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Derechos Reales. Grupo C Tema 10. Comunidad de bienes: concepto y clases. Comunidad romana, ordinaria o por cuotas. Concepto. Contenido. Extinción: la acción de división de la cosa común. Comunidad germánica. Los montes vecinales en mano común en el Derecho civil de Galicia. La propiedad horizontal: elementos, contenido, régimen organizativo y extinción. Comunidad de bienes. Concepto. Nuestro Código Civil, después de haber regulado la propiedad individual, hace lo propio, en sus artículos 392 a 406, con la comunidad de bienes. Del artículo 392 CC, se deduce que el concepto de comunidad de bienes engloba no solo la copropiedad o el condominio, sino también la cotitularidad de otros derechos reales (por ejemplo, si hay varios usufructuarios sobre el mismo bien, son cousufructuarios). Pero dicha regulación se limita a una clase de comunidad de bienes: la denominada comunidad romana, ordinaria o por cuotas, caracterizada por una serie de notas que no se dan en otras situaciones de cotitularidad de bienes o derechos, como la denominada comunidad germánica o en mano común y otras cotitularidades que se conocen como comunidades especiales, por contraposición a aquélla. En consecuencia, el Código Civil lo que pretende es ofrecer en las situaciones de cotitularidad una mínima organización que coordine las posibilidades de actuación y de decisión de los titulares, evitando la colisión de intereses y posibilitando el disfrute del derecho por parte de todos ellos. Se tratará de los casos en los que se den como presupuestos una unidad de objeto y una pluralidad de sujetos. Es decir, que exista un mismo derecho o una misma situación jurídica que corresponde a varios titulares que ostenten posiciones cualitativamente idénticas. Por lo que no puede hablarse de comunidad cuando recaen sobre el mismo objeto varios derechos diferentes, cada uno de los cuales pertenece a un titular distinto, que ocupan posiciones cualitativamente no idénticas (sería el caso de la concurrencia sobre el mismo objeto de la nuda propiedad y el usufructo, de un derecho de propiedad y una hipoteca, o de la propiedad y un derecho de servidumbre). En definitiva, la comunidad no implica que recaigan varios derechos
sobre el mismo bien, sino que recaigan sobre el mismo un mismo y solo derecho que corresponde a varios titulares. Clases. Históricamente la comunidad de bienes se organiza de dos maneras diferentes, a las que se han dado los nombres de comunidad romana y comunidad germánica o comunidad por cuotas y comunidad en mano común, sin perjuicio de que en la actualidad puedan mencionarse algunas otras comunidades de régimen especial.
- En la comunidad romana, ordinaria o por cuotas, que es la regulada en el Código civil, lo más característico es la idea de cuota , que implica que en su organización cada partícipe ostenta una posición autónoma que determina la libre disponibilidad sobre la misma y la atribución de unas determinadas facultades. El sistema se basa en que a cada comunero le corresponde una parte de la cosa objeto del derecho, pero no una parte concreta y determinada, sino abstracta , a la que denominamos parte alícuota o simplemente cuota (la mitad, la cuarta parte, o la vigésima parte, por ejemplo). Esta comunidad romana parece concebirse en nuestro Código Civil como algo puramente transitorio y en el fondo desventajoso desde el punto de vista económico, por ser fuente frecuente de conflictos. La preeminencia de una concepción individualista de la propiedad se plasma en las facilidades ofrecidas para poner fin a las situaciones de comunidad, concediendo a cada comunero la posibilidad de ejercitar la acción de división de la cosa común (“ actio communi dividundo ” ) para acabar con la misma. De todos modos, recientemente se ha puesto de relieve que acaso no sea más que un tópico repetido continuamente el de que nuestro Código Civil mira con disfavor a la comunidad y, por ello, que tal idea no sea totalmente cierta, sino que simplemente se ofrezcan remedios a sus inconvenientes, que evidentemente existen, sin que este Cuerpo legal la trate como una situación jurídica que en todo caso haya de ser evitada o extinguida. De hecho, continuamente se están admitiendo en la realidad jurídica nuevas formas de comunidad, como la de garajes, sin considerarlas desventajosas o ineficientes económicamente.
