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LECCIÓN 1
1. O DEREITO REAL: CONCEPTO E CARACTERES
Es un derecho subjetivo que otorga a su titular un poder o señorío inmediato sobre los bienes de naturaleza económica. Adviértase que este poder o dominio puede ser total abarcando todos los aprovechamientos (por ej: la propiedad), o bien puede ser un poder limitado (por ej: un arrendatario).
Características:
- (^) Inherencia: se refiere a la posibilidad del titular del derecho real a obtener un aprovechamiento sin necesidad de mediación de otra persona. Así, el poder del titular del derecho real se ejercita de modo directo sobre los bienes sin necesidad de intermediarios.
- Exclusividad o carácter absoluto del derecho real: este rasgo se refiere a la posibilidad del titular del derecho real de dirigirse contra cualquier persona que perjudique su derecho. Así pues, se dice que se trata de un derecho absoluto porque el titular puede hacer efectivo su derecho frente a todos (erga omnes).
Se plantea en relación a los derechos reales una polémica ya clásica, que es si la creación de nuevos derechos reales es libre o si por el contrario solo existen los derechos reales que ya fijó la ley.
El debate entre el sistema de numerus clausus y numerus apertus tiene su origen en el siglo codificador por excelencia (XIX). El código civil fracés defendió el sistema de numerus apertus (de libre creación de Dº reales), por el contrario el código civil alemán, BGB, defendió un sistema de numerus clausus.
En España ha habido disparidad de opiniones. Así, los autores que defienden un sistema de números apertus se basan en los siguientes aspectos:
- Art. 2.2 LH: cuando establece que se inscribirán en el registro de la propiedad los títulos en que se constituyan los derechos de usufructo, hipoteca, servidumbres… y otros cualesquiera derechos reales.
- En el mismo sentido, apelan al art. 7 RH: se refiere a cualesquiera otros derechos reales. Por el contrario, los que defienden el sistema de numerus clausus, señalan:
- En primer lugar que el giro, la expresión “cualesquiera otros Dº reales”, debe interpretarse en el sentido de que la enumeración del art. 2.2 LH es simplemente ejemplificativa y no exhaustiva.
- Por otra parte, señalan estos autores, que no está bien apelar al art. 7 RH porque, dada la existencia de una jerarquía normativa, un reglamento no debe decidir esta cuestión.
- Además, se dice que en materia de Dº reales no contamos con una norma como la que existe en el ámbito de Dº de obligaciones, que es el art. 1255 CC (artículo que recoge el ppio de autonomía de la voluntad, libertad de pacto o libertad de estipulación, ppio ya recogido en el ordenamiento de Alcalá).
- Además, a favor de numerus clausus, está la idea de seguridad jurídica (art. 9. CE). Además se dice, que un sistema de numerus clausus facilitaría la labor calificadora de los registradores de la propiedad.
Ahora bien, tercia en esta polémica la Dirección General de los Registros y del Notariado, que defiende un sistema de numerus apertus en la creación de Dº reales para
evitar que se detenga en el tiempo (un anquilosamiento) en el tráfico jurídico, pero con determinadas condiciones/limites, entre ellos:
- La figura nueva (de Dº real) debe reunir los requisitos característicos de los Dº reales: por ej, debe ser un Dº real eficaz erga omnes.
- También este derecho que se cree no debe contradecir el orden público.
- Ese derecho real debe guardar escrupulosamente requisitos formales: por ej, debe ser susceptible de figurar en escritura pública.
En fin, se han creado nuevos Dº reales, por ej, la llamada multipropiedad, o mejor, derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
2. DEREITO REAL E DEREITO DE CRÉDITO (personales o de obligación).
Diferencias:
- Atendiendo a los sujetos y a la legitimación pasiva: en los derechos de crédito existen dos sujetos, el sujeto activo que es el acreedor y el sujeto pasivo que es el deudor. Además, en el derecho de crédito, la legitimación pasiva (contra quien se actúa) es exclusivamente contra el deudor, de ahí que se hable de derechos relativos. Por el contrario, en el derecho real existe un único sujeto que es el que ostenta el poder, dominio o señorío sobre la cosa (por ej, el propietario o el usufructuario). En estos derechos reales y en cuanto a la legitimación pasiva, aquél sujeto único puede dirigirse frente a todos, es decir, erga omnes, por eso se puede decir que son derechos absolutos.
- Objeto: el objeto del Dº real es la cosa sobre el que recae el derecho real. Por el contrario, el objeto en el derecho de crédito es la prestación (que puede consistir en dar, hacer o no hacer algo, como se deduce del art. 1088 CC).
- Por la duración: el derecho de crédito es tendencialmente un derecho transitorio y con vocación de autoextinción tan pronto como el deudor ejecute la prestación. En cambio, los Dº reales son tendencialmente permanentes, esto es, se prolongan en el tiempo (por ej, propiedad).
- Por la forma: los derechos de crédito se caracterizan por la libertad de forma, así por ej, el art. 1278 CC señala que los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en que se celebre. Sin embargo, los derechos reales se caracterizan por la importancia de la formal, así por ej, el Dº real de garantía que es la hipoteca exige para su válida constitución el otorgamiento de escritura pública y la inscripción de esa escritura en el registro de la propiedad (art. 1875 CC).
- Por la posibilidad de adquirir la usucapión (prescripción adquisitiva): los derechos de crédito no son susceptibles de usucapión, pero sí los derechos reales (pero hay excepciones, como la donación, art. 633 CC). 3. IUS AD REM. DERECHOS REALES IN FACIENDO. OBLIGACIONES PROPTER REM.
