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TEMA 8 EL DERECHO DE PROPIEDAD
El reconocimiento del dominio o propiedad privada constituye uno de los pilares de nuestro ordenamiento jurídico y no solo del derecho civil. Así se demuestra por el hecho de que determinados preceptos de la CE se refieren a la propiedad privada como son los arts. 33 y 53.1 CE. Además, si nos trasladamos al derecho penal, muchos preceptos del CP parten también de la base de la existencia de la propiedad privada como los delitos contra el patrimonio y contra el orden socio económico art. 234 y ss. muchas normas de derecho tributario y administrativos descansan también sobre la propiedad privada, el IBI, impuesto de derecho tributario que contribuye al mantenimiento de los ayuntamientos hasta el extremo que esta consagrado en el art. 62.1 d) de la ley de las haciendas locales.
En el CC comprobamos que gran parte de su estructura y articulado también descansa en el derecho de propiedad privada. El libro II “de los bienes de la propiedad y de sus modificaciones”, en la misma línea, el III “de los diferentes modos de adquirir la propiedad”, y el libro IV guarda intima conexión con el anterior porque el contrato junto con la tradicio (entrega) sirve para constituir algunos derechos reales. Incluso en la parte de las personas del CC hay alusiones a la propiedad privada, ejemplo 323 CC.
Ello determina que lleguemos a la conclusión de que de los 3 principios fundamentales del CC y que inspiran el resto del articulado, uno de ellos es la consagración del derecho de la propiedad 348. Los otros el 1255, y el
Concepto desde punto de vista jurídico para caracterizar y reconocer el derecho de propiedad. Pero antes dos advertencias: se habla de domino, de propiedad y de derecho de propiedad. En definitiva todo es lo mismo. El dominio es el derecho de propiedad, es la visión jurídica de los bienes, y las otras son visión económica. La segunda advertencia es que muchas veces se identifica a la propiedad como el prototipo o paradigma de todos los derechos patrimoniales, se emplea expresión propiedad para comprenderlo todo, ejemplo el acreedor se le llama propietario del crédito. Pero esto es impreciso e inadecuado.
Con ello, daremos dos ideas del dominio, dos grandes conceptos:
- Concepto descriptivo de la propiedad: es la suma de unas facultades de tal forma que la propiedad se caracteriza por:
Exclusividad: posibilidad del titular de la propiedad de excluir el goce de otra persona.
Perpetuidad: la propiedad no está sujeta a una limitación temporal, el derecho de propiedad dura tanto como la cosa misma.
Independencia: en el sentido de que el propietario puede utilizar la cosa, servirse de ella sin el auxilio de otras personas. Lo que
calificábamos en los derechos reales de inmediatividad. Pero además para que exista el derecho de propiedad no es necesario otro derecho. El usufructo necesita que a otro se le hayan quitado las facultades de goce y disfrute, para predio dominante necesario predio sirviente.
- Absolutividad: en el sentido de que atribuye al propietario un poder omnímodo, todo el conjunto de facultades que pueden recaer sobre la cosa. Art. 348 párrafo 1, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Esta concepción que es la tradicional en los códigos civiles, nos lleva a:
CONCEPTO: es el derecho absoluto, exclusivo, perpetuo e inmediato o independiente sobre una cosa específica y determinada o bien sobre un conjunto o universalidad de cosas o derechos.
INCONVENIENTE: la exclusividad es una característica de todos los derechos reales, no solo del dominio. La perpetuidad tampoco es absoluta, propiedad intelectual es limitada.
Ante las críticas opera otro concepto (alemán) que destaca en el dominio dos aspectos fundamentales (añadimos nosotros la tercera):
- Abstracción: se decía que si no estaban todas las facultades anteriores de la otra concepción no había propiedad pero ello no era cierto. Por ello la propiedad es el centro autónomo y unitario de todas las facultades que pueden recaer sobre una cosa, pero el propietario puede desprenderse de algunas de esas facultades sin dejar de ser propietario a diferencia de lo que sucede con el resto de los derechos reales.
- Elasticidad: la propiedad se puede aumentar o disminuir. Es un derecho de carácter elástico.
- Funcionalidad: puesta de manifiesto también en juristas alemanes en la discusión del CC alemán a finales del siglo XIX. El propietario debe armonizar sus intereses con los de los demás, es la función social de la propiedad. La propiedad está al servicio del particular pero también de los intereses generales.
