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TEMA 9. LA ACCESIÓN Y LA USUCAPIÓN.
1.- La accesión como modo de adquirir la propiedad. 2.- Principios rectores del régimen jurídico de la accesión. 3.- Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno. 3.1.- Buena fe del tercero. 3.2.- Mala fe del tercero. 3.3.- Mala fe del tercero y del dueño del suelo. 3.4.- Buena fe del tercero y mala fe del dueño del suelo. 3.5.- Construcciones extralimitadas. 3.6.- Empleo de materiales ajenos. 4.- La accesión natural. 5.- Unión, mezcla y especificación de cosas muebles. 5.1.- Unión de cosas muebles. 5.2.- Mezcla o confusión de cosas. 5.3.- La especificación. 6.- La ocupación como modo de adquirir la propiedad. 6.1.- La adquisición de cosas carentes de dueño. 6.2.- El hallazgo. 6.3.- El tesoro. 6.4.- Los inmuebles vacantes.
1.- LA ACCESIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. La accesión tradicionalmente ha sido considerada como un modo de adquirir la propiedad, si bien un importante sector doctrinal matiza esta afirmación al considerarla más bien como una modificación de la propiedad.
Aparece definida como derecho de accesión en el art. 353 CC, según el cual “la propiedad de los bienes de derecho por accesión a todo lo que ellas prevalecen o se les una o incorpore natural o artificialmente”.
La doctrina ha criticado con razón esta definición ya que la adquisición de los frutos no es técnicamente accesión sino que pertenece al régimen jurídico de la facultad de disfrute de la cosa, que es una facultad de disfrute de todo propietario.
Volviendo a la definición del código civil, podemos afirmar que el derecho de accesión supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra cosa. Por lo que la unión o incorporación implica la aparición de una cosa nueva que no podrá volver a su estado original. Esa unión o incorporación ha de ser permanente de manera que no pueda retirarse lo incorporado o unido sin sufrir deterioro. No es necesario que las cosas unidas o incorporadas pertenezcan a otros propietarios como sería el caso de las denominadas accesiones fluviales pero lo más frecuente será que la cosa incorporada o unida perteneciera previamente a otro propietario lo cual dará origen a conflictos de intereses que el código civil resuelve mediante una serie de reglas. En definitiva, la accesión supone una pérdida de poder del propietario de la cosa unida o incorporada, lo que en definitiva no es otra cosa que una expropiación. El fundamento de la accesión reside en el gran poder de atracción que tiene la propiedad, que no permite la concurrencia sobre ella de otra propiedad ajena. La propiedad atrae hacia su órbita a la cosa de otro siempre que sea accesoria.
Entiende Diez Picazo que, cuando hablamos de la accesión, más que encontrarnos ante un modo de adquirir la propiedad o ante una facultad del dominio, estamos ante ciertos fenómenos que comportan modificaciones en la composición de las cosas y en consecuencia, sobre las relaciones jurídicas que recaen sobre ellas dando origen a conflictos de intereses que el código civil resuelve casuísticamente.
2.- PRINCIPIOS RECTORES DEL REGIMEN JURÍDICO DE LA ACCESIÓN. En materia de accesión rigen una serie de principios rectores que son:
1.- El ppio básico para resolver los conflictos de intereses cuando las cosas pertenecen a distintos propietarios es el de “accessorium sequitur principale” que significa “lo accesorio sigue a lo principal”.
2.- Este ppio aplicado a la tierra tiene su traducción en el ppio superficies solo cedit que significa “la superficie accede al suelo”. Esto significa que el propietario del terreno hace suyo todo lo que se incorpora a éste.
Esta regla responde a una época en la que la tierra era considerada como el bien de mayor valor de manera que, si alguien construía, plantaba o sembraba en un suelo ajeno, todo ello pasaba a pertenecer al dueño del terreno.
El problema que plantea esta regla en la actualidad es que se aplica también a las construcciones extralimitadas en suelo ajeno ya que en la actualidad estas construcciones pueden y suelen tener un valor muy superior al valor del terreno invadido por lo que, este principio ha quedado superado por la realidad social actual como se refleja en la jurisprudencia cada día más abundante que valora como cosa principal al edificio y como cosa accesoria al suelo dando paso a la denominada accesión invertida.