Cuando se habla de ius ad rem , derechos reales in faciendo , obligaciones propter rem , se habla de figuras fronterizas entre los derechos de crédito (personales y de obligación) y derechos reales, es decir, son supuestos híbridos y son casos de dudosa utilidad.
Ius ad rem: se habla de una “vocación al derecho real”. Así se dice que se trata de derechos en tránsito que describen situaciones en las que un Dº real se encuentra in itinere. Así, por ejemplo, estaríamos ante un supuesto de ius ad rem en el caso siguiente: supongamos un derecho (como el de propiedad) que pretende inscribirse en el registro de la propiedad. Sin embargo, el registrador encuentra que para su inscripción se exigen
Por otra parte se dice que el arrendamiento podría ser un Dº real por dos razones: -Porque el arrendatario es una poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. -Está prevista legalmente la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Otro tipo dudoso de Dº real son, según Picazo, los derechos de adquisición preferente porque éstos no otorgan un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino lo único que conceden son facultades de adquisición preferente.
Otro tipo dudo de Dº real es la hipoteca, que se trata de un Dº real de garantía sobre bienes inmuebles que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación. En esencia, la garantía consiste en la facultad otorgada a su titular de vender, siguiendo el procedimiento legalmente establecido, el objeto sobre el que recae la hipoteca en el supuesto de incumplimiento del deudor. Y se considera la hipoteca tipo dudoso de Dº real, porque en la hipoteca es obvio que la idea de poder inmediato sobre la cosa se desdibuja, porque el acreedor hipotecario no tiene más facultad que la de exigir a la autoridad judicial la venta de la cosa en el caso de incumplimiento del deudor. Además, no sólo falta el poder inmediato, sino también falta el carácter absoluto del Derecho, por lo menos en su faceta negativa, pues la hipoteca solo puede ser lesionada por el deudor hipotecario y no por cualquier tercero.
LECCIÓN 2
1. LA POSESIÓN: CONCEPTO
La posesión es un poder de hecho sobre las cosas, es el señoría fáctico que el hombre ejerce sobre las cosas, con independencia de que se ajuste o no a derecho. La posesión se trata de un hecho al que el OJ atribuye importantes efectos: -La llamada tutela interdictal de la posesión: ya que el Derecho protege a la posesión mediante unos mecanismos procesales especiales denominados interdictos encaminados a defender la posesión frente a perturbaciones externas en el caso de que el poseedor haya sido perturbado en la posesión. -La llamada usucapión o prescripción adquisitiva: la posibilidad de la conversión de la posesión en dominio o Dº real del que es manifestación, y se puede usucapir por el transcurso del tiempo. Así la posesión puede convertirse en un Dº real sobre la cosa por el hecho de que la posesión se perpetúe en el tiempo.
Es importante distinguir, aunque en lenguaje coloquial se suela establecer un estrecho paralelismo, entre la propiedad y la posesión. Así se distingue entre: -La tenencia material y concreta sobre una cosa ( ius possessionis ), así por ejemplo esta posesión la tiene el poseedor inmediato. -El llamado Derecho a poseer ( ius possidendi ), así lo tiene una persona sobre una cosa que, sin embargo es materialmente poseída por otra persona. Así esta posesión la tiene el poseedor mediato, que se dice que posee a través del poseedor inmediato.
2. CLASES DE POSESIONES
Distinguimos entre posesión natural y posesión civil (art. 430 CC) -Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. -Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute, pero unidos a la intención de haber/ tener la cosa como suyos. Poseedor civil es actualmente el que posee creando al
apariencia de ser el titular de la cosa, comportándose como tal por medio de la realización de actos dominicales.
Distinguimos posesión en concepto de dueño y en concepto distinto del de dueño (art. 432 CC), cuando señala que la posesión en los bienes y derechos puede tenerse en concepto de dueño o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otra persona. Adviértase que está claro que sólo el que posee en concepto de dueño es el que puede llegar a usucapir, como se deduce del art. 447.
Otra clasificación es distinguir entre posesión inmediata y posesión mediata. Descritas por el art. 431, a cuyo tenor la posesión se ejerce en las cosas y derechos por la misma persona que los tiene o disfruta, o por otra persona en su nombre. Cuando esto ocurre, la primera posesión es inmediata porque la ejerce el poseedor sin mediación de otra persona (directamente), cuando ocurre lo segundo la posesión es mediata porque se ejerce a través de otro (mediador posesorio).
Otra es distinguir posesión de buena y de mala fe, art. 433, según el cual se considera poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir existe algún vicio que lo invalida; poseedor de mala fe el que se haya en caso contrario. Hay que advertir que el art. 1950 complementa al 433, y dice que la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía trasmitirle el dominio.
Otra es posesión viciosa y tolerada: es viciosa la posesión cuando se adquiere ilegalmente sin/contra la voluntad del anterior poseedor. Adviértase que en ppio, la ley rechaza la adquisición violenta de la posesión (art 441). La posesión tolerada, se refiere el art. 444 cuando establece que los actos meramente tolerados no afectan a la posesión. Son actos meramente tolerados los que una persona realiza no en concepto de dueño (no en concepto de titular de un Dº real), sino por mera tolerancia o condescendencia del verdadero poseedor, quien puede hacer cesar esos actos en cualquier momento a través de la vía judicial aplicándose en este caso el art. 250 de la Ley Enjuic Civil. Adviértase que estos actos meramente tolerados tienen carácter extrajurídico, y por lo tanto se funda en simples relaciones de amistad, parentesco o de buena vecindad. Esta posesión tolerada no es apta para usucapir, ni está tutelada por los interdictos. Esta posesión es la que da lugar a la figura del llamado precario. Es figura que puede tener su apoyo en la LEC en art. 250 que establece casos en los que se acude al juicio verbal. Precario que se ha utilizado en muchas ocasiones para confundirlo con otra figura jurídica que es el comodato.
3. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
A esta se refiere el art. 438 CC. Este precepto recoge dos formas fundamentalmente de adquirir la posesión: -La ocupación material de la cosa o del derecho, o el hecho de quedar éstos sujetos a nuestra voluntad, que en definitiva se está refiriendo a la adquisición de la posesión por una adquisición material de la cosa. -Contempla la realización de actos propios o formalidades legales que se establecen para adquirir un derecho. En estas expresiones se incluyen por una parte la adquisición de la posesión por ministerio de la ley (ejemplo: la aceptación hereditaria como requisito legal para adquirir la posesión de la herencia, art. 440); por otra parte la llamada tradición/traditio o entrega de la cosa, que como veremos es un modo de
dueño, son los siguientes que van hacer que se produzca la llamada irreivindicabilidad mobiliaria respecto de terceros de buena fe:
- Que el verus dominus haya perdido (entregado) voluntariamente la posesión inmediata sobre la cosa mueble. Por ejemplo: el propietario que cede un bien en comodato, en arrendamiento o en depósito.
- Que el tercer adquirente adquiera la posesión en concepto de dueño y en virtud de un negocio trasmisivo inter vivos y a título oneroso.
- La adquisición derivativa debe fundarse en un título hábil, esto es, en un negocio jurídico que, per se, por sí mismo sea hábil, sea suficiente para transmitir la propiedad. Por ejemplo, una compraventa.
- Buena fe del tercer adquirente, entendida como certeza de que quien le transmitió la propiedad tenía poder para hacerlo, es decir, este tercer adquirente se fía de la apariencia que lleva consigo esa posesión (es lo que se llamaba en Dº alemán gewere ).
En cuanto a los efectos, dándose los presupuestos vistos, el efecto fundamental de la regla contenida en el apartado 1 del art. 464, es la adquisición de la propiedad por el tercero de buena fe y la simultánea pérdida de la propiedad del verus dominus. Ante esta situación, al verus dominus no le quedan sino las acciones civiles y criminales que legalmente le correspondan contra el mediador posesorio por haber enajenado indebidamente un bien que no le pertenecía.
En cuanto a los supuestos en los que la regla del art. 464 no tiene aplicación, la adquisición de la propiedad por el tercero no se produce en los casos siguientes:
- Cuando la cosa sale del poder del verus dominus , en su contra (contra su voluntad) por ejemplo porque el verdadero dueño la pierde o es privado de ella ilegalmente, en estos casos el verdadero propietario tiene acción reivindicatoria durante un plazo de 6 años, como se deduce del art. 1962 CC, sin perjuicio de que el poseedor demandado pueda llegar a adquirir la propiedad mediante la posesión de la cosa mueble de forma continuada durante 3 años, (confróntese art. 1955.1). Adviértase que si el tercer adquiriente fuese de mala fe, incluso podría llegar a usucapir a través de los plazos de la llamada usucapión extraordinaria (confróntese art. 1955.2 CC). 6. PÉRDIDA Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN
El art. 460 CC recoge 4 causas de pérdida de la posesión que se clasifican en voluntarias e involuntarias. Así son causas voluntarias las que se recogen en los números 1 y 2 del art.: la 1 se refiere al abandono voluntario de la cosa y la 2 se refiere a la cesión hecha a otro a título oneroso o lucrativo. Y son causas involuntarias los números 3 y 4: el número 3 es la destrucción o pérdida total de la cosa o quedar ésta fuera de comercio, y la 4 por la posesión de otro contra la voluntad del antiguo poseedor siempre que la nueva posesión hubiese durado más de un año.
La recuperación de la posesión
A esta se refiere el art. 466 CC, el que recupera conforme a derecho una posesión indebidamente perdida se entenderá para todos los efectos que la ha disfrutado sin interrupción.
7. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO
Los art. 451-458 CC, contienen una serie de normas que tienen por objeto regular el destino de los frutos, así como el régimen de los gastos y mejoras que sufre la cosa cuando se liquida un estado posesorio, esto es, en el momento en que el poseedor debe entregar la cosa por haber resultado vencido en su posesión. En tales casos el poseedor vencido en la posesión debe restituir la cosa al vencedor y surge una triple cuestión… ¿A quién corresponden los frutos producidos por la cosa durante el tiempo en que fue indebidamente poseída por el que ahora es vencido? ¿Quién debe soportar los gastos originados en la conservación y mejora de la cosa? ¿Quién debe sufrir los eventuales desperfectos que la cosa puede haber sufrido?