Definiríamos el dominio como aquel derecho real que atribuye a su titular el poder o señorío más amplio posible sobre una cosa, pero dentro de los límites institucionales, es decir, con funcionalidad, con carácter autónomo (no necesita de otro derecho para nacer), perpetuo en principio y de forma abstracta y elástica.
Hay dos tesis opuestas, una el propietario es un individuo aislado que hace lo que le da la gana (poder absoluto, derecho absoluto), la otra postura el propietario es un funcionario o casi funcionario y se llega a decir que la propiedad de los bienes debe atribuirse necesariamente a la persona que sea más idónea para explotarlos en cada momento para ejercitar el dominio en beneficio de la comunidad en general.
Entre estas dos posturas, cabe una solución intermedia. Se reconoce el derecho de la propiedad privada pero conforme el 33.2 teniendo en cuenta la función social que delimitará su contenido.
Ello lo que implica ante todo es partir de la idea de que el reconocimiento del derecho de la propiedad privada se hace en beneficio de los particulares pero también de la comunidad. Ello conlleva una consecuencia inmediata, el ejercicio de ese derecho de la propiedad deberá ser conforme a los intereses particulares pero también los públicos.
Nos lleva a preguntarnos en qué consiste esa función social de la propiedad y cuáles son las técnicas operativas que se pueden vislumbrar desde un punto de vista general y legislativo en particular.
Concepto función social: el hecho de que la función social forme parte del contenido normal de la propiedad privada conlleva la conclusión de que la propiedad se convierte en un derecho funcional, derecho acompañado de deberes importantes.
La ley 8/1984 3 julio reforma agraria de Andalucía decía que la función social de la propiedad supone la incorporación de la perspectiva del deber al derecho subjetivo. Ello modaliza su ejercicio porque está dirigida a conseguir un interés social al mismo tiempo que del particular.
Hay dos clases de derechos subjetivos:
- Puros: otorgan un poder exclusivamente a su titular.
- Función: el poder se otorga en beneficio del titular pero también en beneficio de otras personas. Ejemplo patria potestad se ejercita no solo en beneficio de los padres que son los titulares sino en beneficio de los hijos. Art 1154 CC los titulares de la patria potestad son padre y madre, pero el segundo punto dice que se ejercerá siempre en beneficio de los hijos. Por tanto las facultades del derecho no solo se atribuyen al titular sino en beneficio de otros.
La propiedad por tanto debería ser un derecho función.
El legislador limita o restringe las facultades del propietario, otras veces para ejercitar unas facultades el legislador prevé que se cumplan unas determinadas condiciones, y otras veces el legislador establece cargas al propietario que son tan importantes como sus facultades. La mejor prueba en la ley del suelo, en el art. 8 dice las facultades del propietario y el art. 9 dice los deberes y obligaciones del propietario (ampliados en el 36 de la misma ley).
Problemas que se suscitan en relación a esa función social que acompaña a la propiedad.
La función social supone que el reconocimiento del derecho de propiedad privada se hace también en función del interés general, de la comunidad, del interés que no es del propietario. Pero a la hora de la verdad, ante el caso concreto, el legislador no hace caso a esto, no hay forma de saber cuál es el interés general, no lo determinan.
Qué medidas efectivas y concretas previene el legislador para alcanzar la función social. El legislador desde hace tiempo nos dice cómo va a lograrse esa conexión de la propiedad privada con la función social. Pero en algunos casos las medidas del legislador son acertadas pero jamás se aplican o incluso se aplican en sentido contrario a lo que dice el legislador. Por último el legislador hace énfasis en el derecho de superficie que parece la solución para todo. Esas medidas actualmente están en el titulo 5 RD 2/2008 20 JUNIO texto refundido ley del suelo. Son en concreto 3 medidas:
- Venta y sustitución forzosas, art. 36.: el incumplimiento de la función social de la propiedad y en concreto de deberes de edificación y rehabilitación, permite que el estado expropie o imponga la venta o sustitución de los inmuebles.
- (^) Creación de los patrimonios públicos del suelo. Art..38 y 39: se trata de unos patrimonios separados que se reservan para actuaciones de iniciativa pública y en concreto para la construcción de viviendas de protección pública y que aparecen como consecuencia de los expedientes urbanísticos.
