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LECCION 17º - EL CONTRATO II
1. ELEMENTOS DEL CONTRATO
Los elementos del contrato se clasifican en esenciales y accidentales. Los elementos accidentales son los que sólo existen cuando las partes los introducen en el contrato: la condición o el término. Los esenciales son aquellos que constituyen los requisitos necesarios e imprescindibles para la existencia del contrato. Estos son: consentimiento, objeto, causa y, en algunos casos, la forma.
A. LA VOLUNTAD O CONSENTIMIENTO
VICIOS
La voluntad constituye la esencia del contrato, al que generay reglamenta. Requiere:
• Que sea consciente y libre.
• Que el sujeto tenga capacidad para emitir la declaración de voluntad.
• Que la voluntad se manifieste al exterior.
• Que exista concordancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada.
a. El primer requisito de la voluntad es que sea CONSCIENTE Y LIBRE.
Si la voluntad declarada no es consciente y libre se dice que está viciada. Los vicios de la voluntad son error, dolo violencia e intimidación.
1º Error.
Es el falso conocimiento de una cosa o de un hecho. Puede ser error de hecho o error de derecho, según recaiga sobre un hecho u objeto o sobre la existencia, contenido o interpretación de una disposición legal. El error de derecho está reconocido en el art. 6.1o “El error de derecho producirá únicamente aquellas efectos que las leyes determinen”.
El error de hecho admite las siguientes especies:
• Error sobre la identidad de la cosa, produce la inexistencia del contrato.
• Error sobre la esencia o cualidades sustanciales de la cosa, estas son aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubiesen dado
motivo a celebrar el contrato. Produce la anulabilidad del contrato.
• Error sobre cualidades secundarias, no vicia el contrato.
• Error sobre la cantidad, vicia la voluntad cuando, en atención a la extensión o disminución de la cosa, se haya celebrado el contrato.
Distinto del error de cantidad es el error de cuenta que sólo da lugar a su corrección.
• Error sobre la persona, puede recaer sobre el nombre, identidad o cualidades de la persona, este error sólo viciará el contrato cuando la
consideración a la persona hubiese sido la causa principal del mismo.
2º. Dolo.
Se llama dolo a todo engaño o fraude por el cual se induce auna persona a otorgar un contrato que de otro modo no habría consentido, o lo habría hecho en distintas condiciones. El dolo puede ser causante o incidental. El primero es aquel que con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que sin ellas no hubiera hecho. Para que este dolo produzca la anulabilidad de los contratos deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes. El dolo incidental es aquel que no determina la celebración del contrato, sino las condiciones del mismo haciéndolas más onerosas o menos favorables. El dolo incidental no produce la anulabilidad del contrato, sino que obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios.
3º. Violencia: Hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible.
4º. Intimidación : a) Hay intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona y bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes. La violencia o la intimidación anularán el contrato, aunque se hayan empleado por un tercero que no intervenga en el contrato. b) El segundo requisito es que el sujeto tenga CAPACIDAD para emitir la declaración de voluntad. Esta capacidad no es uniforme para todos los contratos, ni tampoco es la misma para todos los contratos de la misma clase. Así, el menor emancipado puede comprar, por sí sólo, bienes inmuebles, establecimientos mercantiles y objetos de extraordinario valor; en cambio, necesita el consentimiento de sus padres o del curador para vender esos bienes (art. 323 C.c.).
El art. 1263 C.c. establece que no pueden prestar el consentimiento: los menores no emancipados, y los incapacitados. En cuanto a los incapacitados habrá que estar a la sentencia de incapacitación. La incapacidad para contratar no ha de confundirse con las prohibiciones de contratar:
1. Las incapacidades son restricciones de la capacidad de obrar que se fundan en circunstancias subjetivas de ciertas personas, mientras
que las prohibiciones están fundadas en razones de moralidad.
2. Un contrato celebrado por un incapaz es anulable, a no ser que falte en aquél la condición natural de uso de razón (es el caso de un
menor no emancipado) en cuyo caso es nulo; mientras que el contrato celebrado en contra de una prohibición legal es nulo.
c) El tercer requisito es que la voluntad se MANIFIESTE AL EXTERIOR. Existen varias formas de manifestarse:
a. Declaraciones de voluntad expresas. Son las que se valen de medios sensibles, fundamentalmente la palabra oral o escrita, que revelan
directamente la voluntad.
b. Declaraciones de voluntad tácitas. Tienen lugar cuando se realizan ciertos actos que, sin tener por finalidad directa exteriorizar una
voluntad hacen presumir ésta fundadamente.
c. Declaraciones de voluntad presuntas. Son las que se fundan, no sobre hechos concluyentes, sino sobre una particular disposición de la
ley, que presume la voluntad a priori por la existencia de uno o varios hechos.
Por otra parte, se discute si el simple silencio puede valer como declaración de voluntad. La jurisprudencia ha declarado que para que el silencio valga como declaración de voluntad, es necesario que el que calla pueda contradecir y que tenga la obligación de contestar si no quiere aprobar las propuestas de la otra parte.
B) EL OBJETO.
Son las cosas o servicios que son materia, respectivamente, de las obligaciones de dar o hacer. El objeto ha de reunir los siguientes requisitos:-Real o posible, no pueden ser objeto las cosas o servicios imposibles. -Lícito, sólo las cosas que no están fuera del comercio de los hombres y los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres pueden ser objeto del contrato. -Determinado o susceptible de determinación.
C) LA CAUSA.
Es la razón o fin, el porqué de la obligación. La causa ha de reunir los siguientes requisitos: a) La causa ha de existir. b) La causa ha de ser verdadera.c) Ha de ser lícita, es ilícita cuando se opone a las leyes o a la moral.
D) LA FORMA.
La forma se entiende como los actos externos mediante los cuales se exterioriza la voluntad que constituye el contenido del contrato. Cuando las partes pueden acogerse libremente a la forma que deseen entre las varias formas señaladas por el Derecho estamos ante el principio de libertad de forma. Cuando las partes han de acogerse a una forma para celebrar el contrato en cuestión estamos en el caso de formas fijas u obligatorias. CLASES DE FORMAS
1. Por su origen : - legales o voluntarias, si tienen su origen en la ley o en la voluntad de las partes. 2. Por su exteriorización : - orales o escritas. 3. Por su eficacia : -Formas de ser, son las exigidas por la ley o impuestas por la voluntad de los interesados con la finalidad de que el contrato no exista sin esa forma. La forma es un requisito esencial del contrato.
- Formas de valer, son las exigidas por la ley o establecidas por los particulares con la finalidad de que el contrato, que podría existir o existe sin esa forma, alcance una determinada eficacia, que sin esa forma no tendría. 4. Por su carácter : a) Formas privadas, cuando el documento en que se plasma el contrato lo hacen los mismos interesados. b) Formas públicas, cuando la forma documental la realiza un tercero investido de funciones públicas. Las formas públicas suelen clasificarse en notariales, judiciales y administrativas.
LA FORMA EN EL DERECHO ESPAÑOL
El principio general en esta materia es la libertad de forma, así se desprende del art. 1278: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. Sin embargo, este principio general tiene las siguientes excepciones:(* formas de ser).
1. El matrimonio civil, requiere la comparecencia ante el Juez o funcionario, los testigos y el rito oral establecido en el art. 58.
2. La emancipación por concesión, se otorgará por escritura pública o por comparescencia ante el Juez encargado del Registro Civil, y
habrá de inscribirse en dicho Registro.