-En cuanto a los frutos: si el poseedor es de buena fe, puede hacer suyos los frutos. Si el poseedor es de mala fe debe reintegrar no sólo los frutos percibidos, sino también los que el poseedor legítimo hubiese debido o podido percibir. -En cuanto a los gastos hechos en la cosa: si el poseedor es de buena fe deberá ser resarcido de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, si no fuera resarcido tendrá un derecho de retención (derecho a retener la cosa mientras no paga la otra parte). Si el poseedor es de mala fe tiene únicamente el derecho a ser resarcido de los gastos necesarios pero no tiene derecho de retención. Tanto uno como el otro tienen derecho a retirar los adornos que hubiesen colocado en la cosa, siempre que esta no sufra deterioro (a esta posibilidad se refiere el art 454 CC, que recoge el supuesto llamado ius tollendi ). Esto es así porque hay que advertir que los gastos de puro lujo o mero recreo no serán objeto de abono. -En cuanto a la responsabilidad por pérdida o deterioro: el poseedor es de buena fe no es responsable a no ser que actuase dolosamente. El poseedor es de mala fe responde de la pérdida o del deterioro incluso si esa pérdida o deterioro se producen por fuerza mayor (hecho imprevisible e inevitable, art. 1105 CC).
8.- PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN: LA ACCIÓN PUBLICIANA Y LAS ACCIONES DE TUTELA SUMARIA: LA DEFENSA INTERDICTAL DE LA POSESIÓN.
El primero de los efectos de la posesión es la posibilidad otorgada por el OJ para defenderla. Antiguamente se hablaba de interdictos. Hoy en día la protección posesoria se estudia a través de la LEC, y destacan los art. 250.1.2 y 439.1. Todo poseedor tenga o no derecho a poseer, es protegido en su posesión contra cualquier lesión no autorizada por el OJ. Así, el art 446 CC señala que todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado y restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen. Los medio jurídicos de defensa posesoria fueron durante todo el s. XX unos procedimientos sumarios (procedimientos breves) llamados interdictos que estaban regulados en la anterior LEC de 1881. Su objeto era o bien conseguir el cese de la perturbación sufrida, o bien la recuperación de una posesión arrebatada. En el primer caso se hablaba de interdicto de retener; en el segundo caso interdicto de recobrar. La LEC de 2000 deroga tales procedimientos especiales reconduciendo al llamado proceso verbal las que ahora se designan “acciones posesorias”. En este sentido, el art. 250.1.2 señala que se decidirán en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía las demandas que pretendan que el tribunal ponga en posesión de una cosa o de un derecho a quien fue despojado o perturbado en su disfrute. Adviértase que a pesar del cambio terminológico, las acciones posesorias siguen constituyendo procesos sumarios. Tres cuestiones son capitales en el entendimiento recto de estos procesos:
energía eléctrica) y se habla entonces de servidumbres legales frente a las denominadas servidumbres voluntarias. Por otra parte, otro ejemplo significativo de que la ley crea Dº reales, es el usufructo legal que corresponde al cónyuge viudo. El cónyuge viudo como heredero forzoso tiene un derecho a la legítima con la peculiaridad que ese derecho es el usufructo.
Otro modo de adquirir es la donación: se contempla la donación, como puede observarse en la literalidad del precepto, separadamente del resto de contratos. La razón radica en que el CC español atribuye a la donación un particular efecto traslativo o trasmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de traditio o entrega.
Otro modo de adquirir es la prescripción: el art 609.3 se está refiriendo en concreto a la prescripción adquisitiva o usucapión, que es también causa legítima de adquisición tanto de la propiedad en sí misma considerada cuanto de los demás Dº reales que sean susceptibles de posesión.
2. EL SISTEMA TRASLATIVO DEL DERECHO ESPAÑOL: LA FUNCIÓN DEL TÍTULO Y DEL MODO
La teoría del título y el modo procede del Dº Romano. La traditio por sí sola no sirve para transmitir el dominio si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la transmisión. Por consiguiente la teoría del título y del modo que rige en nuestro Derecho, exige la yuxtaposición de 2 elementos:
-El contrato antecedente (causa remota): título -El traspaso posesorio (causa próxima): modo de adquirir (traditio, tradición, entrega).
De forma que, si únicamente existe el título, sólo hay una relación obligatoria de la que nacerán derechos de crédito a favor del acreedor. Así, si sólo hay título (como un contrato), se puede decir que el contrato se ha perfeccionado, pero para la consumación del negocio y por lo tanto para la adquisición del dominio, se necesita además del título, el modo. Arts 609 y 1095.
3. LA TRADICIÓN: CONCEPTO // CLASES: TRADICIÓN INSTRUMENTAL
La tradición consiste en un acto muy sencillo, que es la entrega de la cosa transmitida. Entrega que hace el tradens al accipiens y que éste acepta. La tradición se observa perfectamente al estudiar la teoría del título y del modo, y en concreto a través de los arts. 609 y 1095 CC. Sobre todo cuando el art 609.2 señala que la propiedad y demás Dº reales se adquieren y transmiten […] como consecuencia de ciertos contratos (título) mediante la tradición; y el 1095 a cuyo tenor el acreedor adquiere Derecho a los frutos de una cosa desde que nace la obligación de entregarla, pero no adquiere Dº real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Hay que advertir que en nuestro OJ se observan distintas formas de tradición. La traditio en esencia es traspaso posesorio, y este traspaso posesorio se ha ido espiritualizando de forma progresiva. Así, si originariamente la traditio exigía entrega material de la cosa, con posterioridad se ha admitido que en lugar de esa entrega material se entreguen símbolos o instrumentos. En cuanto a las clases de traditio:
-Traditio real: a esta se refiere el art 1462.1, señala que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Por ejemplo, cuando comienzo a habitar en la casa, cuando pago los gastos de comunidad…
-El CC, además de la traditio real, admite formas espiritualizadas de traditio, se habla entonces de traditio ficta:
- Tradición instrumental: a esta se refiere el art 1462.2, cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Hay que advertir que para su eficacia se requiere que el vendedor tenga la posesión en concepto de dueño (posesión mediata). Por lo tanto, el hecho de que la cosa esté poseída por un tercero en virtud de una relación jurídica con el dueño (arrendatario) no deja sin efecto el 1462.2, ya que el vendedor sigue conservando una posesión superior a título de dueño (posesión mediata). Aunque la posesión inferior (inmediata) la tenga otra persona. Nótese que el juego de la presunción que establece este precepto, es decir, que la escritura pública equivale a la entrega, no requiere una declaración expresa de las partes diciendo que en esa venta el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega. Por lo tanto, y sin necesidad de declaración expresa, si la venta se hizo en escritura pública y el vendedor a pesar de eso sigue poseyendo la cosa, lo hará sin ningún título (será un precario).