3.- Finalmente, otro principio rector tenido en cuenta por el legislador al regular la accesión es la buena o mala fe con que se realiza la unión o incorporación, protegiendo la ley en diversos preceptos al que obra de buena fe.
3.- CONSTRUCCION, PLANTACION O SIEMBRA EN SUELO AJENO. El conflicto de intereses que se plantea entre el dueño del terreno y el que construye, planta o siembra en él es resuelto por el CC bajo la idea de que el suelo es lo principal. En definitiva, el CC presume que las construcciones, plantaciones o siembras han sido hechas por el propietario del suelo a su cosa mientras no se pruebe lo contrario. Ahora bien, ello plantea una serie de problemas que analizamos a continuación.
3.1.- LA BUENA FE DEL TERCERO. Esa buena fe es la creencia del tercero basada en un error excusable; error que recae bien sobre el dominio del suelo (ese tercero cree erróneamente que el suelo le pertenece), o bien sobre el alcance del título (cree erróneamente que le faculta para actuar como lo ha hecho sin ser así).
La buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación. El art. 361, en los casos de buena fe del tercero, no atribuye directamente al dueño del suelo la propiedad de lo construido, plantado o sembrado sino que le concede un derecho de opción entre hacer suyo lo construido, plantado o sembrado previa indemnización al
Esta doctrina en torno a la accesión invertida o doctrina jurisprudencial solo es aplicable cuando el edificante es de buena fe. Por tanto si el edificante (constructor promotor…) ha obrado de mala fe en tal caso entra en el juego la regla de la accesión ordinaria.
Según esta doctrina jurisprudencial denominada de la accesión invertida se invierte el ppio superficies solo cedit. ( lo que está en la superficie se incorpora al suelo). cuando el edificio posee mayor valor e importancia que el suelo invadido. Estimándose en tal caso que el edificio es lo ppal y el suelo lo accesorio.
En tal caso se le otorga al edificante de buena fe, la facultad de adquirirlo mediante el pago de un precio aunque habrá de abonar tb el quebranto o menoscabo económico que repercuta sobre el resto del suelo ajeno., por razones de equidad, así se pronuncia una STS de 14 de octubre de 2002.
Para que se aplique la doctrina de la accesión invertida es necesario según la jurisprudencia del TS que se den los siguientes requisitos: 1.- Que el edificante sea titular legitimo de lo edificado, que sea el promotor o el dueño de la obra, quiere ello decir que si el edificante ha vendido a terceros los pisos y locales del edificio estos no tienen la consideración de edificante y quedan exento de responsabilidad.
2.- Que la edificación se haya realizado en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte pertenece a otra persona.
3.- Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible.
4.- Que la parte del edificio construido en el suelo del edificante tenga un valor e importancia superior al de la parte invadida.
Algunas STS exigen que ese valor no sea simplemente superior sino desproporcionadamente superior. STS de 3 abril de 1992.
5.- Que el edificante haya procedido de buena fe, consistente en la creencia errónea de tener derecho a edificar en el terreno invadido.
Según la STS de 27 noviembre de 1984, esta creencia errónea ha de existir en el momento de realizarse la actividad constructiva. Pero no es necesario que exista en el momento de terminación de la obra.
Por ej., para que se considere que ha actuado de mala fe el constructor sería necesario que en el momento de iniciar la obra el legitimo dueño del solar vecino o invadido ejercite una acción reivindicatoria.
14-01-2010. 3.6.- EMPLEO DE MATERIALES AJENOS. Este supuesto aparece regulado en el art. 360 CC y tiene lugar cuando el dueño del suelo utiliza materiales ajenos, por ej., ladrillos, maderas, granos para la
siembra, etc., sin la voluntad de su dueño legitimo al realizar construcciones, obras o plantaciones en su propio terreno.
Se trata de un acto ilícito por apropiarse de cosas ajenas para ese fin. No obstante ello conduce a la creación de riquezas y de utilidad social.
