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stima dei danni con formule, Appunti di Geopedologia, economia e estimo

Geopedologia, economia e estimo

stima dei danni con formule di estimo

Tipologia: Appunti

2018/2019

Caricato il 06/01/2022

valentina-d-alesio
valentina-d-alesio 🇮🇹

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Il DANNO
- patrimoniale - perdita o diminuzione del valore del bene
- finanziario - perdita o diminuzione del reddito prodotto dal bene
Cause:
- eventi fortuiti e non prevedibili (incendi, calamità naturali, crolli…) vengono detti
sinistri. Sono indennizzabili solo se è stato stipulato un contratto di assicurazione
(polizza di assicurazione)
- uomo - sono originati da azioni colpose (senza volontà di nuocere, per negligenza) o
da azioni dolose (intenzionali). Sono risarciti da colui che ha dato origine al danno.
L’estimo si occupa solo dei danni alle cose.
C’è differenza fra risarcimento e indennità.
Il risarcimento del danno è a carico del soggetto responsabile per un fatto illecito (art
2058 C.C.) e può avvenire – in forma specifica (sostituzione materiale del bene) o con
il pagamento di una somma pari all’equivalente valore del danno in caso di
impossibilità di sostituzione (indennizzo).
L’indennità è la somma erogata per risarcire un danno secondo quanto stabilito nel
contratto di assicurazione o in base alla legge (espropriazioni).
L’indennizzo pagato non corrisponde al valore del danno subito e non può mai esserne
superiore.
IL CONTRATTO di ASSICURAZIONE
L’art. 1882 del C.C. definisce il contratto di assicurazione: “l’assicurazione è il
contratto, detto polizza, col quale l’assicuratore, in cambio del pagamento di un
premio, si obbliga a risarcire l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno a esso
prodotto da un sinistro”.
Possono essere assicurati tramite polizza soltanto i sinistri.
La polizza è il contratto tramite il quale l'assicurato trasferisce alla compagnia
assicuratrice il rischio (evento statisticamente valutabile) del sinistro tramite il
pagamento periodico di una somma chiamata premio (dipendente dall'entità di
rischio).
In una polizza quindi distinguiamo: l'assicurato, la compagnia assicuratrice, il bene
assicurato, il tipo di rischio, il premio, l'indennizzo.
Le polizze differiscono fra loro per la modalità di calcolo dell'indennizzo dovuto. Esse
possono essere a PIENO rischio oppure a PRIMO rischio.
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Anteprima parziale del testo

Scarica stima dei danni con formule e più Appunti in PDF di Geopedologia, economia e estimo solo su Docsity!

Il DANNO

  • patrimoniale - perdita o diminuzione del valore del bene
  • finanziario - perdita o diminuzione del reddito prodotto dal bene Cause:
  • eventi fortuiti e non prevedibili (incendi, calamità naturali, crolli…) vengono detti sinistri. Sono indennizzabili solo se è stato stipulato un contratto di assicurazione (polizza di assicurazione)
  • uomo - sono originati da azioni colpose (senza volontà di nuocere, per negligenza) o da azioni dolose (intenzionali). Sono risarciti da colui che ha dato origine al danno. L’estimo si occupa solo dei danni alle cose. C’è differenza fra risarcimento e indennità. Il risarcimento del danno è a carico del soggetto responsabile per un fatto illecito (art 2058 C.C.) e può avvenire – in forma specifica (sostituzione materiale del bene) o con il pagamento di una somma pari all’equivalente valore del danno in caso di impossibilità di sostituzione (indennizzo). L’indennità è la somma erogata per risarcire un danno secondo quanto stabilito nel contratto di assicurazione o in base alla legge (espropriazioni). L’indennizzo pagato non corrisponde al valore del danno subito e non può mai esserne superiore.

