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EXAMEN INTERACTIVAS 10 DE DICIEMBRE
EXAMEN ENERO: 4 PREGUNTAS TEORIA Y 1 CASO PRACTICO
CASO Nº1 - CONDICION RESOLUTORIA EXPRESA
Disposiciones estudiadas : arts. 10, 11, párr. 1.º, 37, párr. 2.º - 1.º, y 107, núm. 10, LH; 1124, párr. 1.º, y 1504 CC.
Los vendedores del piso establecieron una condición resolutoria expresa por falta de pago del precio aplazado y la incorporaron al Registro con motivo de la inscripción de la adquisición a favor de la compradora doña Ana. La titular registral, doña Ana, solicitó un préstamo de la entidad Financiera del Genil garantizándolo con una hipoteca sobre el piso comprado.
Ante la falta de satisfacción del préstamo a su vencimiento, la prestamista instó el procedimiento de ejecución hipotecaria en el Juzgado de Aguiar de la Frontera, que dictó auto el 22 de abril de 1986 adjudicando la vivienda a Financiera del Genil. Simultáneamente los vendedores presentaron una demanda en ejercicio de la condición resolutoria expresa convenida con la compradora debido a la falta de pago del precio aplazado. El Juzgado núm. 2 de Marbella dictó sentencia estimatoria el 29 de diciembre de 1986.
Negocios Jurídicos:
- El primer negocio jurídico es una compraventa a la que se incorpora una condición resolutoria expresa
- Préstamo a favor de la compradora Dña. con garantía hipotecaria.
- Auto de adjudicación de la vivienda a favor de la financiera 22 de abril.
- Demanda por la condición resolutoria que es estimada Sentencia 29-12-1986.
Preguntas :
1.ª/ ¿Cuál es la regulación de la constancia del aplazamiento del pago en la Ley Hipotecaria?
Se regulan en los arts. 10 y 11 LH:
Artículo 10
En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.
Artículo 11
La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado
se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.
Para que surja efecto con tercero es necesario el pacto debe de ser expreso o garantizado con hipoteca.
En una venta por pago aplazado se puede resolver si una no cumple, se trata de una condición implícita (art.1124 Cc). Y la condición resolutoria expresa requiere que el pacto conste, no necesita añadidos para que sea eficaz lo que requiere es que el Cc explica cómo se ejercita en una artículo relativo a la compraventa de bienes inmuebles art. 1504, por tanto el comprador del inmueble sepa que el contrato está resuelto por voluntad del vendedor. En la práctica se puede pactar un plazo, si el vendedor decide resolver tiene que avisar al comprador de modo fehaciente (juez o notario) y para inscribirlo tiene que aportar al registrador la notificación.
2.ª/ ¿Qué derecho es preferente, el de la prestamista o el de los vendedores?
Con carácter general, el art. 37 prr. 2º.1 completa lo regulado en el art. 34 que es el que se refiere a la fe pública registra, e indica el 37 exceptúa de la protección del tercero hipotecario las acciones rescisorias o resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el registro.
Según el art. 107 LH dice que podrán hipotecarse los bienes sometidos a condiciones resolutivas expresas quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecario.
La preferencia de derechos es por el orden de inscripción de las cargas, no por el orden de las resoluciones judiciales. El registro lo que hace es publicar que hay una carga. En su momento los vendedores incorporaron en el registro esta carga que la llevará salvo que por un razón se extinga. El acreedor hipotecario conoce que la propiedad del hipotecante está pendiente de una condición resolutoria expresa.
3.ª/ Supongamos que los vendedores no hubieran reclamado el precio en 1986, produciéndose la adjudicación de la finca en la ejecución hipotecaria a favor de Financiera del Genil y posteriormente, en 1987, esta hubiera transmitido al señor H, que inscribe su titularidad. ¿Tendrían algún derecho los vendedores si reparan en la falta de pago del precio en 1988?
- 1986: Adjudicación a favor de la financiera del jerez.
- 1987: transmisión al D. H.