Por otra parte esos materiales pasan a formar parte integrante del nuevo objeto en la mayoría de los casos de tal manera que para restituir esos materiales a su legitimo dueño seria necesario destruir o menoscabar la obra ejecutada con el consiguiente perjuicio para la utilidad social. Por ello, cuando esos materiales pueden separarse sin deterioro o menoscabo de la obra el dueño de ello podrá hacerlo, pero cuando ello no es posible el dueño de esos materiales los pierde y lo hace suyo el dueño del suelo, pero nace en favor del dueño de los materiales un derecho de crédito dirigido a obtener el pago el abono de su valor.
Si quien ha utilizado esos materiales ajenos lo ha hecho de mala fe, el dueño de los materiales además de su precio podrá reclamarle la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
4. LA ACCESION NATURAL. Hasta ahora hemos tratado la accesión que tiene lugar como consecuencia de una actividad humana, como sería el caso de quien construye planta o siembra en suelo ajeno. Pero junto a esta accesión que podemos llamar ordinaria esta la denominada accesión natural que es la que tiene lugar por la propia acción de la naturaleza, como sería el caso de los diversos supuestos de modificación de la configuración de los predios o fincas por la acción de las aguas en gral. Cuyos supuestos más importantes son los siguientes: 1.- El aluvión, se trata del arrastre lento y persistente de tierras u otras sustancias que lleva consigo el curso normal de un rio, torrente o arroyo. Este lento arrastre va produciendo con el transcurso del tiempo la erosión en unas tierras y la sedimentación de la tierra arrastrada en otra finca o en otro predio. En definitiva se trata de paulatinos e imperceptibles desplazamientos de tierra. El art. 366 CC, dispone que el acrecimiento pertenece al predio que lo recibe.
2.- La avulsión se trata de una brusca mutación de tierras como consecuencia de una fuerza extraordinaria de las aguas. Dice el art. 368 CC, dispone que “cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su rivera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de esta”. Por otra parte si la corriente arrastra árboles sus dueños podrán reclamarlo en el plazo de un mes, al dueño de la finca al que van a parar. Transcurrido el cual, este el dueño del predio al que van a parar adquiere su propiedad. Art. 369 CC.
3.- El cauce abandonado, el art. 370 CC, dispone que “los causes de los ríos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado se paraba en heredades de distintos dueños la nueva línea divisoria correrá equidistante de una y otras”.
considerándose accesoria la cosa que se une a otra para su adorno, embellecimiento, uso, o perfección. Art. 376 CC. De manera que la cosa ppal es la más sustantiva la de mayor relevancia.
No obstante si la cosa accesoria unida para ese uso o para el embellecimiento de la ppal, tiene un valor superior al de esta, el dueño de la cosa accesoria puede exigir su separación, aunque con ello, sufra un detrimento la cosa a la que se incorporó. Art. 378.2 CC.
A falta del criterio anterior se sigue el de su valor económico. Y si lo tienen igual , se optara por el de mayor volumen. Art. 377 CC.
2.- Otro criterio que sirve para resolver ese conflicto de intereses es el de la buena o mala fe de los dueños de las cosas unidas.
Los supuestos que pueden darse son los siguientes: a.- Si el dueño de la cosa ppal ha llevado la unión de buena fe, hace suya la cosa accesoria abonándole su valor, art. 375 CC.
En cambio si el dueño de la cosa ppal ha actuado de mala fe, el dueño de la cosa accesoria, puede optar entre que se le pague su valor o incluso que la cosa accesoria se separe. Aunque para ello haya que deteriorar o incluso destruir a la cosa ppal Y en ambos casos, tendrá incluso derecho a una indemnización por daños y perjuicios. Art. 379.2 CC.
Si hubiera habido mala fe en ambos, por haberse hecho la unión a la vista del dueño de la cosa accesoria, o con su conocimiento, sin haber formulado posesión, la situación se regirá por las reglas de la unión de la buena fe. Así lo dispone el art. 379.3 CC.
b.- Si la unión es realizada por el dueño de la cosa accesoria si ha obrado de buena fe, pierde su propiedad en beneficio del dueño de la cosa ppal Pero tiene derecho a ser indemnizado por su valor. Art 375 CC.
Si ha obrado de mala fe, pierde la cosa incorporada sin ningún derecho a reclamar su valor, y además tendrá que indemnizar al dueño de la cosa ppal. Por los daños y perjuicios que le haya ocasionado. Art 379.1 CC.