3. Las capitulaciones matrimoniales, requieren escritura pública.*
4. El testamento.*
5. La hipoteca inmobiliaria, requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.*
6. El derecho de superficie, igual que el caso anterior.*
7. La donación de inmuebles, requiere en escritura pública.*
8. La sociedad civil requiere escritura pública cuando se aporten bienes inmuebles o derechos reales.
9. La constitución de sociedades anónimas o de responsabilidad limitada, deberán realizarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro Mercantil.*
2. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS
1º. A título oneroso y a título gratuito, según que la atribución patrimonial realizada por una de las partes venga acompañada o no de una contraprestación de la otra parte. 2º. Unilaterales y bilaterales, según que produzcan obligaciones para una de las partes (donación), o para ambas partes contratantes (compraventa). 3º. Consensuales, se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes (compraventa); reales, además del consentimiento necesitan la entrega de la cosa por una de las partes a la otra para perfeccionar el contrato (depósito); formales, los que exigen una forma determinada para su celebración (donación de bienes inmuebles). 4º. Típicos y atípicos, según tengan o no una especial disciplina normativa.
3. INEFICACIA DE LOS CONTRATOS
Se llama ineficacia de un contrato a su carencia de efectos jurídicos.
LECCION 18º - COMPRAVENTA, PERMUTA Y DONACIÓN
1. COMPRAVENTA: CONCEPTO, CARACTERES Y NATURALEZA
El artículo 1445 C.c. define la compraventa como aquel contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
El contrato de compraventa se caracteriza:
1. Por ser un contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento.
2. Es bilateral, produce obligaciones recíprocas para ambos contratantes.
3. Es un contrato oneroso.
En orden a la naturaleza de este contrato, se plante el problema de la transmisión del dominio en la compraventa, problema que se manifiesta en los supuestos de doble venta y venta con pacto de reserva de dominio.
En cuanto a la doble venta, el artículo 1473 C.c. establece: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero hay tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea el primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.
En cuanto al pacto de reserva de dominio, en la compraventa la propiedad se transferirá al comprador por la entrega de la cosa. Ahora bien, por virtud de pacto expreso de las partes, puede la entrega no transmitir, al menos porel momento, la propiedad de la cosa al comprador. Dicho pacto llamado de reserva de dominio se celebra con la finalidad de garantizar el pago del precio aplazado, reservándose el vendedor la propiedad de la cosa vendida hasta el íntegro pago de la última cuota del precio.
2. ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES. LAS ARRAS
ELEMENTOS PERSONALES
Los elementos personales que intervienen son el vendedor y el comprador. Podrán celebrar este contrato todas las personas a quienes el Código civil autoriza para obligarse, salvo los casos que recoge el artículo 1459 C.c.
El artículo 1459 C.c. establece que no podrán adquirir por compra por sí ni por persona alguna intermedia: 1. El tutor, los bienes de la persona o personas que estén bajo su tutela.2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuvieren encargados.3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieran encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta. 5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones. Esta prohibición también comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.
ELEMENTOS REALES
Los elementos reales son la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, en principio puede ser objeto de compraventa todas las cosas, tanto corporales como las incorporales, las muebles como las inmuebles, las presentes y las futuras, etc. Pero la cosa para ser materia de este contrato requiere. 1º. Existencia real o posible. Sin la existencia de la cosa no se concibe lacompraventa (art. 1460 C.c.). 2º. Comercio lícito. No pueden ser objeto de este contrato las cosas que no sean susceptibles de apropiación privada, los animales que padezcan enfermedades contagiosas, la caza y pesca en periodo de veda. 3º. Determinación. La cosa tiene que estar determinada, pero esta determinación no es preciso que sea actual, pues basta con que se pueda llegar a determinar la cosa sin necesidad de un nuevo convenio entre los interesados.
Respecto al precio, es la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa.Los requisitos que ha de reunir el precio son:
1º. Precio verdadero o real. Si el precio no fuera real, sino ficticio, la venta dejaría de ser tal, y el acto sería nulo o sería una donación. 2º. Precio determinado. El precio tiene que ser cierto; pero esta condición no supone que se precise cuantitativamente en el momento de la celebración del contrato.
El Código civil admite las siguientes formas de señalamiento del precio:
a) La referencia a otra cosa cierta. b) Dejar la fijación al arbitrio de una persona determinada. c) Cuando se trate de cosas fungibles, el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado.
3º. El precio ha de consistir en dinero o signo que lo represente. Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes: No constado ésta se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en caso contrario.
4º. No es necesario que el precio sea justo.
ELEMENTOS FORMALES
A este contrato le es aplicable el principio de libertad de forma con las excepciones del artículo 1280 C.c.. La escritura pública sería un requisito esencial cuando se estipule por las partes que hasta que no se otorgue aquélla no se entenderá perfeccionado el contrato.
LAS ARRAS O SEÑAL
Como elemento accidental que puede intervenir en lacompraventa hay que destacar a las arras o señal, esto es la suma de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato. Las arras pueden desempeñar una triple función:
- Arras confirmatorias, consisten en ser una prueba de la celebración del contrato.
- Arras penales, constituyen una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras por quien las entregó o su devolución dobladas en caso de incumplimiento.
- Arras penitenciarias, constituyen un medio lícito de desligarse las partes del contrato, mediante el abandono de las arras por quien las entregó o la devolución dobladas por quien las recibió. Nuestro C.c. recoge las arras dándole el carácter de penitenciarias. Sin embargo, el Tribunal Supremo atribuye a las arras el carácter de anticipo del precio (arras confirmatorias), después el de arras penales y, en último término el de arras penitenciarias.
3. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR
Las obligaciones del vendedor son: 1º. Conservar y custodiar la cosa que se ha obligado a entregar. 2º. Entregar la cosa vendida. Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare lo contrario. 3º. Entregar al comprador los títulos de pertenencia (escritura de propiedad). 4º. Prestar la garantía o saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. En cuanto al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, el vendedor está obligado al saneamiento por dichos vicios si la hacen impropia (la cosa) para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no responderá de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio debía fácilmente conocerlos. 5º. Los gastos de otorgamiento de la escritura, salvo que se pacte lo contrario.
En cuanto a las obligaciones del comprador:
1º. Pagar el precio de la cosa vendida, en el tiempo y lugar fijado en el contrato. Si no se hubiera fijado deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Por regla general, el pago del precio no produce intereses, pero excepcionalmente, el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los casos siguientes:
a) Si así se hubiere convenido. b) Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta. c) Si se hubiere constituido en mora.
2º. Recibir la cosa vendida; el vendedor puede consignar la cosa si el comprador no la recibe en el momento fijado.
3º. Abonar los siguientes gastos:
a) Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde la perfección de la venta hasta su consumación. b) El impuesto correspondiente por la transmisión: IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. c) Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
4. COMPRAVENTAS ESPECIALES
a. las promesas de ventas: las promesas de vender o comprar , habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los
contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato
b. el pacto de arras: las arras se emplean a veces como medio de poder arrepentirse de un contrato ya celebrado, con tal función a cuyo
tenor si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra venta , podrán rescindirse el contrato , hallándose el comprador a perderlas.
c. El pacto de reserva de dominio: en la venta de objetos cuyo precio no se paga al recibirlo, es frecuente pactar como condición que
suspende el paso de la propiedad de la cosa comprada al adquirente, la reserva d dicha propiedad para el vendedor mientras el precio no este totalmente satisfecho. O sea la cosa se entrega al comprador, pero el vendedor sigue siendo dueño de ella.se trata de una forma de asegurar el cobro. Mientras el comprador no adquiere la propiedad de la cosa, tiene la facultad de usarla y disfrutarla , pero manteniendo su integridad.
d. Venta en calidad de ensayo: es costumbre gustar o probar antes de recibirla, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva.