Sí podrían ejercitarla en virtud del art. 37, prr 2.1. Porque se entiende que las sucesivas transmisiones se producen con las cargas que consten en el registro. La carga se
Arts. 26 y 27 LH
Art. 26: Que las prohibiciones de disponer establecidas por la ley operan como limitaciones legales del domicilio, no es necesario inscribirlas. Por otra parte, las que tienen su origen en una resolución legal o administrativa pueden anotarse (anotación preventiva, tiene carácter tempora) y las impuestas por el donante serán inscribibles siempre que la legislación las reconozca. Además las prohibiciones de disponer impuestas por el donante o testador son inscribibles
Art. 27: Dice que las demás prohibiciones no tendrán acceso al RH, sin prejuicio de que por garantía hipotecaria o cualquier otra garantía legal se puedan se pueda asegurar su cumplimiento.
3.ª/ ¿Considera que podrían incorporar ese pacto?
La DGR considera que este pacto vincula a las partes del negocio jurídico de la donación, por tanto al donante y a la donataria, pero la donaci ón tiene por objeto dinero no la vivienda. Lo que quiere decir es que cuando Dña. Adquiere puede inscribirlo constando que es la titular registral y es en ese momento donde quiere que se incorpore el pacto de prohibición de disposición. Pero según la DGR esa estipulación es válida conforme al principio de autonomía de la voluntad pero no es inscribible porque es un derecho personal, por tanto, no es subsumible en el art. 26.3 y según el 27 no es inscribible. El registrador debe de cancelarlos a instancia de parte art. 98 yel reglamento dice que con pedir un certificación ya se debe de eliminar.
El donante no dona la finca sino el dinero por tanto la titular es la adquirente. La escritura pública de donación no es inscribible
4.ª/ ¿Cómo se podría asegurar este interés mediante hipoteca?
Podrían pactar que la hija tuviera que pedir consentimiento de varias personas y el castigo por la venta sin consentimiento surge la obligación de pagar 50.000, y si garantizamos el pago de esta cantidad con hipoteca es inscribible.
La ley permite la hipoteca sobre obligaciones futuras, el art. 142 p.1 LH dice que la hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura surtirá efecto desde su inscripción si la obligación llega a contraerse. La hipoteca siempre se concreta en un realización del valor por eso lo que podrían hacer el padre y la hija es pactar que si esta enajena la vivienda sin la autorización de los parientes, surgirá para ella la obligación de pagar 50.000 euros a los parientes. Y esta hipoteca sí es inscribible en virtud de art. 27 LH. Por tanto los nuevos compradores deben de pedir una prueba de la autorización, porque si no puede ir contra su adquisición
5. Si dos años después vende la finca sin autorización de los parientes a D. H ¿Qué derecho tiene el donante?
Puede reclamarle a la donataria pero no le afecta a la finca. Pero si se incorpora (aunque esta incorporación no es válida) la prohibición de disponer no puede alegar que no lo sabía, por tanto se elimina la figura del 3º de buena fe. Aunque la jurisprudencia no tiene claro este asunto, porque podría alegar la nulidad de la cláusula.
CASO 3: DOBLE INMATRICULACION
Disposiciones estudiadas : arts. 313, regla 3.ª, RH y 609 CC.
Carlos y su esposa Mariola adquieren una finca rústica en 1968 denominada La Llanera; en 1981 la venden en contrato privado a Iván, que la inmatricula en el Registro de la Propiedad núm. 2 de Oviedo en 1983 dando lugar a la finca registral núm. 834. Dicha finca fue embargada, subastada y finalmente adjudicada en 2005 a favor de Imanol, que la inscribió a su nombre.
Paralelamente, tras la muerte de Carlos y Mariola en 1982, sus herederos inmatricularon la misma finca al amparo del art. 205 LH en 1987 dando lugar a la finca registral 1.150, la cual vendieron a Gregorio en escritura pública en 1993, que la inscribió a su nombre, y que también vendió en 1999 a Román y Amelia. La finca rústica fue cultivada por Gregorio con cereales, cultivo en el que sucedieron Román y Amelia.