La indemnización que ha de abonar el sujeto que actúa de mala fe, consistirá según el 380 CC en la entrega de otra cosa de igual especie y valor al empleado, o bien en el precio de la cosa según tasación pericial. Así como del resto de los perjuicios que puedan acreditarse.
5.2.- LA MEZCLA O CONFUSIÓN DE COSAS. Se trata de una modalidad especial de unión y está regulada en los arts. 381 y ss. CC.
El art. 381 CC, se refiere a la mezcla de dos cosas de igual especie, por ej. vino, aceite, etc., que no pueden separarse, y ordena este art. que se constituya una comunidad sobre la totalidad cuando la mezcla ha sido realizada por la
voluntad de los dueños respectivos o por casualidad en esta mezcla cada uno de ellos, de los dueños, tendrá derecho a una parte proporcional del todo atendiendo al valor de las cosas mezcladas.
Cabe entender que si es posible la separación de las cosas mezcladas cualquiera de los dueños puede pedirla en cualquier momento. Esta norma se aplica tb cuando la mezcla ha sido realizada por uno de los dueños de buena fe, en cambio si actuó de mala fe, pierde la cosa de su pertenencia y queda además obligado a indemnizar por daños y perjuicios al otro dueño de la cosa con la que se hizo la mezcla. Art. 382.2 CC.
5.3.- LA ESPECIFICACIÓN. Tiene lugar cuando una persona que no es propietaria de una cosa ni actúa de acuerdo con su dueño, pone en ella su trabajo convirtiéndola en una cosa distinta. Por ej. la transformación de un bloque de mármol ajeno en una estatua o de unas uvas ajenas en vino…
La solución al conflicto de intereses que plantea esta figura se basa exclusivamente en el criterio de la buena o mala fe del especificante: 1.- Si el especificante ha actuado de buena fe, hace suya la obra de nueva especie indemnizando al dueño del material con su valor. Art 383.1 CC salvo que ese valor, sea superior al de la obra en que se emplea.
En cuyo caso el dueño del material podrá optar entre quedarse con la nueva obra o pedir la indemnización del valor del material.
2.- Si el especificante, actuó de mala fe, el dueño del material tiene derecho a quedarse con la obra, o a que se le indemnice el valor del material empleado y ambos casos podrá exigirle tb la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
Cuando el CC habla de la indemnización de la materia según el art. 380 CC dicha indemnización consistirá a falta de acuerdo en la entrega a su dueño de otra cosa de igual especie o valor o bien el precio de la cosa según tasación pericial.
18-01-10. 6.- LA OCUPACIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. 6.1.- LA ADQUISICIÓN DE COSAS CARENTES DE DUEÑOS. La ocupación fue en otros tiempos un modo de adquirir la propiedad de gran importancia, pero en la actualidad tiene una aplicación restringida.
En primer lugar porque en la vida social actual son escasas las cosas carentes de dueño y en segundo lugar porque las modernas legislaciones tienden a atribuir al Estado la propiedad de los bienes abandonados o carentes de dueño.
El art. 609 CC contempla a la ocupación como un modo de adquirir la propiedad. Podemos definir a la ocupación diciendo que es un modo de adquirir el dominio de cosas apropiables por naturaleza que carecen de dueño, bien porque nunca lo tuvieran (Res Nullius) o bien porque han sido abandonadas (Res Derelictae).
obligación de guardar y conservar la cosa y publicar el hallazgo. La duración de esa guarda y custodia será de 2 años desde la 2ª publicación.
Si la cosa consignada no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan considerablemente su valor se venderá en pública subasta después que hubiese pasado 8 días desde el 2º anuncio, sin presentarse el dueño en cuyo caso lo que se consigna el precio obtenido.
A continuación añade este art. que pasados 2 años desde la 2ª publicación sin haberse presentado el dueño se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado, tanto este como su propietario si hubiese aparecido deberán abonar los gastos derivados de esa consignación. Por último, el art. 615-3 CC dispone que si se presentase a tiempo el propietario estará obligado a abonar en concepto de premio o recompensa al que hubiese encontrado la cosa la décima parte del precio de la cosa encontrada, añadiendo este art. que cuando el valor del hallazgo excediera de 12 € el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. 6.3.- EL TESORO OCULTO. El tesoro oculto está sometido a un régimen especial en el CC contenido en el art. 352 CC que comienza diciendo que “se entiende por tesoro, paro los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima pertenencia no conste”.