LA PERMUTA:
Es el trueque o intercambio de cosa por cosa , como la venta, de la que es su antecedente histórico, lo es de cosa por dinero. Es menos frecuente en la actualidad.
LA DONACIÓN:
Es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta. Puede ser perjudicial para los acreedores y familiares del donante y aun para el mismo, y por eso:
a. la donación pura se considera siempre, cuando el donante no tiene con que pagar sus deudas, acto en fraude de los derechos de
sus acreedores a efectos de la acción paulina. Transciende al procedimiento de quiebra.
b. Contra la prodigalidad de quien disipa sus caudales se hallan protegidos ciertos parientes con derecho a alimentos.
c. Los legitimarios pueden pedir que se reduzcan las donaciones que este hizo en vida en perjuicio de sus derechos.
d. El adquirente por titulo gratuito se halla menos protegido que el a titulo oneroso frente a la reivindicación del dueño de los bienes.
e. Al tratarse de un acto en pura perdida la donación requiere capacidad plena: la precisa para disponer. El menos no puede hacer
donaciones y tampoco su representante legal.
f. La donación presenta especiales exigencias de forma, tendentes a dar plena certeza al acto y a obligar al donante a una mayor
reflexión. el donatario debe , so pena de nulidad, aceptar la donación por si, o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante. La donación verbal requiere la entrega simultanea de la cosa donada. Faltando este requisito , no surtirá efecto si no se hace por escrito y consta en la misma forma la aceptación. En cuanto a los inmuebles, la donación debe hacerse en escritura publica.
g. En ciertas eventualidades, se puede recuperar lo donado revocando la liberalidad.
LECCION 19º - ARRENDAMIENTO
1. CONCEPTO Y CLASES
El arrendamiento de cosas es aquel en el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Mientras la función económica de un contrato traslativo de propiedad, es el desplazamiento del dominio pleno de la cosa con todas sus facultades, en cambio, en el arriendo, el dueño de la cosa conserva el poder de disposición que tuviera sobre ella y atribuye al adquirente (arrendatario) solo las facultades de goce, que pueden consistir meramente en el uso y posesión de dicha cosa, el arriendo de fincas rusticas, destinadas a producir frutos, del alquiler de un piso o local de negocios, cuyo disfrute consiste en usarlos con arreglo a su naturaleza.
Régimen general del arrendamiento
a. sujetos, forma. El arrendamiento suele presentarse como el arquetipo del acto de simple administración, pero esto solo es asi cuando el
plazo durante el cual el dueño se priva de la cosa es reducido. El contrato de arriendo es valido cualquiera sea la forma en que se célebre, y el de inmuebles es inscribible en el Registro de la propiedad.
b. precio y tiempo. Se incluye en la definición del contrato de arrendamiento los elementos de precio cierto y tiempo determinado.
c. Posición de arrendador y arrendatario. El arrendatario tiene obligación de pagar a su tiempo la merced pactada, y asimismo de usar de
la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Al acabar el plazo el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que hubiese parecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por la causa inevitable. El arrendador esta obligado a hacer la cosa, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; y asimismo a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
d. extinción. El arriendo se extingue por cumplimiento del plazo por el que se pacto, pero si al terminar el contrato permanece el
arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tacita reconducción, o sea un nuevo arrendamiento en iguales condiciones, salvo en cuanto al plazo, que sera el de una cosecha en las fincas rusticas, y, en las urbanas, un año, mes o día, según el pago de la merced se haya fijado por uno de esos periodos de tiempo.
2. ARRENDAMIENTO DE COSAS
A) RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL
El legislador ha dictado leyes especiales en materia de arrendamientos de fincas urbanas y de fincas rusticas. El régimen de los arrendamientos previsto en el Código Civil se aplica, por tanto, únicamente a los arrendamientos que quedan fuera de esa legislación.
B) LEGISLACIÓN ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Los arrendamientos urbanos están regulados en la Ley de 24 de noviembre de 1994. La Ley distingue dos tipos de arrendamientos de fincas urbanas: los que se destinen a vivienda y los que se destinen a usos distintos del de vivienda.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (Se incluyen los trasteros, plazas de garaje).
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del anterior. Tienen esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, cultural o docente.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley:
- El uso de viviendas de porteros, guardas y funcionarios que las disfruten por su trabajo.
- El uso de vivienda de militares.
- El uso de viviendas universitarias.
CONTENIDO
Obligaciones de arrendador:
- Entregar la vivienda objeto del contrato.
- Realizar, sin derecho por ello a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
- Durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, sólo podrá actualizar al renta de acuerdo con el IPC de los doce meses inmediatamente anteriores. A partir del sexto año, la actualización es libre.
Obligaciones del arrendatario:
- Pagar la renta estipulada.
- Realizar pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
- Pagar la fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
EXTINCIÓN
- Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
- Declaración de ruina de la finca.
- Por incumplimiento de las obligaciones del contrato.
- Falta de pago de la renta o de la fianza.
- Realizar en la finca el arrendatario actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- No utilizar la finca como vivienda permanente.
- Por el transcurso del plazo fijado libremente en el contrato, que de ser inferior a cinco años, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance los cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
- Por que el arrendador no realice las reparaciones necesarias.
- Por perturbaciones de hecho o de derecho por parte del arrendador en el uso o disfrute.
C) LEGISLACION ESPECIAL DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS
La ley de 2003 da primacía a la autonomía de la voluntad de las partes a la hora de regular el contenido del contrato, con el fin de lograr una dinamización del mercado de la tierra
LA APARIENCIA
3. ARRENDAMIENTO DE OBRA
En este tipo decontrato una de las partes de obliga a ejecutar una obra o servicio por precio cierto. La distinción entre estos dos contratos impropiamente llamados del arrendamiento consiste en que en el contrato de servicio las partes pretenden obtener que otra persona desarrolle cierta actividad , mientras en el de obra persiguen un resultado. El contratista promete a la contraparte un resultado que consiste en un acto de producción del cual el asume el riesgo. El contrato se celebra entre el dueño de la obra , quien la encarga, y el contratista que se compromete a producir y comunicar el resultado pretendido por el dueño.
a. la obra: el contratista se obliga a ejecutar la obra con diligencia y la pericia exigible en su profesión o dedicación. El promotor es la
persona que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en periodos de uno, tres y diez años.
b. El precio: el precio de la obra debe ser cierto, pero no es indispensable que se concrete una cantidad de antemano.
