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▫ Impropio: El usufructo recae sobre cosas consumibles, por lo que la cosa no puede ser utilizada sin consumirse. ▫ Por razón de la relación: ▫ Regular: El usufructuario está obligado a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada para reponerla al propietario una vez que se extinga el usufructo. ▫ Disposición: El usufructo se constituye facultando al usufructuario para que pueda disponer de la cosa, en cuyo caso, si la enajena, no podrá restituirla al terminar el usufructo al haber sido dispensado de ese deber de conservación esencial en todo usufructo – art. 467 CC-. Es un supuesto excepcional. ▫ Por su origen: ▫ Legales: Son los usufructos que la ley concede a ciertas personas en determinadas situaciones sobre los bienes de otras – el art. 834 CC contempla el usufructo del cónyuge viudo-. Nacen por imperativo legal, automáticamente, en el momento en que concurren las circunstancias previstas en la ley sin que sea preciso ningún acto especial de constitución. ▫ Voluntarios: Son los usufructos que precisan de título para su constitución, entendiendo por título cualquier negocio jurídico inter vivos o mortis causa , a título oneroso o gratuito. ▫ Prescripción o usucapión: El art. 468 también admite que el usufructo pueda constituirse por prescripción – usucapión-, a la que se le aplicarán las reglas generales sobre tiempo necesario de posesión según se trate de usufructo sobre bien mueble o inmueble, o concurra o no justo título, o sea una usucapión ordinaria o extraordinaria, etc. Naturalmente, lo que adquiere el usucapiente es el derecho de usufructo sobre la cosa, no la propiedad, toda vez que la posee en concepto de usufructuario. ▫ Por su constitución: ▫ Puro: El usufructo se extingue con el fallecimiento del usufructuario. ▫ A condición o plazo: El usufructo se extingue por cumplimiento de la condición o plazo impuesto por el nudo propietario en el título constitutivo; posibilidad admitada por el art. 469 CC. Obviamente, si el usufructuario fallece antes del cumplimiento de la condición o plazo también se extinguirá.
CONTENIDO DEL USUFRUCTO
En cuanto a los deberes y facultades con que cuentan el usufructuario y el nudo propietario, tiene vital importancia el título de constitución del usufructo, pues ese contenido vendrá condicionado por lo que los interesados hayan previsto en él, toda vez que la ley les confiere la facultad de acordar ese conjunto de derechos y obligaciones conforme a sus propios intereses, teniendo la normativa legal carácter supletorio en este punto, tal y como establece el art. 470 CC: “ Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán las que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes ”.
Por tanto, veamos cuál es el contenido del usufructo según la normativa del CC para cuando falten o sean insuficientes esas previsiones particulares.
Derechos del usufructuario 1.º Usar y disfrutar de la cosa que no es suya lo más ampliamente posible, con la única limitación de conservar su sustancia y su forma – art. 467 CC-. Uso y disfrute que dependerá de la naturaleza de la cosa usufructuada – el usufructuario de una finca rústica la disfrutará y se aprovechará de ella percibiendo sus frutos; el del cuadro del pintor famoso, viéndolo todos los días colgado en su pared-, aunque lo más frecuente será que se constituya sobre una cosa que produzca frutos.
En tal sentido, el art. 471 CC dispone que “ El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados ”. Sobre ello, el art. 472 CC establece que los frutos naturales e industriales pendientes al tiempo de comenzar el
usufructo pertenecen al usufructuario, y los pendientes al extinguirse, al propietario. En cuanto a los frutos civiles, el art. 474 CC dice que se entienden percibidos por días, por lo que será fácil calcular la cantidad que corresponderá al usufructuario, en función del tiempo que haya durado el usufructo.
2.º Poseer la cosa usufructuada , pues difícilmente podría disfrutar el usufructuario de una cosa que no tuviese consigo. Aunque no viene recogida expresamente en el Código, puede deducirse de algunos de sus preceptos – arts. 520 y 522 CC-.
3.º Aprovecharse de las accesiones con que se acrezca el contenido material de la cosa, ya que si la accesión supone un modo de adquirir la propiedad que sólo beneficia al propietario de la cosa principal, que es el que adquiere la propiedad de la parte aumentada, el usufructuario podrá servirse, disfrutar y obtener beneficios de la parte añadida a la cosa que tenía en usufructo. El art. 479 CC dice que “ El usufructuario tendrá derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma ”.
4.º Mejorar la cosa usufructuada con el fin de lograr una mejor utilización y disfrute de la misma. Así, el art. 487 CC establece que “ El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o sustancia ”.
La regla general es que no tiene derecho a ningún tipo de indemnización, toda vez que hizo las mejoras voluntariamente y para una mejor utilización y provecho de la cosa. Pero como ello podría provocar un enriquecimiento injustificado por el propietario, admite el Código que esas mejoras sean retiradas por el usufructuario, siempre que con ello no se cause daño a la cosa mejorada – art. 487 CC-.
5.º Transmitir su derecho de usufructo. El primer párrafo del art. 480 CC dice que “ Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito ”. El precepto contempla dos posibilidades: que el usufructuario transmita a otro el aprovechamiento de la cosa que tiene en usufructo, y que transmita a otro el propio derecho de usufructo.
En cuanto a al cesión del aprovechamiento , el usufructuario no dejará de serlo, aunque será el arrendatario quien mantenga contacto material y directo con la cosa, por lo que el disfrute de la cosa ajena para el usufructuario – esencial en todo usufructo- vendrá dado por la percepción de la renta que le abone el arrendatario. Para este supuesto, dice el art. 480 CC que tales contratos “ ... se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considera subsistente durante el año agrícola ”., para que el propietario recupere la cosa liberada de todos los arrendamientos que haya podido concretar el usufructuario.