- (^) Tradición simbólica: si el objeto de la venta es un bien mueble, el art 1463 establece que la entrega de las llaves del lugar donde se hallen almacenados o guardados los bienes muebles equivale a la entrega. Hay que advertir que no hay inconveniente en que este precepto se aplique también a los inmuebles, como de hecho se considera en el tráfico jurídico ordinario. Por ejemplo, cuando para la entrega del piso el vendedor da las llaves. También se ha considerado por la jurisprudencia como tradición simbólica, la traditio que resulta de una subasta judicial. Así cuando se aprueba por el juez el remate y se adjudican las cosas al mejor postor rematante, se considera como título la aprobación judicial del remate, y como traditio, la adjudicación al rematante. En este sentido puede verse la STC 10 junio de 1944 del TS de sala 1ª de lo civil.
- Cuasitraditio de cosas incorporales o derechos: a esta se refiere el art 1464, comienza con una remisión a lo dispuesto en el art 1462.2, y cuando esto no tenga aplicación, se entiende por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia o el uso que haga de su derecho el mismo comprador consintiendo el vendedor. En relación a este precepto hay que señalar que esta norma consiente, según la jurisprudencia, una aplicación de la misma para los Dº reales como bienes incorporales, Dº reales sobre cosa ajena. Así por ejemplo se entiende que hay traditio para adquirir una servidumbre de paso sobre una finca ajena, si el dueño de ésta lo permite, porque habrá traditio en este caso aunque no se haya constituido el derecho a través de escritura pública, sino por ejemplo por medio de un documento privado. también cabe extender la aplicación del art 1464 a la hipótesis de adquisición, no ya de derechos reales en cosa ajena, sino también para la adquisición del dominio o propiedad, como por ejemplo: cuando una persona trasmite por documento privado y permite al adquirente que cultive o perciba los frutos de la cosa transmitida.
- Otro tipo es la traditio consensual: a esta se refiere el art 1463, cuando señala que la tradición puede tener lugar por el sólo acuerdo o conformidad de las partes, si la cosa vendida no puede trasladarse al comprador en el instante de la venta o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. Este último supuesto al que se refiere el art 163, en concreto cuando se refiere a la hipótesis de que puede hacerse una traditio consensual, esto es, por acuerdo de las partes, si el comprador la tenía en su poder por algún otro motivo, está acogiendo la llamada traditio brevi manu. Es decir, basta el simple acuerdo porque, por
Centrándonos en la prescripción adquisitiva o usucapión, ésta puede ser también definida como la adquisición del dominio u otro Dº real susceptible de posesión a través del uso de una cosa como si fuese propia durante un determinado tiempo que la ley determina. Dos son los elementos esenciales de esta institución:
- La posesión
- El transcurso del tiempo Esta institución jurídica pues, trata de favorecer la equivalencia de una apariencia que se crea con la posesión a la realidad, en servicio de la seguridad del tráfico jurídico. 2. LOS PRESUPUESTOS DE LA USUCAPIÓN: POSESIÓN Y TIEMPO // JUSTO TÍTULO Y BUENA FE EN LA USUCAPIÓN ORDINARIA
Esquema
Usucapión (prescripción adquisitiva): -Usucapión ordinaria: con buena fe y justo título: -Muebles: 3 años -Inmuebles: 10 años (entre presentes) 20 años (entre ausentes) -Usucapión extraordinaria: sin buena fe ni justo título: -Muebles: 6 años -Inmuebles: 30 años
Hay que advertir que la usucapión ordinaria implica que se posee en plazos breves porque esta usucapión ordinaria exige la concurrencia, además de la posesión, de la buena fe y el justo título. Por el contrario, la usucapión extraordinaria se caracteriza por obviar éstos requisitos, pero a cambio se le exigen plazos superiores. Hay que advertir también que para usucapir se exigen unos presupuestos que ha de reunir la posesión. Esta posesión para usucapir ha de ser en concepto de dueño pública, pacífica y no interrumpida (art. 1941): -Poseer en concepto de dueño, art 1941: La jurisprudencia facilita ejemplos de lo que pueda entenderse por poseer en “concepto de dueño” y señala que posee en concepto de dueño aquél que realiza “actos inequívocamente dominicales”, por ejemplo pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, o realizar obras en la casa que se posee o cultivar la finca. Incluso se ha acudido para justificar que se posee en concepto de dueño a las declaraciones de testigos. -Que sea pública quiere decir que, esa posesión se manifieste frente a los demás de forma que esa posesión produzca la creencia de que el usucapiente es dueño de la cosa usucapida, y por lo tanto que no actúa clandestinamente. -Que sea pacífica significa que no puede ser ejecutada de forma violenta, ya que los actos ejecutados con violencia no afectan a la posesión. -Que no sea interrumpida.
