma tiene su complemento indispensable en el art. 53.1 de modo que el respeto al derecho de propiedad vincula “a todos los poderes públicos” y “solo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial”, puede regularse su ejercicio.
En esta perspectiva viene considerada esencialmente como un derecho público subjetivo: un derecho que se ostenta frente al Estado, que viene obligado a respetar su contenido, que solo por ley puede limitarlo y que únicamente puede imponer su sacrificio individual, mediando causa de utilidad pública o interés social y siempre previo pago de la pertinente indemnización, a través del instituto de la expropiación.
En esta vertiente, en la que se considera como derecho público subjetivo, se garantiza y preserva el derecho de propiedad privada frente a la actuación de los poderes públicos, y por eso, en ella sólo pueden nacer pretensiones de aquellos frente a éstos, lo que excluye su pertenencia al derecho privado. En este plano, el derecho de la propiedad, se convierte ante todo en un problema de contenido, y de ahí la reserva de ley para incidir en éste, delimitándolo o limitándolo y la necesidad adicional de asegurar un contenido mínimo, intangible para dichos poderes públicos y para la propia ley, que es el contenido esencial al que se refiere el art. 53.1 CE.
Pero hay una segunda vertiente, que es la propia del derecho privado. En ésta, las cuestiones de contenido son secundarias, pues solo importan en la medida en que aquél es susceptible de ser actuado por el titular del derecho frente a otros sujetos privados, lo cual se traduce en problemas de colisión o de concurrencia de derechos que no son exclusivos de propiedad. En este plano, la propiedad no se define en términos de contenido sino en términos de titularidad: aquella es la cosa misma en cuanto pertenece a alguien, la relación de titularidad plena entre una cosa y una persona, lo cual no comporta un contenido concreto sino, sencillamente el contenido más amplio que en cada caso sea física y jurídicamente posible.
Así pues, la determinación del concreto contenido del derecho de propiedad es una cuestión que fundamentalmente pertenece al derecho público, la de la propiedad como titularidad de los bienes corresponde por esencia y en exclusiva al derecho privado, manifestándose en la posibilidad de ejercitar la acción que sirva para declarar esa titularidad y reintegrar el que en cada caso sea su contenido posible, no solo frente a otros particulares, sino incluso frente a los propios poderes públicos cuando éstos se la arroguen, aunque lo hagan en ejercicio de las potestades públicas de que están investidos.
Como hemos ya indicado, el art. 33.2 CE determina que “la función social” del derecho de propiedad “delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”. Por otra parte, le es aplicable el art. 53.1 CE, de acuerdo con el cual “solo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial” podrá regularse su ejercicio.
- Estos preceptos establecen claramente una reserva material de ley, esto es, una reserva en sentido propio que, al venir determinada por la Constitución, no puede ser dispensada por la propia ley. La misma alcanza tanto a la delimitación del dominio, esto es, a la determinación de su contenido normal en relación con ciertas clases de bienes, cuando al establecimiento de limitaciones concretas al que sería ese su contenido normal, lo cual, es regulación del ejercicio del derecho.
- (^) La función social de la propiedad es tomada por la CE como el parámetro que vincula al legislador cuando lleve a cabo la tarea, que le corresponde en exclusiva, de delimitar el contenido normal del derecho de propiedad: solo en este sentido es exacto decir que “utilidad individual y función social
Art. 388 Cc., “todo propietario podrá cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”.
Es la de cerrar sus fincas una facultad del propietario, que forma parte, en principio, del contenido del derecho de dominio. Como expresa el art. 388, solo la existencia de derechos reales que graven la finca es capaz de condicionarla o modalizarla; pero, aun entonces, la regla es que el propietario puede llevar a cabo el cerramiento, si bien de modo que permita el ejercicio de los derechos reales existentes.
En principio, solo los titulares de derechos reales sobre la finca que vean perjudicados los mismos por el cerramiento están legitimados para oponerse al acto de ejercicio de su facultad por el dueño. Los colindantes podrían oponerse, no obstante, si estimaran que el cierre invade su propia finca, estén o no previamente determinados los linderos.
El hecho de que cada finca empiece donde lo hace el derecho de su dueño, y termine allí donde comienza el de un propietario distinto, hace inevitable la existencia de conflictos, sobre la extensión y linderos de los objetos de sus respectivos derechos, entre los distintos titulares de derechos reales. La acción específicamente prevista para resolver tales conflictos es la acción de deslinde, que es el medio establecido por el ordenamiento precisamente para alcanzar las respectivas delimitaciones de las fincas colindantes. A ello se refiere el art. 384 Cc., a cuyo tenor “todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.