Con respecto a la cesión del propio derecho de usufructo , significa que cabe que el usufructuario transmita a otro su derecho de usufructo a cambio, por ejemplo, de un precio, o de otra cosa cualquiera, o incluso a título de liberalidad, sin exigir ningún tipo de contraprestación al cesionario. El adquirente pasará a convertirse en nuevo usufructuario, y como nuevo titular del derecho real será el que posea, goce y disfrute de la cosa, aunque el carácter vitalicio que normalmente tendrá el usufructo hará que su duración dependa de la vida del transmitente, y no de la del cesionario, ya que la duración del mismo seguirá rigiéndose por las reglas que regulaban la del usufructo originario.
De acuerdo con todo ello, el art. 107 LH permite al usufructuario hipotecar su derecho de usufructo, de modo que el acreedor hipotecario, en caso de resultar incumplida la obligación principal garantizada, podrá instar la enajenación del derecho de usufructo que recae sobre la cosa – no de la cosa-. Pero esa hipoteca tendrá, en todo caso, la limitación temporal que le viene impuesta desde ese mismo artículo de la Ley Hipotecaria, de manera que quedará extinguida la hipoteca “ cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá a la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin ”.
Obligaciones del usufructuario Es preciso distinguir tres fases diferentes:
A devolver la cosa usufructuada , “ ... salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca ” –art. 522 CC-.
Las cosa debe devolverse en un estado acorde con el uso normal, pues el Código permite que su devolución se haga “ en el estado en que se encuentren ” al concluir el usufructo, aunque “ con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia ” –art. 481 CC-.
Derechos del nudo propietario 1.º Enajenar la cosa usufructuada , pues el usufructo no le hace perder la facultad de disposición sobre la misma. Así lo reconoce el art. 489 CC cuando dice que “ El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario ”. Pero habida cuenta del efecto erga omnes propio de todos los derechos reales, esa enajenación, de producirse, en nada perjudicará al usufructuario, toda vez que el adquirente habrá de soportar ese derecho ajeno limitativo de su propiedad. Permite también la Ley Hipotecaria al propietario constituir hipoteca sobre la nuda propiedad – art. 107 LH-.
2.º Hacer obras y mejoras o nuevas plantaciones en la cosa usufructuada, “ siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario ” –art. 503 CC-.
3.º Imponer sobre la finca usufructuada, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen el derecho del usufructo – art. 595 CC-.
Obligaciones del nudo propietario Además de la obligación de entregar la cosa al comienzo del usufructo y de no alterar su forma o sustancia, ni hacer nada que perjudique al usufructuario, tiene la obligación de:
1.ª Efectuar las reparaciones extraordinarias que necesite la cosa usufructuada – art. 501 CC-, aunque una vez hechas “ tendrá derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en ellas mientras dure el usufructo ” –art. 502 CC, párrafo primero-. Si a pesar de esa necesidad el propietario no lo hiciera, podrá realizarlas el usufructuario, quien entonces tendrá derecho a exigirle, al concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la cosa por efecto de dichas obras, y si el propietario se negase a satisfacer dicho importe, el usufructuario tendrá derecho a retener la cosa hasta que se le reintegre con sus productos – art. 502 CC., párrafos segundo y tercero-.
2.ª Pagar todas las contribuciones, tributos e impuestos que recaigan directamente sobre la cosa usufructuada, aunque podrá exigir al usufructuario el interés legal de las cantidades satisfechas por ese concepto. Si a pesar de ser el nudo propietario el obligado, las hubiese pagado el usufructuario, podrá reclamar su importe al extinguirse el usufructo – art. 505 CC-.
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
Las causas de extinción están recogidas en el art. 513 CC. Según el mismo, el usufructo se extingue:
“ 1.º Por muerte del usufructuario ... ”, pues los normal es que el usufructo se haya constituido con carácter vitalicio, para que dure la vida del usufructuario, quien no podrá disponer mortis causa del derecho del que era titular en vida en favor de otras personas, toda vez que extingue al ocurrir su fallecimiento.
Si el usufructo se hubiera constituido simultáneamente a favor de varias personas físicas, la muerte de la última de ellas lo extingue – art. 521 CC-. De tratarse de un usufructo constituido sucesivamente a favor de varios usufructuarios, de entre los que haya alguno o algunos todavía no nacidos, sólo serán posibles dos de esos usufructuarios sucesivos que aún no hayan nacido – art. 781 CC-, de manera que también se extinguirá con el fallecimiento del último de ellos.
“ 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo ”. Por tanto, se extinguirá en vida del usufructuario al
alcanzarse el plazo o cumplirse la condición, aunque, naturalmente, también se extinguirá si el usufructuario fallece antes de ello.
“ 3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona ”. Alude este apartado a la consolidación que, como esa sabido, es causa general de extinción de los derechos reales limitativos de la propiedad ajena, que tiene lugar cuando la titularidad de uno de estos derechos llega a coincidir con la de la propiedad que limitaba, pues nadie puede ser titular de un derecho real limitativo de su propio dominio. Por tanto, se extingue el usufructo si su titular llega a hacerse propietario de la cosa, o si el nudo propietario adquiere por cualquier título el usufructo sobre su cosa, o incluso si un tercero adquiere la propiedad de la cosa además del usufructo que la grava.
“ 4.º Por la renuncia del usufructuario ”. Como cualquier otro derecho, cabe su renuncia por su titular, siempre que con ello no contraríe el interés o el orden público ni perjudique a terceros – art. 6.2 CC-.
“ 5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo ”, puesto que el usufructuario no podrá continuar usando y disfrutando de ella. La pérdida ha de ser total, ya que si la cosa se pierde sólo en parte, el usufructo subsiste respecto a la que quede – art. 514 CC-.