- Derecho de superficie art.40: su creación, pero no es una novedad del
- Este derecho parte de la diferenciación del suelo (tierra) y lo que está sobre el suelo. Una cosa es el valor del suelo y otra lo que se puede poner sobre el suelo. El propietario del suelo cede el derecho de edificar encima o debajo la tierra por un plazo máximo de 99 años. Y al cabo de ese tiempo, el propietario del suelo adquiere lo que se ha edificado ahí. Se decía que esto resolvería desde la ley del suelo del 1956 todos los problemas. lo que pasa que desde ese año se ha copiado siempre al pie de la letra lo mismo en las demás leyes. Pero su utilización es casi irrisoria.
La función social que forma parte del contenido del dominio, puede dirigir, comprimir, tipificar el derecho del particular. Lo que no puede hacerse es al amparo de esta función social, suprimir o dejar inexistente la propiedad primaria. De tal forma que ante esto, el propietario tiene una serie de garantías. Esas garantías están en el art. 33.3 CE y el 53.1 CE. Si bajo la excusa de la función social el derecho de la propiedad del particular se reduce a la nada, le estamos privando del derecho, le estamos expropiando. Por ello el 33, nadie puede ser negado de sus bienes o derechos si no es por causa justificada de utilidad pública o interés social y solo mediante la correspondiente indemnización. Por tanto cuando interviene la función social como motivo de negar derechos o bienes, estamos expropiando, y la causa
otras ópticas como urbanismo o agricultura sí que pueden legislar con independencia de que tengan o no derecho foral, porque conforme al 148.1.3 y 1.7 tienen esas competencias.
- Garantía de respetar el contenido esencial: por exigencia del art. 53. CE. De manera que existen dos ideas diferentes de lo que es el contenido esencial aunque que nuestra doctrina o el TC apuntan con muy buen criterio que ambas concepciones no son antagónicas o contradictorias y no hay inconveniente en utilizar ambas porque se complementan:
Se vulnera el contenido esencial del dominio cuando aun permaneciendo el derecho, éste no puede cumplir su función económica-social típica y propia. O de otra forma, cuando los elementos esenciales que dan vida al derecho de propiedad no resultan verdaderamente protegidos. Ejemplo, somos accionistas de telefónica y como derechos fundamentales tenemos el voto, asistir junta general, y el segundo derecho es participar en los dividendos (beneficios). Si se nos privan uno de esos derechos se nos priva del contenido esencial y nos quedaríamos sin derecho de propiedad y tendríamos derecho a indemnización a través de justiprecio.
(^) El contenido esencial estaría constituido por aquellas facultades sin las cuales el dominio carece de sentido o sin las cuales no es posible reconocer o reconstruir el dominio. Esas facultades son nos las dice el 348.1 CC, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley. Si al propietario se priva del derecho de goce, de disposición o de ambos, se afecta al contenido esencial, se produce expropiación que da derecho a justiprecio.
Con esto anterior nos ha explicado las paginas 133 a 140 del tema 7 del Manual.
Ahora explica los ELEMENTOS SUBJETIVOS, EL OBJETO Y EL CONTENIDO DEL DOMINIO (Pags. 140 a 147 Manual aunque algunos apartados los explica diferente y con mayor extensión)
Elementos subjetivos: son dos:
- Sujeto activo: propietario, concreto o individualmente determinado. Para ser sujeto activo basta con tener personalidad jurídica, haber nacido con las condiciones del art. 30 CC tener figura humana y vivir 24 h fuera del seno materno. También las personas jurídicas con los requisitos exigidos F 0 E 0art. 38 CC, pueden adquirir y poseer bienes de
todas clases sin perjuicio de que el ejercicio de las facultades dominicales deba ser realizada por sus legítimos representantes.
Puede ser una o varias personas, titularidad plural, condominio o copropiedad.
No es posible predeterminar de forma absoluta y definitiva quién va a ser propietario en el futuro. Es posible pero no de forma absoluta, no de manera indefinida.
- Sujeto pasivo: colectivamente indeterminado, es la colectividad en general y que se caracteriza en esencia porque está obligada a respetar el derecho del propietario.
Objeto del dominio: dos temas.
