Tercero hipotecario, La fe pública registral sólo comprende los casos registrales relativos
a la existencia, contenido y titularidad de los derechos inscritos. se refiere el art. 34 de
la Ley Hipotecaria en los siguientes términos:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgamiento por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente."
REQUISITOS DE LA PROTECCION AL TERCERO
Los requisitos exigidos por este artículo para que el tercer adquirente goce de la protección de
la fe pública registral son los siguientes:
- La adquisición ha de ser a título oneroso. Es necesario la existencia de una
contraprestación patrimonial determinada y exigible del adquirente. Los adquirentes a título
gratuito (herencia, donación, etc.) tendrán solamente la protección que tendría la persona de
quien adquirieron. No hay una ausencia total de protección, sino una limitación de la misma.
Para que el art. 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero, pues si fuera
nulo se aplicaría el art. 33 y la declaración afectaría al adquirente como parte que es en el
acto inválido."
Así, si el inmueble fue adquirido en virtud de un contrato de compraventa que está viciado de
una causa de nulidad de pleno derecho no se desplegaría la protección registral de la fe
pública.
- El transmitente ha de estar legitimado por el Registro de la Propiedad o en
otras palabras, es necesario la previa inscripción del inmueble a favor del transmitente.
No puede aplicarse el art. 34 de la Ley Hipotecaria a favor del comprador de unas fincas,
habida cuenta de que éstas no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la
celebración del indicado contrato
- Es necesario la inscripción de la adquisición por el adquirente. No basta, pues,
con la inscripción del transferente, ha de inscribirse la adquisición del tercero para su
protección. A este respecto conviene aclarar, que en el derecho español la inscripción en el
Registro de la Propiedad no es obligatoria, se basa en el principio de voluntariedad, lo que
significa que la decisión de inscribir la adquisición inmobiliaria depende de la voluntad del
adquirente.
- La adquisición debe realizarse de buena fe. El adquirente ha de creer, en primer
lugar, que el titular registral es el verdadero titular, y en segundo lugar, que ostenta un poder
de disposición suficiente para realizar el negocio dispositivo.
Estos son los dos aspectos de la buena fe, el positivo y el negativo:
•Aspecto positivo consiste en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la
protección registral de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era
dueño de ella y podía transmitirle su dominio