El Código tiene en cuenta la posibilidad de que la cosa usufructuada que perece estuviera asegurada, distinguiendo en su art. 518, según que el seguro haya sido concertado únicamente por el nudo propietario o por el usufructuario, o por ambos. Si lo han suscrito ambos y el nudo propietario opta por la reedificación, el usufructuario continuará el usufructo sobre la nueva edificación, pero si no reedifica porque no le conviene, el usufructuario tendrá derecho a percibir los intereses del precio pagado por el seguro durante el tiempo que dure el usufructo. Si lo ha concertado solo el usufructuario, entonces tendrá derecho a recibir por entero el precio del seguro, pero con la obligación de invertirlo en la reedificación de la finca. Por último, si el seguro fue concertado solo por el nudo propietario, éste percibirá íntegramente el precio del seguro en caso de siniestro, aunque el usufructuario tendrá derecho a seguir disfrutando del suelo y de los materiales, o a percibir los intereses del valor del suelo y de los materiales si el propietario decide llevar a cabo la reedificiación.
“ 6.º Por la resolución del derecho del constituyente ”. Significa que si una persona constituye un usufructo sobre una cosa y más tarde se resuelve su derecho de propiedad sobre ella, el usufructo se extingue, pues lo había constituido sobre algo que en realidad no le pertenecía.
“ 7.º Por prescripción ”. Dicha dicción hace pensar a primera vista que el mero transcurso del tiempo provoca la extinción del usufructo si el usufructuario no hace uso del mismo, pero nada más lejos de la realidad: para que la propiedad y los demás derechos reales se extingan por prescripción, hace falta que su titular los pierda porque otro los gane. Es decir, se pierden, no por prescripción extintiva del derecho de su titular, sino porque otra persona los ha ganado por prescripción adquisitiva o usucapión, siendo aplicables, consecuentemente, las reglas establecidas en el Código para tal modo de adquisición – bienes muebles e inmuebles, con y sin justo título, etc.-
Dicho esto, hay que advertir que ciertos derechos reales llegan a extinguirse por el no uso por parte de su titular, sin que sea necesario que otro lo gane, como ocurre con las servidumbres – art. 546, 2º CC-. Pero, para que eso ocurra, debe venir expresamente previsto en la ley, cosa que no sucede con el usufructo, para el que nuestro Código no admite el mero no uso como causa de extinción del mismo.
Por otra parte, en cuanto a la defensa y protección del usufructo , mencionar que el usufructario cuenta con las acciones meramente posesorias , así como con las propias o específicas del usufructo, que son las acciones confesoria , que persigue una declaración positiva sobre la existencia del derecho de usufructo, y las negatoria , que tiene por objeto una declaración negativa sobre el intento de reconocimiento de cualquier otro derecho que perturbe el de usufructo.
USUFRUCTOS ESPECIALES
que produzcan esos árboles o arbustos. En principio, este usufructo no reviste ninguna especialidad y el Código, lo único que hace, es facultar al usufructuario para que pueda “ aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la obligación de reemplazarlos por otros ” –art. 483 CC-. O sea, está obligado a reemplazar por otros los pies que se pierdan por causas naturales o accidentales, pudiendo hacer lo que quiera con los restos de los que se hayan perdido. Si, a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario – una riada o un incendio devastador- “ hubieran desaparecido en numero tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición, el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario, y exigir de éste que los retire y deje el suelo expedito ” –art. 484 CC-. En este supuesto, por tanto, el usufructuario no queda obligado a reponer los ejemplares perdidos, pudiendo exigirle al propietario que retire los restos del suelo, salvo que prefiera aprovecharlos por sí mismo, en cuyo caso, deberá proceder a su reposición.
Por su parte, el art. 485 CC regula el denominado usufructo de monte , diciendo que el usufructuario “... disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según su naturaleza ”. El término monte hay que entenderlo aquí en el sentido de terreno forestal no válido para el cultivo agrario, cuyo aprovechamiento principal es el propio arbolado, y no los frutos de los árboles. Por eso, el resto del artículo está dedicado, casi en exclusiva, a solucionar el problema de las talas o cortas de los árboles, habida cuenta de que si al usufructuario no se le limitase su facultad de cortar y talar, que es la forma que tiene de disfrutar del monte, en poco tiempo desaparecería la cosa usufructuada. Por ello, el artículo hace una triple distinción según la clase de aprovechamiento:
Si se trata de un “ ... monte tallar o de maderas de construcción, podrá el usufructuario hacer en él las talas o las cortas ordinarias que solía hacer el dueño, y en su defecto las hará acomodándose en el modo, porción y épocas, a la costumbre del lugar ” y, en cualquier caso, de manera “ ... que no perjudique a la conservación de la finca ” –art. 485 CC, párraf. 2º y 3º-.
Caso de tratarse del usufructo de un vivero de árboles, es decir, una explotación forestal en la que los ejemplares serán trasladados a otro lugar, “ ... podrá el usufructuario hacer la entresaca necesaria para que los que queden puedan desarrollarse convenientemente ” –art. 485 CC, párraf. 4º-.
En cualquier otro caso, esto es, cuando ni se trate del usufructo de un monte tallar o de maderas de construcción ni de un vivero, sino de una finca en la que haya árboles, “ ... el usufructuario no podrá cortar árboles por el pie como no sea para reponer o mejorar algunas de las cosas usufructuadas, y en todo caso hará saber previamente al propietario la necesidad de la obra ” –art. 485 CC, párraf. Último-.
En todo caso, no hay que olvidar, a pesar de lo dispuesto en el Código, que serán las leyes y los reglamentos administrativos los que establezcan las condiciones para la tala y la corta de árboles.
Usufructo de rebaño El art. 355 CC entiende que las crías de los animales son frutos naturales, y el art. 471 CC faculta al usufructuario para percibir todos los frutos, incluso los naturales, que produzca la cosa usufructuada. En base a ello, de constituirse un usufructo sobre un rebaño o piara de ganado, resulta que llegaría un momento en que el usufructuario se haría propietario de todo ese rebaño, al ir haciendo suyas la totalidad de las crías e ir pereciendo los animales que originariamente lo formaban.
