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LA COMUNIDAD DE BIENES (lección 9)
Hay varios tipos de comunidades de bienes, de copropiedad (cuando dos personas son propietarias del mismo bien):
- La comunidad romana, por cuotas o proindiviso es la que se regla en los art. 392 y ss del CC.
- La comunidad germánica o en mano común que no se regula en el CC. Un ejemplo muy importante en Galicia son los montes en mano común que se regula en la Ley Civil de Galicia.
- Otro tipo de comunidades de menos importancia son las pro diviso, que consisten en que diferentes personas tienen derecho a aprovechamiento distinto sobre la misma finca.
- Comunidad germánica:
En la comunidad germánica no hay cuotas ni acción de división , sino un vínculo entre los comuneros , que suele ser vecinal (se ve bien en los montes en Galicia, los vecinales de mano común (los montes menos relevantes son de fabeo y son de comunidad romana)).
La diferencia entre la comunidad pro indiviso y germánica es que en la romana (pro indiviso) hay cuotas. Es decir, que hay dos personas que son propietarias del mismo bien y a cada una le corresponde una parte de la cuota. En el CC hay una presunción de igualdad de cuotas (si no se entiende otra cosa, se piensa que son iguales), pero pueden ser diferentes.
Art. 392 CC (reglas sobre cómo funciona una comunidad de bienes). *A falta de contratos se aplican las disposiciones del CC. Significa que los comuneros, condóminos o copropietarios (vale cualquier nombre) pueden pactar. Es decir, las reglas del CC son supletorias.
Hay acción de división. Esto es que basta con que uno de los copropietarios no quiera seguir (normalmente por desacuerdos) en la comunidad para hacerla cesar. Esto no siempre se da a través de la división material de la cosa, sino que hay otras maneras. Esto es esencial en la comunidad romana.
**Las normas de la comunidad son útiles porque se aplican a la comunidad hereditaria y también a la comunidad que se crea cuando se disuelve la comunidad de gananciales. Divorcio o muerte de un cónyuge produce que se extinga la comunidad. Comunidad hereditaria, ganancial, o cuando varias personas son titulares de un derecho sobre una cosa (usufructo por ejemplo).
*Las comunidades son voluntarias en principio, pero puede darse algún caso que sin quererlo no. Hay casos en el CC que en algunos casos de accesión se forma una comunidad y el dueño de lo principal no se hace parte de lo accesorio, sino que el bien resultante se hace propiedad de dos personas.
Funcionamiento de la comunidad romana :
Hay una parte en la que cada copropietario tiene libertad para hacer lo que considere (en relación con su cuota). Puede realizar negocios sin contar con los demás (puede enajenarla, hipotecarla…). PERO cuando se enajena la cuota puede haber el retracto de comuneros, es decir, que los copropietarios tienen prevalencia en la compra antes que otra persona (art. 1522 CC, los retractos de comuneros se regulan en la compraventa).
En el funcionamiento ordinario podemos plantearnos varias cuestiones (art. 393 y ss):
- Uso de la cosa común: (art. 394) recoge la regla de uso solidario (supletoria).
Esto quiere decir que cada uno de los copropietarios puede usar por entero la cosa siempre que no perjudique el destino que le hayan querido dar al bien o no impida el uso de la cosa por los demás.
Se puede usar por entero por ejemplo por turnos o compartido. Los copropietarios pueden darse reglas sobre el uso total pero por partes de la cosa.
- Contribución a los gastos: (art. 393 (cargas sobre la cosa o posibles beneficios) y 395). Recoge la regla de proporción a cuotas.
El sistema supletorio es en proporción a las cuotas. Si no se logra probar que las cuotas son diferentes, se presumen a partes iguales. Por ejemplo, si el uso se ha dividido por tiempos o parcelas cada uno se hace cargo de los gastos de los mismos. En la práctica, surge un matiz; uno ha pagado más que lo que deben los demás. Se puede dar una acción de reembolso o repetición (reclamar) contra aquellos que no han pagado su parte.
- Decisiones sobre administración y disposición.
Art 397-398 CC sobre cómo se adoptan las decisiones de acuerdo a la cosa común. En estos arts se distinguen dos tipos de actos:
Disposición (397): necesaria la unanimidad de los propietarios.
