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PRACTICUM CIVIL II-2º PARCIAL
Documento nº 7
El dato relevante para calificar el documento nunca será el nombre que el notario, o las partes, den al documento; es principio general de nuestro Derecho que los contratos son lo que son, no lo que las partes digan que son. No lo olviden nunca.
Un detalle no civil, pero sí práctico. Que figure en la escritura el número de referencia catastral de la finca es, sencillamente, una exigencia fiscal, que no civil, que en nada afecta al contrato. Por obvios motivos de control fiscal, la normativa tributaria obliga, en todos los documentos relativos a inmuebles, que se haga constar el llamado “número de referencia catastral”, número de mera identificación fiscal que no presupone propiedad del inmueble por parte del titular, y que figura en los recibos del IBI. No todos los inmuebles tiene referencia catastral, pero sí la mayoría. A efectos civiles, insisto, es irrelevante.
Y dicho esto, entramos con el documento y las preguntas.
A) En efecto es una opción de compra, no de venta.
Los que se obligan a vender durante tres años son los que han concedido la opción, y los que tienen la posibilidad de optar a comprar o no comprar son lo que tienen la opción en su favor. Habría sido opción de venta, en efecto menos frecuente en la práctica que la de compra, si hubieran sido los compradores quienes se obligaran a comprar y los vendedores pudieran vender o no vender; pero no es nuestro caso.
Y no se dejen confundir: tanto si hay una opción de compra como si hay una opción de venta, de lo que se trata es, en un futuro, y sólo si la correspondiente opción se ejercita, de formalizar una compraventa, pero ello nada tiene que ver con que esto sea ya "una compraventa" o una promesa bilateral -que, recordemos, vincula a los dos, no a uno-. Y es lógico que la opción de compra ya incluya los detalles de lo que será la futura compra, así que no se dejen inducir a error por esa circunstancia; no es promesa bilateral de compra y venta porque quienes tienen concedido en su favor la opción de compra no están obligados a comprar; sólo los que han concedido la opción están obligados a vender, siempre, como es lógico, que los optantes ejerciten la opción en el plazo conferido.
La opción de compra se ha concedido además con mecanismo muy habitual que permite garantizar ciento por ciento que quien concede la opción no se podrá echar atrás ni siquiera mediante el sistema de vender antes el inmueble: la opción se conviene con el carácter de derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad. En Civil III ahondaremos sobre ello pero por ahora basta con que sepan que una opción de compra inscrita en el Registro de la Propiedad perjudica a terceros, es decir, que si alguien comprara el inmueble, el que tiene a su favor la opción de compra también podría obligar a ese comprador.
Claro que aquí hay un inconveniente. Resulta que aquí no se ha aportado al notario información del Registro de la Propiedad, alegando motivos de urgencia. Pero en solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad se tardan apenas unas horas.
¿Dónde está la prisa? ¿Y se dice además que el préstamo con garantía hipotecaria que grava la finca está cancelado económicamente pero aún no se ha levantado la carga en el Registro, y ni siquiera se aporta un certificado del banco que diga que el préstamo está cancelado? O sea, que es posible que ni los que conceden la opción puedan concederla legalmente ni la casa esté inscrita en el Registro, o que ni siquiera la casa sea suya; o en definitiva, que la opción de compra no pueda inscribirse, o que si se inscribe, lo sea asumiendo la previa hipoteca inscrita (ya lo verán en Civil III).
No digo que sea así –nos faltan datos, pero sí digo que sí que si un cliente interesado en una opción sobre esta finca me pidiera asesoramiento, ciertamente le diría que no soltara un euro –aquí han soltado 18.000€- por una opción de compra que están concediendo unos que ni siquiera sabemos que sean propietarios registrales sobre un inmueble que ni siquiera sabemos si tiene el riesgo de una ejecución hipotecaria.
B) Los 18.000€ corresponden al precio del derecho de opción, y los 90.000€ al precio de la compraventa; para ejercer la opción, habría que abonar los 90.000€. Obsérvese que se pacta claramente qué es el precio de la opción –18.000€- y qué es el precio de la compraventa futura –90.000 €-.
Esto es lo que dice este contrato, pero el Derecho es muy rico y habría permitido otras posibilidades, que no se dan, pero se podrían haber dado. Podría haberse pactado que la prima de opción entregada se deduciría del precio final, y con frecuencia así se pacta, pero no ha sido así en nuestro caso. También habría sido distinto si en vez de un contrato de opción estuviéramos ante unas arras y los 18.000 € fuera una señal y pago (naturalmente con los distintos efectos de las arras), pero aquí tal como se redacta la escritura entiendo que no.