El 23 de noviembre de 2005 Imanol tomó posesión de la finca. Román y Amelia presentaron una demanda en la que pedían que se declarase que ellos eran los propietarios.
Datos:
- Carlos y Mariola venden a favor de Iván y la inmatricula en 1983.
- A través de un procedimiento judicial le es adjudicada a Inmanol, que inscribe.
- Los herederos de Carlos y Mariola inmatriculan en 1987 la finca dando lugar a la número 1150.
- La venden en 1993 a Gregorio, e inscribe.
- Gregorio lo transmite a Román y a Amelia en 1999, e inscriben
- La finca está cultivada primero por Gregorio y después por Román y Amelia.
Preguntas :
1.ª/ ¿Qué dispone la legislación hipotecaria sobre la doble inmatriculación? La LH lo dispone en el art. 313 regla 3º y establece que si alguien considera que la finca de la que es titular registral, aparece en otro folio, puede pedir al juez de primera instancia que conste en nota marginal que existe esta doble inmatriculación. Incluso en el caso de que sea sólo parte de la finca.
¿cuando adquieren ellos el dominio del piso? desde el p.d.v civil lo adquieren
después de la entrega del piso.
1.ª/ ¿Qué significa el principio de prioridad y dónde está regulado?:
esta regulado en el art 17 LH, que dice que inscrito o anotado preventivamente en
el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o
de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o
anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real.
Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el
término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
El principio de prioridad es el cierre registral una vez inscrito o anotado un derecho
para los derechos que sean incompatibles aunque sean de fecha igual o anterior.
las solicitudes deben despacharse por su estricto orden de presentación.
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Ej:
El embargo se presenta a las 9H y el registro estaba abierto desde las 8H
supongamos que el asiento de presentación de la solicitud de inscripción por CV
se practica a las 8 H, que implica esta regla? el asiento de presentación hay que
hacerlo inmediatamente para darle prioridad, la incripcion tiene efectos desde el
asiento de presentacion, por tanto el registrador cinco días después califica
positivamente e inscribe, lo que tiene que hacer es despachar la siguiente solicitud.
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2.ª/ ¿Qué es el principio de tracto sucesivo y dónde está regulado?:
Esta regulado en el art. 20 LH párrafos 1º y 2º, que dice que
para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,
deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada.
No se puede practicar una anotación de embargo sobre un bien que no es del
deudor. en el supuesto de que la CV fuera antes de la anotación del embargo y se
hubiera despachado y se inscribe, el Estado me manda que anote este embargo
pero en el RP esta inscrito por otra persona pues estaríamos ante una calificación
negativa.
3.ª/ ¿Cuándo se debe practicar el asiento de presentación de un título enviado por
un notario a través de fax?:
la ley dice en el art 248.3 regla 2ª LH 3. Si el título se hubiera presentado
telemáticamente, se estará a las siguientes reglas si el título hubiera ingresado en
horas de oficina, el Registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de
presentación correspondiente al título presentado atendiendo al orden de
presentación de éste […] Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se
deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo,
igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el
sellado temporal.
el art. 418.4 RH dice que Las comunicaciones de haber autorizado escrituras
públicas, enviadas por los Notarios por medio de telefax se asentarán en el Diario
de acuerdo con la regla general a excepción de las que se reciban fuera de las
horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después
de la apertura del Diario.
4.ª/ ¿Considera que la recepción en el Registro de la Propiedad del primer fax, aun
incompleto, debió ocasionar la constatación de su llegada mediante el
correspondiente asiento de presentación?
El art. 420 RH dice Los Registradores no extenderán asiento de presentación de
los siguientes documentos:
1. Los documentos privados,( salvo que por eccepcion tengan eficacia general)en
los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan
provocar operación registral alguna. -> es doctrina de la dirección general que ha
de utilizarse de forma muy restrictiva
5.ª/ Si se estima que debe rectificarse el Registro y practicar el asiento de
presentación de la compraventa a las 8h, ¿cómo debe calificar el registrador el
mandamiento de embargo?
consideramos que el resgitrador tenia que practicar el asiento de presentación de
la CV a las 8H.
la anotación preventiva del embargo es negativa, no se puede practicar porque no
puede embargarse algo que pertenece a otra persona.