- La comunidad germánica, en cambio, parte de una concepción colectivista del mundo, prevalece el derecho del grupo sobre el del individuo y se considera que la comunidad es una forma muy ventajosa de realizar determinadas funciones económicas
cónyuge la tiene sobre el total del patrimonio ganancial) y no sobre cada bien concreto, sin embargo, se aplican los artículos 392 y siguientes del Código civil ante la falta de una regulación específica. Comunidad ordinaria o por cuotas. Concepto. La comunidad ordinaria que regula el Código civil se caracteriza fundamentalmente por la coexistencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas, atribuyendo cuotas o participaciones a cada uno de los copropietarios. Dichas cuotas, según el artículo 393.2 CC, se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario, lo que implica que la regla aludida es de carácter dispositivo y supletorio , para evitar imprevisiones, pero no obsta en absoluto a que los partícipes en la comunidad de bienes lo sean en partes desiguales (por ejemplo, cuando un bien es adquirido por dos o más personas que no contribuyen de modo igual al pago del precio, verificando tal adquisición en proporción a tales pagos; o cuando un bien es donado a dos o más personas, estableciendo cuotas de participación diversa sobre el bien). En conexión con la existencia de cuotas en la comunidad ordinaria se han expresado dos de los principios rectores de su estatuto, el principio de proporcionalidad y el democrático. El primero se recoge en el artículo 393 CC, que preceptúa que el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas, que recordemos, pueden ser iguales o no. El segundo principio básico en la comunidad ordinaria a que aludíamos es el democrático, que se refleja en la formación de la mayoría para la administración y mejor disfrute de la cosa común, que no es mayoría de personas, sino de cuotas o de intereses (artículo 398 CC). A estos dos principios se han unido al menos otros dos a la hora de señalar lo más característico de la comunidad ordinaria del Código Civil: el de autonomía privada , que recoge el artículo 392.2 CC, según el cual los contratos, convenios y acuerdos entre los comuneros constituyen la ley fundamental de organización y de disciplina de la comunidad, teniendo las normas legales únicamente el valor de normas dispositivas, al regir tan sólo “a falta de contrato o de disposiciones especiales” ; y el de libertad individual, que se plasma en dos manifestaciones: la posibilidad que tiene todo comunero de solicitar en cualquier momento la división de la cosa común, puesto que,
según el artículo 400 CC, no está obligado a permanecer en la comunidad: y la de renunciar a su derecho, liberándose en tal caso de las obligaciones que sean inherentes a su posición de comunero (artículo 395 CC, “in fine” ). En ocasiones, la comunidad viene impuesta por la ley cuando se da un determinado supuesto de hecho. Sería el caso de la conmixtión, al decir el artículo 381 CC “si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento”. Pero la comunidad también puede tener un origen convencional, tal como sucede al comprar en común varias personas un bien, pagando cada uno una parte del precio o al formarse una finca única mediante la agrupación de varias pertenecientes en propiedad individual a diferentes personas. Contenido.
1. Derechos y obligaciones de los condueños respecto de la cosa común. a. Uso de los bienes comunes. El uso de la cosa común aparece regulado en el artículo 394 CC, lo que no es óbice para que se someta a regulación convencional, diferente de la legal, puesto que esta norma es claramente dispositiva. Según este régimen legal supletorio “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Tal facultad de utilización o de uso de la cosa común es individual de cada comunero y tiene por objeto toda la cosa común, no la parte ideal que a éste le corresponda en la comunidad, es decir, la cuota de cada comunero no es medida de la facultad de uso que a cada uno le corresponde, por eso se dice que el Código civil consagra una regla de uso solidario de las cosas comunes. Por lo demás, como se deduce del artículo 394 CC, el uso de la cosa común por cada comunero está sometido a los siguientes límites : el primero, que dicho uso no altere el destino de la cosa común, que podrá venir dado por su propia naturaleza o por un acuerdo expreso de los partícipes; el segundo, que el uso individual no perjudique el interés de la comunidad; y el tercero, que el uso de toda la cosa común que lleve a cabo uno de los comuneros no impida que los demás partícipes puedan, a su vez, usarla por entero.