Qué puede ser objeto del dominio: ver tema 2 respecto al objeto relación jurídico real. Bienes existentes, lícitos y determinados que conforme a la clasificación más completa que existe en el CC deberán ser muebles o inmuebles art. 333CC teniendo en cuenta que las energías naturales y las acciones son bienes muebles. Y esos bienes muebles o inmuebles como objeto del dominio los podemos considerar individualmente o en su conjunto. Cuando el dominio recae sobre un conjunto caracterizado de bienes, se habla de la titularidad de una “universitas” (biblioteca o rebaño). A ciertas creaciones del intelecto dan lugar a la propiedad intelectual o industrial todo ello regido por normas especiales como también para aguas o minas.
Extensión del dominio: tener en cuenta el 353 CC. La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ello produce, se le une o incorpora, natural o artificialmente.
Pero sobre todo y en segundo lugar, al hablar de extensión, nos preguntamos hasta donde llega el dominio sobre cada objeto en particular. La clasificación de bienes muebles e inmuebles nos lleva a diferenciar el problema y centrarlo en los inmuebles porque los bienes muebles están perfectamente delimitados, el dominio empieza y acaba en ese bien. Pero las características de los inmuebles hacen surgir más dudas de su delimitación ya que no es concreta, el bien inmueble por excelencia es el suelo o la tierra. El que es propietario del suelo solo lo es del suelo o también de lo que está arriba y debajo. Hay 3 posturas:
- Para reírse: la tradicional, decía los clásicos que la propiedad de los inmuebles llega por arriba hasta los suelos y por abajo hasta el centro de la tierra o los infiernos jajaja.
- Ante esto vienen reacciones de quien puede coger una estrella, etc. la propiedad empieza y acaba en el suelo (segunda teoría)
- Realización directa: directa utilización de la cosa para satisfacción de sus intereses o necesidades. Comporta ius utendi. Ius fluendi,. Ius autendi y ius posidendi.
- Exclusión: prevenir, impedir, poner fin a intromisiones y por ello puede actuar de forma preventiva ante el temor de la intromisión (ponemos a la cosa en situación que lo impida, como el art. 384 CC y la acción de cerramiento de fincas del art. 388 CC) o en aspecto represivo, reaccionar ante intromisión ya realizada, hay quien pretende tener un derecho de servidumbre sobre la cosa y nos oponemos con la acción negatoria.
- Persecución: posibilidad de dirigirse, reclamar la cosa allí donde se encuentre y sea quien sea quien la tenga en su poder. Acción reivindicatoria.
- Oposición del derecho real: el propietario puede hacer valer su derecho frente a terceros que deben soportar el derecho real. Acción declarativa del dominio.
- Preferencia: como consecuencia de ser propietario de una cosa, puedo adquirir preferentemente la propiedad de otra. El propietario de finca colindante a otra de superficie inferior a 1 hectárea tiene retracto de colindantes. 1522 y 1523 CC
- (^) Qué es lo que no puede hacer el propietario: límite y limitaciones del dominio. Se trata de caracterizar el domino o de fijar o precisar el contenido del derecho de propiedad atendiendo a sus restricciones. El art. 348.1 dice que es gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que la ley. Hemos de ver en qué consisten esas limitaciones, configuran el contenido del dominio desde un punto de vista negativo. Tener en cuenta sobre todo diferencias 2 clases de restricciones:
A) Normales, que se llaman límites: son consustanciales al dominio, son algo normal, que lo acompañan siempre, afectan de modo general a cualquier propietario sobre la cosa y conforman el régimen ordinario de restricciones. Ejemplo la llamada función social es un límite del dominio.
B) Excepcionales, que se llaman limitaciones: operan en casos singulares, afectan al contenido normal con sus límites. Tienen naturaleza excepcional y son extrínsecas al dominio. Manifestaciones de las limitaciones debemos señalar 3 supuestos específicos:
- Propietario que se desprenden de la facultad de goce y disfrute da lugar a la aparición de un derecho de usufructo. Pero el usufructo no
acompaña siempre a la propiedad. Por ello la constitución de derechos reales limitados son un supuesto de limitación.
- Por disposiciones administrativas, servidumbres administrativas que limitan el poder del propietario.
- Prohibiciones de disponer de art. 26 y 27 LH.