CASO PRÁCTICO Nº5 - Inscripción de cláusula de estatutos de comunidad de
propietarios en régimen de propiedad horizontal
Una comunidad de propietarios aprobó una modificación estatutaria con la
incorporación de la siguiente cláusula como artículo 10: «Los propietarios que no
contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad,
ordinarias o extraordinarias, tendrán vedado el acceso a la piscina comunitaria y a
las pistas de tenis». La cláusula fue declarada ajustada a la Ley de Propiedad
· El párrafo 2º dice que la buena fe se presume (la buena fe se presume mientras
no se pruebe que conoce la inexactitud del registro).
· El párrafo 3º dice que los adquirentes a titulo gratuito no gozarán de mas
protección registral que la que tuviere su causante o transmitente.
por tanto se cumplen los requisitos porque es una CV realizada a titulo oneroso, se
presume buena fe, el transmitente aparece en el Registro con facultades para
transmitir. hay 2 posibilidades que haya inscrito o que no haya inscrito.
La nulidad del testamento si inscribe no puede aceptarse si no inscribe si puede
aceptarse.
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la fe publica registral no es absoluta, hay limitaciones, entre estas limitaciones está
el art. 28 LH.
la limitación por la fe publica registral por herencia o legado (art. 28 LH)-> 2 años
desde la muerte del testador, salvo si la herencia es en concepto de legitima. el
legislador establece 2 años por si aparece otro testamento o se anula por cualquier
causa el testamento que constaba en el Registro, en esos dos años el heredero
podría impugnar la adquisicion.
CASO Nº7 - FE PUBLICA REGISTRAL
Ricardo otorgó sucesivamente 2 escrituras de venta de la misma finca
reservandose en ambas el usufructo, una a favor de Mario y después otra a favor
de Juana hija del propio Ricardo, inscribiendo esta la compra en el Registro de la
Propiedad previa inmatriculacion de su padre. Mario demandó al padre y a al hija
para que reconociera preferente su adquisicion.
la hija conocía la venta que si padre había hecho a Mario.
DATOS
- hay 2 transmisiones: Ricardo vende una finca X a Mario y posteriormente
Ricardo vende esa misma finca X a Juana.
- Ricardo inmatricula
- Juana inscribe la finca y conocía la venta de esa finca X de Ricardo a Mario.
1. ¿qué titular es preferente, Mario o Juana?
art. 34 LH
Juana no está protegida porque conocía la anterior venta, por tanto no tiene buena
fe, por eso el Registro no la protege.
por eso el titular preferente es Mario porque adquirió antes que Juana.
2. ¿y si Juana desconociera la venta previa de su padre a Mario y hubiesen
transcurrido 11 meses desde la inmatriculación?
art. 34
Juana es titular registral, se impugna su adquisicion, y hay que ver si cumple los
requisitos del 34 LH: en este caso adquiere a titulo oneroso, de una persona que
en el resgitro consta de las facultades para incribir, y aquí tiene buena fe. por tanto
cumple los requisitos del art 34 LH pero hay una limitación, ya que debe cumplir
los requisitos que se establece en el art. 207 ‘’los derechos o inscripciones de las
inmatriculaciones practicada conforme a los dos artciculos anteriores (art. 205 que
se refiere al doble titulo publico y el 206 LH)no surtirán efecto frente a terceros
hasta transcurridos dos años’’.
Juana cumple los requisitos del art. 34 sin embargo si la inmatriculacion no fue por
doble titulo publico (art. 205 LH) hasta transcurridos 2 años no produce efectos.
solo pasaron 11 meses por lo que Mario también seria titular preferente.
CASO Nº8 - FE PUBLICA REGISTRAL
el titular registral A de un bien inmueble lo ha enajenado en escritura publica a B
sin constancia registral y a los pocos dias realiza un acto radicalmente nulo por
falta d poder de disposición cuando lo hipoteca en garantía de un préstamo que
reconoce haber recibido de C. el adquirente del dominio B entendiendo que la
hipoteca es nula insta que así se declare judicialmente y se cancele la inscripción
de la garantía hipotecaria.
