DERECHO CIVIL III
(OBLIGACIONES Y
CONTRATOS)
Angel Carrasco Perera/ Karolina
Lyczkowska
Lyczkowska
Temas 4-6
1
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4-6, Apuntes de Derecho Civil
Asignatura: derecho civil III, Profesor: Angel Carrasco Perera, Carrera: Derecho, Universidad: UCLM
Tipo: Apuntes
2012/2013
1 / 44
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DERECHO CIVIL III(OBLIGACIONES Y
CONTRATOS)
Angel Carrasco Perera/ Karolina
LyczkowskaLyczkowska^ Temas 4-
EL ARRENDAMIENTO DE
COSAS
-^
TEMA 4.
EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
-^
I.^
Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas.
-^
II.^
Los elementos del contrato.
-^ 1.^
Capacidad de las partes.
-^ 2.^
Objeto.
-^ 3.^
Duración.
-^ 4.^
Forma.
-^
III.
Contenido del contrato.
-^
III.
Contenido del contrato.
-^ 1.^
Derechos y obligaciones del arrendador.
-^
A.^
La entrega de la cosa arrendada.
-^
B.^
El goce pacífico de la cosa arrendada.
-^
C.^
Las reparaciones necesarias.
-^
D.^
El saneamiento.
-^ 2.^
Derechos y obligaciones del arrendatario.
-^
A.^
El pago de la renta.
-^
B.^
El uso de la cosa.
-^
C.^
El respeto a la forma de la cosa. Las mejoras.
-^
IV.
El desahucio del arrendatario.
-^
V.^
El subarriendo: naturaleza y efectos.
-^
VI.
La cesión del arrendamiento.
-^
VII.
El arrendamiento financiero o
leasing
.
Casos típicos de arrendamientos
sujetos al CC
-^
Arrendamiento de industria
-^
Arrendamientos de solares
-^
Arrendamiento de buques y aeronaves
-^
Arrendamientos de plazas de garaje
-^
Arrendamientos de plazas de garaje
-^
Arrendamientos de temporada
-^
Arrendamientos de explotaciones rústicas nosujetos a la LAR
-^
Arrendamientos con opción de compra
-^
Arrendamientos “ad meliorandum” o con cláusulasuperficiaria
La duración
-^
Tiempo cierto, pero caben prórrogas pactadas indefinidas,siempre que las partes puedan oponerse a su producción.
-^
No es válido el arrendamiento con prórroga indefinida avoluntad exclusiva del arrendatario
-^
Es válido el arrendamiento de por vida, y el sometido a
-^
Es válido el arrendamiento de por vida, y el sometido a condición resolutoria que no sea imposible.
-^
Llegado el tiempo determinado, el arrendamiento concluyesin necesidad de requerimiento (art. 1555 CC)
-^
Arrendamientos sin plazo de duración determinado: reglassupletorias legales^ –
Inmuebles rústicos: art. 1577– Inmuebles urbanos: art. 1581
Capacidad
• Padres y tutores: no dar en arrendamiento
bienes de los representados por más de seisaños (art. 1548 CC)
•^
Administradores de fincas sin poder
•^
Administradores de fincas sin poder especial: el mismo límite
• Aplicable plazo por analogía a
arrendamiento de cosa común sinconsentimiento unánime
Cuestión
Léase el art. 1547 CC
. ¿Estamos ante un
contrato de arrendamiento nulo por falta de fijación de la renta? Imagínese otra soluciónfijación de la renta? Imagínese otra solución posible y distinta para el caso previsto por laNorma. Puede consultarse el art. 11.1 II LAR
La obligación de prestar el uso
convenido
•^
Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico (art. 1554CC)
-^
El arrendador ha de tolerar las obras que deba hacer el arrendatariopara adaptar la finca al uso acordado
-^
El arrendador responde por toda privación del uso por causa sobrevenida o por hecho jurídico de tercero, incluso sin títulosobrevenida o por hecho jurídico de tercero, incluso sin título^ –
El arrendador responde de la falta de autorización por parte de lacomunidad de propietario, precisa para explotación del local
-^
El arrendador responde incluso por imposibilidad sobrevida fortuita:resolución del contrato
-^
El arrendador no ha de defender ni responde frente a perturbaciones dehecho de terceros (art. 1560 CC)
•^
Se responde por evicción y vicios ocultos de la cosa (art. 1553 CC)
Venta de la finca arrendada
-^
Salvo si está inscrito en el Registro de la Propiedad, elcomprador de finca arrendada puede desahuciar alarrendatario, aunque no haya terminado el períodocontractual (art. 1571 CC)
-^
La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción
-^
La adjudicación de finca hipotecada comporta extinción del arrendamiento posterior a la hipoteca
-^
El vendedor que retrae por art. 1518 no puede beneficiarsede 1571 respecto de un arrendamiento que preexistía a laprimera venta
-^