Y, ojo, no se trata de que el precio final de la compraventa sea de 108.000€; no se confundan. El precio es, sencillamente, de 90.000€.
Cuestión distinta es que para garantizarse poder comprar, los compradores –si al final compran- hayan tenido que efectuar un desembolso más, el pago de la prima de opción. Eso es un gasto, sencillamente, no un precio por la compraventa. Los compradores también habrán tenido que pagar otros gastos e impuestos, y no por ello vamos a decir que dentro del precio finalmente abonado, y como tal precio, vamos a incluir la suma de todos esos gastos e impuestos. Una cosa es lo que el comprador paga –impuestos, gastos notariales, registrales o de gestoría, plusvalía municipal, los honorarios del abogado, etc.- y otra muy distinta el precio en sentido jurídico.
C) El plazo de la opción es un plazo, no un término. Los optantes pueden ejercitar su derecho "durante" dicho PLAZO. Por lo tanto los Sres. ALMANSA-COLOMER no pueden oponerse a la venta cuando les interese a los optantes dentro del plazo de los tres años. Recordemos la estipulación 4ª habla de "plazo para el ejercicio de la opción", no de término, y ni mucho menos de término esencial, y que la misma estipulación insiste en que "si transcurrido dicho plazo...". La redacción del contrato es absolutamente clara, y puesto que no existe ambigüedad alguna, a ellos habrá que atenerse conforme a las reglas de interpretación de los contratos sin necesidad de más indagaciones sobre la voluntad de las partes.
- ¿Cree Vd., posible celebrar un contrato de compraventa sin prever pacto alguno en relación con la posible evicción o saneamiento por evicción, como ocurre en la presente escritura? Si tenemos en cuenta el artículo 1461 del Cc., el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, pero es él, el vendedor el que responderá al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviere (artículo 1474 cc), responderá también de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato (art. 1474 cc). Por otra parte el artículo 1476 establece que será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.
El saneamiento por evicción es, para nuestro Código, un elemento natural del contrato de compraventa. Por consiguiente se presume su existencia. “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato, los contratantes podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor (art. 1475.2 y 3)”.
Para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquélla la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (artículo 1477 cc)
Por todo ello, creo que el comprador sí puede celebrar el contrato en cuestión. Otra cosa distinta es que al celebrarse de la forma que lo ha realizado, se arriesgue o tenga que enfrentarse a los problemas derivados de ese tipo de compraventa (recibos impagados, vicios ocultos, actos jurídicos anteriores a la compraventa realizada, etc.).
Pero, el haberlo realizado sin las comprobaciones oportunas (registro, libre de cargas) puede acarrear al comprador (después de pagar) algo más que una desagradable sorpresa. La cuestión es que por un lado en los apartados del documento:
“CARGAS” * Manifestaciones de los otorgantes: que se encuentra libre de cargas.
“CARGAS” * Advertencia Expresa: los otorgantes quedan enterados… (que en el supuesto de sorpresa en el registro)…prevalecerá sobre la información obtenida y sobre las manifestaciones de los otorgantes.
- Dado que en la escritura no hay mención alguna respecto a la entrega de la finca, ¿cuándo considera VD., que debe entregarse o haberse entendido entregada? ¿O bastará con el acuerdo contractual subyacente en toda compraventa para entender la transferencia posesoria y dominical se ha producido?
Según el artículo 1468 El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato. De forma simbólica sin llegar a producir una transmisión material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente. Así ocurrirá cuando el vendedor entregue las llaves, tanto respecto a inmuebles cuanto muebles aunque el artículo 1463 lo limite a estos últimos de forma expresa.
El art. 1462.1 Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. El art. 1462.2 Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si en la misma no se indica lo contrario.
Por lo tanto entiendo que la entrega se hace en ese momento, al hacerse la escritura pública.
DOCUMENTO Nº 9
- ¿Podría explicar qué sentido tiene exigir un aval bancario en relación con el contrato transcrito?
Ni la jurisprudencia ni la doctrina ponen reparo alguno a la admisibilidad de los avales en los contratos de arrendamiento urbano, sean de vivienda (en le terminología de la LAU "vivienda permanente del arrendatario y su familia") o sean "de uso de distinto del de vivienda" (horrorosa terminología que engloba a todo lo que no sea arrendamiento de vivienda en sentido estricto).
Y es que, en efecto, la LAU impone una fianza legal obligatoria, pero permite otras garantías, claramente pensando en fianzas complementarias y avales.