Esta eventualidad la salva el Código en su art. 499 CC, ya que, con la finalidad de conservar el rebaño, obliga al usufructuario “ ... a reemplazar con las crías las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la rapacidad de animales dañinos ” –párraf. 1º-. Las cabezas sobrantes después de reemplazar las perdidas serán las que queden para el usufructuario.
En caso de que el rebaño perezca, en todo o en parte, por circunstancias extraordinarias y sin culpa del usufructuario – accidente, contagio, etc.-, el usufructuario cumplirá entregando al dueño los despojos que se hubieren salvado de la desgracia en caso de perecimiento total del rebaño – párraf. 2º-, continuando el usufructo en la parte que se conserve si el rebaño se ha perdido sólo en parte – párraf. 3º-.
Por último, en el supuesto de que el ganado que forma el rebaño fuese estéril, en cuyo caso el usufructuario carece absolutamente de la posibilidad de hacer suyas las crías, el usufructo “ ... se considerará, en cuanto a sus efectos, como si se hubiese constituido sobre cosa fungible ”, es decir, como consumible , por lo que se le aplicarán las reglas del art. 482 CC, previstas para esa modalidad de usufructo.
Usufructo de minas En puridad, nuestro Código Civil no hace referencia al usufructo de minas, sino al de fincas en las que existen minas – arts. 476 a 478-. Por consiguiente, la mina y el predio en la que se encuentre son dos cosas diferentes, de manera que el usufructuario del predio puede que no tenga el de la mina y viceversa. En cualquier caso, lo dispuesto en el Código ha de ser integrado con lo establecido en la Ley de Minas de 21/7/1973, modificada por la de 5/11/1980, y la Ley de Aguas de 2/8/1985, que exigen unas autorizaciones administrativas especiales para el aprovechamiento de las sustancias minerales, además de presentar ante la Administración para su aprobación un plan de explotación de la concesión minera correspondiente.
El Código civil alude al usufructo de un predio en el que existan minas distinguiendo según se trate de un usufructo legal o voluntario. En caso de tratarse de un usufructo voluntario, dispone el art. 476 CC que al usufructuario no le corresponderán los productos de ellas “ ... a no ser que expresamente se le concedan en el título constitutivo de éste, o que sea universal ” - esto es, constituido sobre la totalidad de los bienes del nudo propietario-, aunque podrá “extraer piedras, cal y yeso de las canteras para reparaciones u obras que estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias ”.
Pero si se trata de un usufructo legal, de los que, recordemos, sólo queda en nuestro CC el que el art. 834 concede al cónyuge viudo sobre parte de la herencia si concurre a ella con hijos o descendientes, el art. 477 CC permite al usufructuario explotar las minas que haya en el predio “ ... haciendo suya la mitad de las utilidades que resulten después de rebajar los gastos, que satisfará por mitad con el propietario ”. Obviamente, la otra mitad de los productos corresponderá al nudo propietario.
Termina el Código refiriéndose a la legislación de minas, a cuyas normas queda sometido, en todo caso, el usufructuario “ ... para denunciar u obtener la concesión de las que existan en los predios usufructuados, en la forma y condiciones que la misma ley establece ” –art. 478 CC- .
Usufructo de derechos El art. 469 CC admite expresamente que pueda constituirse un usufructo sobre un derecho “ ... siempre que no sea personalísimo o intransmisible ”. Por tanto, podrá ser objeto de un usufructo otro usufructo, o un censo, o el derecho a percibir una pensión periódica, etc. siempre que cumpla ese requisito de la transmisibilidad.
El Código civil contiene las siguientes referencias expresas al usufructo de derechos: En primer lugar, el art. 507 CC regula el usufructo de créditos, proporcionando unas reglas particulares en orden a la exigibilidad de los mismos y al destino que haya de dar el usufructuario a las sumas cobradas. También, el art. 475 CC alude al usufructo constituido sobre el derecho a percibir una renta o pensión periódica, en dinero o en cualquier otra cosa, o sobre los intereses de obligaciones o títulos al portador. Por último, el art. 486 CC trata del usufructo de una acción procesal de carácter real – p. ej. de una acción reivindicatoria-.
Usufructo de patrimonio El art. 506 CC contempla la posibilidad, extraña en la práctica, de constituir mediante un acto inter vivos un usufructo sobre todo un patrimonio, tratando sobre todo de determinar a quien corresponde el pago de la deudas contraídas por el nudo propietario. Dice el artículo al respecto que si “ ... al constituirse tuviere deudas el propietario, se aplicará, tanto para la subsistencia del usufructo como para la obligación del usufructuario a satisfacerlas, lo establecido en los artículos 642 y 643 respecto de las donaciones ”; o sea, que si bien el obligado a pagarlas, en general, es el nudo propietario, deberá satisfacerlas el usufructuario en los dos casos previstos en los arts. 642 y 643 en relación a la donación; esto es: si el usufructuario – donatario en el art. 642- se comprometió a pagarlas, o si el usufructo se constituyó a título gratuito en fraude de acreedores por no haberse reservado el constituyente bienes suficientes para hacer frente al pago de sus deudas. Por supuesto, corresponde al
una vivienda ajena, de la que podrá servirse habitándola el habitacionista y todas las personas que constituyan su entorno familiar.
Naturalmente, no existe obligación de pago de renta, puesto que estamos en presencia de un derecho de naturaleza real, en cuya virtud su titular mantiene un poder directo e inmediato sobre las habitaciones que ocupa, sin que sea precisa la mediación del propietario para mantenerle en la posesión de las mismas.
Régimen jurídico común a ambos derechos El contenido de estos derechos vendrá determinado, en primer lugar, por el título constitutivo según reza el art. 523 CC: “ Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos, y, en su defecto, por las disposiciones siguientes ”. Constituye una manifestación más del principio de autonomía de la voluntad en materia de derechos reales, pues habrá que estar, en primer lugar, a lo que hayan dispuesto los propios interesados al constituirlos y, sólo a falta de previsión contenida en el título, serán de aplicación los artículos que el Código les dedica expresamente – arts. 524 a 529 CC-, y, en defecto de ello, deberá recurrirse a las reglas previstas para el usufructo ya que “ ... son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el presente capítulo ” –art. 528 CC-.