El contratista no puede pedir aumento de precio , aunque se eleve el de los materiales o los salarios, si no se ha pactado una clausula de revisión
c. extinción del contrato: es característico que el dueño pueda decidir por su propia voluntad , de la construcción de la obra , aunque se
haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos , trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
4. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
a. contrato de trabajo. Las condiciones del trabajo asalariado suele ser objeto de negociación colectiva, y los resultados de esta
negociación, los convenios colectivos, regulan luego el contrato individual de trabajo tras las leyes y reglamentos y con preferencia a la voluntad de las partes y los usos y costumbres locales y profesionales. Ley fundamental al respecto es el Estatuto de los Trabajadores aplicable a quienes voluntariamente presten sus servicios retribuidos por cuenta ajena y dentro del ámbito de organización y dirección de otra persona física o jurídica denominada empleador o empresario.
b. Servicios no laborables. Fuera de la disciplina del contrato de trabajo los servicios de profesionales se regulan por la costumbre, la
naturaleza de las cosas, las reglas generales del contrato
LECCION 20º - OTROS CONTRATOS
Cuestión distinta es la de si puede ser irrevocable un poder de representación. Ha de tenerse en cuenta que este poder no es algo que exista únicamente en el mandato. Concluye además el mandato por muerte del mandante o del mandatario. La regla tiene escasa justificación en relación al mandante. El mandatario debe acabar el negocio que ya estuviese comenzado al morir el mandante.
e. continuación del poder extinguido en el mandato representativo.
Con arreglo a cuando el mandato se haya dado par contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber.
3. CONTRATO DE PRÉSTAMO
Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El préstamo de cosas concretas se llama comodato.
A. El simple préstamo, o préstamo mutuo:el que recibe en préstamo dinero u otra cosa fungible adquiere su propiedad, y esta obligado a
devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad. El mutuo supone la transmisión de la propiedad de la cosa mutua, el que presta tiene que tener la facultad para esta transferencia. El simple préstamo o préstamo mutuo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés. El interés tiene que consistir precisamente en una fracción del genero prestado, por unidad de tiempo de duración del préstamo. No se deberán intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado.
B. el préstamo usurario. Hasta el siglo XIX diversas leyes limitaban la cuantía de interés. En una etapa de liberalismo económico la ley
del año 1856 declaro libre la cuantía de interés. En esta época de mayor florecimiento de usura se promulgo la ley de julio de 1908 sobre los prestamos usurarios, que sigue el sistema de declarar nulo el contrato cuando se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcional con las circunstancias del caso.
c. En el ámbito de la protección del consumidor se presta especial atención a los contratos referidos a servicios financieros.
d. La ley de crédito al consumo se aplica a los contratos en los que un empresario concede o promete conceder a un consumidor un
crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación.
4. CONTRATO DE SOCIEDAD
Caracteres específicos de la sociedad Se define la sociedad como un contrato por el cual dos o mas personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con animo de partir entres si las ganancias. De los caracteres de la sociedad civil se destaca:
a. personalismo. La sociedad civil se contrae intuitu personae, es decir, cada socio toma en consideración las personas y cualidades de
sus compañeros, de modo que, en principio y salvo pacto, solo con ellos quiere formar sociedad: por eso la condición de socio es intransmisible, y lo mas que puede un socio, es asociarse un tercero en su parte. Pero el asociado no ingresara en la sociedad sin el consentimiento unánime de los socios.
b. Animo de lucro. La unión de personas persigue con su actividad, a diferencia de las asociaciones, la obtención de ganancias.
Personalidad jurídica. Sociedades civiles y mercantiles
a. la sociedad civil tiene personalidad jurídica, es ella por consiguiente, deudora principal de sus deudas, acreedora de sus créditos y
dueña de sus bienes: tiene patrimonio distinto del de cada uno de los socios y separado de todos ellos. No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre a terceros. A contrario, tiene personalidad jurídica todas las sociedades civiles cuando su existencia sea conocida y manifiesta a todos.
b. el contrato de sociedad es mercantil cuando reviste alguna de las formas reguladas por este cuerpo legal, pero de aplicación preferente
por ser posterior el Cc. permite que las sociedades civiles por el objeto a que se consagran pueden revestir todas las formas reconocidas por el Código de comercio.
Las aportaciones La sociedad civil se podrá constituir en cualquiera forma, salvo que se aporten a ella bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso sera necesaria la escritura publica. Cada uno de los contratantes es deudor a la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella, y tratándose de cosas determinadas tiene obligación de saneamiento respecto de las mismas. Para evitar cualquier otra interpretación se establece que el socio industrial debe a la sociedad las ganancias que durante ella haya obtenido en el ramo de industria que sirve de objeto a la misma
Gestión de la sociedad. Ganancias y pérdidas
a. administración de la sociedad. Si no se ha pactado nada acerca de la gestión, todos los socios se consideraran apoderados, y lo que
cualquiera de ellos hiciese por si solo, obligara a la sociedad, pero cada uno podrá oponerse a las operaciones de los demás antes que hayan producido efecto legal. Si hay nombrados varios administradores, cada uno pude actuar con eficacia separadamente, pero cualquiera de ellos puede oponerse a las operaciones del otro antes de que hayan producido efecto legal. Si se estipula que los administradores habrán de actuar todos juntos asi se ha de hacer. B )Responsabilidad por las deudas. Para que la sociedad quede obligada con un tercero por los actos de uno de los socios se requiere:
1. que el socio haya obrado en su carácter de tal, por cuenta de la sociedad
2. que tenga poder para obligar a la sociedad en virtud de un mandato expreso a tácito.
3. Que haya obrado dentro de los limites que le señala su poder o mandato
c) distribución de ganancias y perdidas. Las perdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado. Si solo se hubiese pactado la parte de cada uno en las ganancias, sera igual su parte en las perdidas. A falta de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y perdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que lo fuere solo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado. Si además de su industria hubiere aportado capital, recibirá también la parte proporcional que por él le corresponda.
Extinción de la sociedad La sociedad concluye por muerte, insolvencia, incapacitación o declaración de prodigalidad de cualquiera de los socios, si bien es valido el pacto de que, en el caso de morir uno de los socios, continúe la sociedad entre los que sobrevivan. También puede acabar por voluntad unilateral de uno de los socios, pero solo cuando no se ha señalado termino para su duración. Para que la renuncia surta efecto, debe ser hecha de buena fe en tiempo oportuno.
5. CONTRATO DE DEPOSITO
a. Se constituye el deposito desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y de restituirla. Solo pueden ser objeto de
deposito las cosas muebles, el deposito es el contrato especifico de custodia de cosas muebles. El deposito es un contrato gratuito y es corriente la profesión de depositario que guarda en sus almacenes los objetos que se le entregan en custodia, mediante un precio. El depositario esta obligado a guardar la cosa. Su responsabilidad , en cuanto a la guarda y la perdida se regirá por lo dispuesto en el titulo primero. En cuanto al depositante, esta obligado a reembolsar al depositario los gastos que se haya hecho para la conservación de la cosa y a indemnizarle de todos los perjuicios que se le hayan seguido del deposito, asi como a restituirle la cosa tan pronto se la reclame.
b. deposito irregular. Se le prohíbe al depositario servirse de la cosa depositada sin permiso expreso del depositante, concebido este
permiso, el contrato pierde el concepto de deposito y se convierte en préstamo o comodato.