En cuanto a los requisitos comunes para la usucapión ordinaria y extraordinaria, se requiere la posesión de las cosas por el usucapiente. Esta posesión no puede estar interrumpida, ha de ser ininterrumpida. En este sentido hay que distinguir entre una interrupción natural de la posesión y una interrupción civil: -Interrupción natural de la posesión: a esta se refiere el art 1944. Se produce pro causas de pérdida efectiva de la posesión. Pérdida efectiva de la posesión a la que se refiere a su vez el art 460, y puede tener lugar por abandono de la cosa, por cesión hecha a otro, por destrucción o pérdida de la cosa, y por la posesión de otro. -Interrupción civil: a esta se refieren el art 1945 al 1947. Puede tener lugar por la citación judicial o por un acto de conciliación. Adviértase que la citación judicial debe traer su causa en una demanda, teniendo en cuenta que el demandante es el verdadero
titular de la cosa que se posee, y el demandado es el usucapiente. También se dice por la doctrina que se interrumpe la posesión si existe un reconocimiento expreso o tácito que el usucapiente hace del Dº del dueño.
Tiempo: (art 1955 a 1959).
En cuanto al tiempo hay que advertir que en estas normas se habla de presentes y ausentes. En este sentido, el art 1958 CC establece una regla de cómputo que es para casos híbridos, así dispone que “si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada 2 años de ausencia se reputarán como 1 para completar los 10 años de presencia”. Por otra parte el art 1960 establece importantes reglas de cómputo:
1ª: el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el de su causante. Así, el usucapiente de una finca se beneficia del tiempo de posesión de aquél de quien trae su causa. Por ejemplo: A: comprador // B: vendedor sin ser dueño// C: verus dominus. En esos casos el comprador (A) podía unir su tiempo al tiempo que ha poseído el vendedor (B). El precepto recoge la regla conocida como unión de posesiones o accessio possessionis. Se trata en definitiva de favorecer al adquirente de una cosa. Sea en virtud de un negocio trasmisivo inter vivos , sea a través de un legado.
2ª: se presume que el poseedor actual, que lo fue en época anterior, continúa siéndolo en el tiempo intermedio salvo prueba en contrario. Adviértase, esta regla coincide con la presunción de continuidad en la posesión (art. 459 cc).
3ª: el día en que comienza a contarse el tiempo, se tiene por entero, pero el último deberá cumplirse en su totalidad. Por ejemplo: en la usucapión ordinaria de inmuebles (10 años). Comienza a poseer a las 13 horas del 01/01/1990, finaliza el plazo a las 24 horas del 31/12/1999.
En el momento del cómputo de los días, hay que tener en cuenta la regla general contenida en el art 5.2 CC, según el cual en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles.
Justo título y buena fe
Según el art 1940 CC, para la prescripción ordinaria del dominio y demás Dº reales, se precisa poseer las cosas con buena fe y justo título. En cuanto a la buena fe, está definida por el art 1950, a cuyo tenor “la buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien se recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitirle el dominio”. Además, el art 434 dispone que la buena fe se presume siempre, y al que afirme la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Por lo demás, el usucapiente ha de considerarse a sí mismo como dueño o titular del Dº real del que se trate. En cuanto al justo título, de la regulación que el CC hace en los arts. 1952 a 1954, se deduce que para que exista justo título, el título ha de ser válido, verdadero y justo.
-Que sea justo: quiere decir según el art 1952, justo título es el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya usucapión se trata. Así, un negocio apto para transmitir el dominio puede ser por ejemplo la compraventa. -Que sea verdadero: por lo tanto se excluyen los supuestos de negocios inexistentes, ya sean negocios simulados o ya sean negocios putativos. Así, por ejemplo, en la simulación se abarcaría tanto la simulación absoluta como al simulación relativa. Tampoco pueden ser putativos, entendiendo éstos aquellos en cuya existencia cree, pero
Admitir en toda su extensión la usucapión significaría destruir la eficacia protectora de la llamada fe pública registral. Ocurriría que el tercero que adquiere un bien confiado en que el titular registral puede transmitirle el bien, vería su adquisición convertida en ineficaz por la existencia de un adquirente por usucapión, pero también negar la eficacia de la usucapión no tendría sentido porque supondría eliminar toda la teoría de este modo de adquirir.
Tercero hipotecario (art. 34 LH): en este punto hay que distinguir dos tipos de usucapión:
-Usucapión en favor del titular inscrito (usucapio secundum tabulas): se refiere a esta hipótesis el art 35 LH, según el cual a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor de un titular inscrito será justo título la inscripción y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia de su asiento y de los antecedentes de quien traiga la causa. La razón legal de este art 35, es la de posibilitar al titular registral inscrito que ha adquirido de un no dueño, y por lo tanto sin estar protegido por el art 34 LH, que pueda consolidar abreviadamente su adquisición por la vía de la usucapión ordinaria, cuando de otro modo tendría que utilizar la usucapión extraordinaria. Por lo tanto, el que tiene inscrito a su nombre un Dº real en el registro de la propiedad (sobre bienes inmuebles) puede para usucapirlo se ve favorecido por la inscripción dadas las presunciones que establece el art 35.