La práctica, sin duda alguna, es que el aval se exige todos los días; y, aunque a alguien le pueda parecer abusivo, lo cierto es que difícilmente queda alternativa en muchos casos, con el colapso de los tribunales que prolonga los desahucios muchos meses (y hasta años) y la imposibilidad de embargar a insolventes.
Voy a decirlo más claramente: sin aval o garantías análogas (fianzas complementarias, p.e.), y salvo que sea el arrendatario un banco o una entidad de primera fila, directamente como abogada aconsejo a mis clientes no arrendar. Y se lo digo porque a ustedes les interesa, creo, conocer la práctica, además de la teoría.
O sea, que quedamos en que no hay dificultad en admitir el aval.
Ahora bien, vayamos al caso concreto del documento nº 9, y veamos un par de cuestiones que les planteo por separado:
- ¿Se han fijado que en el contrato del caso nº 9 el aval no se dice que sea solidario, ni que el aval lo sea con renuncia a los beneficios de orden excusión, división?
Por tanto y salvo que el texto del aval -en un "anexo II" que no tenemos- diga otra cosa, estamos ante un aval que no es solidario y que requiere, para su ejecución, demandar primero al arrendatario y constatar procesalmente su insolvencia.
- ¿Que les parece jurídicamente que se condicione la prórroga del contrato, cuando cumpla el primer año, a la presentación del aval por el año siguiente?
- ¿Es conforme a Derecho dicha exigencia o cree que hay algún artículo en la Ley de arrendamientos urbanos que prohíbe tal pacto?
¿Que les parece jurídicamente que se condicione la prórroga del contrato, cuando cumpla el primer años, a la presentación del aval por el año siguiente?
Y para responder a esto, atención, que estamos en un contrato de arrendamiento de vivienda, y estos contratos de contenido tuitivo tiene un plazo mínimo legal garantizado de duración de 5 años. Sea cual sea la duración inicial del contrato se prorroga por años sucesivos hasta los cinco años si así lo desea el arrendatario. Y es algo de Derecho imperativo, es decir, no susceptible de renuncia.
En cuanto a si es posible condicionar la duración del contrato, es decir, sus sucesivas prórrogas anuales a la presentación del aval.
A estas alturas tendrán ustedes clarísimo que el arrendatario de vivienda tiene GARANTIZADO un plazo mínimo de duración contractual de cinco años. Si así lo desea. Ese plazo no puede depender de NADA, y son nulos los pactos que pretendan limitarlo. Por tanto la prórroga del contrato no puede depender tampoco de que se presente o no un aval que abarque la prórroga siguiente, como tantas veces se intenta. Sin embargo en este caso no se ha previsto eso; se ha aportado un aval único que abarca todo el periodo contractual. En conclusión: todo es legal y el arrendador no tiene que preocuparse por esto.
En cuanto a si el plazo de preaviso de la cláusula IV es válido o no, al establecerse dos meses en vez de uno.
En efecto estamos dentro de Derecho imperativo, y aquí las posibilidades de pacto son muy pequeñas. Ela LAU establece un preaviso de 30 días. ¿Es posible pactar un preaviso de 2 meses? El dato fundamental es si eso beneficia al arrendatario; por que aquí estamos en Derecho imperativo que lo es en beneficio del arrendatario, por lo que sí estarían permitidos los pactos que lo favorecieran yendo más allá de la protección legal:
"Artículo 6 LAU 1994. Naturaleza de las normas. Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título [el título 2º de la Ley, relativo a contrato de arrendamiento de vivienda], salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."
Y, ciertamente, aquí la ley no autoriza nada en contrato de su propio tenor literal (art. 9 LAU 1994) y tampoco se aprecia que beneficie al arrendatario que el plazo de preaviso sea mayor.
Conclusión: que es nulo el plazo de preaviso en lo que se oponga y exceda a los 30 días de la LAU 94.
DOCUMENTO Nº 10
Opinión alumnos 1º Epigrafe
El artículo 1540 del CC., dice lo siguiente: “el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero”
En el caso que nos ocupa, don Juan Espejo Pacheco manifiesta que don Manuel y doña Josefa siguen siendo dueños y viviendo en Dos Hermanas. Es decir, la cosa permutada al estar aún en posesión del otro permutante, don Juan “puede ejercer el derecho a recuperar la cosa que él entregó”, según este artículo mencionado, o bien, reclamar daños y perjuicios. Si bien es cierto que éstos debieran reclamarse en aplicación, por vía analógica, del artículo 1478 del cc., y, por consiguiente permitir al permutante defraudado reclamar todos los conceptos indemnizatorios previstos para el caso de evicción en la compraventa.