- sentencia del TS de 29 de enero de 1997 ( RJ/1997/145)
DATOS
Sucesivamente:
- el titular registral A de un inmueble lo enajena en escritura publica en favor de B
sin constancia registral.
- B no inscribe.
- A sigue apareciendo en el Registro como dueño hipoteca esa finca en favor de C
1. ¿cómo resolverían la controversia?
arts. 32 y 34 LH
art. 32 LH: ‘’Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero’’.
B:no inscribe,hay que atender al art. 34 LH, además el art. 32 LH dice que los
títulos no inscritos no son oponibles a tercero( se entiende tercer hipotecario).
2.ª/ ¿Cuál es el plazo de caducidad de las anotaciones preventivas? ¿Es necesario instar la extinción por caducidad? e l artículo 86, párrafo 1º LH establece que las anotaciones tienen un plazo de caducidad de 4 años desde la fecha de anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados antes de la caducidad del asiento, podrán prorrogarse sucesivamente.
Es doctrina que la caducidad opera ipso iure, sin necesidad de instarla.
3.ª/ ¿Cuándo caducó la anotación preventiva de embargo? El 1 de junio de 2010 caducó. El señor F sigue el procedimiento ejecutivo. El proceso ejecutivo concluyó con adjudicación del inmueble a favor del señor F. Por causas imputables al señor F, no se inscribe hasta el 10 de febrero de 2012. Hay inscripción del dominio a favor del señor F el 10 de febrero de 2011.
4.ª/ Supongamos que el 4 de abril de 2008 se le adjudica al Sr. F e inscribe el 14 de abril de 2008, ¿qué sucede con la hipoteca? Hay un dato que no consta: supongamos que la adjudicación a favor del señor F es del 4 de abril de 2008 e inscribe el 14 de abril de 2008. ¿Qué sucede con la hipoteca?
El inmueble es suyo, pero en el registro no consta como tal, ya que no subsanaron los defectos en el plazo y caducó.
Si lo inscribe el 14 de abril de 2008, ¿qué podrá suceder con la hipoteca a favor del Banco? El Banco asumió un riesgo, y es que aceptó una garantía sobre un bien que ya estaba grabado. Si la primera carga resulta en favor del correspondiente acreedor, el Banco se queda sin objeto de garantía.
El señor F no tiene por qué soportar la hipoteca porque él no es el deudor y el Banco sabía que tenía anotado un crédito que era preferente. Sin embargo, la inscripción se retrasó al 10 de febrero de 2011, por causas imputables al señor F.
La registradora tendrá que decir que caducó. En el auto de adjudicación consta que A, consecuencia del procedimiento ejecutivo le transmite a B, por lo que se cumple el principio de tracto sucesivo. No hay problema para inscribir, pero respecto a la pregunta de si F debe soportar la hipoteca, diremos que sí, ya que en el momento de la solicitud hay un inmueble inscrito a favor de A sobre el que pesa una hipoteca.
5.ª/ Si no inscribe hasta el 2011, ¿debe el adjudicatario soportar la hipoteca a favor del Banco SA aun siendo el auto de adjudicación anterior a la caducidad de la anotación de embargo?
6.ª/ ¿Qué pudo hacer el Sr. F para evitar soportar las cargas posteriores? Podría inscribir su título de dominio en el momento en que se le adjudicó, pues en ese momento estaba vigente la anotación preventiva de embargo.
La otra posibilidad sería (art. 86) solicitar la prórroga de la anotación preventiva para evitar su caducidad.
Aquí tenía mejor rango la AP, pero al dejarla caducar tiene mejor rango la hipoteca. Si el primer gravamen se extingue, pasa a tener la preferencia el que antes era segundo.
Caso núm. 10 - Derecho de retracto legal / convencional
Disposiciones estudiadas : arts. 37, párr. 2.º - 3.º, 98 LH; 1522, párr. 1.º, y 1524, párr. 1.º, CC.