6. CONTRATOS ALEATORIOS
Lo característico de estos contratos es la presencia de su elemento fortuito e incierto que determina el derecho de una de las partes a una prestación, o el cese de una que venia realizándose.
a. el juego y la apuesta ofrecen menor interés para el trafico: la norma mas conocida en la materia es el art. 1798 a cuyo tenor la ley no
concede acción para reclamar lo que se gana en un juego de suerte, envite o azar; pero el que pierde no puede repetir lo que haya pagado voluntariamente, a no ser que hubiese mediado dolo, o que fuera menor; o estuviera inhabilitado para administrar sus bienes.
b. El contrato de seguro fundamentalmente se dirige a la cobertura de un riesgo, de modo que producido el evento dañoso la perdida sea
compensada o aliviada, ya mediante evaluación del daño o abonando una cantidad fija por quien se comprometió a ello (asegurador). Los seguros regulados por el Derecho español se dividen en privados y sociales.
c. la renta vitalicia representa una relación de obligación en virtud de la cual un sujeto, deudor, viene obligado a entregar a otro, persona
natural, pensionista, una cantidad periódica durante la vida de esta o teniendo como limite, además, la vida de otra persona natural. El derecho a la renta puede ser constituido por titulo oneroso o lucrativo. el deudor de la renta se obliga a pagarle a cambio de un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión. El contrato es aleatorio. El deudor de la renta, queda obligado a abonarla durante un periodo de tiempo incierto, esto es, lo que dure la vida de una persona: la renta es vitalicia. En cuanto al derecho de percibir la renta del titular de ésta, es un valor decreciente con el paso del tiempo y en función de la esperanza de vida del sujeto, sobre cuya cabeza se constituyo aquella.
d. el contrato de alimentos. Por el contrato de alimentos una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de
todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos. La extensión y calidad de la prestación de alimentos serán las que resulten del contrato y, a falta de pacto en contrario, no dependerá de las vicisitudes del caudal y necesidades del obligado ni de las del caudal de quien las recibe, a diferencia de lo que sucede con los alimentos legales.
7. CONTRATO DE FIANZA
Concepto. Accesoriedad Por la fianza se obliga a uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste. Es decir, que junto a una obligación que vincula automáticamente a un acreedor y un deudor, nace otra obligación de igual contenido a favor del mismo acreedor. No es la fianza el único modo de garantizar una persona las deudas de otra, para ellos sirve la solidaridad de deudores. La diferencia con la fianza estriba en que en ésta hay un deudor principal de la deuda , y luego otro u otros accesorios o dependientes. La fianza se pacta en la mayoría de los casos con el carácter de solidario, para vincular con mayor intensidad al fiador proporcionando al acreedor mas expedita satisfacción de su derecho. La fianza es una obligación accesoria a una deuda principal. Esto supone que a la relación entre fiador y acreedor afectan todas las vicisitudes de la deuda principal. La fianza no puede existir sin una obligación valida. Si la obligación es nula, lo sera también la fianza, salvo cuando la nulidad solo puede ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado, como la de la minoría de edad No habiéndose pactado nada en contenido de la fianza es el máximo, comprenderá no solo la obligación principal , sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio.
Las relaciones entre acreedor y fiador El fiador esta obligado a pagar al acreedor si el deudor principal no cumple. Cuando el acreedor demanda primero al fiador, este puede exigir que la excusión de los bienes del deudor preceda a su propio cumplimiento forzoso. Puede negarse a pagar, sin temor a ser embargado, cuando el acreedor trata de cobrar directamente de él, y no, primero, de los bienes del deudor. A esto se llama abreviadamente beneficio de excusión, es decir, beneficio de previa excusa de los bienes del deudor. Para que el fiador pueda aprovecharse del beneficio de la excusión debe oponerlo al acreedor luego que éste le requiera para el pago, y señale bienes del deudor realizables dentro del territorio español, que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda.
Las relaciones entre fiador y deudor. El fiador que paga por el deudor se subroga por el pago en todos los derechos que el acreedor tenia contra dicho deudor. El deudor pasa a serlo suyo, pero si ha transigido con el acreedor , no puede pedir al deudor mas de lo que realmente haya pagado. El contenido del derecho que el fiador que paga tiene contra el deudor, la llamada indemnización, es el siguiente:
1. la cantidad total de la deuda.
2. Los intereses legales de ella desde que se hay hecho saber el pago al deudor.
Está regulada en el art. 1902 C.c. que establece que “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
b. Responsabilidad subjetiva por hecho ajeno
Esta responsabilidad se impone cuando entre el autor material del hecho y el que queda responsable hay un vínculo tal que la ley presume que si hubo daño debe atribuirse más que al autor material, al descuido o defecto de vigilancia de la otra persona. Estas personas son: los padres de los daños causados por los hijos que se encuentran bajo su guarda; los tutores de los perjuicios que causen sus tutelados que se encuentren bajo su guarda; los dueños y directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes con ocasión de sus funciones; las personas o entidades que sean titulares de un centro docente de enseñanza no superior respecto de los daños causados por sus alumnos menores de edad durante el período de tiempo en que los mismos se encuentren bajo el control y vigilancia del profesorado, desarrollando actividades escolares o extraescolares. Sin embargo, esta responsabilidad cesará cuando las personas antes mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño.
- En el sistema de la responsabilidad objetiva , que funda la obligación de reparar el daño causado en la relación de causalidad entre el acto del agente y el daño producido, independientemente de todo elemento de intencionalidad.
Las leyes que establecen este sistema de responsabilidad son:
la ley de caza: el cazador está obligado a indemnizar los daños que causare en el ejercicio de la caza, excepto cuando el hecho fuera debido únicamente a culpa o negligencia del perjudicado o a fuerza mayor. No se considera fuerza mayor el defecto, rotura o fallo de las armas o municiones;
la ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículo de motor: el conductor de un vehículo de motor que con motivo de la circulación causare daños a las personas o a las cosas está obligado a reparar el daño causado excepto cuando se pruebe que el hecho fuera debido únicamente a culpa o negligencia del perjudicado o a fuerza mayor extraña a la conducción o al funcionamiento de vehículo. No se considera fuerza mayor los defectos de éste ni la rotura o fallo de algunas de sus piezas o mecanismos.
Otras leyes serían: la de consumidores y usuarios; la de navegación aérea, etc.
LECCION 22º. - DERECHOS REALES
1. DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES Y CLASIFICACIÓN. DIFERENCIA CON EL DERECHO DE CRÉDITO.
El ordenamiento jurídico concede la consideración de derecho a la dominación del hombre sobre las cosas, y lo mismo la dominación total, que es el derecho de la propiedad, como a otras mas concretas y limitadas: el derecho a los frutos de la cosa o usufructo; o a obtener alguna utilidad concreta de la cosa como la servidumbre. A cualquiera de estos derechos en la cosa le llamamos derecho real.
Lo característico del derecho real es que recae directamente sobre la cosa, sin mediación de otra persona. La relación con el bien es inmediata y directa (inherencia). La posibilidad de influencia directa supone la de excluir la acción de cualquier otro sobre la cosa en perjuicio del derecho real: el dueño puede impedir la entrada en su finca a cualquiera (exclusividad). La posibilidad de influencia (el derecho real) sigue a la cosa dondequiera que se halle y quienquiera que sea el poseedor (reipersecutoriedad). Estos caracteres distinguen netamente el derecho real del derecho de créditou obligación. El crédito existe frente a una persona concreta y solo frente a ella cabe exigir su satisfacción: las demás personas no son deudores, mientras que todas las personas tienen que respetar el ejercicio del derecho de propiedad. En los derechos reales la facultad o las facultades del titular, de poseer la cosa, u obtener sus frutos, no son correlativas al deber de los sujetos pasivos de abstenerse de interferir la acción de dicho titular: estos sujetos pasivos no son deudores.