El tesoro, por tanto es un depósito que por sus características además de ser valioso se encuentra oculto y es de desconocida pertenencia.
El art. 351 CC dispone que “el tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare”. Sin e., cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena o del Estado y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.
Si fueran interesantes para las ciencias y las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio que se distribuirá en conformidad a lo declarado.
Este precepto señala que el descubrimiento deberá ser hecho por casualidad, es decir, que quedan excluidas de este régimen de este precepto, expediciones arqueológicas dedicadas a su descubrimiento, en cuyo casose aplicará otra normativa de carácter administrativo.
6.4.- LOS INMUEBLES VACANTES. Las legislaciones actuales tienden a atribuir al Estado la propiedad de los inmuebles vacantes, es decir, carentes de dueño.
Esta materia se rige en la actualidad por la ley de patrimonio del Estado del año 1965, en cuyo art. 15 se dice que “pertenecen al Estado como bienes patrimoniales los inmuebles que estuvieran vacantes y sin dueño conocido…”.
Por tanto hay que aclarar que estos inmuebles vacantes no son bienes de dominio público, sino que pasan a ser bienes privativos del Estado.
La adquisición es automática, pero si el inmueble está en posesión de un tercero por un tiempo superior a un año el Estado tendrá que interponer la correspondiente acción en vía civil y no en vía administrativa y en concreto ejercitar la acción reivindicatoria.
TEMA 10. LA PROTECCION JURIDICA DE LA PROPIEDAD.
1.- La acción reivindicatoria. 2,- Otras acciones protectoras del dominio. 2.1.- Acción declarativa. 2.2.- Acción negatoria. 2.3.- Acción de exhibición. 3.- Acción de deslinde.
1.- LA ACCIÓN REIVINDICATORIA. La propiedad tiene a su favor una serie de acciones judiciales tendentes a protegerlas y a reprimir las violaciones y perturbaciones de que pueda ser objeto.
Lo fundamental de esas acciones dominicales es la reivindicatoria, que tiene por finalidad la recuperación de la cosa por el propietario de quien la tiene o posee indebidamente.
Esta acción se ve completada con una serie de acciones menores que tienen por objeto la defensa de otros intereses del propietario.
La acción reivindicatoria es mencionada en el art: 348.2 CC, que tras definir la propiedad añade que “el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa, para reivindicarla.”
Por tanto la acción reivindicatoria es, la que compete al propietario no poseedor contra quien posee la cosa indebidamente. Es una acción de condena, y de carácter restitutorio, ya que con ella se pretende que se condene al demandado a restituir la cosa a su legitimo dueño.
La posesión del demandado deberá de ser además de actual indebida, lo que ocurrirá cuando posee sin un titulo, o en base a un titulo invalido.
En el caso de que el poseedor demandado posea la cosa en base a un titulo de dominio, por ej. un contrato de compra venta, en tal caso el tribunal deberá determinar, cual titulo es válido y eficaz. Si el del demandante o el demandado ya que los dos no pueden serlo al mismo tiempo.
Por ello, la jurisprudencia ha venido exigiendo para el éxito de la reivindicación que el actor conjuntamente con la acción reivindicatoria, inste la declaración de nulidad del título del demandado. Así lo dice por ej. la st del TS de 9 de marzo de 1979.
3.- La identificación de la cosa: Esta identificación consiste, en una perfecta descripción de la cosa, en la demanda.
Por tanto el reivindicante, el actor, deberá describir, con detalle la cosa que es objeto de reivindicación. Al objeto, de que se compruebe si la cosa reivindicada coincide con la cosa que posee el demandado. Precisamente por razón de este requisito solo podrá reivindicarse cosas concretas y determinadas, y no cosas genéricas.
Como señala DIEZ PICAZO, es en este requisito donde fracasan un gran numero de acciones reivindicatorias especialmente cuando la cosa reivindicada es una finca rustica, ya que en estos casos los títulos contienen con frecuencia descripciones antiguas o insuficientes, y además estas fincas han podido variar externamente con el paso del tiempo.