Actos de disposición jurídica (enajenarla, p.ejm). pero también hay actos no jurídicos, sino materiales (alterar materialmente la cosa, cambiar el destino económico del bien… )
Administración (398): necesario al acuerdo mayoritario. Se trata de una mayoría económica. Una decisión sobre el uso es un acuerdo de administración.
*Decir si un arrendamiento es de un acto u otro depende del tiempo de arrendamiento (por ejemplo, alquilar un piso durante un mes es de disposición; alquilarlo durante mucho tiempo ya puede ser acto de administración). Aunque un arrendamiento no es realmente disponer del bien. Pero los tribunales lo matizan cuando puede ser por mucho tiempo.
*Sobre servidumbres.
Art. 597 (en servidumbres). Norma sobre constitución de servidumbres sobre una finca cuando hay un régimen de propietarios.
<Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.
<La concesión hecha solamente por algunos quedará en suspenso hasta tanto que la
La división de la cosa común que no siempre es una división material de la cosa. Se indica en los arts 400 y ss CC. La primera regla es que cualquiera de los propietarios puede poner fin a la comunidad. Se admite un pacto de división si se ha pactado y además por diez años. Fuera de estos casos se puede realizar la acción de división.
No se necesita justa causa para pedir la división. Combinándolo con el abuso del derecho y buena fe, la acción de división se podría paralizar por no ser el momento adecuado para realizarla. Pero si analizamos la jurisprudencia del TS no se produce realmente, ya que el procedimiento es muy estricto.
El ejercicio de esta acción tiene efectos:
- Cosa divisible: se divide y pasa de una comunidad de todo a una comunidad de partes.
- Cosa indivisible: en este caso, hay dos vías. Si estamos todos de acuerdo se puede dejar la cosa a uno y que este pague el valor al resto. La comunidad se ha disuelto pero la cosa común no se ha dividido. Si no están todos de acuerdo, la solución es vender la cosa en pública subasta, que la adquiera un tercero y se reparta el precio convenido en proporción a las cuotas (Art. 404).
*Art. 406 se indica que supletoriamente hay reglas de partición de herencia.
**art. 401.2º significa que se pasa de una comunidad ordinaria de bienes a propiedad horizontal. La cosa objeto de condominio es un edificio que tiene que ser susceptible de división en espacios para aprovechamiento independiente (unidades privativas). Hay cuotas, la cuales no tienen por qué ser iguales.
Se puede pasar de comunidad a un régimen de propiedad horizontal siempre que se den dos requisitos:
- Nadie puede obligar a los demás a hacer grandes desembolsos en metálico.
Ejemplo: 2/3, 1/6, 1/6 (¿cómo se reparte el edificio? Al no haber cuotas iguales, no se da correspondencia exacta y se deben hacer desembolsos en metálico)
Si se llega a un acuerdo, no se presenta problema alguno.
- Que no haya necesidad de hacer obras de gran envergadura en el edificio para que sea aprovechable por unidades privativas.
Si la adecuación del edificio para un régimen de propiedad horizontal costara demasiado, no se puede imponer a los demás propietarios.
Pero si el edificio ya estaba más o menos adaptado, apenas hubiera que hacer reformas y las cuotas son iguales…la forma de dividir es razonable e incluso si se podría imponer a los demás.
COMUNIDADES EN EL DERECHO CIVIL DE GALICIA
En la Ley de Derecho Civil de Galicia hay varias comunidades. Para ver su funcionamiento (arts 56 y ss).
COMUNIDADES DE MONTES
■ Monte vecinal: sobre las características de una comunidad germánica. No hay cuotas, varias personas son propietarias de una tierra, no necesariamente con un aprovechamiento forestal. Son propietarias por ser vecinos. Estos montes tienen un rasgo especial: se debe tener una casa en uso (no se puede no vivir más de dos meses). Esta expresión es absolutamente gráfica y el tribunal así lo considera.
Aparte de tener sus estatutos, los comuneros (uno por cada casa) se reúnen en una asamblea general. Suele haber un presidente de la comunidad de montes.
■ Montes de fabeo, abertales: (art. 64) es una comunidad por cuotas. Se reparte el monte por parcelas, con aprovechamiento independiente de los propietarios.