que inicialmente era poseída en común (siempre y cuando se dieran los demás requisitos que este modo de adquirir exige en nuestro derecho). Por otra parte, la usucapión ganada por quien posee en concepto de comunero un bien de un tercero aprovecha a los restantes (artículo 1933 CC) y la interrupción en la posesión de la cosa poseída en común perjudica a todos (artículo 450 CC). Por la condición de coposeedor cada comunero tiene legitimación activa para el ejercicio de las acciones encaminadas a la tutela de la posesión frente a terceros, acción que se entenderá ejercitada en beneficio de la comunidad. Más discutida es la procedencia de este tipo de acciones entre los propios comuneros, si bien ha de recordarse que parece admitida comúnmente la acción de recobrar la posesión, siendo más dudoso si procede la de retener, puesto que la posesión tiene carácter indistinto y recae sobre la totalidad de la cosa. Por ello tiende a reconocerse la posibilidad de ejercitarla sólo cuando se hayan adoptado acuerdos de posesión separada de los condóminos, asignándoles partes concretas de la zona común o estableciéndose un sistema de turnos. c. Disfrute de la cosa común. Según el artículo 393 CC, cada comunero tiene derecho a participar en los beneficios en proporción a su cuota (regla de la proporcionalidad), entendiéndose en este sentido por beneficios los rendimientos de todo tipo producidos por los bienes comunes, en particular los frutos, de cualquier clase que sean. Por otra parte, el derecho a los beneficios se rige por la regla de la mayoría que contiene el artículo 398 CC, puesto que se trata de actos relativos al mejor disfrute de la cosa común. En principio, los comuneros tienen derecho al disfrute directo de la cosa común y a percibir sus frutos en especie, pero caben los pactos por los que se cede aquélla a un tercero (por ejemplo, en arrendamiento), en cuyo caso los partícipes no recibirán frutos naturales o industriales, pero sí tendrán derecho a una participación en la renta obtenida, fruto civil como es sabido. En este sentido, se ha discutido largamente si concertar un contrato de arrendamiento sobre la cosa común ha de tomarse como acto de administración, para lo cual se exigiría que fuera adoptado por la mayoría a que se refiere el artículo 398 CC; si se trataría, al menos en ciertos casos, de un acto de disposición, a los que alude el artículo 397 CC;
sin que falten tampoco decisiones judiciales que admiten la actuación individual de uno de los comuneros, concertando el solo un contrato de arrendamiento con un tercero sin disponer de la mayoría de cuotas sobre la base de que su actuación no podía considerarse gravosa o perjudicial para la comunidad en el caso concreto enjuiciado (se aplicó la doctrina de que cualquiera de los condóminos puede vincular a la comunidad si su actuación redunda en beneficio de ella). De todos modos, dejando a un lado sentencias como ésta, la doctrina jurisprudencial dominante considera que cuando se trate de arrendamientos de larga duración, al mermarse de manera trascendente las facultades dominicales de los condueños, es necesario el consentimiento unánime de todos ellos. d. Contribución a los gastos. El deber de contribuir a sufragar los gastos que genera una comunidad de bienes es objeto de regulación en los artículos 393 CC, que se refiere a las cargas, y 395 CC, que contempla específicamente los gastos de conservación. En líneas generales, han de considerarse como gastos que es preciso afrontar los de mantenimiento, conservación, mejora, explotación de la cosa común, así como los que van ínsitos a la propia condición de propietarios (impuestos, responsabilidad frente a terceros por daños causados por la cosa, etc.) Internamente, la obligación de contribuir a sufragar tales gastos recae sobre cada comunero en proporción al valor de su participación en la comunidad, por lo que si alguno de ellos ha anticipado las cantidades globales podrá después repetir (reclamar) a los otros condóminos su parte. No obstante, cabrían pactos entre ellos para disociar su cuota de contribución a las cargas de su participación comunitaria. Sobre los gastos de conservación de la cosa común dispone expresamente el artículo 395 CC que todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a ellos, añadiendo que “sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le corresponde en el condominio”. Este segundo párrafo del precepto citado contiene el reconocimiento en la comunidad ordinaria de la llamada renuncia liberatoria , es decir, la que faculta a los partícipes para exonerarse de su obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común mediante la renuncia a su parte en la comunidad, posibilidad que la doctrina mayoritaria viene extendiendo a otros gastos diferentes de los específicamente contemplados en este artículo, como pudieran ser inversiones decididas para el mejor disfrute de la cosa común. Desde luego, el renunciante deja de estar obligado a contribuir a los gastos que se efectúen en el futuro y