La acción de deslinde está estrictamente encaminada a precisar una línea perimetral inexistente en su exteriorización práctica, por lo que no procede cuando los predios están delimitados materialmente.
El deslinde se puede pedir judicialmente a través del procedimiento de jurisdicción voluntaria o en proceso contencioso, por el cauce del juicio declarativo que corresponda según la cuantía. En todo caso, el juez ha de decidir siempre, determinando el lugar por donde discurran los linderos entre las fincas.
La consecuencia ordinaria del deslinde, sea voluntario, judicial o administrativo, es el amojonamiento. Se llama así a la operación material mediante la cual quedan señalados los linderos de la finca de un modo físico.
La subrogación real inmobiliaria.
En el ámbito de la propiedad y de los derechos reales sobre bienes inmuebles, hay algunos casos en los que como consecuencia del ejercicio por la administración de ciertas potestades que la ley le confiere, se confiera la sustitución o cambio de una finca por otra, manteniéndose invariable la propiedad y los derechos reales constituidos sobre la primera, que pasan a recaes sobre la segunda. A estos casos nos referimos con el nombre de subrogación real
inmobiliaria, y los más relevantes son los que resultan de la concentración parcelaria y de las reparcelaciones urbanísticas.
La concentración parcelaria es una hipótesis especialísima de expropiación, por causa de utilidad pública, de la propiedad y de los demás derechos que recaigan sobre determinadas fincas, en la cual el justiprecio se sustituye por la atribución, sin solución de continuidad, de la propiedad o de la titularidad de los derechos expropiados sobre otras fincas, resultantes estas de la reorganización de la extensión y consistencia física de las inicialmente existentes en el ámbito territorial al que se refiere la actuación expropiatoria. La finalidad de este expediente administrativo es constituir explotaciones agrarias más racionales y rentables.
El acuerdo que pone fin al expediente produce un sustancial efecto civil: la subrogación real inmobiliaria. “El dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasaran a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo”. Los derechos son exactamente los de las fincas de origen solo que recayendo ahora sobre las de reemplazo.
La excepción al efecto de subrogación real, lógicamente, son las servidumbres prediales, que “se extinguirán, serán conservadas, modificadas o creadas de acuerdo con las exigencias de la nueva ordenación de la propiedad”. Para ellas, el acuerdo de concentración constituye un nuevo título.
La ley solo permite la edificación en fincas urbanas con sometimiento a lo que dispongan ciertos instrumentos normativos que son los Planes urbanísticos. El desarrollo de estos termina distribuyendo el terreno en ciertas porciones, llamadas unidades de ejecución, estableciendo que, y como se puede edificar en ellas, y con qué obligaciones a favor de la comunidad. Esta ordenación urbanística no es normalmente compatible con el mantenimiento de la consistencia física de las fincas existentes en las unidades de ejecución, y por eso, es preciso, para ejecutar el planteamiento, proceder a una reorganización de la propiedad.
Una forma de llevar a cabo esa reorganización es que, por la adm, competente se proceda a expropiar todos los derechos de los particulares sobres las fincas existentes en la unidad de ejecución, se gestione luego por aquella la actividad constructiva y urbanizadora de la misma y, luego, terminen enajenándose los edificios y unidades inmobiliarias construidas a los particulares por los procedimientos previstos en el derecho adm.
Sin embargo, es más frecuente proceder de otro modo: dejando que los particulares asuman la iniciativa de reorganizar la propiedad de sus fincas y que sean ellos quienes construyan. Distribuyéndose equitativamente los beneficios y las cargas que conlleva el proceso urbanizador. En cualquier caso, supone el ejercicio de una potestad adm. y por eso, en esta segunda hipótesis es necesario, o bien que los propietarios se constituyan en junta de compensación o bien que esa reorganización sea aprobada por la propia adm, correspondiendo a los propietarios una simple facultad de propuesta.
b. La expropiación para la adm expropiante o, en su caso, para el beneficiario de la misma, es un modo originario de adquirir la propiedad. Por eso, “la cosa expropiada se adquirirá libre de cargas”, y por eso, también la expropiación será válida y corresponderá la propiedad al expropiante o al beneficiario, aunque las actuaciones del expediente se hayan entendido con un no propietario y sea este quien haya percibido el justiprecio. En este último caso, el verdadero titular del derecho que hubiera sido preterido en el expediente, aparte la posibilidad de comparecer en él si fuere posible, o de servirse de los recursos administrativos y judiciales procedentes contra la actuación de la administración, conservará también en el plano civil el correspondiente derecho sobre el justiprecio, que podrá ejercitar contra quien indebidamente lo hubiere cobrado.
c. Según el párrafo segundo del art. 349 Cc., cuando no se cumplieren los presupuestos de la expropiación establecidos en su párrafo primero “los jueces ampararan y en su caso, reintegraran en la posesión al expropiado”.