Diferencias entre límites y limitaciones:
- Por su nacimiento o imposición: si los límites son algo normal que siempre va unido al dominio, para su constitución no es necesario un acto expreso y especial sino que bastará que haya una norma que así lo diga, ejemplo el 33.2 CE en relación a la función social. Por ello para demostrar que existe el límite basta citar la norma del que resulta. En cambio, lo normal es que el propietario tenga todas las facultades. Pero si se desprenden de alguna es porque hay un acto expreso y especial dispositivo del propietario. Las limitaciones no se presumen, deben ser objeto de prueba específica en cuanto al acto singular de imposición.
- Si los límites acompañan normalmente al dominio, la existencia de los mismos no da lugar a indemnización. Las limitaciones sí que pueden dar lugar a una indemnización, si no cobro a cambio del usufructo, reclamo. Por tanto la segunda diferencia es de consecuencias, los límites no dan lugar a indemnización y las limitaciones sí. En el retracto de colindante lo que pagamos al tercero no es una indemnización, es lo que él ha pagado.
Restricciones ordinarias o límites del dominio: pueden ser establecidos por razones de interés público o interés derivado o particular. En base a esto, se formula la correlativa distinción:
- Legales: por razón de interés públicos. Por antonomasia es la función social, afecta a todos los objetos del dominio y sea quien sea el titular. Esa función social general, tiene no obstante a veces unas concreciones como pueden ser los deberes y cargas del propietario del suelo conforme al art. 9 de la ley del suelo. A su vez, al lado de la función social, hay una serie de supuestos variados en el CC. Son los casos en los que se amenaza la caída de una pared, árbol o distancias que hay que guardar en relación a ciertas construcciones. Art. 389 CC como ejemplo. También el 589 CC, no se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes….
Esos límites por razón de orden públicos son numerosos desde el punto de vista administrativo como defensa, navegación aérea, etc.
- Legales: por utilidad particular, interés privado. Se suelen diferenciar 3 tipos de límites legales por interés privado:
jerarquía o subordinación. En cambio, en la vecindad, los predios están en plan de igualdad.
Por su origen. El nacimiento de las relaciones de vecindad es automático, ex lege, como consecuencia de la continuidad de los inmuebles. En cambio, las servidumbres aunque sean legales, no nacen automáticamente por regla general como excepción el 553, sino la ley da los supuestos de hecho en los cuales se puede exigir la servidumbre, pero no nace automáticamente.
Por las consecuencias: las relaciones de vecindad no dan lugar a indemnización. En cambio las servidumbres sí, art. 564 CC.
Desde la prescripción extintiva: si la servidumbre no se usa durante 20 años se extingue, 546.2 CC. Las relaciones de vecindad no se extinguen por el transcurso del tiempo, son inherentes a la existencia del fundo.
- Nuestro CC no contiene una teoría general de las relaciones de vecindad. No obstante hay muchos preceptos en el CC que se dicen que son manifestación de las relaciones de vecindad. La mayoría de ellos están dentro de las servidumbres legales y suscitan el problema si son servidumbres o manifestaciones de la vecindad. Art. 552 y 554 CC en materia de servidumbre de aguas. 564 y 569 CC en servidumbre de paso. 571 CC en sede de medianería. 580 CC en sede de luces y vistas.
Pero hay que tener en cuenta, la existencia de las relaciones de vecindad es algo que se impone por la forma de vida de los hombres. Por ello fuera del CC hay determinadas leyes que aunque no emplean la expresión teoría de las relaciones de vecindad, consagran soluciones que son producto de la aplicación de esta teoría. Señalamos dos preceptos:
Art. 27.2 e) ley arrendamientos urbanos: el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Ejemplo tiene toneladas de material pirotécnico, es una actividad peligrosa.
Art. 7.2 Ley propiedad horizontal: molestas, insalubre, peligrosa… podemos instar a que cese esa actividad. Si no hace caso el propietario, acción de cesamiento de la actividad ante los tribunales. Se le podrá privar hasta 3 años al propietario del uso de la vivienda.
Modernamente, las relaciones de vecindad adquieren gran importancia. Hay una serie de problemas típicos que siempre estaban ahí pero no tenían adecuada solución hasta que se le ha ocurrido a alguien que determinados preceptos pueden ser muy útiles. Tenemos un derecho al silencio y goza de la máxima protección por el TS, TC y tribunal comunitario. El derecho al silencio, según estos tribunales tiene apoyo en el art. 15 CE, derecho a la vida e integridad física y moral. Si no dormimos por la noche por el ruido la integridad se
afecta. Además por el 18.2 CE derecho a la vida privada en el domicilio. También en el 43 CE mandato de proteger la salud. También 45.1 CE derechos al medioambiente adecuado para el desarrollo personal.