La identificación de la cosa es siempre una cuestión de hecho en la que son admisibles todos los medios de prueba, y así en los casos de las fincas tanto rusticas como urbanas, la jurisprudencia se fija en su situación y linderos más que en el dato de su extensión, cabida.
En cuanto a sus efectos, la acción reivindicatoria dará lugar a una sentencia de condena al demandado. Que quedara obligado a restituir la cosa reclamada. Lo que exige previamente, la necesidad de liquidar el estado posesorio en que se ha encontrado la cosa.
Entiende la doctrina y la jurisprudencia que esta acción prescribe a los 30 años.
2.- OTRAS ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO.
Junto a la acción reivindicatoria existen otras acciones menores, que tiene por objeto la protección de la propiedad que son las siguientes:
2.1.- ACCIÓN DECLARATIVA. Acción tendente a proteger la propiedad, está encaminada al reconocimiento del derecho del propietario poseedor. Y se dirige a obtener una sentencia, en la que se declare que el demandante, es propietario de la cosa. Y tiene un interés legitimo en la propia declaración del dominio.
Esta acción carece de regulación legal, siendo de creación jurisprudencial, se diferencia de la acción reivindicatoria, en que la acción declarativa es ejercitada, por el propietario poseedor frente a quien discute o se atribuye su derecho de propiedad. Se trata por tanto de una acción de carácter personal y no real.
Esta acción exige la prueba del dominio por el actor y la identificación de la cosa pero no exige el requisito de que el demandado posea la cosa.
La legitimación activa corresponde al propietario y la legitimación pasiva corresponde a quien o quienes nieguen o discutan el derecho de aquel el derecho del propietario.
Según la doctrina mayoritaria, esta acción podrá ejercitarse por el propietario en cualquier momento no estando sujeta a ningún plazo de prescripción o caducidad.
2.2.- ACCIÓN NEGATORIA. Tiene por objeto la declaración judicial de que no existe gravámenes (derechos reales limitados, usufructo, servidumbre…) sobre la propiedad.
Por tanto es una acción que ejercita el propietario de una cosa frente a quien pretende ser titular de un derecho real limitado sobre ella.
El actor deberá probar, que él es, el propietario de la cosa, pero en cambio, no estará obligado a probar que esa cosa esta libre de gravámenes ya que la propiedad se presume libre. Y por tanto será el demandado quien deba probar la existencia de ese derecho real limitado. Ya que en caso de no hacerlo el juez declarara la inexistencia del gravamen.
Según la doctrina mayoritaria esta acción podrá ejercitarse por el propietario en cualquier momento no estando sujeta tampoco a ningún plazo de prescripción ni caducidad.
2.3.- LA ACCIÓN DE EXHIBICIÓN. Contemplada en el art. 497 LEc. Tiene por finalidad proceder a la identificación de una cosa, con esta acción el actor persigue, busca, por una parte, que se muestre la cosa para su reconocimiento. Y por otra parte, comprobar quien es su actual poseedor.
Según la doctrina mayoritaria esta acción podrá ejercitarse por el propietario en cualquier momento no estando sujeta tampoco a ningún plazo de prescripción ni caducidad.
3: acción de deslinde.
El art. 384 CC dice que todo propietario tiene derecho a deslindar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos, etc.
No obstante, ello ha sido matizado por la jurisprudencia en el sentido de considerar como tales, a los que estén en la linde incierta o discutida y no ha todos los demás. Es decir, si la finca del actor linda con varias fincas y la controversia solo se plantea con relación a las lindes de una de ellas, solo se citara a ese colindante.
El art 385 CC, añade que el deslinde se hará en conformidad con los títulos suficientes de cada propietario y a falta de titulo suficiente por los que resultare de la posesión en que estuvieran los colindantes.
Por título suficiente ha de entenderse aquellos títulos que señalen el límite y la extensión de cada una de las fincas.
A falta de títulos suficientes el criterio legal supletorio es el de la posesión en que estuviere los colindantes.
Si estos criterios no permiten determinar el limite o área perteneciente a cada propietario el art 386 CC dispone que el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la controversia por partes iguales.