A diferencia del usufructo, que es un derecho esencialmente transmisible, los derechos de uso y habitación son intransmisibles e indisponibles, pues dice el art. 525 CC que “ ... no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título ”.
El concepto de necesidades familiares resulta esencial para determinar el contenido básico de estos derechos, puesto que el Código señala que el usuario sólo podrá percibir los frutos que basten a sus necesidades y de su familia , y que el habitacionista únicamente ocupará en la casa ajena las estancias que necesite para él y para las personas de su familia. Por ello, a más necesidades familiares, mayor cantidad de frutos podrá hacer suyos el usuario y más habitaciones de la vivienda ajena estará facultado para ocupar el habitacionista.
Por otro lado, la medida del aprovechamiento – cantidad de frutos que puede percibir el usuario o número de habitaciones que puede ocupar el habitacionista- no quedará definitivamente fijada por las necesidades que tenga la familia al constituirse el derecho, pues podrán variar si con el transcurso del tiempo se produce un cambio en las mismas – nace un nuevo hijo o muere el anciano, p. ej.-. Por ello, el art. 524 CC habla de la percepción de frutos que basten a las necesidades del titular del derecho y de su familia, aunque ésta se aumente.
En cuanto al pago de contribuciones, gastos de conservación y mantenimiento , y en general, de todos los que se deriven del aprovechamiento y explotación de la cosa, dispone el art. 527 que estará obligado a soportarlos en su totalidad el usuario o el habitacionista “... del mismo modo que el usufructuario ”, si consumiere todos los frutos o éste ocupara toda la casa – párraf. 1º-; pero “ ... si sólo percibiere parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueran bastantes suplirá aquél lo que falte ”
Por último, en cuanto a la extinción de estos derechos , el art. 529 CC señala que se extinguen “ ... por las mismas causas que el usufructo y además por abuso grave de la cosa y de la habitación ”. En consecuencia, además de extinguirse si concurre cualquiera de las circunstancias contenidas en el art. 513 CC – las del usufructo-, se extinguen también si el usuario o habitacionista abusa gravemente de la cosa ajena – el habitacionista daña dolosa o negligentemente la vivienda que ocupa, p. ej.- o el usuario percibe mayor cantidad de frutos de los que necesita para cubrir sus necesidades y las de su familia.
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EL DERECHO DE SERVIDUMBRE
Concepto Es difícil dar un concepto de servidumbre que lo delimite o diferencie claramente de los demás derechos reales. Las servidumbres son derechos limitativos del dominio. DUSI las define como “ derechos limitados de goce sobre cosa ajena pertenecientes a una persona o a un fundo ”. El art. 530 CC define la servidumbre como “... un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño ”, añadiendo el párrafo 2º que “ El inmueble a cuyo favor está constituido la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente ”. Ahora bien, este precepto recoge un concepto de servidumbre que se corresponde con la denominada servidumbre predial , que es el tipo más genuino de servidumbre, pero no la única, pues a ella se opone la servidumbre personal , que constituye un tipo marginal de servidumbres, que es la que puede establecerse “ ... en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada ”. –art. 531 CC-.
Centrándonos en la servidumbres prediales, éstas constituyen un derecho real, de naturaleza inmobiliaria, en cosa ajena y de goce, que hoy se justifica en razón de las necesarias utilidades o influencias que se ven precisadas a obtener unas fincas de otras para su mejor aprovechamiento, especialmente las que se encuentran próximas geográficamente entre sí, lo que no quiere decir que las servidumbres no puedan crearse por mera conveniencia o comodidad.
Caracteres Es un derecho real sobre cosa ajena de naturaleza inmobiliaria , que desmembra el derecho de propiedad, que se presume que es libre. Por tanto, la carga existente deberá ser probada por quien la alega.
Predialidad: puesto que la servidumbre más común es la que relaciona dos predios, por lo que casi se podría decir que las servidumbres constituyen un relación entre fincas que existe con independencia de quienes sean los propietarios de ambas. Por ello, sólo puede hablarse de servidumbre cuando el predio dominante y el sirviente pertenecen a distintos dueños – ajeneidad de las fincas o predios-.
Inseparabilidad: es decir, la servidumbre es inseparable de la finca a la que activa y pasivamente pertenecen – art. 534 CC-, lo que implica la
Intransmisibilidad con independencia , que significa que ni el propietario del fundo dominante, ni el del sirviente, pueden enajenar la servidumbre con independencia de la finca a la que corresponde o grava el derecho. El titular del predio dominante no puede transmitir el derecho con separación de la propiedad de la finca; si transmite la finca, se transmite también la servidumbre; si se hipoteca, se hipoteca también inseparablemente la servidumbre.
Indivisibilidad: esta característica la establece el art. 535 CC, al señalar que si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de los propietarios de las fincas divididas tiene que tolerarla en la parte que le corresponda, añadiendo el párrafo 2º que si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.
Perpetuidad: en cuanto que la servidumbre surge para la utilidad del fundo dominante, tendencialmente es indefinida, aunque nada obsta a la constitución de servidumbres sujetas a un término final.
Clases Por su naturaleza: Servidumbres personales: Son las que se constituyen sobre un predio o un fundo en beneficio de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenece la finca gravada – art. 531 CC-. Se caracterizan, por tanto, porque su titular es una persona o grupo
Por las señales de su existencia: – art. 532 CC-: Aparentes: son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso o aprovechamiento de las mismas. Se trata de que exista un signo revelador de la relación de servicio; indicio que puede estar en el predio sirviente y también en el dominante, pero, en este caso, habrá de ser visible desde el sirviente. No aparentes: son aquellas que no presentan ningún indicio exterior de su existencia. Por esencia, toda servidumbre negativa es no aparente, ya que el no hacer que caracteriza a la servidumbre negativa, no cabe que dé lugar a signos externos reveladores de su existencia, por ello, sólo se pueden adquirir por prescripción – usucapión- las servidumbres contínuas y aparentes, las demás no.