Por eso ahora el que hace ruido de noche pagará indemnización.
También art. 8 convenio europeo para derechos fundamentales.
Sentencia 16 noviembre 2004 tribunal europeo derechos humanos, publicado en EL DERECHO año 2004 nº 156/1540.
- Qué medios de defensa tiene el propietario: acciones que protegen la propiedad, pags 149 a 153 pero él lo explica de forma diferente. Pag 149 a 153, explica diferente
Protección de la titularidad dominical: la acción es el medio de hacer valer un derecho o la facultad o el poder que implica un derecho en juicio. Por ello resulta que si el dominio es el derecho más extenso que existe y más facultades concede, correlativamente deberá estar protegido por más acciones. Sin embargo, esta idea, se ve contradicha por la expresión simplista que utiliza el art. 348 CC, párrafo 1º establece una definición del dominio y el párrafo 2º de forma simplista dice que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Es muy criticable como decía profesor Montés, el precepto es innecesario, no dice que el propietario puede reivindicar la cosa, por supuesto el propietario como titular de derecho real puede dirigirse contra la cosa allí donde se encuentre. Además es inexacto porque parece dar a entender que solo existe la acción reivindicatoria. Por último es insuficiente, porque no menciona las demás acciones que protegen el dominio.
Como bien dice la doctrina y la jurisprudencia comentando el 348.2, resulta que el dominio se protege a través de la acción reivindicatoria mencionada, pero también a través de la acción declarativa que se entiende implícita en el mismo y en todo caso puede derivarse no solo del 348.2 sino del párrafo 1º del 348. A su lado hay otra serie de acciones, que sin citarse específicamente aparecen de alguna forma recogidas en el CC, en la LEC o en la legislación hipotecaria sobre la base de las creaciones de nuestra doctrina científica y jurisprudencial. Las acciones que protegen el dominio están en el 348 CC y en otros sitios del CC, LEC o LH según las precisiones de la doctrina científica y jurisprudencial. Todo ello sin perder de vista que el propietario tiene protección penal, art. 234 CP y ss delitos contra patrimonio y orden socioeconómico.
Análisis de la protección del domino. Diferenciamos entre acciones que están en el CC y acciones de la LEC y acciones de la legislación hipotecaria
afirmación del derecho de propiedad objeto del litigio pero sin tratar de recuperar nunca el objeto sobre el que recae el dominio. Requisitos acción declarativa:
Solo la puede ejercitar el propietario que pruebe cumplida y debidamente el dominio.
Debe entablarse frente a aquellos que niegan o rechazan el dominio pero sin ser poseedores de la cosa. Si fuera poseedor de la cosa se ejercitaría la acción reivindicatoria.
Si la propiedad recae sobre cosa especifica y determinada, hay que identificar sin lugar a dudas la cosa que es objeto de mi dominio.
- Acciones de deslinde y amojonamiento: art. 384 a 388 CC. Se trata de dos acciones distintas que pueden ejercitarse conjunta o separadamente pero siempre primero solicitando el deslinde y en segundo lugar el amojonamiento. El deslinde es aquella acción que se dirige a fijar los lindes materiales de la finca. Una vez hemos establecido cuales son esos limites a nosotros nos interesa que quede una prueba de esos lindes, es la labor de amojonamiento. En el CC el amojonamiento colocando hitos o mojones (piedras de pequeño tamaño o de mayor tamaño las segundas). En el derecho consuetudinario es posible colocar lo que sea para establecer los lindes, caña, piedra, etc.
Cuando el que no está conforme cambia los hitos por su cuenta, desobedece sentencia pero también, delito 246 CP.
Esta acción es imprescriptible, puede ejercitarse en cualquier momento, art. 1965 CC.