TEMA 11. LA COMUNIDAD DE BIENES.
1.- Concepto y tipos. 2.- Principios y presupuestos de la comunidad de bienes en el Derecho español. 3.- El contenido de la situación de comunidad. 3.1.- Uso y disfrute de la cosa común. 3.2.- La administración de la comunidad. 3.3.- Conservación y mejora de la cosa común. 3.4.- Disposición de la cosa común. 3.5.- El derecho de cada comunero sobre su cuota. 4.- La extinción de la comunidad: la división de la cosa común. 5.- La propiedad dividida.
1.- CONCEPTO Y TIPOS. Como es sabido, nuestro ordenamiento como todos los de nuestro entorno admite la posibilidad de que una misma cosa pertenezca en propiedad a varios titulares conjuntamente que ejerce sobre la cosa un poder compartido. Es la denominada comunidad de bienes que está regulada en los arts. 392 y ss. CC.
El art. 392 CC dispone que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
El CC contempla dentro de la comunidad de bienes no sólo la comunidad en el derecho de propiedad, la denominada copropiedad o condominio, sino que también admite la comunidad que recae sobre todo tipo de derechos y no sólo el de propiedad. Por tanto, pueden ser objeto de comunidad no sólo la propiedad sino también los derechos reales limitados e incluso los derechos de crédito.
Cuando el objeto de la comunidad es un derecho de crédito el código civil regula esta situación con un régimen específico de cotitularidad que son las denominadas obligaciones mancomunadas y solidarias.
Históricamente, la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras distintas existiendo dos tipos o modelos de comunidad que la doctrina denomina comunidad romana o por cuotas y comunidad germánica o en mano común.
1.- La comunidad romana o por cuotas. Tiene su origen en el derecho romano. Lo cierto es que para la concepción individualista del derecho romano, la situación de comunidad se concebía como algo transitorio y desventajoso; de ahí que este derecho concediera a cada comunero una porción de poder sobre el conjunto ostentado en común. A esa porción de poder se le denomina cuota.
La idea es que una cosa pertenece a varias personas conjuntamente pero cada una de ellas tiene sobre la cosa una cuota ideal, la cual, va a determinar la medida en que cada comunero va a disfrutar de la cosa y va a poder usarla. En la comunidad romana cada comunero puede transmitir su cuota a terceros y salir de la comunidad en cualquier momento. Esa salida se lleva a cabo mediante la división de la cosa común, generalmente ejercitando la acción divisoria también llamada actio communis dividundo.
2.- La comunidad germánica o en mano común. Tiene su origen en el derecho germánico y se caracteriza porque la cosa pertenece a varias personas conjuntamente pero en ella no existen cuotas que determinen el grado de disfrute o participación de cada comunero sobre la totalidad de la cosa. En consecuencia, la cosa pertenece por entero y conjuntamente a todos y cada uno de los comuneros. Por tanto, en la comunidad germánica, a diferencia de la romana es impensable que ningún comunero pueda transmitir su parte a un tercero o que pueda pedir la división de la cosa común.
Nuestro CC, al regular la comunidad de bienes sigue las líneas básicas del esquema de la comunidad romana. No obstante, contempla también a lo largo de su articulado algunos supuestos específicos de comunidad de tipo germánico como serían los casos de la sociedad legal de gananciales y la comunidad hereditaria.
2.- PRINCIPIOS Y PRESUPUESTOS DE LA COMUNIDAD DE BIENES EN EL DERECHO ESPAÑOL. Los ppios jurídicos rectores de la comunidad de bienes en nuestro O. son los siguientes:
3.1.- USO Y DISFRUTE DE LA COSA COMÚN.
Según el art 394 CC cada comunero, puede servirse de la cosa común siempre que la use y disfrute con forme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los demás comuneros utilizarla según su derecho.
Por tanto, existe una facultad individual, de uso y disfrute de la cosa común, si bien sujeto a tres limites, que son: 1.- Su destino económico, derivado de la naturaleza de la cosa o del acuerdo de los propios comuneros.
2.- El interés de la comunidad,
3.- El derecho de los demás comuneros.