Por razón de su ejercicio: – art. 532 CC-: Contínuas: son aquellas cuyo uso es incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre – p. ej. las servidumbres de luces y vistas-. Discontínuas: las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre – p. ej. las servidumbres de paso-. Toda servidumbre discontinua es positiva, pero hay servidumbres positivas y continuas. Esto ocurre con la servidumbre de acueducto, que siendo positiva, se considera continua pese a que el paso del agua no sea constante, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas. Régimen legal – constitución de las servidumbres- El art. 598 CC establece que “ El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables ”.
La servidumbre de origen voluntario se constituye por el título constitutivo otorgado por los propietarios de las fincas, mientras que las legales por lo dispuesto en la ley – art. 536 CC-. Además de estas dos formas de constitución, pueden adquirirse por prescripción adquisitiva – art. 537 CC- y, por último, también pueden constituirse por presunción legal o signo aparente - art. 541 CC-.
Sin embargo, sólo pueden adquirirse por prescripción las servidumbres continuas y aparentes, mientras que las continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse, dice el Código, en virtud de título.
Constitución forzosa o por acto de autoridad: esta forma de constitución se limita a las servidumbres legales. El art. 549 CC distingue dos tipos de servidumbres de esta naturaleza: las que tienen por objeto la utilidad pública – llamadas también servidumbres administrativas-; y las que tutelan el interés de los particulares. En líneas generales, las primeras se imponen en virtud de resolución administrativa, pudiendo el titular del predio que resulte gravado impugnar el acto administrativo de imposición en la vía contencioso- administrativa – p. ej. las servidumbres en materia de aguas-. En cambio, el segundo tipo de servidumbres legales sólo se pueden imponer en virtud de sentencia judicial dictada por los Tribunales civiles – p. ej. la servidumbre de paso-.
Constitución negocial: El Código se refiere a esta forma de constitución como la que se realiza mediante título. Título que hay que entender referido al negocio creador de la servidumbre, que puede ser un negocio inter vivos oneroso – p. ej. la compraventa o la permuta- o gratuito – p. ej. la donación-. El título también puede consistir en un negocio mortis causa , como cuando por testamento se constituye la servidumbre sobre una finca propiedad del testador, que sería normalmente a través de un legado.
Constitución por usucapión: El CC limita esta forma de adquisición a las servidumbres continuas y aparentes. Así, el art. 537 CC establece que “ las servidumbres contínuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años ”, y el art. 539 CC que “ las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título ”. A estas normas habría que añadir el art.
1959, que en relación a la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles, exceptúa de este tipo de usucapión a las servidumbres discontinuas y no aparentes.
La posición mayoritaria y seguida por la jurisprudencia es que en materia de servidumbres existen reglas especiales sobre la usucapión, consistentes en un único plazo para usucapir de 20 años, sin necesidad de justo títtulo ni de buena fe. Además, otra especialidad es que sólo podrán usucapirse las servidumbres continuas y las aparentes.
Respecto al cómputo de la posesión necesaria para la usucapión de la servidumbre, el art. 538 CC establece que “... el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente... ”, es decir, desde que se inició el aprovechamiento, dado que la servidumbre positiva consiste en un actuar en el predio sirviente por parte del titular dominante, “... y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución que sería lícito sin la servidumbre ”. La servidumbre negativa, al tratarse de un no hacer del dueño del predio sirviente, inicia su cómputo desde que el dominante prohibe y el del sirviente acata, pues si el del sirviente actúa en contra de la prohibición se interrumpiría.
Por último, señalar que por usucapión se pueden adquirir las servidumbres legales. Sería el caso del que teniendo derecho a constituir la servidumbre, no lo hace valer, pero comienza a poseerla de hecho desde un determinado momento.
Constitución por signo aparente: Esta forma de constitución, llamada también por destino del padre de familia , se ordena en el art. 541 CC, que establece “ la existencia de un signo aparente entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura ”. La jurisprudencia exige los siguientes requisitos para su aplicación: 1º.- La existencia de dos fundos pertenecientes a un único propietario. Puede tratarse de una sola finca que se divide en dos, produciéndose el signo entre las partes que resulten de la división. 2º.- Un estado de hecho del que resulte por signos visibles que un predio presta servicio a otro. Evidentemente, significa que esta forma de constitución se limita a las servidumbres aparentes, ya sean contínuas o discontinuas. 3º.- Que el signo de exteriorización haya sido establecido por el propietario común de ambos inmuebles. Puede haberlo establecido un propietario anterior y siempre que el último propietario común lo haya mantenido. 4º.- Que el signo aparente persista en el momento de transmitirse a tercero la propiedad de cualquiera de las fincas. El acto de transmisión o enajenación apto para provocar la constitución de la servidumbre puede ser de cualquier tipo, inter vivos , mortis causa , oneroso, enajenación total de una finca, parcial, división, etc. 5º.- Que en la escritura correspondiente no se exprese nada en contra de la pervivencia de la relación de aprovechamiento de una finca con la otra.
Contenido El Código contiene unas reglas que norman el contenido de las servidumbres en los arts. 543 a 545, que sólo rigen en defecto de pacto. Así, el art. 598 CC establece que “ El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables ”. Por tanto, para determinar el contenido de una servidumbre, la regulación legal sólo entra en aplicación en defecto de pacto y a falta de prueba sobre el modo de ejercicio.
Posición del titular del predio dominante: Como principio general aplicable a las servidumbres, que se infiere de los arts. 543, 565 y 588 CC, es que la servidumbre ha de ejercitarse obteniendo el necesario provecho, pero con el mínimo agravio para el predio sirviente. Este es el criterio para juzgar la extensión del derecho de uso en caso de duda, aunque como excepción tenemos la cuestión de los derechos accesorios.