Los derechos reales limitados: concepto y enumeración. La propiedad plena: el derecho total sobre las utilidades y posibilidades de servicio. Tengo en relación al inmueble, todas las posibilidades de acción y aprovechamiento que autoriza el Derecho, y los deberes consiguientes. Pero puedo tener sobre la finca solo algunas facultades; entonces el derecho que tengo es limitado: restringido a un aspecto. Este derecho limitado se llama también en cosa ajena, pues si la cosa es propia la titularidad de cualquier influencia sobre ella ya no es derecho limitado, sino facultad de dominio. La influencia limitada se distingue según su contenido:
a. unos derechos llamados de goce porque representa el disfrute parcial o total de la cosa. Se ejerce a través de la posesión de una parte
de la cosa o aun de toda ella, como el usufructo y las servidumbres positivas, pero también puede disfrutar sin poseer.
b. Los derechos reales de garantía, en cuya virtud el valor en venta del bien asegura contra el eventual incumplimiento de una
obligación pecuniaria.
c. los derechos de adquisición, que permiten reclamar en beneficio propio la transacción de derechos sobre la cosa a quienquiera que la
tenga.
2. DERECHO DE PROPIEDAD: CONCEPTO, CONTENIDO Y LIMITACIONES.
La propiedad: el derecho mas pleno que se puede tener sobre una cosa, comprendiendo todas las posibilidades de actuación sobre ella autorizadas por la ley. Este derecho se puede referir a cualesquiera bienes, muebles o inmuebles, todos los cuales pueden pertenecer, salvo concretas y escasas excepciones, a cualesquiera personas, privadas y publicas.
Caracteres del derecho de propiedad Esta plenitud potencial de dominación que constituye lo insuprimible de la propiedad puede descomponerse en:
a. la vocación de generalidad: el derecho abarca la totalidad de las facultades, usos y posibilidades de la cosa, sin excepciones.
b. Abstracción. El derecho del dueño es concebible con independencia de la facultades singulares, mientras los derechos reales limitados
representan la puesta en valor de una facultad aislada y no se concibe sin ella. A esto se le llama la abstracción del dominio.
c. Elasticidad. El dominio se dice, es elástico, no ya porque pueda ser despojado de alguna o muchas facultades sin dejar de ser dominio,
sino porque abarca y reclama todas las posibles influencias sobre la cosa.
La propiedad en la constitución El art. 33 de la const. Dice que se reconoce el derecho a la propiedad y a la herencia. Son las leyes las que han de puntualizar las consecuencias y por tanto la intensidad de la función social que el art. 33 reconoce al dominio. La Const. Reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege como un haz de facultades individuales sobre la cosa y al mismo tiempo como un conjunto de obligaciones y deberes establecidos en atención a valores e intereses de la colectividad. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad publica o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
Limitaciones del dominio En todos estos casos las normas legales ponen limites generales a la propiedad de todos y cada uno. Tales limites representan el punto de equilibrio para una coexistencia ventajosa de sus propiedades. De estos limites hay que distinguir las limitaciones , o sea los gravámenes impuestos voluntariamente sobre la propiedad. Tales gravámenes o limitaciones no describen su figura habitual, sino que son detracciones excepcionales de ella reduciendo su contenido por bajo del normal y conservando el dominio su tendencia (elasticidad) a recuperar su contenido legal cuando cesa el gravamen.
Relaciones de vecindad: el ordenamiento pone limites a las actividades de un propietario que puedan resultar molestas, insalubles, nocivas o peligrosas para sus convecinos, para los habitantes de la zona, etc. el dueño debe hacer un uso normal de su propiedad, según la zona donde esta situado.
Las prohibiciones de disponer: aquí se tratan unas limitaciones de la propiedad que no suponen creación de un derecho a favor de otro, sino amortización de la facultad de enajenar la cosa que habitualmente tiene el dueño, como el titular de cualquier derecho. Tal facultad se suprime por disposición a causa de muerteo por pacto o contrato. La prohibición de disponer seria nula si se demostrase que era puramente caprichosa y sin causa razonable.
Limites físicos de la propiedad inmobiliaria
a. el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que esta debajo de ella, y puede hacer en el las obras, plantaciones y
excavaciones que le convenga, salvas las servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de policía.
b. Cada dueño tiene derecho a cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro
modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. Si no pueden llegar a acuerdo sobre alguno de los limites habrá de acudir a la acción de deslinde, o si no mediante la posesión; y en ultimo extremo distribuyendo el terreno por partes iguales.
Defensa del dominio: el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. La acción, para tener éxito, ha de interponerse.
a. por quien demuestre ser dueño de la cosa que reclama, aunque no la haya poseído nunca.
b. Frente a quien posee la cosa y, sin derecho a ella, se niega a restituirla.
c. La cosa que se reclama mediante la acción reivindicatoria ha se ser concreta y determinada, y estar totalmente identificada.
3. MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: TEORÍA DEL TITULO Y EL MODO. LA TRADICIÓN.
Art. 609 : La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
La ocupación : la propiedad se adquiere por ocupación. Se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. El Cc. Regula el hallazgo de cosas muebles perdidas concediendo la decima o vigésima parte del valor de la cosa encontrada, y la cosa misma si en dos años no aparece el dueño. Cuando se trata de patrimonio histórico se debe entregar a la Administración, y tiene derecho a la mitad del valor que se atribuya en la tasación legal.
La usucapión: por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la Ley, el dominio y demás derechos reales. A las reclamaciones del verdadero dueño opondrá su adquisición por usucapión : es decir, por la posesión durante el tiempo señalado por la Ley para adquirir el derecho. La usucapión se considera como un modo de adquirir los derechos sobre las cosas, en realidad su función principal es la de ayudar a quien tiene el derecho real en cuestión, pero no puede demonstrar su titularidad por haber extraviado las pruebas. Requisito común a cualquier clase de usucapión es la posesión de la cosa usucapida y no una tendencia cualquiera, sino la llamada posesión civil: la tendencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona…unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. La posesión apta para usucapir ha de ser en calidad de dueño : solo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio. La posesión apta para usucapir ha de ser publica, pacifica y no interrumpida.
Clases de usucapión:
a. para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales, se necesita poseer la cosa con buena fe y justo titulo por el tiempo
determinado en la ley. El justo titulo es, en tema de usucapión, el hecho antecedente que justifica la tendencia como procedente de un anterior titular. Se entiende por justo titulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
b. La usucapión llamada extraordinaria no precisa titulo ni buena fe, pero necesita mas tiempo.
c. Los plazos son distintos para la ordinaria y la extraordinaria. En cuanto a los bienes muebles, se prescribe por la posesión no
interrumpida de tres años con buena fe; prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años sin otra condición. Los derechos sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre
Posición del dueño del piso
a. cada dueño tiene el uso y disfrute exclusivo de su piso, que puede realizar personalmente o arrendándolo o cediendo el uso por
cualquier otro titulo.
b. Al dueño del piso se le señala en la escritura de constitución de la comunidad una cuota, habitualmente proporcional al valor real del
piso y al uso presumible de los servicios o elementos comunes.
Funcionamiento de la comunidad Las comunidades de dueños de pisos de un mismo edificio funcionan como una especie de sociedad.
a. órgano de gobierno es la junta de propietarios, que decide en todos los asuntos de la comunidad.
b. El presidente, nombrado entre los propietarios, convoca la junta.
c. Cabe nombrar un administrador, que puede no ser condueño.
Complejos inmobiliarios privados La ley de propiedad horizontal se aplica también a los complejos inmobiliarios privados. Se trata de complejos de dos o mas edificaciones independientes entre si cuyo destino principal es la vivienda. La ley permite que se constituya una sola comunidad de propietarios.