Además alrededor de estas acciones se suele suscitar el problema de su conexión con la acción reivindicatoria y declarativa del dominio. En ambas hay que identificar plena y cumplidamente la cosa objeto del litigio. Entonces algunos dicen que si hay que identificar plenamente lo primero que hay que hacer es deslindar y colocar los hitos o mojones. Pero a veces la finca puede estar ya perfectamente deslindada y no siempre la reivindicatoria tiene que ir precedida de la de deslinde. No hay que confundir esas dos por 3 razones:
- El objeto finalidad es distinto. En la reivindicatoria el propietario no poseedor quiere que le devuelva la cosa. En el deslinde y amojonamiento resolver las dudas de cuales son los linederos de la finca.
- La solución mayoritaria es que la acción reivindicatoria si que se extingue por el paso del tiempo, en cambio la de desline y amojonamiento art. 1965 CC es imprescriptible.
- Debe tenerse en cuenta que la acción reivindicatoria pueda ejercerla solo el propietario no poseedor. En cambio la de deslinde y
amojonamiento la puede utilizar tanto el propietario 384 parrafo 1 y el titular de otros derechos reales 384 parrafo 2.
En el caso de ejercitar conjuntamente o separadamente las acciones, el orden lógico es primero la de deslinde y en segundo lugar la reivindicatoria.
- Acción dirigida a evitar la reparación de los daños por las aguas caídas o por las aguas estancadas y que dichas aguas además se limpie. AQUAE PLUVIAE ARCENDAE. Recogida en combinación art. 420 y 552 CC.
Al lado de todas estas acciones hay otras 2 acciones:
- Unánimemente admitida: acción negatoria: es la acción que tiene el propietario para que se declare la inexistencia de derechos reales limitados o cargas sobre la finca poniendo fin en su caso a la perturbación ya producida con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios si procede. Es una acción conocida desde el derecho romano. Pero no aparece con ese nombre en el CC. Pero la doctrina y jurisprudencia admiten esta acción conforme al 348 parrafo 1 y 2. El primero porque la propiedad es gozar de una cosa sin más limitaciones que la ley, luego la existencia de derechos reales o cargas es algo excepcional, la regla general es la libertad del dominio. En segundo lugar, dentro del 348 2º tiene cabida la acción negatoria.
Requisitos y características de esta acción:
Legitimación activa corresponde al propietario. Por tanto debe probar cumplidamente la existencia del derecho. No obstante algunos autores y el TS en una sentencia aislada muy antigua 22 octubre de 1902 ha admitido también que la puedan ejercitar el usufructuario o el que tiene a su favor la correspondiente servidumbre, porque pueden verse afectadas las facultades de éste.
El actor tiene que probar la existencia de la perturbación o intromisión pero no debe probar la existencia o inexistencia de la carga porque la propiedad se presume libre y es aquel frente al que se ejercita la acción el que deberá acreditar o probar que tiene un derecho limitado o carga sobre la finca.
En cuanto a la posible prescripción de la acción la cuestión es bastante discutida. Montes Penades defendía que la acción es imprescriptible. El profesor cree que es difícil eso porque por ejemplo el usufructo o servidumbre pueden adquirise por
- Protección del art. 41 LH de protección de derechos inscritos.
- (^) Expediente de dominio: frecuente en la vida por su finalidad o función. Es aquel expediente dirigido a la declaración judicial de que por parte de quien lo promueve se ha acreditado la adquisición del dominio de una finca. Puede suceder que no tengamos un titulo público que permita inmatricular una finca. A través de la resolución judicial que recae en el expediente de dominio obtendremos un titulo para inmatricular la finca. Art, 139 LH. Puede suceder que el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana, tracto sucesivo. Pero si alguno de esa cadena no haya accedido al registro y haya que reanudar el tracto sucesivo. Acudimos a art. 200 LH mediante el expediente de dominio.
Es de tramitación judicial, 201 y 201 LH y 272 y ss RH.
PROPIEDAD RÚSTICA Y PROPIEDAD URBANA.
Hay una serie de ideas fundamentales, porque muchos aspectos son materia más propia del derecho administrativo que del derecho civil y depende en gran medida de lo que establece la legislación del suelo que es un legislación muy cambiante.
Hay que tener en cuenta lo que dijimos en el tema 2 que es tradicional en nuestro ordenamiento distinguir entre una propiedad rústica y una propiedad urbana tanto en el CC como fuera de él.
En el CC la realidad es que después de decirnos en art. 333 CC que los bienes se clasifican en muebles e inmuebles, a partir de ahí el legislador presta especial atención a los inmuebles que distingue básicamente en rústicos y urbanos.
