¡Descarga Derecho de Superficie: Concepto, Características y Regulación - Prof. Alegre Bayo y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!
TEMA 10.- DERECHO DE SUPERFICIE
1. Concepto, caracteres y relaciones
La doctrina define el derecho de superficie como un derecho real que confiere a su titular el poder de edificar o de plantar y mantener la edificación o la plantación en suelo, subsuelo o vuelo propiedad de otra persona. Este derecho constituye una excepción al principio superficie solo cedit que afirma que todo lo que se encuentre, tanto edificación como plantación, sobre un terreno es propiedad del propietario del terreno (artículo 350 y 358 CC).
• Artículo 350. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de
ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
• Artículo 358. Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones
hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
De esta definición, se deduce los caracteres del derecho de superficie :
• Es un derecho real autónomo, con sustantividad propia, del tipo de los de goce,
que atribuye a su titular la facultad de realizar edificaciones o plantaciones en la finca del concedente del derecho, el cual conserva la propiedad del mismo, y que además es de carácter temporal.
En el Código Civil solo existe una referencia al derecho de superficie en el artículo 1611 CC, último párrafo.
Para O’Callaghan en el derecho de superficie concurren las siguientes relaciones :
• Existe un derecho de propiedad sobre el suelo, cuyo titular es el concedente del
derecho. Dicho derecho de propiedad está gravado por el Derecho de superficie.
• Existe un derecho de propiedad sobre la edificación o la plantación, cuyo
propietario es el superficiario.
• Existe un derecho real autónomo y sustantivo, derecho de superficie, sobre cosa
ajena que permite a su titular tener la edificación o la plantación en ese suelo.
La jurisprudencia ha reconocido, en reiterada doctrina, la sustantividad del derecho de superficie como no asimilable a la enfiteusis o al arrendamiento, aun siendo su naturaleza análoga. En efecto, se puede constituir como derecho real propio y sustantivo.
2. Regulación
El derecho de superficie apenas tiene regulación positiva, se regula por lo establecido en su constitución y, en su defecto, por la costumbre y en tercer lugar por los principios generales del Derecho.
En este sentido, se tiene que mencionar:
• La Ley de Suelo RD 2/2008, de 20 de junio , que regula en los artículos 40
y 41 el derecho de superficie , en relación con el suelo urbanizado, coincidiendo en su concepto con el dado anteriormente pero referido a construcciones y edificaciones en la rasante de la propiedad, en el vuelo y en el subsuelo de finca ajena. Manteniendo la propiedad temporal de las edificaciones o construcciones realizadas. Según esta Ley el derecho de superficie solo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado, y exige como elementos esenciales la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad, debiendo constar en dicha escritura el plazo de duración del mismo, que no podrá exceder de 99 años. Señala, asimismo, que cuando las características de edificación o construcción lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal, en este caso con separación del terreno del propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del Derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario. A la extinción del derecho de superficie el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que en principio deba satisfacer indemnización alguna, cualquiera que sea el título de constitución del derecho. La Ley posteriormente habla de que podrán pactarse condiciones distintas.
• La Ley 55/1980, de 11 de Noviembre, de Montes vecinales en mano
común.
3. Constitución
• ¿Quién puede constituir el derecho de superficie y que capacidad se necesita?
• El derecho de superficie solo puede ser constituido por el propietario del
suelo, sea público o privado.
• Al ser un derecho real, el concedente debe tener plena capacidad de
obrar y poder de disposición. El superficiario basta que tenga capacidad para contratar.
• Puede hacerse a título oneroso o a título gratuito, sin perjuicio en ambos
casos de la regresión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado.
• Elementos esenciales de la constitución:
• Es necesario escritura pública, donde conste necesariamente el plazo de
duración, que no podrá exceder de 99 años, e inscripción en el Registro de la propiedad cuando se constituyan en función de la ley de suelo.
Si no se hubiere pactado plazo alguno o fuera superior al previsto por la ley, el plazo será de 99 años.
4. Contenido: derechos y obligaciones
Superficiario
5.- Extinción
La extinción del derecho determina la extinción de derechos reales y personales impuestos por el superficiario.
Se extingue por las siguientes causas:
• Por las causas comunes de extinción de todos los derechos reales
• Expiración del plazo de duración fijado en el título constitutivo, si se
constituyo por un plazo determinado. En otro caso, tendrá duración indefinida. Sin embargo, la superficie sometida a la Ley del Suelo si es temporal, y será el plazo pactado, sin que pueda ser superior a noventa y nueve años.
Cuando pasa el plazo de duración,, el derecho de superficie espira y se produce un acrecimiento de lo edificado o plantado al propietario del suelo, es decir, lo plantado o edificado vuelve a la propiedad del suelo.
• Consolidación: Reunión del derecho de superficie y propiedad en una sola
persona.
• Incumplimiento de la obligación de construir, siempre que se haya pactado
un plazo para ello.
• No se entiende extinguido el derecho de superficie por destrucción de lo
edificado o plantado, pues permanece el derecho de edificar o plantar de nuevo, sin alterar el derecho de goce que tenia sobre el suelo, y tampoco cabe la redención del derecho de superficie.