5. PROPIEDADES ESPECIALES.
La propiedad y las propiedades No pocos autores han propuesto hablar de las propiedades en vez de la propiedad : de una pluralidad de derechos plenos sobre la cosa, según la clase de esta. La propiedad del suelo es la que mas atención ha recibido del legislador. Abundantes son las normas que, procedentes de distintos ámbitos regulan la propiedad inmobiliaria, permitiendo distinguir entre propiedad urbana y la rústica. Inciden sobre este ámbito dos funciones administrativas: ordenación del territorio y urbanismo. La ley del suelo establece distintas facultades, deberes y cargas para los propietarios de los terrenos según estén clasificados como suelo urbanístico (el que, este o no edificado, esta integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población) o rural (el que esta preservado de la transformación mediante la urbanización por estar destinado al uso agrícola, ganadero, forestal o cualquier otro vinculado a la utilización de los recursos naturales). La propiedad del suelo rustico es también objeto de distintas normas dirigidas a modernizar y desarrollar el sector económico de la agricultura. Otra clase de propiedades especiales a las que tradicionalmente se ha venido haciendo referencia son las de las aguas o minas, que su consideración como bienes de dominio publico lleva a su exposición y estudio por el Derecho administrativo. Hay que prestar especial atención a las llamadas propiedades intelectuales (el derecho de autor) y propiedad industrial (patentes y marcas), derechos que solo por inercia se han aproximado a la propiedad, por ser en realidad bienes inmateriales.
Los bienes inmateriales en general La tutela de las creaciones intelectuales, técnicas y comerciales, de las llamadas propiedad intelectual y propiedad industrial, es una conquista reciente y no un instituto clásico del Derecho Civil. Tal derecho constituye un bien inmaterial. Al no ser cosas los bienes inmateriales, no tienen dimensiones ni ubicación, ni puede perecer su objeto, y casi siempre su exteriorización es capaz de goce o percepción simultáneos e íntegros por parte de un numero indefinido de sujetos, los cuales pueden disfrutarse a la vez. El monopolio que la ley concede al creador sobre los bienes inmateriales suele ser de duración limitada. Cumplido el plazo de vigencia, la creación del dominio, publico se hace de utilidad general. Solo la marca puede tener duración indefinida a través de renovaciones en el registro.
La propiedad intelectual La ley distingue entre los derechos de autor y otros derechos de propiedad intelectual:
a. derechos de autor: son todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte,
tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. También las formas nuevas de expresión de obras ya existentes: traducciones, revisiones, resúmenes, o cualquier transformación de una obra, etc. sujeto originario de la protección es el autor: la persona natural que crea la obra, si bien la protección prevista en la ley beneficia en algunos casos a personas jurídicas. Contenido del derecho de autor es tanto el derecho moral como los derechos de explotación y los demás derechos patrimoniales. El derecho moral atribuye al autor los derechos de decidir la divulgación de la obra, exigir el reconocimiento, el respeto a la integridad, modificación y retirada, previa indemnización en su caso a los titulares de derechos de explotación. Las obras ya divulgadas podrán reproducirse sin autorización del autor en los casos previstos en la ley. Los derechos de explotación pueden ejercitarse por el autor pero también son transmisibles a terceros, tanto inter vivos como mortis causa. Los derechos de explotación económica duran toda la vida del autor y setenta años después de su muerte. La extinción de los derechos de explotación determina su paso al dominio publico, y podrán ser usados por todos, siempre que se respete la autoría y la integridad de la obra. La ley reconoce a los autores de obras plásticas un derechos de participación en el precio de la reventa de su obra que se realice en publica subasta.
b. otros derechos de propiedad intelectual. La ley regula también los derechos de los artistas interpretes o ejecutantes, a quienes
corresponde el derecho exclusivo de autorizar la fijación de sus actuaciones, su representación, comunicación publica y distribución. La ley protege al fabricante de una base de datos mediante un derechos sui generis que le permite prohibir, con excepciones la extracción y/o reutilización de la totalidad o parte de la base, siempre que se haga una inversión sustancial desde el punto de vista cualitativo o cuantitativo.
6. LA POSESIÓN
Concepto: poseer una cosa es tenerla uno en su poder, mantener con ella un contacto físico tal que quienes lo contemplan consideran que la cosa esta sometida a la voluntad del que la tiene. El poseedor con derecho o sin el, esta protegido por el ordenamiento en su tenencia, de modo que nadie puede arrebatarle la cosa sin su voluntad, salvo la autoridad en los supuestos que la ley les faculte para ello. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establezcan. Estos medios son juicios posesorios, llamados interdictos. La acción se concede a quien es poseedor sin preguntarle si tenia la cosa porque la compro o arrendo o se la encontró o por hurto; se conceden el mero hecho de tener. La idea de protección posesoria es que quien tiene, debe seguir teniendo. La posesión representa un derecho a seguir teniendo nacido de la tenencia misma de la cosa, pero que persiste sin tal tenencia: un derecho a seguir poseyendo eficaz frente a todos y del cual surge la acción para restaurar la posesión perdida.
Elementos de la posesión El derechos a seguir teniendo solo nace cuando hay verdadera posesión, es decir, en la apreciación de la gente, el contacto entre el hombre y la cosa se presenta de tal modo que el hombre tiene la cosa en su poder: dominándola el y no los demás. La posesión protegibles se compone de dos elementos: uno físico, representado por el contacto con la cosa, y otro espiritual, volitivo, o sea la consciencia o intención de tener. La posesión presupone independencia suficiente, según la apreciación vulgar, en la dominación de la cosa: que la situación objetiva revele la intención del poseedor de seguir teniéndola con una cierta autonomía, no simplemente al servicio de otro y bajo su dependencia estricta
Posesión de derechos Pueden ser objeto de posesión las cosas y los derechos. La posesión se define como tenencia de una cosa o disfrute de un derecho: de donde los derechos también pueden ser poseídos, al par de las cosas.
Adquisición y perdida de la posesión La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o bien por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad. Tal asunción del señoríofactico sobre la cosa no requiere capacidad especifica: los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de cosas, con la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. La posesión se pierde por abandono, destrucción de la cosa y por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado mas de un año. El despojado tiene un año de plazo nada mas para recuperar la posesión de la que se le privo.
Efectos de la posesión
a. presunción de titularidad. El contacto con la cosa cuando se practica a titulo de propietario, usufructuario, o en virtud de una supuesta
servidumbre, hace presumir la situación de que el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo titulo, y no se le puede obligar a exhibirlo.
b. Posesión de buena fe y mala fe. Todo poseedor tiene igual derecho a los interdictos, pero no es igual el plazo preciso para adquirir la
cosa ajena por larga tenencia (usucapión), variando los plazos según el tenedor sea de buena o mala fe. Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario. La buena fe se presume siempre.
c. adquisición de frutos. Aun a falta de un titulo realmente existente que le otorga la propiedad de ellos, el poseedor de buena fe hace
suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
d. Gastos y mejoras. Los gastos o impensas en tres categorías: las necesarias, indispensables para la conservación de la cosa; los
calificados como útiles, que sin ser indispensables añaden un valor a la cosay mejoran sus condiciones de rentabilidad y los que hoy denomina el Cc de mero lujo o recreo.
La posesión de bienes muebles La posesión de bienes muebles adquirida de buena fe, equivale al titulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiera adquirido de buena fe en venta publica, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. La posesión de una cosa mueble hace presumir que el poseedor es dueño de ella, y por tanto que puede enajenarla: la tenencia crea una apariencia de dominio en el tenedor que vale en el trafico como si fuese realidad. Para que opere la apariencia de propiedad que crea la posesión , es preciso que el dueño haya entregado la cosa de grado, y no por fuerza: que haya sido el quien confió en el nuevo poseedor.