Mediante escritura de donación de la finca El Pastizal de 2 de noviembre de 1997 se pactan unos derechos de tanteo y retracto a favor de todos los donatarios, que son tres hermanos, para el caso de enajenación. No se fija ni la forma ni el plazo de ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto. Se inscribe la escritura de donación en el Registro de la Propiedad. La parte correspondiente a uno de los hermanos es enajenada a favor de Banca Valenciana el 18 de septiembre de 2005. Una hermana donataria pretende el ejercicio del derecho de retracto por lo que interpone demanda en 2008. La cuestión es si vincula a la adquirente la publicidad de este derecho de adquisición preferente.
Preguntas :
1.ª/ ¿Qué establece la Ley Hipotecaria sobre el retracto legal? art. 37 establece que las acciones basadas en el retracto legal pueden utilizarse contra terceros.
El retracto y el tanteo son derechos de adquisición preferente, por los que una persona se puede subrogar en la posición de un tercero adquirente. La diferencia entre el tanteo y el retracto es que el tanteo es antes de la enajenación y el retracto es posterior. El artículo 37 completa el art. 34 y señala unas excepciones en las que no surge la figura del tercero hipotecario (algunas técnicamente no son muy correctas). Una de ellas es el ejercicio de acciones basadas en un retracto de origen legal (art. 37, párrafo 2º.3 LH. Si la ley publica que existe ese derecho, no parece justificado que se exija que conste también en la hoja abierta al inmueble.
En este caso no es un retracto legal, sino un retracto convencional, luego no está protegido por el art. 37.2.3 LH.
2.ª/ ¿Qué naturaleza, real o personal, considera que tiene el retracto convenido? ¿Y si hubieran fijado un plazo y la forma de ejercicio? Si tiene naturaleza personal, implica que afectará a las partes y sus causahabientes, si tiene naturaleza real, afectará erga omnes.
Por el mero hecho de acceder al Registro, ¿cambia un derecho personal de naturaleza (a real)? No. Debería configurarse con las notas correspondientes al derecho real para que tuviera esta naturaleza. En el caso concreto, dice la JP que los derecho de retracto tienen todos un plazo de ejercicio, y que los hermanos deberían haberlo configurado con un plazo de ejercicio, e indicando la forma para garantía de los terceros.
3.ª/ ¿Cuál es la regla general sobre el acceso de los derechos personales al Registro de la Propiedad? ¿Considera que puede vincular a Banca Valenciana? No puede vincular a banca valenciana Como regla general, no pueden acceder, pero para el caso de que accedan la ley prescribe, en el artículo 98, que los no asegurados especialmente (...) no tendrán la
el TS dice que la anotación preventiva impide que el que inscribe posteriormente a la anotación preventiva de embargo de ese bien puede alegar la protección el tercer hipotecario aunque la compraventa fuese anterior a la anotación preventiva. al acreedor evaristo cuando realiza la anotación preventiva en el registro en ese momento no hay un derecho preferente de otra persona, el bien consta a nombre del deudor la proteccion registral que se adquiere en el momento en que se realiza la inscripcion únicamente se retrotrae únicamente en el momento de la inscripción por tsnto si inscribe el 20 de mayo de 1993 no es tercer hipotecario porque hay una anotacion preventiva de embargo.
- la demanda de terceria de dominio que resultado tiene? la desestimacion.
- podria alegar la protección del tercero hipotecario si hubiera inscrito el día de su compraventa el 19 de mayo de 1992? si es antes de la anotación de embargo si podría ser tercer hipotecario. habría cumplido los cuatro requisitos del art. 34 LH. si tiene conocimiento de que esa empresa tiene problemas y esta sujeta a un proceso de ejecución y compra a bajo precio, no tiene buena fe, pero eso debería probarse. la anotación preventiva de embargo inscrita en el registro sirve para asegurar su derecho y evitar que surja la figura del tercero hipotecario.