Finalmente , para dirigir acciones judiciales contra una comunidad de bienes es necesario demandar a todos los comuneros, no basta hacerlo contra uno o varios de ellos. f. Administración de la cosa común. Según el párrafo primero del artículo 398 CC, la regla general en materia de acuerdos de administración de la cosa común es que han de ser adoptados por la mayoría de los partícipes, con el matiz que precisa su párrafo segundo 398 CC, según el cual no se trata de mayoría numérica de propietarios, sino de una mayoría de cuotas en la comunidad (también llamada mayoría de capital o de interés o mayoría económica). Se entiende que hay mayoría cuando adoptan la decisión los comuneros cuyas participaciones sumadas representan más de la mitad del valor total. No obstante, el párrafo tercero de dicho artículo dispone que, de no alcanzarse tal mayoría (lo que podría conducir a una parálisis de la administración de la cosa común), o de alcanzarse para un acuerdo perjudicial para el resto de los propietarios, se podrá acudir a la autoridad judicial para que provea lo que corresponda, incluso el nombramiento de un administrador. Adoptado válidamente un acuerdo, éste es obligatorio para todos los comuneros, tanto para los que votaron a favor como para los disidentes o los ausentes. La obligatoriedad del acuerdo implicará que, si la decisión tomada para la administración o mejor disfrute de la cosa común lleva anejo un gasto determinado, todos los partícipes tendrán que contribuir a él en proporción a sus cuotas. Por lo demás, cabe señalar que el artículo 398 CC tiene carácter supletorio, porque el principio básico en materia de administración es la aplicación preferente de los pactos establecidos en el seno de la comunidad. Así, puede haberse ordenado una administración conjunta o global o una administración unipersonal, siendo posible, en este último caso, que el administrador único sea uno de los comuneros o una persona extraña a la comunidad. g. Disposición y alteración de la cosa común. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 CC, ninguno de los condueños puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque tales alteraciones pudieran resultar ventajas para todos. De manera que toda alteración sólo podrá llevarse a cabo con el consentimiento unánime de todos los comuneros. Y esto es aplicable, según la
jurisprudencia, tanto a las alteraciones materiales de la cosa común (obras sustanciales, cambios de destino), como a las alteraciones jurídicas, es decir, a lo actos de disposición que recaigan sobre la totalidad de la cosa. Para decidir cuando existe o no una alteración material que exija unanimidad se aplica analógicamente el criterio legal existente en materia de derecho de usufructo relativo a la necesidad de conservar la forma y la sustancia de la cosa usufructuada. En consecuencia, se necesitará unanimidad cuando la alteración material cambie la forma o la sustancia de la cosa común; y sólo mayoría en el caso contrario. En cuanto a los actos de alteración jurídica o de disposición sobre la cosa común, requieren siempre unanimidad. Ya se trate de actos de enajenación o de gravamen. Específicamente, el artículo 597 CC dispone que la constitución de servidumbre sobre un predio indiviso necesita el consentimiento de todos los copropietarios, de forma tal que la concesión hecha sólo por alguno de ellos queda en suspenso hasta que la otorgue el último de los partícipes. De todos modos, el consentimiento para la constitución de la servidumbre que va siendo prestado paulatinamente por los comuneros no carece totalmente de eficacia jurídica en cuanto que obliga al que ha consentido y a sus causahabientes a no obstaculizar el ejercicio del derecho concedido. Dada la diferencia de régimen jurídico entre los actos de administración, para los que se exige simplemente mayoría, y de disposición, necesitados de unanimidad, la distinción entre unos y otros alcanza en esta materia un papel especialmente relevante. Aunque es muy difícil generalizar, parece que el criterio distintivo que la jurisprudencia está utilizando es caracterizar los actos de administración por referirse sólo al aprovechamiento de la cosa y además por su carácter transitorio, mientras que los actos dispositivos presentan consecuencias permanentes o tendencialmente permanentes. Una mención especial requiere la venta de la cosa común realizada por alguno de los comuneros sin el consentimiento de los demás. Tradicionalmente se sostuvo su nulidad en aplicación del artículo 397 CC, que acabamos de citar. Sin embargo, desde hace algunos años (sobre todo, desde 2012) se defiende que es una venta válida, desde el punto de vista obligacional, sin perjuicio de que no transmita la propiedad al comprador. Entre otros argumentos, se maneja el de que en nuestro Ordenamiento es válida la venta de cosa ajena, aunque tampoco en este caso el comprador al que se entrega la posesión
transmiten los demás sus participaciones o porque todos ellos se las transmiten a un tercero.