2º Epígrafe
¿Cree Vd., lícito que inmuebles tan diversos como los relacionados puedan ser valorados, exactamente, en la misma cantidad: 240000 euros? ¿Será valido el pacto?
La permuta es un contrato propio de sociedades primitivas, en las que la inexistencia del dinero como medio legal de pago imponía de facto la necesidad del trueque como instrumento de adquisición de bienes. Por ello el Código civil, tras realizar la oportuna descripción del contrato y regular los aspectos de la permuta de cosa ajena y pérdida de la cosa permutada, establece para todos los demás extremos que “la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la compraventa” (art. 1541)
Sin embargo esta remisión a la compraventa requiere ser precisada, pues naturalmente la inexistencia de precio conlleva que las disposiciones relativas a él no pueden ser objeto de aplicación a los supuestos de permuta.
Por ello, a la pregunta de si ¿será válido el pacto?, la contestación ha de ser afirmativa.
En primer lugar en ningún momento se especifica cual es la causa de la perdida de la propiedad, por lo tanto cualquier conjetura que hiciéramos podría ser equivocada. Para poder asesorar a D. Juan deberíamos de saber cual es la cusa que le ha llevado a la pérdida de la propiedad permutada, y una vez conocida la causa actuar en consecuencia.
Lo que el permutante consulta al abogado es qué sucede cuando ha perdido la casa con corral permutada como consecuencia de una sentencia firme. Lo primero que habrá pues que determinar es en efecto si se trata de un caso de evicción, es decir, si ese "pleito complicadísimo" que ha dado lugar a la pérdida de la cosa deriva de un derecho anterior a la permuta.
Si la cosa la ha perdido por algo que no es anterior a la permuta (por ejemplo, porque él mismo vendió la cosa a un tercero que se la reclamó), nuestro cliente se tendrá que aguantar.
Ahora bien, si la cosa la ha perdido como consecuencia de una sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la permuta (p.e., porque sus permutantes no eran en realidad dueños cuando efectuaron la permuta), sí estamos en un caso de evicción. Habrá, por tanto, primero que matizar este dato, que es esencial.
Supongamos que en efecto estamos en un caso de evicción, es decir, que el cliente ha perdido la cosa como consecuencia de un derecho anterior a la permuta. Para evicción en la permuta, en efecto se aplica el art. 1.540 CC, precepto que, según la doctrina, es una especialidad de la evicción en la compraventa. Recordemos que conforme al art. 1.541 CC, la permuta se rige supletoriamente por las normas de la compraventa, en todo lo no especialmente determinado en el título en el que está este art. 1.541 CC. Incluyendo por cierto la exigencia de notificación a la otra parte que es indispensable para poder reclamar en la evicción en la compraventa; o sea, que tendrán que preguntar esto al cliente.
Concretando, el esquema sería pues el siguiente, y veo que se han dejado parte en el tintero:
-¿Perdió el cliente la cosa como consecuencia de un derecho anterior a la permuta? Si la respuesta es no, aquí se acaba la historia. Si la respuesta es sí, veamos qué más se necesita
-¿Qué dice el contrato sobre la evicción? No dice nada, luego entonces se aplicará el régimen legal, que será el específico de la evicción en la permuta, con aplicación supletoria de las reglas de la evicción en la compraventa.
-Se necesita que el cliente haya hecho la notificación a sus permutantes cuando recibió la demanda, exactamente igual que cuando se trata de una evicción en la compraventa. ¿Que el cliente no notificó nada a sus permutantes? De nuevo aquí se acaba la historia.
-Si el cliente sí notificó a los permutantes, entonces se aplica el art. 1.540 CC que han citado ustedes sobre evicción en la permuta, y el cliente podrá optar entre reclamar a sus permutantes daños y perjuicios o solicitarles que le devuelvan la cosa que les entregó.
-Y respecto de este último punto, falta un dato. ¿Qué hicieron los otros permutantes con la cosa permutada? Porque si la han transmitido un tercero de buena fe, el cliente se tendrá que conformar con la reclamación de daños y perjuicios a los permutantes. Que no sabemos, por cierto, cuáles serían esos daños y perjuicios exactamente; y hay que acreditarlos.