d. La adquisición del dominio a través de la expropiación está condicionada a la existencia de la causa expropiandi, esto es, de la utilidad pública o interés social del fin a que hay de afectarse el objeto expropiado, con cuya declaración por la adm. se inicia el expediente. Pero esta causa expropiandi no debe existir solo en el momento inicial, sino que debe mantenerse después para que esté justificada la atribución de la titularidad del bien a la propia adm. expropiante o al beneficiario de la expropiación. Por eso, si dicha causa llegara a desaparecer, el expropiado tiene derecho, frente a la adm expropiante, a que el bien expropiado vuelva a su patrimonio. Es el llamado derecho de reversión expropiatoria.
3. LIMITES DE LA PROPIEDAD. LAS RELACIONES DE VECINDAD.
DOCTRINA DE LAS INMISIONES. LAS PROHIBICIONES DE
DISPONER.
La propiedad de un bien faculta a su dueño para usar el mismo y disfrutarlo de un modo pleno y exclusivo, pero, el mismo derecho y con el mismo contenido lo tienen los demás propietarios sobre los bienes a que se refiere su dominio.
Las normas que disciplinan estas relaciones de vencidad forman parte del estatuto jurídico de los bienes inmuebles y son por lo general aplicables a cualesquiera usuarios o poseedores de los mismos.
El código civil no reconoce la categoría como tal, si bien contiene numerosos preceptos referibles a ella.
Hoy el concepto de relaciones de vecindad ha adquirido una amplitud espacial antes insospechada: la capacidad de la industria moderna para proyectar fuera de su sede fenómenos o efectos que en ella se inician se ha multiplicado considerablemente y también la diversidad de tales fenómenos su intensidad y
su radio de acción; y no solo la industria, sino también ciertos establecimientos públicos y los meros usos privados.
Ciertamente, en cuanto atañen a la protección de los intereses de todos y afectan a bienes constitucionalmente protegidos que deben informar la actuación de los poderes públicos, como la protección de la salud, o el derecho a un medio ambiente adecuado, la evitación de esos daños e incomodidades corresponde en buena medida a la administración y así lo prevén un cada vez más importante conjunto de normas.
Pero a la vez, y en cuanto al daño o la incomodidad los sufre un concreto particular y la inmisión o influencia nociva procede de otro particular concreto, es indudable que el derecho privado debe contemplar estos fenómenos y ofrecer a los afectados acciones civiles encaminadas, no solo a reparar los daños que se hubiesen producido, sino a ordenar la cesación de tales inmisiones o influencias.
Esto pone en primer plano, la necesidad de encontrar una regla general para resolver los problemas que se generan en el ámbito de esas relaciones, de la cual el código carece.
Para algunos autores, a falta de criterio especifico, la cuestión debe resolverse ante todo por aplicación de la doctrina del abuso del derecho, de la que resulta que “un uso anormal o excesivo del derecho de propiedad no tendrá que ser soportado, y el limite lo mismo podrá venir dado por la norma jurídica, o por las costumbres, o por el criterio de la tolerancia normal, es decir, por lo que normalmente es consentido por la conciencia social o, en fin, por la norma en que debe realizarse, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes.
A nuestro juicio, este último es el fundamento más seguro para construir un criterio general en materia de vecindad, que incorpora en sustancia todos los elementos normativos en sustancia que aquel razonablemente exige:
- Que la inmisión o influencia nociva en el fundo ajeno proceda de la actividad realizada en otro por su propietario o por quien tenga el goce del mismo, y precisamente en el ejercicio de las facultades que su derecho le confiere, así como que quien la sufra sea igualmente dueño o poseedor del predio al que afecte aquella. De lo contrario, habrá de ser enjuiciado desde la perspectiva de la responsabilidad extracontractual.
- Que dicha inmisión sobrepase los límites de la tolerancia normal, esto es, de la que recíprocamente pueden exigirse los propietarios y cualesquiera otros usuarios de inmuebles en relación con las inevitables influencias e incomodidades que su respectivo goce provoca en los demás.
En la determinación del límite de lo tolerable han de tenerse en cuenta, desde la perspectiva de quien causa la inmisión, la normalidad o anormalidad del uso o goce del inmueble que provoca, y, desde la perspectiva de quien la sufre, no su particular sensibilidad, sino la común del hombre medio. Y para la valoración de uno y otro y de la relación entre ambos, han de apreciarse todas las circunstancias concurrentes.
En particular, el régimen de las luces y las vistas.
Dentro del régimen de las distancias, hay un segundo grupo de supuestos en que las normas del Cc son dispositivas, en la medida que puede evitarse su aplicación a través de la constitución de una servidumbre. Es el caso de régimen legal de apertura de huecos para vistas o luces.