-Usucapión contra el titular inscrito (usucapio contra tabulas): en tal caso, cuando la usucapión conseguida extraregistralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito es preciso distinguir entre:
- (^) La hipótesis de carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario (art 34 LH).
- Que el titular registral tenga la condición de tercero hipotecario (confrontar el art 36 LH).
En el primer caso, frente a quien no es tercero hipotecario, la prescripción adquisitiva o usucapión actúa con plena eficacia contra el titular registral. Pero cuando se trata de un titular registral en el que concurra la condición de tercero hipotecario, esto es, que se trate de persona favorecida por el ppio registral de “fe pública registral”, la prescripción adquisitiva o usucapión que el usucapiente haya podido alcanzar extraregistralmente es el ppio irrelevante, esto es, se encuentra primada o privilegiada la fe pública registral (art 34 LH) sobre la usucapión.
5. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS Dº REALES. PÉRDIDA, CONSOLIDACIÓN, RENUNCIA, NO USO, PRESCRIPCIÓN, CADUCIDAD, REVOCACIÓN Y EXPROPIACIÓN FORZOSA.
Pérdida de la cosa: hay pérdida de la cosa cuando esta queda inepta para servir a su destino económico, esto es, cuando se produce la imposibilidad de que el titular del Dº real realice sobre la cosa la función económica que le corresponde. En este sentido, por ejemplo, el usufructo se extingue por la pérdida total de la cosa usufrutuada. Hay que advertir que puede ser una pérdida física o jurídica (si la cosa queda fuera de comercio). Además es indiferente la pérdida haya sido fortuita o haya sido negligente o dolosa. Así, si un tercero destruye la cosa por negligencia o dolo, será sujeto ese tercero de una obligación de indemnizar por el daño que ha producido, pero el Dº real en todo caso queda extinguido.
Renuncia: se trata de un negocio jurídico unilateral por el cual el titular de un Dº subjetivo lo extingue espontáneamente. Si la renuncia recae sobre el dominio, la cosa deviene en res nullius , ahora bien, si la renuncia recae sobre un iura in re aliena en ese caso el dominio recobra su plenitud de facultades al desaparecer el Dº real que lo gravaba. Adviértase que para ser eficaz la renuncia no ha de perjudicar a terceros, por aplicación del art 6.2. Hay que advertir además que la denuncia del titular del Dº de propiedad (mejor abandono) no supone la extinción de los iura in re aliena constituidos por él ya que tales iura in re aliena son poderes directos y autónomos sobre la cosa; porque en otro caso habría una renuncia en perjuicio de terceros.
No uso, prescripción y caducidad: El no uso produce la extinción de los Dº reales limitados porque el que no usa de la propiedad no comprime los derechos de otros, pero los Dº reales in re aliena si limitan el derecho de otro (por ejemplo del propietario que se ve limitado por el usufructo). En este sentido, como dice Albaladejo, el propietario no hace de perro del hortelano. En cuanto a la prescripción, nos referimos fundamentalmente a la prescripción de las acciones reales. La prescripción es causa de extinción que afecta a los Dº reales aunque también a los derechos de crédito. En las acciones reales hay que distinguir:
–Acciones petitorias, en las que destaca la reivindicatoria. En cuanto a ésta, es una acción para la defensa del derecho de propiedad cuando su titular pretende la restitución de la cosa de quien la posee sin título para ello.
–Acciones meramente declarativas, donde tenemos acción negatoria y acción confesoria. La acción negatoria es la que corresponde al propietario y a otros titulares de Dº reales contra quien se comporta como titular de un Dº real. La acción confesoria es la que tiene el titular de un Dº real contra quien discute o desconoce ese Dº real.
En cuanto al plazo de ejercicio de estas 3 acciones se deduce de los arts. 1962 y 1963 CC. Así se establece que prescriben por el trascurso de 6 años las acciones reales sobre bienes muebles, y de 30 años sobre bienes inmuebles, salvo en ambos casos que aquella persona contra la que se dirige la acción hubiese ya ganado el dominio o Dº real por usucapión. Hay una regla especial respecto de la acción hipotecaria ya que la acción hipotecaria que corresponde al acreedor hipotecario para realizar el valor de la cosa hipotecada y cobrar el importe de la deuda que es de 20 años (art 1964 CC).
La caducidad: no puede ser ocioso recordar que la caducidad ha de distinguirse a priori de la prescripción. La prescripción es susceptible de interrupción, la caducidad no. La prescripción es necesario alegarla, en cambio la caducidad es acogible de oficio por el juez. Por otra parte, la caducidad normalmente tiene plazos más breves y normalmente afecta a cuestiones de orden público. Hay que advertir que algunos Dº reales pueden extinguirse por caducidad, así por ejemplo, derechos de adquisición preferente como tanteo y retracto caducan si no son ejercitados dentro del plazo legal.
Otra causa de extinción o pérdida de derechos reales es la consolidación: el Dº real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del Dº real que grava el dominio. Así en este sentido, destacamos que como establece el art 513.3 CC, el usufructo se extingue por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona, del mismo modo como dispone el art 546.1 CC, las servidumbres se extinguen por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.
define el derecho de propiedad relacionando las facultades que la propiedad encierra, a saber derechos de gozar, disponer y reivindicar.
2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA LEGISLACIÓN CIVIL Y ADMINISTRATIVA
La propiedad está afectada desde luego por una legislación especial en el ámbito del Derecho público, singularmente del Dº administrativo. Así como se ha visto, existe una legislación especial en relación a la expropiación forzosa. Así tenemos la Ley de expropiación forzosa de 16/12/1954. Pero sobre todo en el ámbito administrativo y en relación a la propiedad, destaca una rama especial de esta disciplina: el Derecho urbanístico y por lo tanto la legislación del suelo.