Y una última pregunta práctica, no jurídica, que habrá que hacer siempre a todo cliente: ¿es solvente el contrario? Porque si estamos en mera reclamación de daños y perjuicios y los otros permutantes transmitieron la finca a terceros de buena fe, ya saben lo que sucede con los daños y perjuicios: que se cobran o no, en función de la solvencia.
DOCUMENTO Nº 11
Alumnos
¿Cree Vd., que la presente escritura puede tener correspondencia alguna con la realidad contemporánea? ¿Existe de verdad derechos de tanteo y retracto en la moderna legislación arrendaticia urbana?
En la actualidad sólo proceden estos derechos, con relación a los inquilinos de vivienda y arrendatarios de local de negocio, vinculados convencionalmente a título originario o derivativo, por contrato arrendaticio celebrado antes del 9 de mayo de 1985. Tratándose de arrendamientos de viviendas, no procede el derecho de tanteo y retracto en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
En cuanto al ejercicio del derecho de retracto en vía jurisdiccional, habrá que tener en cuenta lo que previene el artículo 266.3 de la LECiv/2000, que exige como “caso especial de aportación documental junto a la demanda”, la incorporación de los documentos que “constituyan un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto”, así como la consignación del precio, o caución de la consignación.
En el documento que nos ocupa no figura la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de la finca. De manera que si es anterior al 9 de mayo de 1985, sí puede acogerse el citado derecho.
Podrá usar el derecho de retracto si el arrendador no le hace la notificación prevenida, ésta fuese incompleta, el precio de la transmisión fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la señalada en la notificación (art. 48 TR- LAU)
El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, caducan a los sesenta días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente (art. 47.1 y 48.2 TR-LAU), si bien la misma caducidad operará cuando, no habiendo mediado la notificación, el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión y sus condiciones esenciales. El artículo 55 TR-LAU exige la justificación de la notificación para inscribir la adquisición de las fincas urbanas.
Respecto a las mejoras introducidas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, el texto actual mantiene los derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario (art. 25), estableciendo como imperativos y obligatorios para el arrendador en los contratos de duración igual o inferior a cinco años. En los casos de superior duración
retracto, ¿le merece la pena al arrendatario PAGAR ADEMÁS los GASTOS LEGÍTIMOS que dice la ley, los gastos legítimos efectuados como consecuencia de la anterior transmisión, lo que no le exime de pagar los gastos de SU PROPIA transmisión? O sea, pagar DOS VECES los gastos de una transmisión.
Respecto del pago de gastos legítimos, vean la estipulación 2ª de la escritura. Se trata de un supuesto ficticio, claro, pero orientativo. Por una venta de 120.000€ de precio, hay que reembolsar además otros 11.000€. La cuenta es muy sencilla: para empezar, ahí estarán los impuesto que haya tenido que pagar el propietario, más los gastos notariales, registrales, y de gestoría, y el informe del perito tasador que intervino en la compraventa, y no sigo para no alargarme.
Conclusión: que al arrendatario que en cualquier caso va a continuar en el arrendamiento sólo le merecerá la pena el tanteo, y no digamos ya el retracto, -y siempre por supuesto que además tenga liquidez o financiación, claro- cuando el precio de la venta sea INFERIOR al de mercado.
Y ese precio inferior puede ser debido a dos motivos: a) porque en efecto lo sea por cualquier causa (necesidad de liquidez del propietario, etc.) o b) porque realmente no sea un precio inferior al de mercado, sino un precio APARENTEMENTE inferior al de mercado, porque el precio declarado sea uno y el pagado otro mayor. Hablamos, como pueden imaginarse, del famoso dinero B, afortunadamente cada vez más en retirada en transacciones inmobiliarias.
Observen entonces que el derecho de tanteo y retracto de arrendatario está en definitiva favoreciendo curiosamente el cumplimiento de la normativa fiscal, al obligar al vendedor a que el precio declarado sea el real, o lo más real posible, para que el arrendatario no se sienta impulado a tantear o retraer al precio bajo declarado. ¿Curioso, verdad?
Y luego está la práctica en la redacción de los contratos. Vamos a ello. Eso, a diferencia de lo que acabamos de exponer, no puede deducirse del propio texto de la LAU.
En los arrendamientos de vivienda de LAU 1994, es claro que cualquier renuncia anticipada que figure en el contrato al tanteo y retracto es nula si se refiere a los cinco primeros años de plazo mínimo garantizado; si figura esa renuncia, se tendrá por no puesta.