El problema que se suele plantear, es que surjan roces o desavenencias entre los comuneros por pretender más de uno de ellos su uso simultaneo.
Por ello, habrá de estarse a lo estipulado por los propios comuneros en el titulo constitutivo de la comunidad y en su defecto a lo que los comuneros acuerden en cada caso por mayoría.
Incluso cabe la posibilidad de que la mayoría de los comuneros decida privar de su uso, a los propios comuneros, lo que ocurrirá por ej. si se acuerda arrendar la cosa común a un tercero.
3.2.- LA ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD. Como regla gral, se establece en el art 398 CC el ppio democrático de mayorías, de manera que para los actos de administración y gestión de la cosa común, se requiere el acuerdo de la mayoría de los comuneros. Pero esa mayoría será de cuotas, y no de personas o cabezas.
El CC requiere un acuerdo para la adopción de estas decisiones por lo que deberán ser citados todos los comuneros a fin de deliberar y tomar el acuerdo. Este acuerdo implica que no es posible que un solo comunero pueda adoptar unilateralmente una decisión aunque tenga mayoría absoluta por razón de su cuota. En contra de esto último se pronuncia la STS de 12-12-83.
Por otra parte la doctrina mayoritaria entiende que el art 398 CC es una norma dispositiva pues solo debe estimarse imperativo el ppio democrático de mayorías.
Por ello, entiende la doctrina que nada impide a los comuneros, estipular o pactar, una formación de mayorías distinta de la general y así por ej., podrán pactar o podrán acordar una mayoría de 2/3 de las cuotas, o un numero mínimo de votantes a favor, o incluso un sistema de administración unipersonal.
En caso de desacuerdo entre los comuneros el código establece en última instancia un recurso ante la autoridad judicial. Que normalmente se podrá
articular cuando el acuerdo adoptado, pueda resultar gravemente lesivo o perjudicial para el conjunto de la comunidad aunque haya sido adoptado por la mayoría requerida.
3.3.- CONSERVACIÓN Y MEJORA DE LA COSA COMÚN. La obligación de conservación de la cosa común, hace referencia a 2 cuestiones: 1.- A la realización de los gastos necesarios para la conservación de la cosa en buen estado, para servir a su destino. Así como a los gastos destinados a mejora de la cosa.
2.- A la defensa judicial de los derechos de los comuneros frente a los ataques y perturbaciones que pueda sufrir la comunidad.
a.- En cuanto a los gastos necesarios o de conservación, el art 395 CC, dice que todo comunero tiene derecho a exigir o reclamar a los demás su contribución a ellos. Estos gastos requieren el acuerdo de los comuneros, si bien se admite que cualquiera de los comuneros pueda costearlo anticipadamente en caso de urgencia.
Igualmente este art prevé, que cada comunero, pueda liberarse de contribuir a esos gastos, renunciando a la parte o cuota que le corresponda en la comunidad. Se trata de una renuncia unilateral. Que no necesita del consentimiento de los demás comuneros.
Entiende la doctrina que la cuota renunciada acrece aumenta, automáticamente las cuotas del resto de los comuneros, con lo que aumentara tb su participación en los gastos.
b.- En cuanto a las mejoras y gastos suntuarios o de recreo, entiende la doctrina que deberá acordarse por unanimidad. Por su parte el art: 397 CC dispone que ningún comunero, podrá sin el consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común aunque de ellas puedan resultar ventajas para todos.
c.- En cuanto a la defensa judicial de los comuneros, del ataque que pueda surgir la cosa común el CC no establece ninguna norma especial. En ppio cabría suponer que se produce un litis consorcio activo necesario para su defensa.
Pero la jurisprudencia ha admitido para facilitarla que cualquiera de los comuneros pueda comparecer individualmente en juicio en los asuntos que afecten a los derechos de la comunidad bien para defenderlo o bien para ejercitarlo siempre que lo haga en beneficio e interés de todos, STS, 14-05-85.
Cuando se ejercita un derecho en contra de la comunidad, aquí hay que demandar a todos los comuneros.
3.4.- DISPOSICIÓN DE LA COSA COMÚN. Los comuneros pueden enajenar la totalidad de la cosa común a un tercero, será exigible unanimidad, de los comuneros.