Dentro de la propia finca, se puede edificar hasta el mismo lindero que la separa de la contigua, siempre que no se habrá en la pared propia ninguna ventana o hueco que permita proyectar la mirada sobre la del vecino, esto último solo puede hacerse guardando ciertas distancias. No hace falta guardarlas en cambio, si los huecos se abren exclusivamente para dejar entrar la luz y ventilar, sin que pueda mirarse a través de ellos la finca contigua ajena, pero entonces aquellos solo pueden ser de las dimensiones y características que la ley establezca.
Las prohibiciones legales de disponer.
Del art. 348 Cc. resulta que, en principio, el derecho de propiedad comprende la facultad de disponer libremente de la cosa a favor de otro, que adquirirá su titularidad dominical. Sin embargo, la ley restringe en ocasiones ese poder de disposición del dueño.
Las propias prohibiciones legales de disponer constituyen limitaciones legales del dominio que forman parte del estatuto jurídico de los bienes a que se refieren y, por tanto, se imponen a todos por ministerio de la ley.
Los predios rústicos no pueden dividirse ni enajenarse de modo que den lugar a fincas de superficie inferior a la fijada para cada zona por la adm competente. Esta superficie se denomina por la ley unidad mínima de cultivo.
Se regula hoy en la Ley 19/1995 de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Según esta, su extensión será la suficiente “para que las labores fundamentales” de cultivo, “utilizando los medios normales de producción, puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura de la comarca o zona”. A tenor de la misma ley, “corresponde a las CCAA determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial”.
La sanción para la contravención del régimen de unidades mínimas de cultivo es la nulidad de pleno derecho del acto dispositivo y su ineficacia como título o modo de transmitir el dominio.
Sin embargo, esa sanción aparece ya un tanto desvirtuada de la propia ley a propósito de la regulación de la inscripción de fincas rusticas en el RP, puesto que se ordena la expresión en el asiento del carácter de la finca rustica como “de secano o de regadío, su extensión superficial, y que solo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo”, precisando que “la inexactitud de aquellos datos
no pueden favorecer a la parte que ocasiono la falsedad ni enervar los derechos establecidos en este título, sin perjuicio de lo dispuesto en el at 34 Lh”
De ello se infiere que este régimen, no reúne los caracteres de las propias limitaciones legales al derecho de propiedad. En concreto, en este caso no hay duda de que la prohibición de disponer o enajenar que deriva de dicho régimen constituye una excepción a lo establecido con carácter general en el art 26.1ª Lh, porque del art. 26 LMEA resulta claramente que aquella si requiere de constancia registral específica y que, si los datos que si de los datos que proporciona el registro no se infiere su existencia, no afecta a los terceros que reúnan los requisitos del art. 34 Lh.
Las prohibiciones voluntarias de disponer.
Si lo que se pretende es configurar la propiedad misma como derecho real, limitando la facultad de disposición a ella inherente a cualquiera que sea su propietario; la regla general es la prohibición de sustraer los bienes del trafico jurídico, como ya estableciera en su momento la legislación desvinculadora, cuyo criterio confirma el art. 785.2º Cc, según el cual no surtirán efecto las prohibiciones perpetuas de enajenar impuestas en un testamento.
Sin embargo, el propio art. 785.2º Cc confiere eficacia a las prohibiciones testamentarias de disponer cuando sean temporales y estén dentro del límite señalado en el art. 781 para las sustituciones fideicomisarias, que según este último precepto, “serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador”.
Ello quiere decir, que el testador puede prohibir que disponga su heredero o legatario, imponiéndoles así que la cosa pase con la misma prohibición de disponer a sus herederos, pero los de estos, podrán ya de la misma libremente, inter vivos, o mortis causa; ósea que la eficacia de la prohibición de disponer se limita a dos transmisiones a partir de la que realiza el que la impone. Sin embargo, esta limitación no rige en el momento de fallecer el testador: entonces siempre que sean estos quienes adquieran, no hay límite en el número de transmisiones y sujetos afectados por la prohibición impuesta y aún podrían estarlo dos o más que no viviesen al morir el testador.
Esta misma solución es aplicable a las prohibiciones de disponer impuestas en actos inter vivos a título gratuito por existir identidad de razón con el caso del testamento.
Además del requisito de la temporalidad y del que se establezca en un acto a título gratuito, la doctrina y la jurisprudencia exigen también que responda “a una razón licita o al designio de beneficiar o tutelar a alguien, aunque sea el afectado por la prohibición”.
Como la regla general es que en el RP solo se inscriben los derechos reales y los actos de transcendencia real que modifiquen “desde luego o en el