Pero en los arrendamientos de uso distinto todo, absolutamente todo, es susceptible de pacto (excepto la fianza legal). Y la práctica demuestra que un porcentaje elevadísimo de contratos de arrendamiento de uso distinto contienen una renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto. Tan frecuente es esa renuncia, que si no figura, ello permite deducir con alta probabilidad que se trata de un contrato de redacción casera o poco profesional. Y puesto que también lo habitual en que las transmisiones inter vivos se convenga que no afecten a la duración del arrendamiento, es decir, que no se extinga el arrendamiento por el hecho de la transmisión del derecho del arrendador, resulta que rara vez interesa tantear y no digamos ya retraer.
¿Que hay inmuebles que se venden a los arrendatarios? Cierto y frecuente. Pero lo habitual es solucionar las cosas de otra forma: el arrendador llama al arrendatario, ofrece la venta de manera informal y si interesa se llega a un acuerdo.
Cuidado: no se queden con la idea de no hay ni un tanteo ni un retracto en la realidad arrendaticia de los contratos sometidos a LAU 1994; los hay y generan conflictos, y prueba de ello es que existe jurisprudencia.
DOCUMENTO Nº 12
Alumno
Estoy dándole vueltas a la última pregunta del documento 12. Sobre la CORRECCIÓN DE IMPORTANCIA.
Sólo se me ocurre, no corregir, sino añadir. La previsión del 1794 del CC cesa el vitalicio por muerte del alimentista. ¿Qué ocurre? Consideramos que al dejar de prestar alimentos si el alimentista ha muerto el cedente puede ejecutar la condición resolutoria. No, el 1794 da por finalizada la obligación y en el contrato nada se previene. NO ha habido previsión por parte del cedente de ese caso.
En cuanto a la extinción de la obligación y la condición resolutoria, quedarán extinguidas con la consiguiente herencia del alimentista, supongo, en aplicación del art. 1794 CC con lo que el cedente tampoco podrá reclamar frente a terceros. La cláusula tercera regula la extinción de la obligación y de la condición resolutoria en caso de muerte del cesionario, es decir, del alimentista. Por lo tanto no es por aplicación del art. 1794 sino por disposición contractual. Entonces, en esta cláusula, la falta de previsión es precisamente como se extingue a la muerte del cedente, no ya la obligación, que al ser vitalicia, cesa, sino la condición resolutoria
Profesora
Lo ha enfocado usted estupendamente. BIEN detectado el problema que tiene este documento nº 12: la muerte de cesionario (la sobrina que recibe el inmueble y está obligado a entregar los alimentos al cedente y alimentista) EXTINGUIRÍA la obligación, porque así se ha previsto expresamente en el propio documento (estipulación 3ª).
Observen la grave consecuencia: tal y como está pactado, si la sobrina cesionaria fallece ANTES que su tío, este pobre señor se quedará SIN EL BIEN Y SIN LOS ALIMENTOS, y la condición resolutoria que garantiza el pago aunque el inmueble pase a los herederos también se extingue.
Es claro que el tío ha sido poco cauteloso, teniendo en cuenta lo que está en juego. Se está arriesgando a quedarse sin inmueble y sin pensión si la sobrina fallece antes que él. Es cierto que en términos de probabilidad el tío fallecerá antes que la sobrina, mucho más joven; pero la estadística no es la vida.
Registro de la Propiedad.
Ya hemos dicho que en la estipulación 3ª, en la que el tío ha estado muy poco cauto porque si la sobrina le premuere se queda el tio sin pensión y sin casa. Sin embargo, en la estipulación 2ª, que regula el caso de que el cesionario (la sobrina) incumpla sus obligaciones y deja de pagar los alimentos, quien ha estado poco cauta ha sido la sobrina y el tío sí ha estado acertado y cauteloso. Veamos.
Se ha convenido una condición resolutoria expresa que incluso se inscribe en el Registro de la Propiedad (estipulación 1ª) y que por tanto afecta incluso a posibles futuros propietarios del inmueble. Por tanto si la sobrina deja de pagar los alimentos aunque sea durante sólo diez días, el tío recupera la propiedad del inmueble sin tener a su vez que devolver el tío a la sobrina nada de los alimentos ya recibidos, y ello sea quien sea el dueño en el momento del impago.
El tío tiene así la seguridad de que incluso si el inmueble pasa a otro propietario, porque la sobrina lo venda, se lo embarguen o cualquier otra causa, no por ello deja de tener garantía de devolución del inmueble si la sobrina incumple. Y si la sobrina ha hecho mejoras en el inmueble, o ha aumentado el inmueble con otras construcciones, o ha efectuado obras, la sobrina pierde ese dinero; o lo pierde el que en el momento del incumplimiento sea propietario el inmueble.