5. División de la cosa común , como resultado del ejercicio de una facultad individual otorgada por la ley a cada comunero para poner fin a la indivisión. Y es que el artículo 400 CC establece, en su párrafo primero, que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Este derecho o facultad de pedir la división de la cosa común es, según el artículo 1965 CC, imprescriptible y no es preciso que se sustente en una justa causa, sino que el comunero puede ejercerlo sin que concurran razones objetivamente atendibles, con tal de que no incurra en un abuso de derecho. La facultad de pedir la división de la cosa común presenta como límite la suscripción de un pacto de indivisión, al que alude el párrafo segundo del artículo 400 CC, al afirmar que “será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años”, plazo que podrá prorrogarse por nueva convención. No se admite, por tanto, la perpetuidad del pacto de indivisión, sino que se fija el plazo máximo de duración de diez años, debiendo ser, en su caso, las prórrogas de este plazo expresas. En todo caso, el pacto de mantener la cosa indivisa no impide la división de común acuerdo entre los comuneros, pues habiendo unanimidad es removible. Doctrinalmente se insiste en que el ejercicio de la facultad de pedir la división debe realizarse de buena fe, pudiendo entenderse que cuando uno de los comuneros haya suscitado en los demás la confianza en que no hará uso de esta y los demás hayan actuado en base a esa confianza aquél procede de mala fe si después ejercita la acción de división de la cosa común. La buena fe en este ámbito puede imponer un retraso en la división; determinar la procedencia de un modo de dividir y no de otro; o puede implicar que tenga que indemnizarse a los demás comuneros para practicarse la división. Sin embargo, la jurisprudencia es muy remisa a la estimación de abuso del derecho o mala fe en el ejercicio de la acción divisoria, incluso en supuestos en que la situación de comunidad ha sido buscada deliberadamente por quien después plantea la mencionada acción, por entender que prevalece el carácter casi absoluto de la facultad de instar la división.
Por otra parte, el párrafo primero del artículo 401 CC excluye la posibilidad de exigir la división material de la cosa común “cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina”. Así pues, la división material de la cosa queda excluida tanto en los supuestos de indivisibilidad material propiamente dicha como en los de indivisibilidad funcional o económica, es decir, cosas que aún siendo materialmente divisibles pierdan valor al ser divididas. En este sentido han de tenerse en consideración ciertas normas que, con el fin de impedir una excesiva fragmentación de las fincas rústicas, han prohibido la división de éstas en ciertos casos (así, el artículo 24 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995, dispone que “la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo” ). En todos estos casos de indivisión, no obstante, el artículo 404 CC intenta hacer posible la desaparición de la situación de copropiedad procurando, en primer término, que los condueños puedan convenir que se adjudique a uno de ellos la cosa indivisible, indemnizando a los demás; y en segundo lugar, de no llegarse a tal acuerdo, que se venda la cosa y se reparta el precio entre los condóminos). La adjudicación de la cosa a uno de los condueños, que deberá abonar a los demás el valor de sus respectivas cuotas, exige la previa valoración de la cosa común, lo que, junto con la adopción de la decisión de a cuál de ellos se atribuirá, da lugar a un sistema poco utilizado por la falta de acuerdo entre los interesados, llegándose casi siempre a la venta de aquélla, que será en pública subasta con admisión de licitadores extraños, según se desprende de la remisión del artículo 406 CC a las normas sobre partición hereditaria en materia de división de la cosa común (en concreto, aquí sería aplicable el artículo 1062 CC). En definitiva, pues, cuando la cosa sea esencialmente indivisible, no es posible hablar en rigor de una división de la cosa común, pero sí de una disolución de la comunidad a través de cualquiera de los dos sistemas aludidos. Finalmente adviértase que el segundo párrafo del artículo 401 CC considera específicamente el supuesto de un edificio sobre el que existiera una comunidad ordinaria de bienes y admite su divisibilidad a través de la constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396 CC.