En cuanto a las obligaciones, de los arts. 543 y 544 CC se infiere que pesa sobre el mismo el deber de conservación. Es evidente que la realización de las obras de conservación interesan al titular del predio dominante para mantener el adecuado aprovechamiento, estando obligado el titular del sirviente a tolerarlas. Sin embargo, en ocasiones, el interesado puede ser el titular del sirviente en razón a que la falta de conservación le cause perjuicios. Ello permite pensar que el titular del predio sirviente podría exigir la realización de las obras.
Fuera de las causas previstas en el art. 546 CC, los autores se refieren a diferentes hipótesis de extinción, alguna específica de las servidumbres, otras generales a todos los derechos reales, otras generales a todos los derechos subjetivos. Como causa específica, aunque sólo aplicable a las servidumbres legales, se extinguen a iniciativa del titular del predio sirviente, cuando desaparezca la necesidad que dio lugar a su creación.
(El profesor hizo referencia a este epígrafe, pero dijo que no entra en el examen porque no figura en el programa) Protección del derecho real de servidumbre: El titular del predio dominante dispone para proteger su derecho, como todos los titulares de derechos reales limitados, de la acción confesoria, acción de naturaleza declarativa tendente a que los Tribunales se pronuncien sobre la existencia de su derecho real frente al propietario o poseedor que lo discute, lo niega o perturba su ejercicio. En este último supuesto, como también en el caso de ser despojado de la posesión, el titular del fundo dominante puede ejercitar los interdictos posesorios, como también la acción registral del art. 41 LH si tiene inscrito su derecho. El titular del predio dominante dispone de la acción negatoria para que los Tribunales declaren la inexistencia del derecho real, frente a quien indebidamente se lo arrogue. También podría ejercitarse en los casos de extralimitación del titular del dominante.
SERVIDUMBRES LEGALES
En las servidumbres legales, la ley faculta al sujeto que se encuentra en la situación prevista por la norma, para exigir a otro la constitución de la misma sobre la finca de éste. No obstante, la mayor parte de los civilistas consideran que, más que servidumbres, son cargas o limitaciones.
Dentro de las servidumbres legales, conviene recordar la distinción que establece el art. 549 CC entre servidumbres legales:
De utilidad pública: son las más abundantes y están regidas por la legislación administrativa. Son las servidumbres de aguas, minas, montes, vías pecuarias, etc.
De utilidad particular: que están reguladas en el Título 7º del Libro II del Código. Este tipo de servidumbres se rigen, en primer lugar, por los convenios de los interesados y, seguidamente, por las disposiciones de dicho Título, siempre que no existan disposiciones específicas. Son las servidumbres que se refieren al uso de las aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas, desagüe de edificios, etc.
DE UTILIDAD PÚBLICA EN MATERIA DE AGUAS El régimen jurídico de las servidumbres en materia de aguas es el establecido por la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas – LA-. Pero, también rige el Código Civil, que contiene algunos preceptos que son un resumen de la antigua Ley de Aguas de ¿1889?, por lo que habrán de ser interpretados de manera coordinada con la LA.
La constitución de estas servidumbres se realiza por decisión administrativa. El art. 46 LA establece que corresponde su imposición a los organismos de cuenca correspondientes, es decir, a la Confederación Hidrográfica de que se trate, que es una entidad de Derecho Público. El establecimiento de estas servidumbres se realiza mediante expediente incoado a instancia de la persona que tiene a su favor el derecho a exigir la constitución de la servidumbre de que se trate. El titular del predio sirviente tiene derecho a recibir una indemnización por el beneficiario de la misma.
Servidumbres naturales de aguas – art. 552 CC y art. 45 LA- : “ Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso ”. Y añade que “ Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven ”.
Servidumbres de paso a los cauces públicos – art. 46.2 LA-: Tiene la finalidad de garantizar o facilitar el acceso a zona de dominio público de los cauces de los ríos para usos determinados, incluyendo los deportivos y recreativos.
Servidumbres de estribo de presa y de parada o partidor : En cuanto a la de estribo de presa, esta regulada en el art. 46 LA y en el art. 554 CC, que establece que “ Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente ”.
Respecto a la de parada o partidor, el art. 562 CC dice que el que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de los márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes.
Servidumbres de saca de agua y de abrevadero – art. 555 CC-: “ Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública a favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización ”. Estas servidumbres llevan consigo la obligación de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquellas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización – art. 556 CC-, fijándose al concederlas la anchura de la vía o senda que haya de conducir al abrevadero o al punto destinado para sacar agua.
▫ Servidumbres de acueducto – art. 557 CC-: “ Todo el que quiera servirse de agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas ”. Previene que puede exigir la constitución de esta servidumbre el propietario de una finca que necesite pasar el agua por otras fincas, bien para servirse de ella o bien para evacuar las sobrantes. Por acueducto se entiende todo paso de agua, ya sea por acequia, tubería u otro tipo de conducción.
DE UTILIDAD PRIVADA Servidumbre de paso – arts. 564 y ss CC- El Derecho romano reguló la servidumbre de paso voluntaria, no la forzosa legal de paso. Regulada esta servidumbre forzosa en el Código Civil, se trata de aquellas que, salvo acuerdo de los interesados, su constitución habrá de solicitarse a los Tribunales civiles. Consiste, según el art. 564 CC en que “ El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización ”.
Los requisitos para su constitución se desprenden del mismo art. 564 CC: Que se trate de una finca enclavada entre otras ajenas y no tenga salida a camino público. Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido la constitución de esta servidumbre si el acceso del que dispone una finca es peligroso, difícil o insuficiente para las necesidades a que se destina la finca.
Que se abone la correspondiente indemnización. El legitimado activamente para la acción – titular del derecho a constituir la servidumbre- es el propietario, aunque el Tribunal Supremo ha admitido también a todo titular de un derecho real que cultive y use del fundo, como el usufructuario, el usuario o el enfiteuta.