Por tanto, la sobrina está en la práctica limitándose a sí misma la posibilidad de venta aunque legalmente no tenga limitación alguna para vender o para ejercer cualquiera de los derechos que la ley concede a los propietarios. Porque ¿quién le va a comprar en la práctica un inmueble que responde de una deuda ajena? Pónganse ustedes en el lugar de alguien a quien la sobrina le quiere vender el inmueble. ¿Lo comprarían ustedes con esa carga? ¿Y al mismo precio que si estuviera libre de cargas? ¿A que no? En Civil III estudiaremos en detalle las consecuencias jurídicas de todo esto; ahora sólo quiero ponerles de manifiesto que lo que verdaderamente está asumiendo la sobrina en la práctica -que no jurídicamente- es algo más que una obligación de dar.
DOCUMENTO Nº 13
El juicio 196/1997 de Miele contra JJCP y contra DMCSA terminó con la desestimación de la demanda de Miele contra DMCSA y estimación parcial de la de MIele contra JJCP a pagar 1.248.348 pesetas por las máquinas perdidas más los intereses legales.
Hechos:
RPFESA tiene firmado un subcontrato con JJPC y DMCSA. Para obligarle a pagar JJPC retuvo en los almacenes de DMCSA la mercancía excepto 12 máquinas que había perdido.
Miele se querella contra JJPC
Hay transacción en el proceso penal: Se acuerda que JJPC entrega la mercancía excepto las 12 máquinas sustraídas y Miele desista en el proceso penal.
Actúa Miele a continuación en el Civil pidiendo responsabilidad contra JJPC y contra DMCSA solidaria por las máquinas sustraídas, los honorarios del proceso penal, los portes desde los almacenes de DMCSA y los portes a los clientes.
El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda contra DMCSA con costas a cargo del demandante y estima en parte a que JJPC pagara una cantidad inferior a la señalada.
En el recurso de apelación, apelan JJPC pidiendo la absolución por el acuerdo transaccional y Miele pidiendo la estimación en su totalidad. DMCSA no apela.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Haciendo una interpretación estricta del art. 1815 del CC la transacción sólo se refiere a lo expresado claramente en ella o que se pueda inducir por las palabras escritas. Como la transacción ha sido sobre la devolución de las máquinas depositadas por parte de JJPC, por un lado, y al desestimiento penal por otro, y todo ello manifestando que no se tienen que reclamar nada y todo está saldado y finiquitado opina el Tribunal que no procede la extensión a la responsabilidad civil la transacción.
Por ello desestima la apelación de JJPC.
En cuanto a la responsabilidad solidaria a DMCSA Analiza el Tribunal que la retención de las mercancías superó los términos del art. 375 del Código de Comercio. Quién incurre en mora soporta los riesgos. La mercancía sustraída no estaba depositada en los almacenes de DMCSA y no se ha demostrado la complicidad de ésta con JJPC. No hay responsabilidad sobre lo sustraído y no hay complicidad.
Por ello desestima la apelación contra DMCSA
En cuanto a la reclamación del mayor importe de la indemnización no se ha podido probar que era más alta ya que sólo se han aportado las facturas de las máquinas sustraídas.
Por ello se desestima la pretensión de MIele.
En cuanto a los honorarios del letrado de Miele en el proceso penal acuerda el Tribunal que se esté a lo juzgado en el proceso penal.
En cuanto a los portes desde DMCSA se considera probado que la retención ordenada por JJPC y la actuación de DMCSA que sabía que las mercancías no eran suyas es cooperación y tienen que responder por los daños solidariamente que alcanzan la cifra de 170.000.
Se estima la pretensión de MIele.
En cuanto a los portes hasta los clientes no se encuentra relación de causa en la retención de la mercancía en los almacenes.
Se desestima la pretensión de Miele.
responsabilidades económicas) , en realidad no estuvieran queriendo también incluir en ello la responsabilidad civil derivada del delito.
De todo ello se deduce que cuando en su vida profesional redacten una transacción -lo que si ejercen la abogacía, como yo misma, tendrán que hacer con cierta frecuencia- ya pueden tener cuidado con los términos exactos que utilizan, porque lo no comprendido exactamente en la transacción quedaría fuera y podría ser objeto de nueva reclamación. Quién sabe si acto seguido se hubiera podido plantear una demanda de responsabilidad civil profesional contra el abogado que asesoró a JCP en la redacción del documento transaccional.