La división de la cosa común extingue la situación de condominio y se constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor de cada uno de los comuneros sobre una parte de la cosa, es decir, se convierte la cuota indivisa en propiedad singular. Respecto de terceros, el artículo 405 CC establece la regla de que la división de una cosa común no perjudicará a terceros, titulares de derechos sobre el bien que estaba en comunidad. De manera que se conservarán tanto los derechos reales limitados, como los derechos personales que pertecían a un tercero sobe la cosa común antes de su división. Comunidad germánica. Frente al modelo de copropiedad romana, ordinaria o por cuotas adoptado por los artículos 392 y siguientes del Código civil, existen en nuestro Ordenamiento formas de organización de la pluralidad de titulares que responden al modelo germánico, caracterizado por notas antagónicas a las que definen el modelo romano. Como se ha advertido ya, la comunidad germánica parte de una concepción colectivista de las relaciones sociales, con subordinación del derecho del individuo al interés del grupo. La comunidad es considerada una situación deseable, permanente y estable y una forma ventajosa de alcanzar los fines económicos del hombre. De tal concepción se desprenden dos consecuencias básicas. En primer término, la prioridad de la colectividad excluye la idea de cuota , de modo que la participación de cada comunero se proyecta sobre la cosa entera, sin distribución ideal de partes. No existe, por tanto, un poder individual y exclusivo sobre tal participación, esencialmente inalienable. Todos los comuneros tienen iguales derechos y deberes respecto al todo e idéntica influencia en la adopción de decisiones, regidas en línea de principio por la regla de la unanimidad. Subyaciendo, por lo general, en las situaciones de comunidad germánica la existencia de vínculos personales entre los cotitulares, que están en la base del consorcio. De ahí que la cualidad de comunero sea intransmisible a terceros ajenos a tal vínculo. En segundo lugar, en la comunidad germánica no se reconoce el derecho de los comuneros a solicitar la división de la cosa comú n, preservando así una situación tendencialmente perpetua.
Las formas de comunidad germánica son excepcionales en el Derecho común, aunque no inexistentes. De una parte, la jurisprudencia sanciona el carácter germánico de ciertas fórmulas consuetudinarias de aprovechamiento comunitario de las utilidades de la tierra. Como las comunidades de pastos , consistentes en la puesta en común de los pastos de varias fincas para su utilización indistinta por los ganados pertenecientes a los dueños de aquellas. No se trataría de un supuesto de copropiedad de terrenos, sino de una situación de cotitularidad del derecho de pastos, conservando cada comunero la exclusiva propiedad de su finca. La naturaleza germánica de esta forma de comunidad se revela al apreciar sus características esenciales: el vínculo personal de vecindad existente entre comuneros; la ausencia de la idea de cuota en sentido romano; la inalienabilidad del derecho de cada comunero; y la improcedencia de la acción de división, al ser la comunidad indisoluble. De otra parte, pero ya a nivel legislativo (concretamente en la Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de montes vecinales en mano común), se reconoce una forma de comunidad germánica en los denominados montes vecinales en mano común , cuya titularidad pertenece colectivamente a una agrupación vecinal ubicada en el terreno del monte, que viene aprovechando consuetudinariamente sus utilidades en régimen de comunidad, sin asignación de cuotas. Dichos montes vecinales también son una realidad propia de Galicia, por lo que nuestra Comunidad Autónoma los sujeta a una regulación específica. Los montes vecinales en mano común en el Derecho civil de Galicia.