- ¿que es una tercera de dominio? ¿y un tercer poseedor? una terceria de dominio es un tercero que afirma ser dueño de un bien (por eso lo de dominio) que esta siendo objeto de un proceso de ejecución contra otra persona que es la deudora. el Artículo 595 LEC dice sobre la Tercería de dominio:
a. Podrá interponer tercería de dominio, en forma de demanda, quien, sin ser parte en la
ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo. b. Podrán también interponer tercerías para el alzamiento del embargo quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado. c. Con la demanda de tercería de dominio deberá aportarse un principio de prueba por escrito del fundamento de la pretensión del tercerista
art. 562 LEC el tercer poseedor es aquel que adquiere después de anotarse el embargo y puede libertar el bien antes de que termine el proceso de ejecución pagando la deuda a la que estaba sujeto el bien.( art. 62, párrafo 3º). el art. 658 párrafo 2º LEC dice que ‘’si la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo, se mantendrá éste y se estará a lo dispuesto en el artículo 662.’’si la anotacion de dominio es posterior a la anotacion tiene figura de tercer poseedor. el tercer poseedor no es dueño pero se le dan unas ventajas y es que pueda adquirirlo si libera la deuda.
si se inscribe cuando no hay cargas se es tercer hipotecario pero si lo hace posteriormente al embargo NO.
CASO Nº 12
los cónyuges Alberto y Sofia fueron declarados en concurso voluntario de acreedores con lo cual los actos de disposición sobre bienes inmuebles requerían autorización del juez de concurso a partir de la fecha del auto de 22 de mayo de 2011. el 26 de mayo de 2011 otorgaron una escritura de reconocimiento de deuda en favor de Proimbra S.L. y de hipoteca en garantía día que causa asiento de presentación en el registro. en esa fecha no consta la declaración de concurso ni en el registro civil ni en del de la propiedad, el día 1 de junio se presenta en el registro de la propiedad mandamiento (ordenes que dan los juzgados a los registradores) del juzgado de concurso de fecha 22 de mayo de 2011.
DATOS
art. 17, 18 parrafo 1º, 34, 42.5, 17, 18 parrafo 1º
- alberto y sofia : ante concurso de acreedores 22/05/11 ( conforme a la ley
- reconocer una deuda y garantizarla como hipoteca en favor de una sociedad en la que podrían ellos tener interés el 26 de mayo ( no. en ese momento hay asiento de presentación de hipoteca (el registrador días depuse tiene que despachar esa solicitud si dice que no, si dice que si la fecha de inscripción será la del asiento de presentación el 16 de mayo de 2011).
- y el mandamiento con el auto para que lo inscriba es posterior es del 1 de julio de 2011.
- podria Proimbra S.L. de haber inscrito la hipoteca oponerse a la acción de nulidad de tal negocio por falta d capacidad de los otorgantes? aquí hay un negocio, los que otorgan ese negocio no tiene capacidad para hacerlo (lo damos por supuesto), el supuesto de la primera pregunta es si inscrita la hipoteca en el registro de la propiedad alguien pide la cancelación de esa inscripción Proimbra podría alegar la figura del tercero hipotecario? en el registro consta que alberto y sofia son dueños de un inmueble y hay que hay hipoteca en favor de Proimbra. aquí Proimbra no es un tercero, es un acreedor, se demanda la nulidad del negocio de constitución de hipoteca y las partes en este negocio son los conyuges y la sociedad, entonces Proimbra no es tercero hipotecario, es segundo.en el art 33 LH dice que ‘’la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes’’.
- que tres puntos debe calificar el registrador? debe calificar las formas extrínsecas de todo documento, la legalidad de los negocios o pactos y la capacidad de los otorgantes. (art. 18 párrafo 1º LH).
- es aplicable el principio de prioridad en relación al siento de presentación de la solicitud de inscripción de la hipoteca si es previo al del mandamiento del auto …? art. 17 parrafo 1º LH dice que: ‘’inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real’’
el ppio de prioridad es en relación a los títulos sobre derechos o gravamenes, no afecta a otras circunstancias como la capacidad de los otorgantes, el registrador tiene que valorar si los otorgante tiene capacidad para enajenar conforme a los asientos del registro conforme a los asientos que se le presenten, incluso los posteriores, para calificar la capacidad de los otorgantes.