Lo que ya no cabría es lo que usted sugiere de reabrir la vía penal contra JPC; desconocemos cómo fue el pleito penal, pero, para empezar, sería perfectamente posible ue siguiera abierto, porque la acción penal es pública salvo casos contados de injurias - creo recordar que no hay más casos- y por tanto el procedimiento penal sigue incluso "si se retira la denuncia". Ahora bien, si el pleito penal acabó con absolución, aunque seamos civilistas recordemos aquello básico del Derecho Penal del "non bis in idem". Una cosa importante quizá para aprender de este caso nº 13: muchísimo cuidado con cómo se redactan los documentos, que de ellos se pueden derivar, sin la redacción no es la óptima, consecuencias imprevisibles.
Los que firmaron la transacción y luego fueron demandados porque esa transacción resulta que "no cerraba" la vía de reclamación civil muy probablemente estaban en la creencia de que con esa transacción ya quedaba todo zanjado; porque precisamente las transacciones tienen en general la finalidad de "cerrar" temas. Pero aquí los demandados se encontraron con una sorpresa desagradable derivada de un documento defectuosamente redactado (o, quien sabe, de un documento "muy, pero que muy, cuidadosamente" redactado, pero por la parte contraria).
Conclusión: desventajas de no asesorarse bien. Y quién sabe si un problema de responsabilidad civil para quien asesoró sin dejar atados todos los cabos.
DOCUMENTO Nº 14
Alumno e extiendo un poco más pero he realizado el cálculo en pesetas y debería haberlo hecho en euros. Pidiendo perdón por anticipado, no lo voy a cambiar.
Juicio de Menor cuantía 67/99 Juzgado de Primera Instancia nº 5
Apelante y demandante TMF
Demandados y apelados RAICF y JMTR
Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia.
El Juez desestima la demanda de TMF frente a RAICF y JMTR. Los absuelve y carga las costas a la actora.
En la demanda se pedía la condena a RAICF a pagar 11.042.281 pesetas, que se corresponde con la cifra pagada por TMF al BSCH por ser fiador de un préstamo entre el banco y el RAICF. También pedía 1.676.775 pesetas por las costas de la reclamación del banco a los fiadores.
TMF paga 11.042.281 según los artículos del CC 1838 y 1839. Se basa la oposición a la demanda en que los préstamos de accionistas y administradores a favor de SAD no pueden exigirse si la sociedad no hubiere obtenido beneficios en el último ejercicio anterior a su vencimiento. Sólo es exigible cuando se constituye contablemente una reserva legal. Como no hubo beneficios y habiéndose subrogado en la posición del acreedor en el préstamo han devenido titulares del préstamo siendo por tanto el préstamo inexigible.
El Juzgador acoge este razonamiento y desestima la demanda por asimilación de la subrogación en la posición del acreedor. Art. 1839 CC.
La parte demandante aduce que este razonamiento transmuta la naturaleza de la fianza y sus efectos. El pago al Banco produce la extinción del préstamo por Ley naciendo otra obligación de la subrogación en la posición del acreedor con todos los derechos de la posición que aquél tenía.
No hay constancia de recibo de las costas y se consideran incluidas en el montante total pagado al Banco Santander.
Estima entonces la pertinencia de la devolución del principal y desestima el capítulo de costas.
A)No conocemos la fecha de la interposición de la demanda y la resolución de la apelación se produce el 6/6/2001. Así se generarán los siguientes períodos:
Desde la fecha de interposición de la demanda (Año 99) hasta el 31/12/1999 al 4,25% Año 2000 al 4,25% Desde el 1/1/2001 hasta el 6/6/2001 al 5,50% Desde el 7/6/2001 al 31/12/2001 al 7,50% (el legal incrementado en dos puntos ART. 921 LEC 1881) 2002 al 4,25%; 2003 al 4,25%; 2004 al 6,25%; 2005 al 6,00%; 2006 al 6,00%; 2007 al 7,00%; 2008 al 7,50%; 2009 al 6,00% y el 2010 al 6,00% Desde el 1/1/2011 al 23/05/2011 no conocemos el interés legal.
Así pues y considerando la fecha de la interposición de la demanda que hubiera sido el 30/06/1999:
Año 1999 Interés 4,25% Días 184; I=crt/36500=11.042.2814,25184/36500=236.577,
Año 2000 Interés 4,25%; I=11.042.281*4,25/100=469.296,
Año 2001 hasta 6/6/2001 Interés 5,50% Días 157; I=11.042.2815,50157/36500=261.233,
Año 2001 Desde 7/6/2001 al 31/12/2001 Interés 5,50+2 Días 208