En cuanto al sujeto pasivo del derecho, preceptúa el art. 565 CC que la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuera conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante, y su anchura será la que baste a las necesidades del predio dominante.
Respecto a la indemnización, según el art. 564 CC, varía según se trate de establecer una vía permanente en razón de un uso continuo, en cuyo caso, la indemnización consistirá en el abono del valor del terreno que se ocupe -y, eventualmente, los demás perjuicios que se causen-, o que se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada y para la extracción de sus cosechas, en cuyo caso la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione el gravamen.
El art. 567 CC establece una regla especial sobre la constitución de la servidumbre de paso sin derecho a indemnización: previene que si adquirida una finca por venta, permuta o participación, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
En cuanto a la extinción, el art. 568 CC establece una regla especial consistente en que si el paso concedido deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido de indemnización, y lo mismo se entenderá en el caso de
gastos de fabricación del elemento divisorio, lo use de la manera que vamos a ver a continuación.
El art. 579 CC establece que cada propietario podrá usar de la pared medianera en proporción a su derecho y podrá edificar apoyando su obra en la pared o introducir vigas hasta la mitad de su espesor, pero se requiere el consentimiento del otro medianero. No pueden, sin embargo, abrir en la pared, ventana ni hueco alguno, sin consentimiento del otro – art. 580 CC-. Asimismo, todo medianero tiene derecho a elevar la pared medianera – alzar dice el Código en el art. 577-, siempre que los gastos que ello conlleve y, en su caso la mayor cimentación que requiera, la realice a sus expensas y que indemnice los perjuicios que causare con la obra. Añade el art. 578 CC que los demás propietarios que no hayan contribuido a dar mas elevación o profundidad o espesor a la pared, podrán adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor. Se dice que en este caso estamos ante un supuestos de constitución forzosa de la medianería, pero en realidad de ampliación forzosa de la misma, porque se parte de una medianería previamente existente.
Fuera del supuesto de mayor elevación, el art. 575 CC, con carácter general, previene que los gastos de conservación del elemento divisorio corren de cuenta de los medianeros, contemplando el párrafo 2º una especial forma de liberación de esta obligación de contribución a través de la renuncia al derecho en la medianería.
Por último, el art. 593 CC establece para el supuesto de seto medianero, que los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Se trata de una comunidad que se resuelve imponiendo a favor del predio ajeno la carga de consentir el derribo de los árboles. En otras palabras, estamos ante un supuesto de extinción forzosa de la medianería a instancias de uno de los medianeros, cuando el elemento divisorio consiste en un seto. Añade el art. 593 CC que se exceptúan de este derecho de arrancar los árboles, aquellos que sirvan de mojones.
Servidumbre de luces y vistas – arts. 580 a 585 CC- (no aparecen en el manual) La de vistas es más amplia que la de luces, aunque el Código no la reconoce como tal servidumbre, sino que impone una serie de limitaciones y restringe la facultad de abrir ventanas en paredes medianeras o contiguas. Están reguladas en los arts. 581 a 584 CC. El art. 580 CC prohíbe la apertura de venta o hueco alguno en pared medianera sin el consentimiento del otro medianero, y el art. 585 CC regula los efectos que produce la servidumbre una vez adquirida.
La servidumbre de luces y vistas se define como el derecho de abrir huecos para recibir luz del predio ajeno y para mirar a través del fundo ajeno, así como de impedir obras que mermen dichas servidumbres.
En pared propia, el Código Civil sólo permite huecos o ventanas en las siguientes condiciones:
“ El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre... ”. Se conocen como huecos de ordenanza y se reputan como de “mera tolerancia o permitidos”. “ Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiere pactado lo contrario ” –art. 581 CC-.
“ Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia... ” –art. 585 CC-. Es decir, si realmente se hubiera constituido servidumbre, por título o por prescripción. En caso de que se pretendan ganar los huecos por prescripción, como se reputa la servidumbre negativa, el plazo de prescripción comenzará a contar desde el momento en que el dueño del predio colindante se oponga – acto obstativo-
Por su parte, las servidumbres de vistas permiten ver sin sacar la cabeza – no como las de luces, en las que sí es preciso-. El art. 582 CC establece que “ No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad – si no hay
constituida servidumbre-. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia ”.
Según el art. 583 CC, dichas distancias “ ... se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblícuas desde la línea de separación de las dos propiedades ”.
Se adquieren por título o por prescripción adquisitiva – usucapión- en el plazo de 20 años. Servidumbres de desagüe de edificios El Código contempla tres clases: 1.- Recogida de aguas pluviales: “ El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo ”. –art. 586 CC-.
2.- Predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados: El dueño de dicho predio “ ... podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante ”. –art. 587 CC-.
3.- Desagüe: “ Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda ”. –art. 588 CC-.
Servidumbres de distancia entre construcciones y plantaciones (no aparece en el manual)
En cuanto a la distancia entre construcciones, el art. 590 CC dice que “ Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas..., sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban ”. Hay que tener en cuenta, por tanto, el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30/10/1961.
Respecto a las plantaciones, el art. 591 CC establece que “ No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos ”. Asimismo, el art. 592 CC contempla que “ Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad ”. Es decir, si se trata de ramas, tendrá que reclamar que se corten; sin embargo, si son raíces podrá cortarlas por sí mismo, ya que éstas pasan a ser propiedad del predio colindante por accesión.
Esta es, básicamente, la regulación que contempla el Código Civil sobre las servidumbres; sin embargo, hay que hacer constar que en los Derechos Forales existen reglas específicas sobre esta materia.
EL DERECHO DE CENSO
La naturaleza jurídica del censo, salvadas las cuestiones que pueda suscitar el tema de las cargas, es la de derecho real, pues recae sobre una finca atribuyendo a su titular el poder sobre ella –el censualista tiene, dice el art. 1623 CC, “ acción real sobre la finca gravada ”-, y es derecho limitado, pues el censatario sigue siendo propietario de la finca, de goce, ya que su