IL CONTRATTO di ASSICURAZIONE

L’art. 1882 del C.C. definisce il contratto di assicurazione: “ l’assicurazione è il contratto, detto polizza, col quale l’assicuratore, in cambio del pagamento di un premio, si obbliga a risarcire l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno a esso prodotto da un sinistro ”. Possono essere assicurati tramite polizza soltanto i sinistri. La polizza è il contratto tramite il quale l' assicurato trasferisce alla compagnia assicuratrice il rischio (evento statisticamente valutabile) del sinistro tramite il pagamento periodico di una somma chiamata premio (dipendente dall'entità di rischio). In una polizza quindi distinguiamo: l'assicurato, la compagnia assicuratrice, il bene assicurato, il tipo di rischio, il premio, l'indennizzo. Le polizze differiscono fra loro per la modalità di calcolo dell' indennizzo dovuto. Esse possono essere a PIENO rischio oppure a PRIMO rischio.

Nelle polizze a pieno rischio, l'indennizzo è calcolato in proporzione al valore assicurato (ciò vuol dire che se assicuro il 50% del valore del bene anche ogni sinistro da esso subito sarà indennizzato per la metà del suo valore). Pertanto l’assicurato può assicurare l’intero valore del bene o solo una parte di esso (sottoassicurazione). Non è possibile assicurare un bene per un valore superiore al suo valore reale. Se l’assicurazione copre solo una parte del valore: Ind = D x ca il Ca non può MAI essere maggiore di 1 Coefficiente di assicurazione ( ca )=

Va = valore del fabbricato dichiarato al momento della stipula della polizza di assicurazione

Vr = valore del bene al momento del danno

D = danno subito dal fabbricato

N.B. danno e indennizzo NON sono la stessa cosa

Nelle polizze a primo rischio l'indennizzo è pari al valore del danno fino al raggiungimento del MASSIMALE concordato (valore assicurato) che è inferiore al valore reale del fabbricato. Ind = D (^) totale fino al limite del massimale Per limitare l'entità del premio le polizze assicurative possono prevedere la franchigia e lo scoperto che rappresentano la parte di danno non rifuso dalla Compagnia che rimane a carico dell’assicurato. La Franchigia è un importo fisso. E’ calcolata sul valore assicurato ed è quindi indipendente dal valore del danno. 200€ con un minimo del 10% Lo scoperto è una percentuale del danno. E’ calcolato sul valore del danno subito ed è quindi variabile. LE COPERTURE ASSICURATIVE dei FABBRICATI Può essere assicurato:

  • il proprietario nei confronti di sinistri subiti (incendio, scoppio)
  • il proprietario nei confronti dei danni causati a terzi (caduta cornicioni, rottura tubazioni)
  • il conduttore dell’immobile nei confronti dei danni da lui cagionati a terzi o all’abitazione (caduta dei vasi di fiori, perdite di acqua dalla lavatrice).

Responsabilità civile

Cosa diversa è la polizza che l’amministratore può stipulare per la responsabilità civile del

professionista, che può essere condizione della nomina. Il terzo comma dell’articolo 1129

del Codice civile dispone, infatti, che «l’assemblea può subordinare la nomina

dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di

responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato». Il comma successivo

prevede, inoltre, che «l’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della

polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale

adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere

effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto

da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui

svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di

assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico

condominio».

È chiaro che la sottoscrizione della polizza, il cui costo può essere interamente a carico

dell’amministratore, oltre a tutelare il professionista rappresenta una forma di garanzia

per i condòmini.

Copertura dei proprietari

L’assicurazione del condominio e dell’amministratore non esclude che anche i singoli

proprietari possano stipulare una polizza relativa alle loro proprietà esclusive. In generale,

i contratti prevedono coperture per danni, anche involontari, provocati all’interno

dell’immobile a terzi, ad altri familiari a lavoratori domestici, ma anche danni che si

verificano all’esterno dell’edificio, come nel caso del vaso che precipita dal davanzale e

danneggia un bene altrui.