7. DERECHOS REALES DE GOCE: USUFRUCTO, SERVIDUMBRE Y DERECHOS DE SUPERFICIE
Usufructo : concepto y caracteres El usufructo es un derecho real limitado que tiene una persona(usufructuario) en cosa de otro(nudo propietario), y que se define como derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, si bien, a no ser que el titulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
Contenido del usufructo Derecho fundamental del usufructuario es el de poseer la cosa y servirse de ella obteniendo cualesquiera ventajas compatibles con su naturaleza y destino económico. En cada supuesto de aprovechamiento ajeno, sera responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya. El limite fundamental de las facultades del usufructuario frente a la cosa usufructuada es la obligación de conservar su forma y sustancia. Implica la prohibición de consumir, deteriorar o destruir una cosa cuyo uso o explotación no exige tratamiento. El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia.
Constitución y extinción del usufructo El usufructo se constituye, sea por ordenarlo asi la ley o bien por disponerlo asi una persona en su testamento o convenirlo con otra persona en contrato, o por usucapión. El usufructuario queda obligado:
a. a formar inventario de todos los bienes, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles.
b. A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a la ley: ante todo, la restitución de los
bienes al extinguirse el derecho. El usufructo se extingue por las mismas causas que los otros derechos y además, normalmente por fallecimiento del usufructuario.
Usufructos con particularidades acciones de sociedades, bosques, ganados, minas, cosas consumibles, cosas deteriorables, créditos, usufructo con facultad de disponer
Uso y habitación
La prenda El derecho de prenda consiste en someter a responsabilidad por una deuda una cosa mueble que se deposita en poder del acreedor o de un tercero, que pueden retener la cosa dada en prenda hasta que se pague lo que se debe. El contrato de prenda no se forma por el solo acuerdo de voluntades: es un contrato real, que produce sus efectos mediante entrega de la cosa al acreedor o al tercero depositario de ella. Se necesita que se ponga en posesión de ella al acreedor, o a un tercero de común acuerdo. La desposesión desempeña entonces un papel de publicidad. Si la deuda garantizada con prenda no es pagada, el acreedor podrá proceder por ante notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta publica y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso.
La hipoteca inmobiliaria Caracteres y función económica La hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía, que somete específicamente una finca a responsabilidad por el cumplimiento de una deuda. La hipoteca es un derecho inmobiliario; es decir, recae sobre bienes inmuebles. Lo que caracteriza sin excepción a la hipoteca, frente a la prenda, es que no supone desposesión del titular del inmueble, el cual puede seguir disfrutándolo y obteniendo de el los resultados económicos que acaso servirán para amortizar el crédito garantizado.
Disciplina de la hipoteca en la Lh.
a. constitución. Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:
1. que se haya constituido en escritura publica.
2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la propiedad. Es indispensable que el documento en que se constituya sea
inscrito en el Registro de la propiedad, sino no queda válidamente constituida. La hipoteca no inscrita no existe frente a cualquier tercero que alegue derechos sobre la finca. La hipoteca se conviene entre el concedente y el acreedor, pero también puede constituirse por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezca. Resulta posible la constitución de hipoteca por declaración unilateral del constituyente, aun cuando no haya sido aprobada por el acreedor.
b. extinción: la hipoteca se extingue necesariamente con el: desaparecido el crédito, también el derecho de garantía.
c. La obligación garantizada. La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. En la inscripción se expresara el
importe del principal de la deuda y el de los intereses pactados.
d. La finca gravada. Los bienes que se pueden gravar con la hipoteca que regula la Lh. Son los inmuebles. Podrán ser hipotecados:
1. los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.
e. la ejecución hipotecaria. el acreedor puede ejercitar la acción real para hacer efectivas las garantías reales, para que la finca se venda y
la deuda se pague con el precio.
Hipotecas especiales
a. hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito. La llamada hipoteca de seguridad garantiza una obligación eventual o de cuantía
indeterminada dentro de ciertos limites, de modo que quien consulta el registro conoce la existencia del gravamen. La hipoteca de maximo tambien puede constituirse en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y frutas. A esta hipoteca se le llama hipoteca global o hipoteca flotante porque están sin determinar las obligaciones concretas que se garantizan.
b. hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador. En garantía de una emisión de obligaciones por una sociedad, o de una letra de
cambio.
c. Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. Consiste en que no garantiza la obligación de restituir un capital, ni los
intereses, sino las prestaciones reiteradas de renta o pensión que constituyan, la obligación principal.
d. Hipoteca inversa. Cuenta con una regulación propia. Se trata de un préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien
inmueble. La ley exige que se constituya la hipoteca sobre l vivienda habitual del solicitante y que se cumplan los requisitos siguientes:
1. que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años.
2. Que el deudor disponga del importe del préstamo
3. Que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o cuando fallezca el ultimo
de los beneficiarios.
Garantías reales mobiliarias sin desplazamiento La hipoteca mobiliaria sobre los bienes de mas segura identificación, y la prenda sin desplazamiento, afectando a masas de bienes o bienes individuales que pueden quedar en custodia en manos del propio pignorante sin riesgo excesivo de sustracción En calidad de garantía mobiliaria solo es hipotecable la plena propiedad, y lo son también los bienes que ya estuvieran hipotecados. Tales garantías mobiliarias se constituyen en escritura publica, y la prenda además, en póliza cuando se trate de operaciones bancarias. La inscripción se verifica en el Registro de Bienes Muebles.
La hipoteca mobiliaria Se constituye sobre los bienes de mas fácil identificación y mayor importancia económica. Solo se puede hacer sobre los siguientes bienes:
a. los establecimientos mercantiles. Su hipoteca comprenderá, necesariamente, el derecho de arrendamiento sobre el local si lo tuviese el
hipotecante, y las instalaciones fijas o permanentes. El hipotecante esta obligado a continuar el comercio o industria en el establecimiento hipotecado. Si la hipoteca se hubiera constituido por el mismo propietario , el adjudicatario adquirirá la cualidad de arrendatario con sujeción a lo pactado en la escritura.
b. los vehículos de motor. Los automóviles, camiones, autocares, etc. También serán hipotecables los tranvías, trolebuses y vagones de
propiedad particular.
c. Las aeronaves de nacionalidad española.
d. Las maquinas, instrumentos o utensilios instalados y destinados a la explotación de una industria.
e. Los derechos de propiedad intelectual e industrial.
La prenda sin desplazamiento Objeto de prenda sin posesión son:
a. los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato, los animales , los frutos separados,
etc.
b. las maquinas y demás bienes muebles identificables por características propias
c. las mercaderías y materias primas almacenadas.
d. Las colecciones de objetos de valor artístico e histórico
e. Los derechos de crédito
Opción de compra Durante cierto tiempo tiene derecho una persona a que el dueño de una cosa se la venda por determinado precio. El derecho a comprar o derecho de opción es un derecho real. Este derecho de opción para ser inscribible requiere que en el oportuno contrato se consigne el convenio expreso de las partes, el precio estipulado para la adquisición de la finca y el plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
ANTICRESIS
Derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, bien instando la venta del inmueble o finca para su pago. Los frutos obtenidos se aplican en primer lugar al pago de los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al capital.