1. Marco normativo. Artículos 56 a 63 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho civil de Galicia (en adelante, LDCG). Ley 13/1989, de 10 de octubre, de montes vecinales en mano común (en adelante, LMVMC).
incluso un grupo de parroquias, que consuetudinariamente viene aprovechando en común un monte o un grupo de montes. Debe advertirse que no todos los vecinos tienen la condición de comuneros, sino solo “los titulares de unidades económicas” (artículos 61 LDCG y 3 LMVMC), de modo que los miembros del grupo familiar distintos al titular de la unidad no adquieren la cualidad de comunero sino desde que alcanzan independencia y abren casa propia. Perfilando más el concepto de titular, la LDCG y la LMVMC prescinden de conceptos jurídicos y exigen una vecindad fáctica real, manifestada por el hecho de tener casa abierta y residencia habitual en la entidad de población de referencia (el artículo 56 LDCG habla de “casa abierta y con humo” ). Se exige, por tanto, vocación de permanencia en la casa, lo que excluye la condición de vecino a quienes tienen en la localidad una segunda residencia o a quienes simplemente se hallan empadronados en la parroquia o lugar titular del monte. Los estatutos de la Comunidad podrán establecer un plazo mínimo de residencia para adquirir la condición de comunero, nunca superior a un año. b. Aprovechamiento comunal. El segundo rasgo definitorio del monte en mano común viene dado por su aprovechamiento, comunal, lo que implica que sus titulares disfrutan de modo conjunto sus rendimientos (ya se trate de pastos, aprovechamiento forestal, recreo…), con exclusión de fórmulas de explotación y disfrute individual y sin asignación de cuotas.
3. Características. Los rasgos conformadores de la figura histórica analizada revelan claramente su naturaleza germánica, confirmada por el artículo 2 LMVMC, que recoge cuatro caracteres básicos de los montes comunales, propios de tal modelo de organización de la comunidad de bienes. Se trata de su esencial indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. El primero de estos caracteres excluye el juego de la acción de división de la cosa común, como supuesto de comunidad tendencialmente perpetua. Por su parte, la indisponibilidad (comprensiva de la inalienabilidad e inembargabilidad del monte) implica que el bien no puede ser enajenado (transmitido o gravado) por acto
voluntario de los comuneros, ni ser embargado como consecuencia del ejercicio por tercero de un procedimiento de ejecución forzosa. Ya en lo que se refiere a la imprescriptibilidad, la regla excluye que los terrenos que conforman el monte sean adquiridos por terceros (ya sean particulares, ya otros montes, ya personas jurídicas públicas, como los Ayuntamientos) en virtud de usucapión.
4. Régimen jurídico. El Título I de la LMVMC, que regula su régimen jurídico, introduce ciertos elementos de romanización de la comunidad, que tratan de imprimirle dinamismo mediante la autorización de la realización, aunque limitada, de actos de disposición sobre el monte y sus aprovechamientos. Como antesala a la regulación de los actos dispositivos permitidos, el artículo 4 LMVMC reconoce a la comunidad plena capacidad jurídica para el cumplimiento de sus fines, la defensa de sus derechos y la administración y disposición del monte. En particular, la ley admite la realización de los siguientes actos: a. Como excepción al principio de inalienabilidad, el artículo 5.1 LMVMC admite la cesión temporal del monte, en todo o en parte, a título oneroso o gratuito, para la realización de obras, instalaciones, explotaciones de diversa índole o servicios que redunden de modo principal en el beneficio directo de la comunidad de vecinos. De conformidad con el artículo 5 RMVMC, el plazo máximo de cesión se fija en 30 años. No obstante, y de acuerdo con el mentado artículo 5.1 LMVMC, la cesión podrá realizarse por tiempo indefinido en favor de cualquiera de las administraciones públicas, cuando sea destinada a equipamientos a favor de la propia comunidad y en tanto se mantenga el fin para el que se hizo la cesión b. De acuerdo con el artículo 5.2 LMVMC, los montes vecinales podrán ser objeto de arrendamiento rústico total o parcial , por un plazo máximo general de once años, que se regirá por lo dispuesto en el Capítulo I del título VII de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho civil de Galicia. Las mejoras e instalaciones derivadas del contrato de arrendamiento quedarán de propiedad de la comunidad vecinal al finalizar el plazo pactado, sin compensación alguna para el arrendatario.