La polizza “tipo” copre, inoltre, i danni provocati alla proprietà individuale o a terzi

(comprese le parti comuni) da corto circuiti, incendi perdite di acqua condotta, eventi

calamitosi, catastrofi naturali, furti e rapine (determinate compagnie offrono addirittura

un risarcimento per gli oggetti preziosi rubati), mentre sono opzioni i servizi di assistenza

in caso di guasti e il supporto legale qualora si verifichino controversie giudiziali o

extragiudiziali. La stipula della polizza è facoltativa, ma può succedere che il proprietario

dell’immobile sia obbligato a sottoscriverla: ciò avviene quando si chiede un mutuo, con

l’istituto di credito che vincola il finanziamento alla firma dell’assicurazione. Questa

polizza è chiamata “scoppio e incendio” e per l’intera durata del finanziamento copre i

danni provocati da incendi, fulmini, scariche di corrente, scoppi dovuti a fughe di gas e

altro. Il proprietario dell’immobile può scegliere di pagarla in un’unica soluzione oppure

accorparla alle rate del mutuo.

In caso di sinistro è necessaria la denuncia a norma dell’articolo 1913 del Codice civile.

PROCEDURA PERITALE:

E’ la procedura attraverso la quale il perito è chiamato alla valutazione del danno. Le fasi proceduali permettono la determinazione dell’indennizzo e l’accertamento dei fatti.

  • acquisizione della polizza;
  • identificazione del bene danneggiato;
  • acquisizione delle circostanze e modalità del sinistro;
  • adempimento dell’obbligo di salvataggio;
  • circostanze comunicate alla Compagnia assicuratrice;
  • stima del bene assicurato;
  • stima del danno occorso comprese le spese di salvataggio, demolizione e sgombero e del relativo indennizzo secondo polizza. La proceduta di risarcimento deve essere verbalizzata.
  • compilazione della denuncia del sinistro calcolo dell’ammontare del danno
  • calcolo dell’ammontare del danno
  1. procedura concordata -  in base alla perizia di un liquidatore (accordo fra assicurazione e assicurato)
  2. procedura arbitrale -  nomina di 2 periti. Nel caso in cui non si accordino sarà nominato un terzo perito (spese divise a metà fra le due parti) - sede giudiziaria. NORME CHE REGOLANO IL CONTRATTO ASSICURATIVO Esse sono comprese nel Codice Civile e le principali sono descritte negli articoli dal 1904 al 1914 compresi. Tra queste ricordiamo: art 1908 - non si può essere risarciti per una somma che eccede il valore del bene assicurato. art 1910 - non si possono accendere polizze per uno stesso rischio con più compagnie a meno che queste non ne siano messe al corrente. art 1913 - l'assicurato deve comunicare il sinistro entro tre giorni dal suo verificarsi. art 1914 - l'assicurato ha l'obbligo di agire per evitare o ridurre il danno. CRITERI APPLICATI per la STIMA dei DANNI ai FABBRICATI
  •  Il danno si stima in base alle spese da sostenere per ricostruire ex novo o ripristinare il fabbricato nello stato originale (vetustà – stato di conservazione) 1° caso – il fabbricato è distrutto totalmente

2° caso – il fabbricato è distrutto parzialmente Aspetto economico -- valore complementare D = (Vk – V’k) + Kd – Vr V’k = valore di ricostruzione del fabbricato dopo l’incendio Es. Indennizzo per un capannone distrutto totalmente da un incendio Cubatura del fabbricato dopo l’incendio: 3.000m^3 vpp Costo di demolizione parziale: 130€/m^3 Coefficiente di deprezzamento post incendio: 45% Danno PATRIMONIALE Valore di ricostruzione deprezzato dell’intero fabbricato: Vk = 5.000m^3 x 350€/m^3 x 65% = 1.137.500€ Valore di ricostruzione deprezzato della parte di fabbricato residua: Vk’ = 3.000m^3 x 350€/m^3 x 55% = 577.500€ Costo di demolizione delle parti pericolanti e trasporto delle macerie (volume delle parti da demolire 15% del volume vuoto per pieno): Kd = (5.000 – 3.000) m^3 x 15% x 130€/m^3 = 39.000€ Indennizzo del danno Ind= (1.137.500 – 577.500 + 39.000) x 80% = 479.200€