Hay que tener en cuenta la importancia de la defensa del medio ambiente, defensa del medio ambiente que garantiza la Carta magna en el art. 45 y en esta materia de legislación urbanística destaca RD legislativo 2/2008 de 20 de junio que aprueba el texto refundido de la ley del suelo, dentro de este texto legal interesa sobre todo el estudio del Derecho de superficie regulado en los arts. 40 y ss de esta ley del suelo. Derecho de superficie que se estudiará en la lección 13 del programa. Hay que advertir que en Galicia existe una ley ad hoc, que es la Ley del Suelo y Urbanismo de Galicia (Ley 9/2002 del 30 de diciembre).
3. LÍMITES Y LIMITACIONES: RELACIONES DE VECIÑANZA Y PROHIBICIONES DE DISPONER
El límite strictu sensu , supone una restricción general de la propiedad. La limitación supone una restricción de carácter particular que afecta a un dueño determinado. Por otra parte los límites afectan por igual a todos los propietarios, en cambio las limitaciones afectan solo a los propietarios gravados. Además los límites no requieren de un acto especial de constitución frente a las limitaciones que sí requieren un acto específico de constitución. Además, normalmente, la limitación da derecho a que el afectado (por la limitación) reciba una indemnización. Como ejemplo de límite se puede citar los que se imponen a los propietarios de fincas costeras, y como ejemplo de limitación estaría una servidumbre de paso de energía eléctrica. Hay que advertir que existen los llamados límites institucionales que son: el abuso del derecho, el uso inofensivo ( ius usus inocui ) y las responsabilidades por razón de dominio.
El abuso del derecho es un clásico limite institucional del dominio y aparece sancionado por el art 7.2 CC, a cuyo tenor “la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo”. Todo acto u omisión que con intención de su autor, su objeto o las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho con daño para tercero, da lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de medidas judiciales y administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Un caso paradigmático recogido en la jurisprudencia del TS en relación al abuso del derecho, es el que aparece en el caso resuelto en la STC del TS, sala 1ª de lo civil, de 14 de febrero de 1944. En esta sentencia de la que fue ponente D. José Castán Tobeñas, se estimó la existencia de abuso del Derecho como consecuencia de que una empresa había hecho extracción desproporcionada de arena en una playa del litoral barcelonés, y se causan graves daños a una central eléctrica.
En cuanto al ius usus inocui, se considera que es un ppio general que permite usar de cosas ajenas siempre y cuando el uso sea inofensivo. Se dice que cualquiera puede utilizar la posesión ajena con tal de que no lo haga el daño del poseedor. Así por ejemplo, se admite pasar por un fundo abierto y aprovecharse de los frutos menudos, o beber agua de una fuente. En cualquier caso, el uso inocuo depende de la tolerancia del dueño, pero también es verdad que si el dueño se extralimita en su prohibición, su conducta puede revelarse como antisocial y por lo tanto constitutiva de un abuso del derecho.
Por último, las responsabilidades por razón de dominio: en relación al derecho de propiedad, la omisión de la debida diligencia que ha de observar para impedir y causa daño a tercero, deberá indemnizar esos daños ya que incurre en una responsabilidad extracontractual.
Relaciones de vecindad
Las llamadas relaciones de vecindad se configuran como limites de interés privado. Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que regulan los límites por razón de vecindad o contigüidad de los predios. El CC regula entre las servidumbres supuestos que no son sino limitaciones por razón de vecindad o contigüidad de los predios.
Los ppales supuestos de relaciones de vecindad:
- Consentir el paso de materiales cuando fuese necesario para construir o reparar algún edificio y también colocar en predio ajeno andamios u otros objetos necesarios para la obra, supuesto previsto por el art 569 CC.
- Guardar las distancias previstas por los arts. 581 a 583 CC. Estas distancias se refieren a los límites para abrir ventanas o balcones sobre le fundo vecino que en el CC se regulan dentro de las servidumbres de luces y vistas. Las distancias son las siguientes: no se pueden abrir ventanas con vistas rectas ni balcones sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construya y la propiedad vecina; tampoco pueden tenerse vistas oblicuas o de costado sobre la finca vecina si no hay 60 cm de distancia. Adviértase que estas distancias no se tienen en cuenta si los edificios estuviesen separados por la vía pública a esto se refiere los 581 a 583.
- Los supuestos de limitaciones que pesan sobre propietarios de paredes medianeras, que el CC regula como servidumbre de medianería (arts 571 a 579 CC).
Prohibiciones de disponer
Por otra parte están las llamadas prohibiciones de disponer. Frente a la facultad dispositiva que es el contenido normal del dominio como se infiere del 348.2 CC, existen una serie de supuestos en los que el propietario se ve total o parcialmente privado de su facultad de disposición. De modo que su propiedad no puede ser enajenada o gravada. Hay que distinguir en este punto distintos tipos de prohibiciones.
El CC se refiere a las prohibiciones de disponer solo incidentalmente. Veamos algún ejemplo aislado: el art 785.2 que establece prohibiciones de disponer pero que las limita al mismo tiempo. Se trata de los supuestos de las llamadas sustituciones fideicomisarias, estas prohibiciones las vamos a ver sobre todo cuando estudiemos las prohibiciones de disponer voluntarias en actos mortis causa.