El comprador con pacto de retraer no puede desahuciar alarrendatario hasta que se haya extinguido el plazo delretracto (art. 1572 CC)
El subarriendo
•^
Salvo prohibición expresa, en el arrendamiento común cabe elsubarriendo total o parcial (art. 1550 CC), pero no la cesión delcontrato
-^
Los pactos y obligaciones relativas al uso que obliguen al arrendatario,obligan también al subarrendatario (art. 1551 CC)
-^
El arrendador tiene acción directa para requerir al subarrendatario el
-^
El arrendador tiene acción directa para requerir al subarrendatario el pago de lo que debiere el arrendatario (art. 1552 CC)^ –
Son inoponibles a arrendador pagos adelantados
-^
Sólo puede reclamar las rentas del subarrendamiento ya devengadas y nopagadas, no las futuras
-^
El subarrendador no podrá desahuciar al subarrendatario por este pagodirecto
•^
La resolución o terminación del arrendamiento comporta la delsubarrendamiento, incluso por desistimiento del arrendatario
-^
El subarrendatario no tiene acción directa contra arrendador
Obligaciones del arrendatario
•^
Pago de la renta debida y uso diligente de la cosa (art. 1555 CC)^ –
Se presume que la finca se le entregó en buen estado (art. 1562 CC)
-^
Responde por los hechos dañosos de quienes habitan la casa (art. 1564CC)
•^
Obligación de notificar las interferencias de terceros y la necesidad de reparaciones (art. 1559 CC)reparaciones (art. 1559 CC)
-^
La pérdida fortuita total o parcial es a riesgo del arrendador (arts. 1561,1563, 1568 CC)
-^
El arrendador puede resolver el contrato por el juicio verbal dedesahucio (250.1.1º LEC) en caso de falta de pago o terminación de laduración^ –
El resto de causas de desahucio del art. 1569 CC deben ventilarse comopretensiones resolutorias de contrato en juicio ordinario (249.6 LEC)
ARRENDAMIENTOS DE FINCAS
URBANAS (LAU)
-^
TEMA 5.
LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
-^
I.^
Ambito de aplicación de la legislación especial en materia de arrendamientos urbanos:
-^ 1.^
Arrendamientos incluidos y excluidos.
-^ 2.^
Contratos de arrendamiento de vivienda.
-^ 3.^
Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
-^
II.^
Naturaleza de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos.
-^
III.
El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de
-^
III.
El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de
derecho y fraude de ley.
-^
IV.
Cesión del contrato y subarriendo:
-^ 1.^
De viviendas.
-^ 2.^
De fincas para uso distinto del de vivienda.
-^
V.
Duración del contrato.
-^ 1.^
Plazo mínimo en los arrendamientos de vivienda.
-^ 2.^
Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda.
-^ 3.^
Desistimiento del arrendatario.
-^ 4.^
Muerte del arrendatario.
-^ 5.^
Duración en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
-^
VI.
Arrendamientos urbanos y matrimonio.
ARRENDAMIENTOS URBANOS •
VII.
Enajenación de la finca arrendada.
•^
VIII. La renta y su revisión:
-^
Renta base y renta contractual.
•^
Cláusulas de estabilización.
•^
Elevación de renta por mejoras.
•^
Elevación de renta por mejoras.
•^
Régimen de los gastos generales y de servicios individuales.
•^
IX.
La fianza.
•^
X.
Obras de conservación y mejora. Obras del arrendatario.
•^
XI.
Los derechos de adquisición preferente arrendaticios.
•^
XII.
Causas de resolución de los contratos arrendaticios.
•^
XIII. Suspensión de los contratos arrendaticios.
-^
XIV. Arrendamiento de viviendas de protección oficial.
Imperatividad
- Arrendamiento de finca urbana – CC de aplicación
supletoria. Imperativo el régimen de fianza en todo caso(Título IV LAU), pero el régimen general (Título II y TítuloIII) según el uso primordial de la finca^ :
Reglas del arrendamiento de
vivienda
•^
Aplicación de normas de la LAU también a los accesorios de lavivienda (2 LAU)
-^
Aplicación imperativa Título I (ámbito), Título IV (fianza) y Título V(procesos arrendaticios)
-^
Exclusión de la aplicación de las normas de LAU: expresa y específica
-^
Exclusión de la aplicación de las normas de LAU: expresa y específica (4.4 LAU), siempre que sea posible
-^
Las normas del Título II LAU son imperativas y no pueden sermodificadas en perjuicio del arrendatario, salvo cuando la leyexpresamente lo autorice (6 LAU)
-^
Cesión del contrato por el arrendatario requiere consentimiento escritodel arrendador (7 LAU)
-^
Sólo se puede subarrendar parcialmente, nunca totalmente, y siempreprecisa del consentimiento del arrendador