Hipoteca
Elementos reales. Son dos:
Por una parte, el bien gravado; por otra parte, la obligación garantizada.
Bien gravado: se grava en garantía del cumplimiento de esta obligación. Recordamos la
indivisibilidad. Supone que si tu dividías el bien, la hipoteca constituida era de los dos.
Lo mismo para la división de la obligación, la hipoteca sigue siendo una. Esto es para
las hipotecas constituidas.
Que ocurre cuando al constituir una hipoteca se gravan distintas fincas. La regla es la
contraria a la indivisibilidad, es necesaria la distribución de la responsabilidad
hipotecaria.
Supuesto. Pido un préstamo de 100 e hipoteco una finca. Si ya la tengo, es indivisible.
Yo divido la finca en dos, las dos responden de 100.
Lo contrario, pido un préstamo de 100 y en garantía hipoteco dos fincas. Es necesario
distribuir la responsabilidad.
Bien gravado: hipoteco un solar, al año construyo un chalet. Solución. Distinguiendo
entre lo que se llama extensión natural de la hipoteca, que significa que la hipoteca se
extiende necesariamente a las agregaciones de terrenos por accesión natural y a los
excesos de cabida que se hagan constar en el RP con posterioridad a la hipoteca.
También se extiende la hipoteca naturalmente a las obras que sean nuevas
construcciones, obras de riego, de comodidad, seguridad o transformación, a las
mejoras de conservación porque el propietario tiene obligación de conservar. La
hipoteca se extiende a las indemnizaciones debidas al propietario por razón del bien
hipotecado.
La extensión pactada, que puede pactarse. Si no se pacta, no se extiende. La hipoteca
comprende los muebles colocados permanentemente en la finca hipotecada. Esto
siempre que no puedan separarse. Se unen porque un mueble unido permanente a un
inmueble es un inmueble, salvo que puedan separarse.
Que pasa cuando el propietario del bien hipotecado se lo vende a un 3º y el que hace las
mejoras es el 3º. El 3er poseedor tiene dos opciones, si pueden separarse, separarlas, y
si no pueden separarse se van a ejecutar pero el 3º cobra preferentemente al acreedor
hipotecario.
Tipo test. Que bienes son susceptibles de hipoteca. Los bienes inmuebles y los derechos
reales impuestos sobre los mismos siempre que sean enajenados. Excepción: es
hipotecable el derecho de arrendamiento del local de negocio.
Según el art. 108 no se puede hipotecar: las servidumbres, salvo que se hipotequen con
el predio dominante. No se puede hipotecar los usufructos legales excepto del usufructo
del cónyuge viudo, y es el único que queda, por lo que sí que se pueden hipotecar.
Tampoco el derecho de uso y habitación porque es personalísimo.
Sí que se puede hipotecar el usufructo, la nuda propiedad, los bienes anteriormente
hipotecado, el derecho de hipoteca, la superficie, las concesiones administrativas…
Supuestos especiales de hipoteca: se puede hipotecar el derecho de usufructo. Es un
derecho vitalicio, por tanto si yo hipoteco el derecho de usufructo y se extingue, se
extingue. Se puede hipotecar la nuda propiedad, se pueden hipotecar los bienes
anteriormente hipotecados. Bien litigioso, concesión administrativa.
Obligación garantizada. Respecto a la obligación garantizada con unos límites legales,
cuando se hipoteca en garantía de una obligación se parte de una especia de principio.