Muchos artículos dan a entender la existencia de rústica y urbanas.
El legislador dedica ciertos preceptos a la propiedad urbana o apartados del mismo, art 517, 572.1 o el 586 CC, incluso propiedad industrial 1056.2.
Pero la inmensa mayoría de los preceptos del CC están sobre la base de la propiedad rústica, 355, 388, 600 a 603, retracto de colindantes en fincas solo rústicas.
Cuando el CC acomete la propiedad rústica es exclusivamente la propiedad agraria y mira con gran desfavor la propiedad ganadera. Ese desfavor sobretodo esta en el art. 602 CC.
Algunos autores han dicho que el CC es un código agrario hecho desde la ciudad.
Lo que hay que tener claro es que en el momento de la publicación del CC el eje central de la economía era la agricultura y por ello obedece a esas exigencias.
Pero ello no significa que la propiedad urbana esté fuera del código. Es más, el CC es lo suficientemente flexible para adaptarse a las nuevas situaciones.
En la LH ocurre lo mismo. Permite diferenciar entre propiedad inscrita y no inscrita. Art. 9 LH y 51 RH para la inscrita será urbana o rústica. Art. 16.2 y 30.3 RH podemos edificar arriba de finca urbana o plantar en finca rústica.
El RD 1/2004 de 5 marzo, texto refundido catastro inmobiliario, distingue entre finca rustica y urbana, art. 1,6 y 7. También hay fincas especiales.
Finalmente el estado actual de la cuestión está en el vigente RD 2/2008 20 junio, texto refundido ley del suelo. 4 comentarios básicos sobre el mensaje de este RD:
- El legislador distingue entre ciudadanos y propietarios. Los ciudadanos tienen unos derechos y deberes y los propietarios tienen una serie de facultades y de cargas u obligaciones. En cuanto los derechos y deberes de los ciudadanos el legislador nos situa en un marco idílico, parace que con esos derechos tenemos la felicidad absoluta. En realidad en muchas ocasiones son declaraciones programáticas que ya dice la CE u otros preceptos. Concretamente, a tenor del art. 4 RD 2/2008, el primer derecho del ciudadano es disfrutar de vivienda digna que es el art. 47 CE, pero es algo que si no tienes dinero no se da. Tenemos derecho a la utilización de las dotaciones públicas. Tenemos derecho a obtener información, art. 105 CE. Podemos participar en los procedimientos de ordenación del territorio. Podemos ejercitar la acción pública. En el art. 5 hay una serie de deberes, respetar patrimonio histórico, el medioambiente, y no llevar a cabo actividades molestas, etc. Son declaraciones solo.
A su lado hay facultades, art. 8, art. 9. No lo pregunta
- El segundo comentario, el legislador desde hace tiempo verificaba una triple clasificación, suelo urbanizable, no urbanizable y el no urbano. Sin embargo, en art. 12.1 y ss se simplifica la clasificación y ahora es solo entre suelo rural y suelo urbanizable. La exposición de motivos y el 12.1 a) dice de forma confusa lo que es el suelo rural y luego dice lo que es el urbanizable en el b) F 0 E 0es el suelo para el que los instrumentos permiten su paso a suelo urbanizado… Todo lo que no pueda ser solar con conexión a los equipamientos (cañerías, aguas, etc) generales será el suelo rural. Y dentro del rural hay alguno que puede dejar de serlo a través de instrumento o suelo rural que jamás puede dejar de serlo por especiales valores agrícolas, ganaderos, paisajísticos, o que pueda sufrir riesgos naturales o tecnológicos (zona inundable). La clasificación de rural y urbanizado es a efectos de este RD y debe adoptarse en todo el territorio español sin perjuicio que las CCAA puedan establecer otras clasificaciones pero siempre que respeten esta clasificación. Ejemplo art. 9 y ss ley urbanística valenciana de 3 diciembre 2005 tiene suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbano 8art. 10,13 y 16 ley valenciana)
- Así como en el CC el eje fundamental es la propiedad rústica motor de la economía, en la vigente ley del suelo el eje es la propiedad urbana o urbanizada. A favor de esto hay un dato, cuando contempla la función social de la propiedad, las 3 medidas del RD son exclusivamente para la propiedad urbana, buena prueba de que es la
